Dott.ssa Agnese Di Girolamo

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1 TRIBUNALE DI AREZZO Esecuzione immobiliare n. 282 R.E. Anno 2010 GIUDICE DELL ESECUZIONE: Dott.ssa Agnese Di Girolamo Il sottoscritto Geom. Marco Baldini, nato a San Giovanni Valdarno (AR) il 21/08/1967, con studio tecnico ubicato in Cavriglia (AR), località San Cipriano, via delle Cantine n. 44, codice fiscale BLD MRC 67M21 H901 G, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Arezzo al n. 976, PREMESSO - che in data 02/11/2010 il sottoscritto è stato nominato esperto per la valutazione dei beni pignorati per l Esecuzione Immobiliare n. 282/2010 RE indicata sopra; - che dopo il giuramento di rito, il Giudice ha formulato i quesiti riportati nel verbale di udienza del 01/02/2011; - di aver effettuato le ricerche presso l Agenzia del Territorio di Arezzo, la Conservatoria dei RR.II di Arezzo, agli Uffici Tecnici dei Comuni di Cavriglia e San Giovanni Valdarno, nonché i sopralluoghi alle proprietà oggetto del pignoramento. Tutto ciò premesso il sottoscritto redice la presente RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA OGGETTO: Edificio misto artigianale e civile abitazione, composto da due appartamenti, ciascuno con garage, con laboratorio con annessi e cabina elettrica, posto in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15; laboratorio posto in San Giovanni Valdarno (AR), località Ponte alle Forche, via Carlo Emilio Gadda n. 25/A; appezzamento di terreno posto in Cavriglia (AR), località Cetinale. 1) La documentazione ex art. 567 c.p.c. comprende il certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. 2) Sono allegati alla presente relazione le planimetrie catastali, le planimetrie allegate agli ultimi progetti approvati e la copia degli atti di provenienza al debitore degli immobili pignorati. 3) Oltre al verbale di pignoramento immobili a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio Soc. Coop. a R. L., trascritto in data 17/09/2010 al n Registro Particolare, nei beni oggetto della presente gravano le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: nei beni descritti al successivo paragrafo 7) lettera a) esiste ipoteca giudiziale a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio Soc. Coop. a R. L., iscritta in data 14/01/2010 al n. 111 Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale; nei beni descritti al successivo paragrafo 7) lettera b) esistono ipoteca volontaria a favore della Banca CR Firenze S.p.A., iscritta in data 05/10/2005 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale, ipoteca

2 legale a favore di Equitalia Cerit S.p.A., iscritta in data 15/06/2009 al n Registro Particolare, di complessivi ,84 di cui ,92 in linea capitale, ipoteca giudiziale a favore della Cassa di Risparmio di Lucca Pisa Livorno S.p.A., iscritta in data 26/08/2009 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,26 in linea capitale, ipoteca giudiziale a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio Soc. Coop. a R. L., iscritta in data 14/01/2010 al n. 111 Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale ed ipoteca legale a favore di Equitalia Cerit S.p.A., iscritta in data 17/05/2010 al n Registro Particolare, di complessivi ,20 di cui ,10 in linea capitale; nei beni descritti al successivo paragrafo 7) lettera c) esistono ipoteca volontaria a favore della Banca del Valdarno Credito Cooperativo Società Cooperativa a Responsabilità Limitata, iscritta in data 23/03/2004 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale; Banca del Valdarno Credito Cooperativo Società Cooperativa a Responsabilità Limitata, ipoteca giudiziale a favore della Cassa di Risparmio di Lucca Pisa Livorno S.p.A., iscritta in data 26/08/2009 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,26 in linea capitale ed ipoteca giudiziale a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio Soc. Coop. a R. L., iscritta in data 14/01/2010 al n. 111 Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale; nei beni descritti al successivo paragrafo 7) lettera d) esistono ipoteca volontaria a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio Società Cooperativa, iscritta in data 15/01/2007 al n. 147 Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,60 in linea capitale, ipoteca giudiziale a favore della Cassa di Risparmio di Lucca Pisa Livorno S.p.A., iscritta in data 26/08/2009 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,26 in linea capitale ed ipoteca giudiziale a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio Soc. Coop. a R. L., iscritta in data 14/01/2010 al n. 111 Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale; nei beni descritti al successivo paragrafo 7) lettera e) esistono ipoteche volontarie a favore della Banca del Valdarno Credito Cooperativo Società Cooperativa, iscritta in data 24/11/2005 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale ed a favore della Banca del Valdarno - Credito Cooperativo, iscritta in data 07/03/2007 al n. 891 Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale, ipoteca giudiziale a favore della Cassa di Risparmio di Lucca Pisa Livorno S.p.A., iscritta in data 26/08/2009 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,26 in linea capitale ed ipoteca giudiziale a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio Soc. Coop. a R. L., iscritta in data 14/01/2010 al n. 111 Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale; nei beni descritti al successivo paragrafo 7) lettera f) esiste ipoteca volontaria a favore della Cassa di Risparmio di Lucca Pisa Livorno S.p.A., iscritta in data 03/08/2007 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,62 in linea capitale ed ipoteca giudiziale a

