La presente perizia è stata elaborata dal sottoscritto Agronomo dr. Stefano Campatelli, iscritto con il n. 112 all'albo dei Dottori Agronomi e
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1 PERIZIA TECNICA Esecuzione Immobiliare 55/2012 Data del Giuramento: 31/10/2012 Prossima Udienza: 12/4/2013 Promossa da: VODAFONE OMNITEL NV Contro: OMISSIS La presente perizia è stata elaborata dal sottoscritto Agronomo dr. Stefano Campatelli, iscritto con il n. 112 all'albo dei Dottori Agronomi e Forestali della Provincia di Siena, avendo ricevuto incarico quale C.T.U. dal Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Siena in data 31/10/2012. Scopo della perizia è la determinazione del valore dei beni oggetto del pignoramento di cui alla Esecuzione Immobiliare distinta dal numero 55/2012. Per poter giungere a tale valutazione ho effettuato le opportune verifiche documentali presso i competenti uffici ed ho fatto gli opportuni sopralluoghi per verificare lo stato e la consistenza degli immobili. Gli immobili oggetto della valutazione sono costituiti da terreni ubicati nel Comune di Monticiano, nelle vicinanze della frazione Iesa. Per la maggior parte si tratta di appezzamenti di bosco distribuiti in più corpi e senza la presenza di fabbricati, ad esclusione di un minuscolo fabbricato nel mezzo di uno degli appezzamenti boscati. 1 - INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO I beni oggetto di stima, sono rappresentati al Catasto Terreni, come segue. 1
2 Beni in Località Iesa Comune di Monticiano Foglio 49 Particella 23 Bosco ceduo Ha Foglio 49 Particella 26 Bosco alto Ha Foglio 60 Particella 6 Bosco ceduo Ha Foglio 60 Particella 7 Castagneto da frutto Ha Foglio 60 Particella 9 Bosco alto Ha Foglio 60 Particella 10 Castagneto da frutto Ha Foglio 60 Particella 13 Bosco alto Ha Foglio 60 Particella 14 Bosco ceduo Ha Foglio 61 Particella 1 Fabbricato rurale Ha Foglio 61 Particella 2 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 3 Prato Ha Foglio 61 Particella 4 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 9 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 34 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 35 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 36 Castagneto da frutto Ha Foglio 61 Particella 92 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 95 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 96 Uliveto Ha Foglio 61 Particella 123 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 148 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 149 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 150 Vigneto Ha Foglio 61 Particella 151 Seminativo arborato Ha Foglio 62 Particella 88 Bosco ceduo Ha
3 Foglio 62 Particella 92 Bosco ceduo Ha Foglio 62 Particella 93 Bosco ceduo Ha Foglio 62 Particella 106 Pascolo cespugliato Ha Foglio 62 Particella 110 Seminativo arborato Ha Foglio 76 Particella 111 Seminativo Ha Foglio 77 Particella 30 Bosco misto Ha Foglio 77 Particella 31 Castagneto da frutto Ha Foglio 77 Particella 44 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 45 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 48 Prato Ha Foglio 77 Particella 49 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 52 Seminativo Ha Foglio 77 Particella 63 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 64 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 65 Seminativo Ha Foglio 77 Particella 111 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 119 Uliveto Ha Foglio 77 Particella 312 Uliveto Ha Foglio 77 Particella 314 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 339 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 340 Bosco misto Ha Foglio 77 Particella 369 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 443 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 444 Incolto produttivo Ha Foglio 77 Particella 451 Seminativo arborato Ha Foglio 77 Particella 452 Bosco ceduo Ha
