Studio Studio Di Natale & Associati
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- Muzio Magni
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1 Preg.mo G.E. Dott. Marco Procaccini OGGETTO: Procedura Esecutiva n.10/2016 R.G._EE. II promossa da: xxxxxxxxxxxxx contro: xxxxxxxxxxxxxxx ELABORATO PERITALE INTEGRATIVO Premesso che in data 28/04/2016, il Geom. Paolo Zippi accettava l'incarico di Esperto nella procedura esecutiva di cui all oggetto, avanti al G.E. Dott. Stefania Cannavale. All Udienza del 04/07/2017 il G.E. Dott. Marco Procaccini ha nominato quale ulteriore Esperto il sottoscritto Geom. Gabriele Di Natale che in data 06 luglio u.s. è stato notificato un provvedimento del G.E. Dott. Marco Procaccini, con il quale viene richiesto un elaborato peritale integrativo. Si espone quanto segue. 1. DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI LOTTO 1 Firmato digitalmente da gabriele di natale Il lotto è formato dai seguenti beni: a) Bene N 1 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore a Torre Appezzamento di terreno a destinazione urbanistica agricola, identificato in Catasto Terreni del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.56, Qualità Seminativo, classe 2, Superficie mq.4.070,00, Dominicale Euro 27,33, Agrario Euro 21,02. O = Collegio dei Geometri di Teramo/ C = IT
2 b) Bene N 2 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore a Torre Piccolo appezzamento di terreno a destinazione urbanistica agricola, identificato in Catasto Terreni del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.332, Qualità Seminativo, classe 2, Superficie mq.85,00, Dominicale Euro 0,57, Agrario Euro 0, LOTTO 2 a) Bene N 3 - Stalla ubicata a - Via San Salvatore a Torre, piano Terra - n.02 piccoli corpi di fabbrica destinati a Stallette per ricovero animali (Ovile), identificato in Catasto Fabbricati del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.305, Categoria C/6, classe 2, Consistenza mq. 37,00, Superficie Catastale mq.54,00, Rendita Euro 34,40; -con annessa corte di pertinenza identificata in Catasto Terreni del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.305, Qualità Ente Urbano, Superficie mq. 505,00, Dominicale Euro 0,00, Agrario Euro 0,00. b) Bene N 4 - Unità collabente ubicato a -Via S.Salvatore a Torre, piano Terra - Manufatto destinato allo stato attuale a Tettoia e Rimessa per attrezzature edili, costituito da una struttura a carattere precario in pessimo stato di conservazione ed in stato di inagibilità statica, identificato in Catasto Fabbricati del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.307, Categoria Unità Collabenti; -con annessa corte di pertinenza in parte pavimentata con massetto in c.a., identificata in Catasto Terreni del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.307, Qualità Ente Urbano, Superficie mq. 440,00, Dominicale Euro 0,00, Agrario Euro 0,00. c) Bene N 5 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore a Torre - Piccolo appezzamento di terreno a destinazione urbanistica agricola, identificato in Catasto Terreni del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.304, Qualità Seminativo Arborato, classe 2, Superficie mq.1.731,00, Dominicale Euro 11,62, Agrario Euro 9,83.
3 d) Bene N 6 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore a Torre - Piccolo appezzamento di terreno a destinazione urbanistica agricola, identificato in Catasto Terreni del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.306, Qualità Seminativo Arborato, classe 2, Superficie mq.1.340,00, Dominicale Euro 9,00, Agrario Euro 7,61. e) Bene N 7 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore A Torre - Piccolo appezzamento di terreno a destinazione urbanistica agricola, identificato in Catasto Terreni del Comune di Sant'Omero (Te) al Foglio n.9, p.lla n.308, Qualità Seminativo Arborato, classe 2, Superficie mq.124,00, Dominicale Euro 0,83, Agrario Euro 0,70. Sulla scorta degli accertamenti eseguiti, oltre alle verifiche effettuate sui luoghi in sede di sopralluogo è stato rilevato che il terreno di che trattasi risulta occupato dall'ampliamento della viabilità Comunale "San Salvatore a Torre" già da molti anni, Inoltre, come risulta dalla documentazione Catastale attuale, l'intestazione della proprietà del bene non è stata a tutt'oggi trasferita. 2. DATI CATASTALI LOTTO 1 Bene N 1 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore a Torre 9 56 Seminativo ,33 21,02 Il bene immobile di che trattasi costituito da un appezzamento di terreno agricolo, allo stato attuale presenta una coltura a prato, derivante da erbe spontanee. Bene N 2 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore a Torre Seminativo ,57 0,44
4 Il bene immobile di che trattasi costituito da un appezzamento di terreno agricolo, allo stato attuale presenta una coltura a prato, derivante da erbe spontanee. LOTTO 2 Bene N 3 - Stalla ubicata a - Via San Salvatore a Torre, Piano Terra Catasto fabbricati (CF) Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano catastale C ,4 Terra ENTE URBANO Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale esistente. Bene N 4 - Unità collabente ubicato a - Via San Salvatore A Torre, Piano Terra Catasto fabbricati (CF) Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano catastale F2 Terra ENTE URBANO Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale esistente. Bene N 5 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore A Torre Seminativo arborato ,62 9,83