3 favore della Cassa di Risparmio di Lucca Pisa Livorno S.p.A., iscritta in data 26/08/2009 al n Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,26 in linea capitale ed ipoteca giudiziale a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio Soc. Coop. a R. L., iscritta in data 14/01/2010 al n. 111 Registro Particolare, di complessivi ,00 di cui ,00 in linea capitale. In nessuno dei beni pignorati non esistono né vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria, né vincoli di natura storico artistica; non ci sono atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubature, per quanto riguarda vincoli di natura paesaggistica. 4) Non ci sono vincoli o oneri di natura condominiale, o spese condominiali insolute relative all ultimo biennio. 5) Non esistono diritti demaniali o usi civici. 6) In nessuno degli immobili pignorati ci sono formalità, vincoli od oneri ad esclusione di quanto descritto al precedente paragrafo 3). 7) I beni in oggetto possono essere come di seguito descritti: a) Piccolo appezzamento di terreno, di forma quadrangolare, della superficie catastale di mq. 19, con sopra edificato edificio monopiano, adibito a cabina elettrica delle dimensioni lorde di mt. 2,65 x 2,65, con superficie interna calpestabile, equivalente alla superficie commerciale pari a mq. 6 e di altezza mt. 8, la superficie di terreno circostante l edificio, facente parte dell appezzamento di terreno in oggetto, è catastalmente il resede esclusivo della cabina elettrica; tale immobile è ubicato in Comune di Cavriglia (AR), località Cetinale, via Enrico Fermi, senza numero civico; l accesso all unità immobiliare è garantito da un accesso indipendente attraverso il resede esclusivo direttamente dalla viabilità pubblica. L edificio è in normali condizioni di manutenzione sia internamente che esternamente e si affaccia, attraverso l unica apertura che è la porta d ingresso, su via Enrico Fermi; è individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Cavriglia al Foglio 5, Particella 287, con categoria D/7 e rendita 111,55. Tale cabina elettrica serve per l alimentazione di energia elettrica agli edifici presenti nella zona circostante alla stessa ed all illuminazione pubblica, ed in caso di cambio di proprietà non può essere adibita a diversa destinazione né può essere interrotta la fornitura di energia elettrica. b) Laboratorio artigianale con resede esclusivo, posto in San Giovanni Valdarno (AR), località Ponte alle Forche, via Carlo Emilio Gadda n. 25/A, facente parte di un edificio misto artigianale ed abitativo. L unità immobiliare è costituita da un ampio vano principale, corredato da due bagni, ciascuno con antibagno ed una tettoia metallica esterna, a copertura di parte del resede esclusivo. Attualmente l accesso all unità immobiliare avviene attraverso il passaggio

