Egr. Avv. ETTORE MARIA NEGRO Via Visconti di Modrone n Milano VALUTAZIONE IMMOBILIARE. FALLIMENTO VIMEC VALVES S.R.L. (Trib. Milano RG 370/2017)

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1 Egr. Avv. ETTORE MARIA NEGRO Via Visconti di Modrone n Milano VALUTAZIONE IMMOBILIARE FALLIMENTO VIMEC VALVES S.R.L. (Trib. Milano RG 370/2017) Via Piave, Caluso (TO) Tel Fax: Commessa - Scala Data Aprile 2018 Tavola U Nome file Tipo file --.doc Agg.to N. Data Descrizione Redatto Verif. Approv / 04 / 2018 Prima Emissione SSA FNE MCR PERIZIA ESTIMATIVA

2 1. PREMESSA Il sottoscritto Ing. CROTTI Marco, con Studio Professionale in Strambino Piazza della Repubblica 16/a, iscritto all ordine degli ingegneri della Provincia di Torino con il numero d ordine 7683F, ad evasione dell incarico ricevuto in data 24/01/2018, relazione a seguire quanto verificato e stimato relativamente all immobile sito nel Comune di Opera (MI) in Via Lambro n IDENTIFICATIVO ED INTESTAZIONE DEL BENE L unità immobiliare oggetto della presente relazione è ubicata nel Comune di Opera con accesso da Via Lambro n. 64. Trattasi di un capannone a destinazione artigianale composto da un locale principale ad uso laboratorio con annessi due locali ad uso magazzino, un ufficio i servizi igienici e area cortilizia di pertinenza sulla quale è ubicata una cabina tecnica. Le coerenze del sito risultano essere: - Nord la particella 257; - Est la particella 201; - Sud la Via Lambro; - Ovest le particelle nn. 416, 417 e 91. Il bene è identificato presso l Ufficio Provinciale di Milano Sezione Territorio come segue: - Catasto Terreni foglio 8, Particella 102, Ente Urbano di mq. 980; - Catasto Fabbricati al Foglio 8, Particella 102, Sub 701, Categoria C/3, Classe 6, Consistenza mq. 543, Rendita ,10 (ALLEGATO 1). Intestato alla società VIMEC VALVES S.R.L. con sede in Opera, P.iva n , per la quota pari a 1/1. Dall esame della documentazione catastale e a seguito del sopralluogo effettuato dal sottoscritto in data 08/02/2018 si è potuto riscontrare la difformità dello stato dei luoghi con la planimetria catastale in riguardo ad alcune tramezzature interne, dalla presenza di una tettoia chiusa tra l immobile oggetto di valutazione e l immobile insistente sulla particella 201 e la presenza di un ambiente presente sul lato ovest dell immobile in oggetto. Pagina 2 di 14

3 3. PROVENIENZA La società VIMEC VALVES S.R.L. ha acquistato l unità immobiliare in data 06/10/2015 dalla società SELMABIPIEMME LEASING S.P.A. con rogito Notaio Dott. AJELLO Stefano Repertorio n Raccolta n registrato presso l Agenzia delle Entrate Ufficio di Milano il 27/10/2015 al n (ALLEGATO 2). 4. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI In relazione all espletamento dell incarico lo scrivente ha effettuato in data un sopralluogo presso l immobile sito in Via Lambro 64 durante il quale sono state rilevate le caratteristiche del fabbricato e le rifiniture strutturali, nonché lo stato dei luoghi, la destinazione catastale, lo stato di conservazione e di manutenzione generale. Il sito immobiliare è costituito da un fabbricato ad un piano fuori terra e area cortilizia di pertinenza complanare e continua con l immobile insistente sulla particella 201 (FOTO 1). L edificio è ubicato a confine sul lato Nord; la proprietà è delimitata sul lato Sud ed Ovest da una recinzione in ferro poggiante su un muretto in cemento, mentre sul lato Est non è presente nessuna delimitazione ma vi è un locale in comune con l edificio insistente sulla particella 201 costituito da una tettoia chiusa accessibile sia dall area esterna comune tramite porta in ferro e dall interno tramite accesso diretto dal capannone (FOTO 14) e dal locale blocco bagni (FOTO 25). L accesso all area cortilizia e all edificio avviene dalla Via Lambro da due cancelli in ferro scorrevoli su rotaia, uno ubicato al n 64 può essere inteso come accesso esclusivo ed uno ubicato al n 62 che viene utilizzato in comune con l immobile alla particella 201 (FOTO 3). L edificio ha struttura in cemento armato prefabbricato. Le facciate esterne sono costituite da tamponature in laterizio e sui tre lati (Est Sud Ovest) sono presenti dei serramenti di grandi dimensioni per l illuminazione naturale degli ambienti e alcune aperture che permettono la ventilazione degli ambienti. L immobile è composto da un locale principale ad uso laboratorio con annessi due locali ad uso magazzino, un ufficio e i servizi igienici e come detto da un area cortilizia di pertinenza sulla quale è ubicata una cabina tecnica. L edificio è allacciato alla rete di adduzione dell'acqua potabile municipale, alla fognatura pubblica ed ha un impianto di energia elettrica. Si allega al presente documento documentazione fotografica illustrativa (ALLEGATO 3). Pagina 3 di 14

