RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA per il TRIBUNALE DI ANCONA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA per il TRIBUNALE DI ANCONA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Il sottoscritto Di Stefano Enio nato a Rocca di Cambio il 18/06/1953, residente ad Ancona in Via Ranieri n. 65/A, Geometra iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Ancona e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Ancona, con studio ad Ancona in Via Maratta n. 14, in adempimento all incarico ricevuto dalla Dott.ssa Francesca Ercolini, Giudice dell Ufficio delle Esecuzioni Immobiliari, relativamente alla procedura esecutiva n. 386/2011 R.ES. n. 1951/12 CROM promossa dalla Banca Monte dei Paschi di Jesi S.p.A., redige la seguente relazione di consulenza tecnica. OGGETTO DELLA CONSULENZA L incarico conferito dal Giudice Edi Ragaglia allo scrivente consiste: nell esecuzione di una perizia estimativa sugli immobili di proprietà dei Sigg., un immobile situato nel Comune di Fabriano (AN) in frazione Argignano n. 44/m, censito al Catasto dei Fabbricati al foglio 9, part. 678 sub 1 e sub 4, e l altro situato nel Comune di Genga e censito al Catasto Terreno al foglio 65 mappale 225; nella verifica di eventuali irregolarità o situazioni particolari sugli immobili stessi che ne limitino il procedimento in oggetto.

2 OPERAZIONI PERITALI Il giorno 1 marzo 2013 lo scrivente ha invitato le parti mediante lettera raccomandata (allegato A), a presenziare al sopralluogo del 15 marzo 2013, alle ore 15,00. Nel giorno stabilito il CTU si è recato presso l unità abitativa, nel Comune di Fabriano, per effettuare il sopralluogo, ma le parti sebbene fossero state invitate, non erano presenti, pertanto, non gli è stato possibile eseguire le operazioni peritali. Lo scrivente fa presente che l avviso di ricevimento della raccomandata spedita al proprietario per la convocazione è ritornato al mittente, firmato: ciò comprova che la raccomandata è stata ritirata e che è stata presa visione della data del sopralluogo (allegato B). Il giorno 22 marzo 2013 lo scrivente ha dato comunicazione al Giudice Edi Ragaglia del mancato sopralluogo (allegato C). Il giorno 7 giugno 2013, a seguito dell intervento dell Avv. ***** nominato Custode dei beni, il CTU ha potuto eseguire il sopralluogo e le operazioni peritali per il prosieguo dell incarico. Il sopralluogo sul terreno nel Comune di Genga si è svolto senza problemi. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il CTU, a seguito del sopralluogo, ha rilevato quanto di seguito descritto e documentato con materiale fotografico (Allegato D). Il primo lotto degli immobili della perizia è costituito da un abitazione e da un autorimessa. Il secondo lotto è costituito da un terreno situato nella frazione S. Vittore di Genga, confinante con il Cimitero.

3 Primo Lotto L abitazione è una viletta unifamiliare con annessa autorimessa; l edificio ha la struttura portante in cemento armato. La villetta è situata in una zona periferica del comune di Fabriano, nella frazione di Argignano. L abitazione si sviluppa su due piani, piano terra e piano primo, è censita al Catasto dei Fabbricati di Fabriano al foglio 170, particella 581, sub 2, categoria A/2, classe 7, ha la consistenza di 11 vani e una rendita pari a 1.022,58 (allegato E ). L autorimessa è situata al piano terra ed è censita al Catasto dei Fabbricati di Fabriano al Foglio 170, particella 581, sub 3, categoria C/6, classe 5, ha la consistenza di mq 27 e una rendita catastale pari a 76,69 (allegato F). I predetti dati sono rintracciabili nella scheda di avvenuta visura catastale. L abitazione è in ottimo stato di manutenzione ed è strutturata in forma quadrata, provvista di un portico davanti all ingresso; è disposta su due piani e suddivisa in zona soggiorno, tinello, cucina, cinque camere, tre bagni, due ripostigli e un locale adibito a centrale termica. Nella zona soggiorno è stato realizzato un soppalco aperto. L abitazione ha una corte in ottimo stato di manutenzione con diverse alberature. L autorimessa, situata la piano terra, è composta da un unico vano con l accesso posto posteriormente all edificio; sotto l autorimessa, al piano interrato, è stata ricavata una cantina, a cui si accede tramite una scaletta in cemento armato dal locale superiore.