4 dalla particella 9, senza che ci sia alcun atto che costituisca tale servitù, mentre dovrebbe essere direttamente da via Carlo Emilio Gadda sul resede esclusivo, che, però è attualmente chiuso dalla costruzione di una recinzione. Il laboratorio è in normali condizioni di manutenzione sia internamente che esternamente e si affaccia sui capannoni circostanti; è individuato al Catasto Fabbricati del Comune di San Giovanni Valdarno al Foglio 5, Particella 264, sub. 7, con categoria C/3, classe 3, consistenza mq. 341 e rendita 1.338,45; esso ha un altezza utile di mt. 7, una superficie utile interna di mq. 322, un resede di mq. 636, con una superficie commerciale di mq. 384, derivante dalla tabella di seguito n. piano destinazione stanza superficie utile (mq.) coeff. superficie commerciale (mq.) 1 terra laboratorio magazzino 318,20 1,00 318,20 2 terra bagno 2,40 0,50 1,20 3 terra antibagno 1,68 0,50 0,84 4 terra resede 636,00 0,10 63,60 TOTALE 958,28 383,84 c) Appezzamento di terreno di forma irregolare, posto in Cavriglia (AR), località Cetinale, confinante con Comune di Cavriglia,,, salvo se altri, distinto al Catasto Terreni del Comune di Cavriglia al Foglio 5, Particella 582, qualità seminativo, classe 4, superficie mq d) Appartamento posto al piano primo di un edificio misto artigianale ed abitativo, ubicato in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15, formato da un ingresso, un soggiorno, una cucina, uno studio, un disimpegno, due camere, un bagno, un ripostiglio, due terrazze ed un loggiato, oltre ad un garage posto al piano terreno dello stesso edificio in posizione sottostante all abitazione. L accesso all appartamento è garantito attraverso una scala esterna esclusiva, a cui si accede dalla Particella 402, non compresa nel pignoramento, così come al garage si accede direttamente dalla stessa Particella 402, confinante con la strada pubblica; tale Particella 402 del Foglio 5 del Comune di Cavriglia. Fanno parte dell appartamento in oggetto i diritti condominiali su una stanza adibita a centrale termica a comune con l altro appartamento ed il laboratorio ubicati nello stesso fabbricato, posta a piano terra dello stesso edificio, a cui si accede direttamente dall esterno, dal resede esclusivo dell appartamento descritto al successivo paragrafo f). Sia l appartamento che il garage sono in buone condizioni di manutenzione sia internamente che esternamente e si affacciano nel fronte sulla Strada Provinciale delle Miniere (via Giosuè Carducci) e negli altri gli altri lati sul resede del lotto; sono individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Cavriglia al Foglio 5, Particella

5 125, sub. 3, con categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 20 e rendita 78,50, per quanto riguarda il garage ed al Foglio 5, Particella 125, sub. 5, con categoria A/3, classe 4, consistenza vani 6,5 e rendita 436,41, per quanto riguarda l appartamento; essi hanno un altezza utile di mt. 3,00, per quanto riguarda l appartamento e di mt. 4,50 per quanto riguarda il garage, con una superficie utile interna complessiva di mq. 167 ed una superficie commerciale complessiva di mq. 126, derivante dalla tabella di seguito n. piano destinazione stanza superficie utile (mq.) coeff. superficie commerciale (mq.) 1 terra garage 19,95 0,50 9,98 2 terra/primo scala esterna esclusiva 12,78 0,40 5,11 3 primo soggiorno 20,14 1,00 20,14 4 primo cucina 14,03 1,00 14,03 5 primo camera 16,69 1,00 16,69 6 primo ingresso 10,00 0,80 8,00 7 primo disimpegno 7,67 0,80 6,14 8 primo ripostiglio 4,61 0,50 2,31 9 primo studio 13,02 1,00 13,02 10 primo bagno 5,27 0,80 4,22 11 primo camera 16,86 1,00 16,86 12 primo loggiato 15,00 0,50 7,50 13 primo terrazza 4,95 0,40 1,98 14 primo terrazza 3,90 0,40 1,56 15 terra quota di centrale termica condominiale 2,60 0,30 0,78 TOTALE 167,47 125,96 e) Laboratorio con garage ed annessi, posto in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15, facente parte di un edificio misto artigianale ed abitativo. L unità immobiliare è costituita da un ampio vano principale, corredato da quattro bagni, con due antibagni, una stanza destinata a mensa spogliatoio, una zona destinata ad uffici composta da quattro stanze oltre ad un bagno ed un disimpegno ed un garage, il tutto a piano terreno dell edificio principale, oltre ad un magazzino ricavato in un piano ammezzato dello stesso edificio principale, fanno parte dell unità immobiliare destinata a laboratorio degli annessi posti in un corpo separato ubicato nel retro del fabbricato principale costituiti da tre stanze ed una tettoia, oltre ad un garage costituente unità immobiliare a sé stante; fa parte degli immobili sopra descritti un resede a comune fra il laboratorio ed il garage descritti nel presente paragrafo ed i diritti condominiali su una stanza adibita a centrale termica a comune con i due appartamenti ubicati nello stesso fabbricato, posta a piano terra dello stesso edificio, a cui si accede