4 5. STATO CONSERVATIVO Lo stato conservativo dell immobile può essere ritenuto nella sua globalità in cattivo stato di manutenzione dal momento che risulta inutilizzato da alcuni anni, infatti dal sopralluogo effettuato si è riscontrata la presenza di tracce di deterioramento (infiltrazioni di acqua, non corretto funzionamento dell impianto elettrico), dovuti all'abbandono e alla totale mancanza di manutenzione ordinaria. 6. NORMATIVA URBANISTICA Il Comune di Opera è dotato di Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n 3 del e vigente, in seguito a pubblicazione sul BURL del Con la deliberazione di Consiglio Comunale n 25 del è stata approvata definitivamente la prima variante al Piano di Governo di Territorio vigente in seguito a pubblicazione sul BURL al n 45 del Si rileva che il complesso immobiliare oggetto di valutazione insiste in area soggetta ad Ambiti Consolidati a Funzione Produttiva e le Norme Tecniche del Piano delle Regole disciplinano l ambito all art. 77; (ALLEGATO 4). 7. REGOLARITA URBANISTICA Dalla visura effettuata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Opera si è appreso che l immobile in oggetto è stato edificato in forza della Concessione Edilizia n 2/72 rilasciata dal Comune di Opera in data 14 gennaio 1972 (ALLEGATO 5-a). Successivamente viene presentata in data 23 dicembre 1985 domanda di condono riferita alla costruzione di capannone a distanza inferiore a quella prevista dallo strumento urbanistico alla quale il Comune di Opera rilascia Concessione in Sanatoria n 26/92 in data 15 maggio 1992 (ALLEGATO 5-b). L ultima autorizzazione relativa all edificio è la Concessione Edilizia n 24/98 rilasciata dal Comune di Opera in data 31 luglio 1998 avente oggetto costruzione di soppalco e ristrutturazione in edificio industriale (ALLEGATO 5-c); in riferimento all ultima concessione il 06 dicembre 2002 veniva consegnata una fine lavori con la quale si comunicava che il 10 gennaio 2001 erano stati completati solo i lavori relativi alla ristrutturazione interna (ALLEGATO 5-d). Pagina 4 di 14

5 In ordine alla prestazione energetica relativa all immobile ai sensi della vigente normativa della regione Lombardia è presente l attestato allegato all atto di acquisto rogito Dott. A firma dell Arch. Marco Mandelli che inserisce l edificio in classe energetica F. Dall esame della documentazione e dello stato di fatto, come detto emergono alcune difformità riguardati (ALLEGATO 6): la non conformità di alcuni tramezzi interni che pur non incidendo sulla valutazione del bene, richiedono una eventuale loro regolarizzazione; la non conformità edilizia-urbanistica dell area insistente sul prospetto ovest per la quale si ipotizza un costo per la regolarizzazione della stessa prevendendo la demolizione della parete esistente (DIFFORMITÀ 1) e il successivo ripristino della parete con i relativi serramenti (DIFFORMITÀ 2) la non conformità riscontrata nell area di confine con la particella 201 (Prospetto Est) in quanto è presente un volume costituito da una tettoia chiusa (DIFFORMITÀ 3) per la quale viene prevista la demolizione per la sola parte insistente sulla particella oggetto di valutazione. 8. VALORE DI STIMA Nelle ricerche effettuate nella banca dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (Interrogazione Anno 2017 Semestre 1) il sottoscritto ha preso in considerazione i valori attribuiti ad edifici a destinazione produttiva ubicati in zona Centrale, si riporta a seguire l estrapolazione dei risultati. BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI Opera - Zona Centrale Tipologia Capannoni industriali Capannoni tipici Stato conservativo Min Valore Mercato ( /mq) Max Superficie (L/N) Normale Lorda Normale Lorda Laboratori Normale Lorda Le superfici commerciali a cui verrà assegnato il relativo valore di stima saranno suddivise per destinazione d uso come segue: - Laboratorio mq. 515,00; Pagina 5 di 14

6 - cortili e aree scoperte mq. 46,50 (coefficiente di ragguaglio 0,1) VALORE COMPLESSIVO Identificativo Superficie Valore Valore convenzionale unitario complessivo Laboratorio 561,50 mq 750,00- /mq ,00 DEPREZZAMENTO DEL 10% L'abbattimento forfettario pari al 10% rispetto valore venale reale dei beni, viene applicato vista la natura esecutiva e non contrattuale della vendita, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, oltre all assenza di garanzia per eventuali vizi occulti ,00 ( ,00*0,10) = ,00 SPESE STIMATE In considerazione della presenza nel fabbricato di difformità urbanistiche (relazionate in precedenza) il sottoscritto ha quantificato pari a ,00 il valore delle opere necessarie al ripristino dello stato dei luoghi (ALLEGATO 7). Lo scrivente, compiuti gli opportuni accertamenti e verifiche, analizzato lo stato di manutenzione e conservazione degli immobili, fatte le dovute considerazioni, tenute presenti la consistenza e le peculiarità dell oggetto di stima nel suo complesso, considerata la sua ubicazione, ritiene di assegnare al bene il seguente valore: Valore finale di stima ,00 Assolto l incarico conferitogli dalla S.V. il sottoscritto resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Milano, li 10 aprile 2018 Pagina 6 di 14