4 TOTALE Ha VERIFICA DELLO STATO ESTERNO ED INTERNO DEGLI IMMOBILI I terreni si trovano distribuiti in più località, comunque non molto distanti tra loro, con accesso dalla strada che raggiunge la frazione del Comune di Monticiano denominata Iesa, proveniente dalla uscita della SS 73 che da Siena porta a Grosseto. L insieme dei terreni costituisce una azienda a vocazione forestale, dato che la maggior parte dei terreni è costituita da bosco di essenze miste di leccio, quercia e altre essenze adatte per legname da ardere. Non esistono fabbricati ad esclusione di un minuscolo fabbricato un tempo adibito all essiccazione delle castagne, ma in condizioni fatiscenti. I pochi appezzamenti seminativi o classificati vigneto, sono in stato di abbandono e non più lavorati da molti decenni. Esistono alcuni appezzamenti ad oliveto, con presenza di piante di almeno quaranta anni di età, le quali avrebbero necessità di essere curati e riportati allo stato produttivo. La maggior parte delle superfici boschive sono buone e con presenza di abbondante massa legnosa. Circa la metà è stata tagliata tra dodici e quindici anni fa e quindi occorrerebbe attendere ancora alcuni anni per un nuovo taglio, che normalmente avviene con un turno di quindici-venti anni. L altra metà è pronta per essere tagliata. Esistono alcune zone con piante di alto fusto, rappresentate da essenze di pino. I castagneti da frutto sono in pessime condizioni e quasi tutte le piante di castagno, un tempo produttive, 4
5 sono ormai deperite o perdute del tutto a causa di incuria e delle malatti che stanno colpendo questa essenza. 3 - ACCERTAMENTO DI FORMALITA, VINCOLI E ONERI Non ho rilevato gravami di qualsiasi natura, vincoli e oneri. 4 - VERIFICA DELLA CONTINUITA DELLE TRASCRIZIONI Durante l ultimo ventennio si è verificato un solo passaggio di proprietà, con acquisizione da parte della OMISSIS nel L acquisizione dell intera proprietà è avvenuta per acquisto OMISSIS, con rogito del 18/4/1996 in atti dal 6/8/1996 repertorio Da tale data e fino ad oggi non sono intervenute variazioni. 5 DIRITTI DEMANIALI O USI CIVICI similari. Non ho riscontrato diritti demaniali ne diritti di usi civici o altri 6 VINCOLI ARTISTICI, STORICI, ALBERGHIERI Per quanto attiene l esistenza dei vincoli di carattere artistico, storico o alberghiero, non ne ho rilevato alcuno. 7 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI E ONERI PER LA CANCELLAZIONE 5
6 Sugli immobili oggetto del pignoramento e di valutazione della presente perizia, gravano le seguenti iscrizioni contro OMISSIS; per ciascuna iscrizione sono riportati gli oneri per la cancellazione: - trascrizione contro del 24/5/1999 registro particolare 2692 Registro Generale 4651; la spesa per la cancellazione è relativa alle imposte per 168,00+59,00+35,00, oltre ad eventuali spese notarili; - trascrizione contro del 6/6/2012 registro particolare 2918 Registro Generale 4086; la spesa per la cancellazione è relativa alle imposte per 168,00+59,00+35,00, oltre ad eventuali spese notarili; 8 DESTINAZIONE URBANISTICA Le particelle di terreno che fanno parte della proprietà OMISSIS hanno destinazione urbanistica agricola così come si rileva dal certificato rilasciato dal Comune di Monticiano. 9 ACCERTAMENTI CON RIFERIMENTO ALLA LEGGE 47/85 Non ho riscontrato difformità dal punto di vista della legge 47/85, pertanto l unico fabbricato è conforme dal punto di vista catastale. 10 STATO DI POSSESSO DEL BENE I terreni sono liberi da vincoli di qualsiasi natura. Non risultano infatti affittati o ceduti a qualsiasi titolo. 11 CARATTERISTICHE DEGLI IMPIANTI Non esistono impianti di qualsiasi genere e natura, anche per l assenza di fabbricati. 6
7 12 VALUTAZIONE E DIVISIBILITA DEI BENI Per procedere alla valutazione dei beni ho effettuato le opportune considerazioni relative ai prezzi di mercato. Per determinare il valore ho rilevato le informazioni dei prezzi di beni simili nella zona, giungendo alle seguenti valutazioni. I beni oggetto di stima sono costituiti da appezzamenti separati e pertanto costituiscono naturalmente quattro lotti distinti. Procedo pertanto alla valutazione dividendo i cespiti in quattro lotti, che potranno essere ceduti separatamente, senza che si verifichi perdita di valore complessiva del bene. Suddivisione dei lotti Lotto 1 Fallo Foglio 49 Particella 23 Bosco ceduo Ha Foglio 49 Particella 26 Bosco alto Ha Foglio 60 Particella 6 Bosco ceduo Ha Foglio 60 Particella 7 Castagneto da frutto Ha Foglio 60 Particella 9 Bosco alto Ha Foglio 60 Particella 10 Castagneto da frutto Ha Foglio 60 Particella 13 Bosco alto Ha Foglio 60 Particella 14 Bosco ceduo Ha Foglio 61 Particella 1 Fabbricato rurale Ha Foglio 61 Particella 2 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 3 Prato Ha Foglio 61 Particella 4 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 9 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 34 Seminativo Ha