6 direttamente dall esterno, dal resede esclusivo dell appartamento descritto al successivo paragrafo f). L accesso al laboratorio ed al garage avviene passando dalla Particella 402, non compresa nel pignoramento; sia il laboratorio che il garage sono in buone condizioni di manutenzione sia internamente che esternamente e si affacciano entrambi sul resede; gli immobili sono individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Cavriglia al Foglio 5, Particella 125, sub. 7, con categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 18 e rendita 70,65, per quanto riguarda il garage ed al Foglio 5, Particella 125, sub. 8, con categoria C/3, classe 4, consistenza mq. 615 e rendita 3.589,12, per quanto riguarda il laboratorio; il laboratorio ha un altezza utile di mt. 4,50 ed il garage ha un altezza utile di mt. 2,70, con una superficie utile interna complessiva di mq. 601 ed una superficie commerciale complessiva di mq. 573, derivante dalla tabella di seguito n. piano destinazione stanza 1 superficie utile (mq.) coeff. superficie commerciale (mq.) terra bagno 1,10 0,80 0,88 2 terra bagno 1,20 0,80 0,96 3 terra bagno 1,20 0,80 0,96 4 terra bagno 1,10 0,80 0,88 5 terra antibagno 3,34 0,80 2,67 6 terra antibagno 3,34 0,80 2,67 7 terra antibagno 2,53 0,80 2,02 edificio principale 8 terra antibagno 2,53 0,80 2,02 9 terra servizi 14,95 0,80 11,96 10 terra laboratorio 322,69 1,00 322,69 11 terra ufficio 16,02 1,00 16,02 12 terra ufficio 28,24 1,00 28,24 13 terra bagno 4,90 0,80 3,92 14 terra ufficio 15,39 1,00 15,39 15 terra/ammezzato vano scale 21,45 0,40 8,58 16 ammezzato magazzino 50,90 0,50 25,45 17 terra quota di centrale termica condominiale 2,60 0,86 2,23 18 terra resede 609,33 0,10 60,93

7 19 terra garage 18,20 0,80 14,56 20 terra tettoia 49,14 0,40 19,66 annesso 21 terra magazzino 17,36 0,70 12,15 22 terra locale compressore 7,28 0,70 5,10 23 terra cucina 15,96 0,80 12,77 TOTALE 1.210,74 572,72 f) Appartamento posto al piano primo di un edificio misto artigianale ed abitativo, ubicato in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15, formato da un ingresso, un soggiorno, una cucina, un disimpegno, tre camere, un bagno, un ripostiglio, due terrazze ed un loggiato, oltre ad una cantina ed un garage posti al piano terreno dello stesso edificio in posizione sottostante all abitazione ed un resede esclusivo. L accesso all appartamento è garantito attraverso una scala esterna esclusiva, a cui si accede passando dalla Particella 402, non compresa nel pignoramento, e dal resede di pertinenza esclusiva del laboratorio descritto al precedente paragrafo e), così come al garage si accede direttamente dalla stessa Particella 402, confinante con la strada pubblica. Fanno parte dell appartamento i diritti condominiali su una stanza adibita a centrale termica a comune con l altro appartamento ed il laboratorio ubicati nello stesso fabbricato, posta a piano terra dello stesso edificio, a cui si accede direttamente dall esterno, dal resede esclusivo del presente appartamento. Sia l appartamento che il garage sono in buone condizioni di manutenzione sia internamente che esternamente e si affacciano nel fronte sulla strada Provinciale delle Miniere (via Giosuè Carducci) e negli altri gli altri lati sul resede del lotto; sono individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Cavriglia al Foglio 5, Particella 125, sub. 2, con categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 20 e rendita 78,50, per quanto riguarda il garage ed al Foglio 5, Particella 125, sub. 4 e Foglio 5 Particella 193, graffate fra loro, con categoria A/3, classe 4, consistenza vani 7,0 e rendita 469,98, per quanto riguarda l appartamento; essi hanno un altezza utile di mt. 3,00, per quanto riguarda l appartamento e di mt. 4,50 per quanto riguarda il garage, con una superficie utile interna complessiva di mq. 167 ed una superficie commerciale complessiva di mq. 138, derivante dalla tabella di seguito