5 Il bene immobile di che trattasi costituito da un appezzamento di terreno agricolo, allo stato attuale presenta una coltura a prato, derivante da erbe spontanee. Bene N 6 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore A Torre Seminativo ,61 arborato Il bene immobile di che trattasi costituito da un appezzamento di terreno agricolo, allo stato attuale presenta una coltura a prato, derivante da erbe spontanee. Inoltre in sede di sopralluogo è stato rilevato su una parte del terreno al lato nordest la formazione di superfici piane a gradoni mediante la realizzazione perimetrale di muri in c.a.. Bene N 7 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore A Torre Seminativo ,83 0,7 arborato Alla luce di quanto già dichiarato nei dati generali, non vi è corrispondenza tra la qualità di coltura indicata in Catasto e quella esistente. 3. DESCRIZIONE URBANISTICA LOTTO 1 Bene N 1 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore A Torre Dagli accessi e dagli accertamenti eseguiti presso il portale telematico del Settore Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), si evince che l'appezzamento di terreno in esame, ricade secondo il Piano Regolatore Generale attualmente vigente, in territorio agricolo (art.61). Bene N 2 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore A Torre Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), si evince che l'appezzamento di
6 terreno in esame, ricade secondo il Piano Regolatore Generale attualmente vigente, in territorio agricolo (art.61). LOTTO 2 Bene N 3 - Stalla ubicata a - Via San Salvatore a Torre, Piano Terra Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), si evince che il terreno destinato a corte di pertinenza su cui insiste il bene immobile in esame, ricade secondo il Piano Regolatore Generale attualmente vigente, in territorio agricolo (art.61). Bene N 4 - Unità collabente ubicato a - Via San Salvatore a Torre, Piano Terra Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), si evince che il terreno destinato a corte di pertinenza su cui insiste il bene immobile in esame, ricade secondo il Piano Regolatore Generale attualmente vigente, in territorio agricolo (art.61). Bene N 5 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore A Torre Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), si evince che l'appezzamento di terreno in esame, ricade secondo il Piano Regolatore Generale attualmente vigente, in territorio agricolo (art.61). Bene N 6 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore a Torre Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), si evince che l'appezzamento di terreno in esame, ricade secondo il Piano Regolatore Generale attualmente vigente, in territorio agricolo (art.61). Bene N 7 - Terreno ubicato a - Via San Salvatore A Torre Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), si evince che l'appezzamento di terreno in esame, ricade secondo il Piano Regolatore Generale attualmente vigente, in territorio agricolo (art.61). Di fatto il terreno è destinato a viabilità pubblica.
7 4. REGOLARITÀ EDILIZIA LOTTO 2 Bene N 3 - Stalla ubicata a - Via San Salvatore A Torre, Piano Terra La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile non risulta agibile. Dagli accessi e dagli accertamenti eseguiti presso gli uffici del Settore Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), risulta che il bene immobile in esame (per quanto attiene ai corpi di fabbrica esistenti) è stato realizzato senza i necessari titoli abilitativi. Inoltre allo stato attuale in base alle vigenti normative urbanistiche, le costruzioni realizzate, non sono sanabili. Le costruzioni sono state realizzate in assenza dei necessari titoli abilitativi. Bene N 4 - Unità collabente ubicato a - Via San Salvatore a Torre, Piano Terra La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile non risulta agibile. Dagli accessi e dagli accertamenti eseguiti presso gli uffici del Settore Urbanistica del Comune di Sant'Omero (Te), risulta che il bene immobile in esame è stato realizzato senza i necessari titoli abilitativi. Inoltre allo stato attuale in base alle vigenti normative urbanistiche, il manufatto realizzato, non è sanabile. La costruzione è stata realizzata in assenza dei necessari titoli abilitativi. 5. COSTI COMPLESSIVI DELLA SANATORIA Lo stato rilevato per le unità immobiliari pignorate, riportato nell'elaborato grafico in Allegato D, risulta difforme dall assentito in quanto: L importo da considerare ai fini della regolarizzazione degli abusi o in alternativa se non sanabili ammonta ad ,00 da decurtare sull importo a base d asta. 6. COSTI COMPLESSIVI PER IL FRAZIONAMENTO Dall esame della documentazione catastale si rileva chiaramente come non necessita alcun frazionamento dell area occupata dalla strada comunale in quanto la stessa risulta già individuata con la particella n.308. Pertanto non occorre effettuare alcuna prestazione professionale per l individuazione della suddetta particella.
8 7. FORMAZIONE LOTTI / STIMA Rilevate le attuali condizioni generali dei predetti beni ne consegue che il valore commerciale delle due unità immobiliari pignorate che vengono poste in vendita in due lotti- cosi come riportate nella perizia originaria risulta pari a: ---Lotto N 1 - Identificativo corpo Bene N 1 - Terreno Bene N 2 - Terreno ---Lotto N 2- Identificativo corpo Bene N 3 - Stalla SALVATORE P A, piano TERRA e Bene N 4 - Unità r collabente, piano TERRA u Bene N 5 - Terreno n Bene N 6 - Terreno Bene N 7 - Terreno S i Superficie Valore Valore Quota in Totale Spese Prezzo convenzionale unitario complessivo vendita Vendita 4070,00 mq 2,50 /mq ,00 100, , ,00 85,00 mq 3,00 /mq 255,00 100,00 255,00-255,00 Valore di stima: ,00 Valore di stima: , , , ,00 Superficie Valore Valore Quota in Totale Spese Prezzo convenzionale unitario complessivo vendita Abuso Vendita 505,00 mq 3,00 /mq 1.515,00 100, , ,00 440,00 mq 4,00 /mq 1.760,00 100, , ,00 760, ,00 mq 2,50 /mq 4.327,50 100, , , ,00 mq 3,50 /mq 4.690,00 100, , ,00 124,00 mq 0,00 /mq 0,00 0,00 Strada comunale -
9 Restiamo a disposizione per ogni ed eventuale chiarimento Data lì 15/11/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. L Esperto ex art.568 c.p.c. Geom. Paolo Zippi
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T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Ferrante Giovanni, nell'esecuzione Immobiliare 41/2017 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro
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Tribunale Ordinario di Benevento
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