4 Lo stato di fatto delle due unità non sono conformi alle planimetrie catastali (allegato G). Dalle visure della Concessione Edilizia n del 09/071991, Rinnovo della Concessione n del 09/02/1996 e della Dia n del 25/02/1999 che ha fornito l Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano, risulta che l abitazione presenta alcune difformità, nella suddivisione interna rispetto al progetto autorizzato. Anche l autorimessa non è conforme al progetto: al piano interrato è stato realizzato un locale non previsto nella Concessione Edilizia e successive autorizzazioni (allegato H). Tali difformità potrebbero essere sanate mediante una richiesta all Ufficio Tecnico di Fabriano di Accertamento di Conformità in base all art. 36 del DPR 380/2001. Per gli immobili in oggetto il Comune di Fabriano ha comunque rilasciato l autorizzazione di abitabilità con prot del 13/05/1999 (allegato I). Considerato che l immobile rientra fra quelli per cui è prevista la certificazione energetica, D.L. 192/05 come modificato dal D.L. 311/06, è necessario provvedere alla verifica ed al rilascio dell Attestato di Certificazione Energetica. Attualmente l abitazione è occupata dalla Sig.ra in forza di una sentenza di separazione giudiziale dal marito del Tribunale di Ancona del 14/02/2006. Secondo Lotto Il terreno situato nel Comune di Genga in frazione S. Vittore, confinante con il cimitero, è censito al Catasto Terreni al foglio 65

5 mappale 225, seminativo, classe 4, ha , reddito dominicale 8,60 e reddito agrario 9,93.(Allegato L) Ha una conformazione collinare, attualmente non è coltivato; la maggior parte del terreno è occupata da arbusti e da alberi autoctoni. L area ha due destinazioni urbanistiche distinte, come di seguito descritte (Allegato M): Art Zone destinate a spazi pubblici per parco, gioco, sport e attrezzature urbane - (Zone V4 Aree agricole a valenza ambientale) Art.13 - Ambiti di particolare interesse naturalistico - ambientale per la presenza di caratteri geologico-geomorfologici, botanico - vegetazionali e faunistici (Zona AMB). VISURE IPOTECARIE Dalla visura della documentazione agli atti dell esecuzione immobiliare risulta che sugli immobili gravitano due ipoteche a favore della Banca Antoniana Veneta Società Cooperativa S.p.A., un pignoramento immobiliare a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.. Il terreno ha una servitù perenne e gratuita per il passaggio e l appoggio di un elettrodotto a favore dell Enel. STIMA Tenuto conto degli elementi rilevati, della tipologia dei fabbricati, dei materiali utilizzati per la costruzione, dello stato di manutenzione e della zona ove sorge l unità immobiliare il valore dell immobile è il seguente: Primo lotto Abitazione con autorimessa Valore per l abitazione 1500,00 (millequattrocento/00) al mq Valore dell abitazione 1.500,00 x mq 210,47 = ,00

6 Valore del portico 1.500,00 x mq x 0.40 = ,00 Valore del terrazzo x mq x 0.25 = Valore dell autorimessa 500,00 x mq 31.56= ,00 Valore dell interrato x mq x 0.30 = ,00 Corte esclusiva 1.500,00 x mq 954,82 x 0.5 = ,50 Certificazione energetica - 500,00 ======= Totale ,00 (quattrocentotrentamilaseicentoventiquattro/00 Euro). Secondo lotto terreno agricolo Valore del terreno di quella tipologia per ettaro in quella zona è ,00 ha ha 1,2815 x ,00 = ,47 (quattordicimilanovencentoventinove/47 Euro) Il valore complessivo degli immobili è di ,47 (quattrocentoquarantacinquemilacinquecentocinquantatre/47 Euro) Il CTU tanto ha esposto in adempimento all incarico ricevuto. Ancona, 18/06/2013 Geom. Enio Di Stefano

7 Elenco documentazione: All. A lettera di convocazione per il sopralluogo All. B ricevute delle raccomandate All. C comunicazione al Giudice All. D documentazione fotografica All. E Visura catastale dell abitazione All. F Visura catastale dell autorimessa All. G1/G2 Planimetrie catastali dell abitazione e dell autorimessa All. H Confronto per le difformità All. I Abitabilità All. L Mappa catastale terreno e visura All M - Mappa PRG Geom. Enio di Stefano