8 n. piano destinazione stanza superficie utile (mq.) coeff. superficie commerciale (mq.) 1 terra garage 19,95 0,50 9,98 2 terra/primo scala esterna esclusiva 12,78 0,40 5,11 3 primo soggiorno 20,14 1,00 20,14 4 primo cucina 14,03 1,00 14,03 5 primo camera 16,69 1,00 16,69 6 primo ingresso 10,00 0,80 8,00 7 primo disimpegno 7,67 0,80 6,14 8 primo ripostiglio 4,61 0,50 2,31 9 primo studio 13,02 1,00 13,02 10 primo bagno 5,27 0,80 4,22 11 primo camera 16,86 1,00 16,86 12 primo loggiato 15,00 0,50 7,50 13 primo terrazza 4,95 0,40 1,98 14 primo terrazza 3,90 0,40 1,56 15 terra quota di centrale termica condominiale 2,60 0,30 0,78 16 terra resede 200,00 0,05 10,00 TOTALE 367,47 138,30 8) Nelle descrizioni attuali dei beni risulta che: per quanto riguarda la cabina elettrica descritta nel precedente paragrafo alla lettera a), dalla descrizione risulta essere in località Valle n. 93, mentre in realtà è in località Cetinale, via Enrico Fermi, senza numero civico, inoltre l ipoteca ed il successivo pignoramento sono stati fatti nella particella del Catasto Terreni mentre l immobile è iscritto al Catasto Fabbricati; per quanto riguarda il laboratorio e l appezzamento di terreno descritti nel precedente paragrafo alle lettere b) e c), le descrizioni attuali sono conformi a quelle del pignoramento; per quanto riguarda gli appartamenti descritti nel precedente paragrafo alle lettere d) ed f), dalle descrizioni risultano essere entrambi in località Valle, mentre in realtà sono entrambi in località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15; per quanto riguarda il laboratorio descritto nel precedente paragrafo alla lettera e), dalla descrizione risulta essere in via delle Miniere n. 93, mentre in realtà è in località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15; comunque i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo parzialmente a quelli attuali hanno in precedenza individuato l immobile, tant è che tutti i dati catastali sono sempre rimasti gli stessi dall iscrizione originaria.

9 9) Tutte le planimetrie catastali corrispondono alle ultime Concessioni Edilizie rilasciate dai Comuni di Cavriglia (AR) e San Giovanni Valdarno (AR). 10) Per quanto riguarda tutti gli edifici ubicati nel Comune di Cavriglia il Piano Regolatore Generale prevede zona per le attività produttive (sottozona DR ), l appezzamento di terreno è in parte in sottozona E1 (agricola) ed in parte verde privato, zona di rispetto stradale, come riportato nel certificato di destinazione urbanistica allegato, mentre per quanto riguarda l edificio ubicato nel Comune di San Giovanni Valdarno il Piano Regolatore Generale prevede zona per le attività produttive AP01. 11) I beni pignorati hanno avuto i seguenti iter urbanistici: - La cabina elettrica descritta al precedente paragrafo 7, lettera a), è stata costruita in assenza di qualsiasi autorizzazione, concessione edilizia od altro tipo di permesso comunale, ma tale difformità è sanabile con un costo di Il laboratorio artigianale descritto al precedente paragrafo 7, lettera b), è stato costruito con Concessione Edilizia n. 800 del 19/10/1983 e successiva variante in corso d opera n. 888 del 14/11/1984, successivamente è stato oggetto di opere di frazionamento di cui alla Concessione Edilizia n del 27/06/1995. Per quanto riguarda la Concessione Edilizia originaria e successiva variante è stato rilasciato permesso di Abitabilità o di Uso in data 15/12/1984, prot Nell unità immobiliare sono stati rilevati degli abusi edilizi consistenti in un maggior numero di finestre rispetto a quelle previste dall ultima Concessione Edilizia comunale, la presenza di una tettoia metallica nel lato opposto all ingresso non autorizzata, inoltre nella Concessione Edilizia n del 27/06/1995 era previsto che l accesso carrabile avvenisse nel resede di pertinenza esclusiva direttamente dalla viabilità pubblica, mentre in realtà in tale luogo c è un muretto con sovrastante recinzione e l ingresso è dalla parte opposta, senza alcun titolo o servitù costituita attraverso la particella n. 9 di proprietà. La difformità relativa al maggior numero di finestre è sanabile con un costo stimato in 3.000, la tettoia abusiva è sanabile attraverso la sua demolizione ed il conseguente ripristino dello stato dei luoghi con un costo stimato in 5.000, la realizzazione dell accesso carrabile diretto dalla viabilità pubblica, attraverso la demolizione del muretto con sovrastante recinzione metallica, previsto dalla Concessione Edilizia n del 27/06/1995 ha un costo stimato di 5.000, con un costo totale per sanare e ripristinare gli abusi edilizi stimato in L appartamento con garage descritto al precedente paragrafo 7, lettera d), è stato costruito con Licenza Edilizia n. 49/72 del 09/10/1972 e successivamente sono state effettuate opere edilizie autorizzate dal Comune di Cavriglia con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 8 del 05/10/1988 ed è stato rilasciato dal Comune di Cavriglia Permesso di Abitabilità o d Uso in data 14/10/1988. Negli immobili sono stati rilevati degli abusi edilizi consistenti in opere interne e