8 Foglio 61 Particella 35 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 36 Castagneto da frutto Ha Foglio 61 Particella 92 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 95 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 96 Uliveto Ha Foglio 61 Particella 123 Bosco misto Ha Foglio 61 Particella 148 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 149 Seminativo Ha Foglio 61 Particella 150 Vigneto Ha Foglio 61 Particella 151 Seminativo arborato Ha TOTALE Ha Lotto 2 Le Lame Foglio 62 Particella 88 Bosco ceduo Ha Foglio 62 Particella 92 Bosco ceduo Ha Foglio 62 Particella 93 Bosco ceduo Ha Foglio 62 Particella 106 Pascolo cespugliato Ha Foglio 62 Particella 110 Seminativo arborato Ha Foglio 77 Particella 63 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 64 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 65 Seminativo Ha Foglio 77 Particella 111 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 314 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 451 Seminativo arborato Ha Foglio 77 Particella 452 Bosco ceduo Ha
9 TOTALE Ha Lotto 3 Lecceto Foglio 76 Particella 111 Seminativo Ha Foglio 77 Particella 30 Bosco misto Ha Foglio 77 Particella 31 Castagneto da frutto Ha Foglio 77 Particella 44 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 45 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 48 Prato Ha Foglio 77 Particella 49 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 52 Seminativo Ha Foglio 77 Particella 340 Bosco misto Ha TOTALE Ha Lotto 4 Cimitero Foglio 77 Particella 119 Uliveto Ha Foglio 77 Particella 312 Uliveto Ha Foglio 77 Particella 339 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 369 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 443 Bosco ceduo Ha Foglio 77 Particella 444 Incolto produttivo Ha TOTALE Ha
10 Valutazione dei quattro lotti Lotto 1 Fallo Bosco ceduo Ha /Ha Bosco alto Ha /Ha Bosco misto Ha /Ha Castagneto da frutto Ha /Ha Seminativo Ha /Ha Seminativo arborato Ha /Ha Prato Ha /Ha Uliveto Ha /Ha Vigneto Ha /Ha Fabbricato rurale Ha a corpo TOTALE Ha DECURTAZIONE 15% VALORE LOTTO 1 FALLO (arrotondato) Lotto 2 Le Lame Bosco ceduo Ha /Ha Pascolo cespugliato Ha /Ha Seminativo arborato Ha /Ha Seminativo Ha /Ha TOTALE Ha DECURTAZIONE 15% VALORE LOTTO 2 L E L AME (arrotondato)
11 Lotto 3 Lecceto Bosco ceduo Ha /Ha Bosco misto Ha /Ha Castagneto da frutto Ha /Ha Prato Ha /Ha Seminativo Ha /Ha TOTALE Ha DECURTAZIONE 15% VALORE LOTTO 3 LECCETO (arrotondato) Lotto 4 Cimitero Uliveto Ha /Ha Bosco ceduo Ha /Ha Incolto produttivo Ha /Ha TOTALE Ha DECURTAZIONE 15% VALORE LOTTO 4 CIMITERO (arrotondato) VALORE COMPLESSIVO DEI QUATTRO LOTTI DESCRIZIONE AI FINI DELL ORDINANZA DI VENDITA Ai fini dell ordinanza di vendita la descrizione è la seguente. 11
12 Lotto n 1 Appezzamenti boschivi in località Fallo, frazione Iesa, Comune di Monticiano, intestato a San Benedetto srl, distinto a Catasto Terreni come segue: Foglio 49 Particelle 23 e 26; Foglio 60 Particelle 6, 7, 9, 10, 13, 14; Foglio 61 Particelle 1, 2, 3, 4, 9, 34, 35, 36, 92, 95, 96, 123, 148, 149, 150, 151; superficie complessiva Ha , di cui Bosco ceduo Ha , Bosco alto Ha , Bosco misto Ha , Castagneto da frutto Ha , Seminativo Ha , Seminativo arborato Ha , Prato Ha , Uliveto Ha , Vigneto Ha , Fabbricato rurale Ha Prezzo Base d asta ,00. Lotto n 2 Appezzamenti boschivi in località Le Lame, frazione Iesa, Comune di Monticiano, intestato a San Benedetto srl, distinto a Catasto Terreni come segue: Foglio 62 Particelle 88, 92, 93, 106, 110; Foglio 77 Particelle 63, 64, 65, 111, 314, 451, 452; superficie complessiva Ha , di cui Bosco ceduo Ha , Pascolo cespugliato Ha , Seminativo arborato Ha , Seminativo Ha Prezzo Base d asta ,00. Lotto n 3 Appezzamenti boschivi in località Lecceto, frazione Iesa, Comune di Monticiano, intestato a San Benedetto srl, distinto a Catasto Terreni come segue: Foglio 76 Particella 111; Foglio 77 Particelle 30, 31, 44, 45, 48, 49, 52, 340; superficie complessiva Ha , di cui Bosco ceduo Ha , Bosco misto 12
13 Ha , Castagneto da frutto Ha , Prato Ha , Seminativo Ha Prezzo Base d asta ,00. Lotto n 4 Appezzamento a oliveto in località Cimitero, frazione Iesa, Comune di Monticiano, intestato a San Benedetto srl, distinto a Catasto Terreni come segue: Foglio 77 Particelle 119, 312, 339, 369, 443, 444; superficie complessiva Ha , di cui Uliveto Ha , Bosco ceduo Ha , Incolto produttivo Ha Prezzo Base d asta ,00. In fede. 24/1/2013 Dr. Stefano Campatelli All. - Certificato catastale - Mappa catastale - Certificato destinazione d uso - Foto 13
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