TIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare n.119/2004 promossa da

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1 TIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare n.119/2004 promossa da BHW BAUSPARKASSE AG - SPA Avv. C. Castagnetti contro IDRIZI SADRI LINI * * * * Lo scrivente Geom. Giorgio Draghi con studio in Piacenza Via Campesio n 19, nominato esperto dal Sig. G.E. Dott.ssa Marisella Gatti nella procedura in epigrafe, ad espletamento del mandato conferitogli espone quanto segue. Con lettere raccomandate in data 06/12/2006 regolarmente ricevute come da avvisi di ricevimento che si allegano in copia, comunicava alle parti la data del sopralluogo, ma non era possibile accedere all immobile in quanto nessuno dei debitori esecutati era presente. Lo scrivente inviava un ulteriore raccomandata e poteva così procedere all ispezione dell immobile. Compiuti i necessari accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Vernasca, presso l Ufficio del Territorio e la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza, si espone quanto segue. Ubicazione e dati catastali Gli immobili oggetto di valutazione sono siti in Comune di Vernasca Loc. Groppo, strada comunale del Poggio n.10 e risultano censiti, quanto al fabbricato, al N.C.E.U. del Comune di Vernasca in capo a: Idrizi Sadri nato in Jugoslavia il 25/04/1971 per ½ in regime di comunione dei beni con Lini Paola; Lini Paola nata a Casalmaggiore il 11/03/1070 per ½ in regime di comunione dei beni con Idrizi Sadri con i seguenti dati: Foglio Mappale Subalterno Categoria Classe Consistenza Rendita A/ vani 516,46 1

2 Al N.C.T. del Comune di Vernasca il mappale 171 del foglio 22 della superficie di mq. 360 è classificato come ente urbano. E quanto ai terreni al N.C.T. del Comune di Vernasca sempre in capo a Idrizi Sadri e Lini Paola con i seguenti dati: Foglio Mappale Qualità Classe Superficie R.D. R.A Vigneto ,34 15, Seminativo ,39 3,04 Gli immobili più sopra catastalmente individuati - confinanti in circondario con strada Comunale del Poggio, mapp del foglio 22 pervennero ai debitori esecutati per atto a Ministero Dott. Bergonzi Giovanni del 22/05/2003 rep /27247 dalla Ditta Alberzani Francesco, Peracchi Pietro e Alberzani Maria che ne erano proprietari da data antecedente il 01/01/1985. Conservatoria R.R.I.I. Alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza gli immobili risultano gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli: Nota del 20/06/2003 reg. part reg. gen. 8901, ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo per ,00 contro Idrizi Sadri e Lini Paola, a favre Società predetta l esecuzione; Nota del 26/11/2004 reg. part reg. gen , ipoteca legale iscritta ai sensi ex art.77 D.Lgs. 46/99 a favore di S.E.I.T. Parma S.p.A. per ,02 contro Idrizi Sadri sul solo mappale 171 sub.3 del fg.22; Nota in data 05/01/2005 reg. part. 120 reg. gen. 155, verbale di pignoramento immobili a favore della Società procedente, su tutti i beni; Legge 47/85 e successive modificazioni e integrazioni In ordine alla Legge 47/85 e successive integrazioni e modificazioni, lo scrivente non ha reperito la licenza con cui è stato costruito l immobile, ma dall atto di acquisto risulta che lo stesso è stato edificato antecedentemente il Lo scrivente ha reperito la concessione con cui è stata realizzata la terrazza in aderenza al fabbricato, concessione n.75/85 del 12/11/1985. Nelle tavole di progetto allegate è rappresentato l intero fabbricato; il rapporto tra lo stato attuale dell immobile con quanto rappresentato nelle tavole di progetto evidenzia solo alcune piccole difformità nella distribuzione interna 2