10 precisamente la parziale demolizione di un tramezzo interno, la realizzazione di un apertura di collegamento con l appartamento descritto al precedente paragrafo 7, lettera f) e la realizzazione di un apertura fra il presente garage ed il laboratorio descritto al precedente paragrafo 7, lettera e), tali difformità sono sanabili con un costo stimato in 3.000, inoltre sia l appartamento che il garage attualmente hanno l accesso attraverso la Particella 402, non compresa nel pignoramento, per permettere l accesso dalla viabilità pubblica deve essere creato un passaggio attraverso la particella 193 (resede esclusivo dell appartamento descritto al paragrafo 7, lettera f), che sarà l accesso anche dell altro appartamento e del laboratorio facenti parte dello stesso fabbricato e descritti al paragrafo 7, lettere f) ed e), con un costo attribuibile al presente appartamento stimato in 5.000, con un costo totale per sanare e creare un nuovo passaggio stimato in 8.000; anche dopo aver creato tale passaggio che garantisce l accesso all appartamento resta inteso che al garage si potrà accedere soltanto creando un passaggio dall interno perché la porta esterna d ingresso confina direttamente con la particella Il laboratorio con annessi e garage descritto al precedente paragrafo 7, lettera e), è stato costruito con Licenza Edilizia n. 49/72 del 09/10/1972 e successivamente sono state effettuate opere edilizie autorizzate dal Comune di Cavriglia con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 6 dell 11/11/1997, non esiste alcun certificato di agibilità. Negli immobili sono stati rilevati degli abusi edilizi consistenti in opere interne ed esterne, precisamente la realizzazione di alcuni tramezzi nella zona uffici, con creazione di una zona abitativa, la modifica dell ingresso dal fronte dell edificio, con l eliminazione dei gradini esterni, la realizzazione di un ingresso sul retro dell edificio e la realizzazione di una porta di collegamento fra la zona uffici del laboratorio ed il garage descritto al paragrafo 7, lettera d), tali difformità, lasciando la destinazione artigianale, sono sanabili con un costo stimato in 3.000, inoltre sia il laboratorio che il garage attualmente hanno l accesso attraverso la Particella 402, non compresa nel pignoramento, per permettere l accesso dalla viabilità pubblica deve essere creato un passaggio attraverso la particella 193 (resede esclusivo dell appartamento descritto al paragrafo 7, lettera f), che sarà l accesso anche dei due appartamenti facenti parte dello stesso fabbricato e descritti al paragrafo 7, lettere d) ed f), con un costo attribuibile al presente laboratorio stimato in 5.000, con un costo totale per sanare e creare un nuovo passaggio stimato in L appartamento con garage descritto al precedente paragrafo 7, lettera f), è stato costruito con Licenza Edilizia n. 49/72 del 09/10/1972 e successivamente sono state effettuate opere edilizie autorizzate dal Comune di Cavriglia con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 9 dell 01/10/1988, non esiste alcun certificato di abitabilità. Negli immobili sono stati rilevati degli abusi edilizi consistenti in opere interne e precisamente la parziale demolizione di un tramezzo interno, la realizzazione di un apertura di collegamento con l appartamento descritto