3 Oltre a ciò non risulta parte del locale cantina che lo scrivente non ha potuto rilevare stante la presenza di legna da ardere (foto n.4 e 5). Si rileva che, se anche parte di detto locale fosse stato realizzato senza autorizzazione, la sanatoria della stesso e la sanatoria delle modifiche interne a giudizio di chi scrive sarebbe ottenibile con una spesa di circa 2.500,00. L esecuzione di tali modifiche, a detta del debitore esecutato, è stata eseguita dallo stesso senza alcuna autorizzazione. Descrizione degli immobili L immobile oggetto di valutazione è costituito da fabbricato elevato a due piani fuori terra oltre al sottotetto e interrato realizzato in muratura e c.a. con solai in laterocemento e copertura in tegole (vedi foto 1, 2 e 3). L immobile presenta la seguente distribuzione interna: Piano interrato: locale ad uso deposito cantina, cui si accede dall area coperta sottostante l ampia terrazza, locale utilizzato come deposito. Tale piano è collegato anche da scala interna a servizio di tutti i piani. Piano terra: ampio soggiorno pranzo (foto 6 e 7), cucina e servizio da completare. Dal soggiorno si accede alla terrazza. Nel vano scala tra il piano terra ed il primo piano è stato ricavato il bagno (foto 8). Piano primo: tre camere da letto e ampio disimpegno (foto e 12). Sottotetto: suddiviso in tre locali di cui solo quello centrale è usufruibile, mentre gli altri due locali hanno altezza in gronda oltremodo ridotta (foto 13 e 14). Le finiture sono di tipo medio economiche; i pavimenti sono tutti in ceramica o graniglia con rivestimenti in ceramica per i servizi. La pavimentazione dell ampia terrazza non è stata realizzata e si riscontrano infiltrazioni; i serramenti esterni sono in pvc con vetro camera, quelli interni in legno. La porta di ingresso è in alluminio anodizzato e vetri; il portone di accesso all interrato è in lamiera zincata a due battenti. L immobile è dotato di impianto elettrico sottotraccia, di impianto idrico ed igienico sanitario completo, la cui sistemazione è alquanto approssimativa e di impianto di riscaldamento parte con vetilconvettori funzionanti a gas e per la maggior parte con stufa a legna. Va rilevato che mancano alcuni serramenti interni. 3

4 Lo stato di conservazione e manutenzione è appena discreto, anche in considerazione del fatto che molti lavori sono eseguiti direttamente dal debitore esecutato. Per quanto concerne i terreni agricoli attigui al fabbricato, gli stessi sono utilizzati come orto e area verde (foto 2 e 3). Valutazione Prima di passare alla valutazione, effettuata per comparazione, lo scrivente ritiene di evidenziare i vari fattori considerati per la determinazione della stessa con particolare riferimento all ubicazione (in zona abbastanza isolata carente di servizi); al tipo ed epoca di costruzione (fabbricato di vetusta costruzione riattato con finiture di grado modesto), allo stato di conservazione e manutenzione (appena sufficiente, con vari lavori di manutenzione da effettuarsi o da completare). Quanto sopra premesso, sentiti i prezzi di mercato praticati in zona per fabbricati aventi caratteristiche analoghe a quello in esame, si ritiene di valutare lo stesso includendo nel valore del fabbricato quello dei terreni come segue: Abitazione comprensiva della cantina e del sottotetto conteggiati ¼ della loro superficie reale e della terrazza conteggiata 1/5 della sua superficie reale, compreso il terreno agricolo di pertinenza mq. 180 x 550, ,00 Stante la consistenza, si ritiene che gli immobili debbano alienarsi in unico lotto così individuato: fabbricato ad uso abitazione con terreno di pertinenza sito in Comune di Vernasca Loc. Groppo Strada Comunale del Poggio n.10 il tutto censito al N.C.E.U. Valore del lotto ,00. Piacenza, 16 Aprile 2007 Il C.T.U. Geom. Giorgio Draghi 4

5 Allegati: Copia visura catastale; Planimetria dell immobile scala 1:100; Estratto di mappa catastale scala 1:2000; n. 14 fotografie; Copia attestazione invio raccomandate; Cd disk contenente relazione peritale, planimetrie e fotografie 5