11 al precedente paragrafo 7, lettera d), tali difformità sono sanabili con un costo stimato in 3.000, inoltre sia l appartamento che il garage attualmente hanno l accesso attraverso la Particella 402, non compresa nel pignoramento, per permettere l accesso dalla viabilità pubblica deve essere creato un passaggio attraverso la particella 193 (resede esclusivo del presente appartamento), che sarà l accesso anche dell altro appartamento e del laboratorio facenti parte dello stesso fabbricato e descritti al paragrafo 7, lettere d) ed e), con un costo attribuibile al presente appartamento stimato in 5.000, con un costo totale per sanare e creare un nuovo passaggio stimato in 8.000; anche dopo aver creato tale passaggio che garantisce l accesso all appartamento resta inteso che al garage si potrà accedere soltanto creando un passaggio dall interno perché la porta esterna d ingresso confina direttamente con la particella ) I beni pignorati hanno i seguenti stati di possesso: - La cabina elettrica descritta al precedente paragrafo 7, lettera a), è attualmente usata dal società proprietario Ente Nazionale per l Energia Elettrica per la fornitura di per l alimentazione di energia elettrica agli edifici presenti nella zona circostante alla stessa ed all illuminazione pubblica. - Il laboratorio artigianale descritto al precedente paragrafo 7, lettera b), è usato dalla società in seguito a contratto di locazione del 13/04/2011, registrato a Montevarchi il 15/04/2011 al n. 3, vol. 1289, serie 3, con scadenza 31/03/2017, dove è prevista un eventuale disdetta da comunicarsi almeno dodici mesi prima della scadenza. - L appezzamento di terreno, il laboratorio artigianale con garage ed i due appartamenti entrambi con garage, descritti al precedente paragrafo 7, lettere c), e), d) ed f), sono usati dai proprietari. 13) Viene allegato l estratto per riassunto dell atto di matrimonio dell esecutato titolare degli immobili pignorati, descritti al precedente paragrafo 7, lettere c), d), e) ed f), rilasciato dal Comune di Montevarchi (AR), mentre i beni descritti al precedente paragrafo 7, lettere a) e b) non sono di proprietà di persone fisiche. 14) Nessuno degli immobili pignorati è occupato dall ex coniuge del debitore esecutato senza che ci sia alcun provvedimento di assegnazione della casa coniugale. 15) In tutti gli immobili pignorati gli impianti elettrici, idrici e termici sono funzionanti ed hanno i minimi requisiti previsti dalle normative vigenti, non esistono certificati di conformità per nessuno degli impianti elettrici e di riscaldamento. 16) Nello stato di fatto in cui si trovano gli immobili ed in virtù delle particelle pignorate è possibile, ai fini della vendita, di dividere in quattro lotti gli immobili in oggetto nella seguente modalità:

12 - primo lotto comprendente la cabina elettrica ubicata in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Enrico fermi, senza numero civico ed individuata catastalmente al Foglio 5, Particella 287, per un valore di come meglio descritto analiticamente al paragrafo n. 17; - secondo lotto comprendente il laboratorio artigianale posto in San Giovanni Valdarno (AR), località Ponte alle Forche, via Carlo Emilio Gadda n. 25/A ed individuato catastalmente al Foglio 5, Particella 264, sub. 7, per un valore di , come meglio descritto analiticamente al paragrafo n. 17; visto che attualmente l accesso all unità immobiliare ed al resede compresi nel presente lotto 2 avviene attraverso la Particella 9, di altra proprietà non compresa nel pignoramento, è necessario ricavare un nuovo accesso da via Carlo Emilio Gadda, secondo lo schema di seguito

13 - terzo lotto comprendente l appezzamento di terreno posto in Cavriglia (AR), località Cetinale ed individuato catastalmente al Foglio 5, Particella 582, per un valore di , come meglio descritto analiticamente al paragrafo n. 17; - quarto lotto comprendenti i due appartamenti ed il laboratorio posti in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15 ed individuati catastalmente al Foglio 5, Particella 125, subb. 2, 3, 4, 5, 7 e 8 e Particella 193, per un valore di , come meglio descritto analiticamente al paragrafo n. 17. Se fosse stato incluso nel pignoramento la Particella 402, già soggetta ad ipoteca, mettendo la stessa, insieme ai resede esclusivi del laboratorio artigianale e ad uno dei due appartamenti, come condominiali fra tutti gli immobili compresi nel quarto lotto, sarebbe possibile dividere tale lotto in tre parti, di più facile commercializzazione, senza fra l altro dover fare un nuovo accesso dalla viabilità pubblica per evitare di passare da tale Particella 402. Visto che attualmente l accesso agli edifici ed ai resede compresi nel presente lotto 4 avviene attraverso la Particella 402, è necessario ricavare un nuovo accesso attraverso la particella 193, secondo lo schema di seguito 17) Tenuto conto del bene oggetto di stima e lo scopo per il quale viene richiesta, ho ritenuto opportuno, per quanto riguarda la cabina elettrica descritta al precedente paragrafo 7, lettera a), non essendo stati venduti nella zona beni similari in tempi recenti, che il più probabile valore di mercato sia pari al suo costo di costruzione, equivalente al metro cubo di 215,00, al netto del costo per la realizzazione degli impianti; per gli altri immobili, invece, ho ritenuto opportuno di dover effettuare la valutazione con il metodo della stima sintetica per comparazione, adottando come parametro il metro quadrato, lo stesso che nelle zone di Cavriglia e San Giovanni Valdarno viene adottato per le libere contrattazioni di compravendita, pertanto in base ai valori di mercato di altri beni similari alienati in tempi recenti, con caratteristiche sia tipologiche che costruttive che di manutenzione simile ai beni oggetto di stima ed attribuendo per quanto riguarda le abitazioni un valore a metro quadrato di

14 superficie commerciale pari ad 2.200,00, per quanto riguarda i laboratori un valore a metro quadrato di superficie commerciale pari ad 700,00, per quanto riguarda i terreni un valore a metro quadrato di superficie pari ad 3,00, quindi reputo che il PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO dei beni in oggetto sia: per quanto riguarda la cabina elettrica posta in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Enrico Fermi, senza numero civico ed individuata catastalmente al Foglio 5, Particella 287, descritta al precedente paragrafo 7, lettera a): costo di costruzione edile: mc. 2,65 x 2,65 x 8,00 x /mc. 215,00 = ,70 costo per la realizzazione degli impianti: a corpo 5.000, ,70 a detrarre costo per regolarizzazione urbanistica 5.000, ,70 abbattimento forfettario di circa il 15-20% per vendita coattiva 2.078, ,00 per quanto riguarda il laboratorio artigianale posto in San Giovanni Valdarno (AR), località Ponte alle Forche, via Carlo Emilio Gadda n. 25/A ed individuato catastalmente al Foglio 5, Particella 264, sub. 7, descritto al precedente paragrafo 7, lettera b): mq. 384 x /mq. 700,00 = ,00 a detrarre costo per regolarizzazione urbanistica e creazione di un nuovo passaggio 8.000, ,00 abbattimento forfettario di circa il 15-20% per vendita coattiva , ,00 per quanto riguarda l appezzamento di terreno posto in Cavriglia (AR), località Cetinale ed individuato catastalmente al Foglio 5, Particella 582, descritto al precedente paragrafo 7, lettera c): mq x /mq. 3,00 = ,00 abbattimento forfettario di circa il 15-20% per vendita coattiva 6.794, ,00 per quanto riguarda l appartamento con garage posto in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15 ed individuato catastalmente al Foglio 5, Particella 125 subb. 3 e 5, descritto al precedente paragrafo 7, lettera d):

15 mq. 126 x /mq ,00 = ,00 a detrarre costo per regolarizzazione urbanistica e creazione di un nuovo passaggio 8.000, ,00 abbattimento forfettario di circa il 15-20% per vendita coattiva , ,00 per quanto riguarda il laboratorio artigianale con garage posto in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15 ed individuato catastalmente al Foglio 5, Particella 125 subb. 7 e 8, descritto al precedente paragrafo 7, lettera e): mq. 573 x /mq. 700,00 = ,00 a detrarre costo per regolarizzazione urbanistica e creazione di un nuovo passaggio 8.000, ,00 abbattimento forfettario di circa il 15-20% per vendita coattiva , ,00 per quanto riguarda l appartamento con garage posto in Cavriglia (AR), località Cetinale, via Giosuè Carducci n. 15 ed individuato catastalmente al Foglio 5, Particella 125 sub. 2 e sub. 4 graffata alla Particella 193, descritto al precedente paragrafo 7, lettera f): mq. 138 x /mq ,00 = ,00 a detrarre costo per regolarizzazione urbanistica e creazione di un nuovo passaggio 8.000, ,00 abbattimento forfettario di circa il 15-20% per vendita coattiva , ,00 In conclusione si può dedurre che il più probabile valore di mercato dei beni pignorati è di ,00 (Euro unmilionesessantunomila). 18) Nessuno degli immobili è pignorati pro-quota. 19) Non è il caso di pignoramento di sola nuda proprietà o di solo usufrutto. 20) Nessuno degli immobili è abusivo e non sanabile. ########################################################################### Il sottoscritto C.T.U. ritiene di aver assolto l incarico ricevuto e rimane disposizione del Giudice dell Esecuzione Dott.ssa Agnese Di Girolamo per qualsiasi chiarimento ed integrazione. La presente relazione viene depositata in Cancelleria unitamente alla documentazione presente in atti, per la quale era stato autorizzato al prelievo dal Giudice. Allegati:

16 - CD contenente relazioni sintetiche per la vendita; - visure catastali storiche per immobile; - planimetrie catastali; - copia degli atti notarili di provenienza; - certificato di destinazione urbanistica del terreno; - copia delle Concessioni Edilizie e degli elaborati grafici allegati alle ultime Concessioni Edilizie; - copia dell attestazione di abitabilità; - elenco delle trascrizioni a favore e contro l esecutato; - estratto di matrimonio dell esecutato; - contratto d affitto; - visure ipotecarie. Cavriglia lì 21 aprile 2011 IL C.T.U. Geom. Marco Baldini