TRIBUNALE DI PESARO Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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1 TRIBUNALE DI PESARO Ufficio Esecuzioni Immobiliari ILL.MO GIUDICE DOTT. DAVIDE STORTI CTU SU PROC. ESEC. N. 85/12 PROMOSSA DA: Fallimento Vela D oro (Avv. Valentini) CONTRO: XXXXX Prossima udienza: 25 settembre 2013 CTU Arch. Luciano Massi Via Strada Rossa 21 Urbino P. IVA luciano.massi@archiworldpec.it 1/25

2 INDICE Premessa... Pag. 3 Accesso ai beni... 3 Dati catastali... 4 Stato di possesso dei beni... 4 Vincoli e oneri gravanti sui beni Elenco creditori iscritti Regolarità edilizia e urbanistica dei beni Stima commerciale ALLEGATI 1) Certificati pratiche edilizie-urbanistiche; 2) Planimetrie catastali; 3) Certificati Agenzia del territorio, ispezioni ipotecarie; 2/25

3 PREMESSA Come da incarico di consulenza tecnica d ufficio ricevuto il 17 aprile 2013 dal Giudice Dott. Davide Storti presso il Tribunale di Pesaro, il sottoscritto Arch. Luciano Massi, eseguiti gli accertamenti del caso e fatti gli opportuni sopralluoghi, ha redatto la seguente consulenza tecnica volta a rispondere ai quesiti relativi all esecuzione immobiliare di cui all epigrafe, come formulati nel verbale di giuramento e di seguito riassunti: 1) Individuazione del bene oggetto di pignoramento ; 2) verifica regolarità del bene sotto il profilo edilizio e urbanistico e della sua agibilità ; 3) identificazione catastale dell immobile ; 4) redazione di stima dell immobile ; 5) L esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente ; 6) La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa ; 7) Il regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato previa acquisizione dell estratto per riassunto dell atto di matrimonio ; 8) L elenco degli eventuali creditori iscritti ; 9) La stima commerciale dei beni pignorati, eventualmente proponendo la formazione di più lotti ove appaia conveniente per la loro vendita. ACCESSO AI BENI Il giorno 26 giugno 2013, alle ore 16, il sottoscritto ctu arch. Luciano Massi si è recato presso l abitazione oggetto di consulenza tecnica accedendo ai locali ai fini di rispondere ai quesiti richiesti. 3/25

4 DATI CATASTALI Forma oggetto di perizia l unità immobiliare di proprietà del Sig. XXXXX per ½, sita nel Comune di Pesaro, Via Spoleto 5. L unità immobiliare dal 16/11/2012 è censita al N.C.E.U. del Comune di Pesaro al Foglio 26, p sub.2, Zona Censuaria 1, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 7,5 vani, Rendita Euro 581,01 (Dati derivanti da: variazione n /2012 in atti dal 16/11/2012 (protocollo n. PS ) VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO). Prima di questa data e all atto dell inizio del procedimento in oggetto tale unità era identificata diversamente, ovvero al Foglio 26, p. 125 sub.8, Zona Censuaria 1, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 7,5 vani, Rendita Euro 581,01. DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE Foto aerea della proprietà sita in Pesaro, Via Spoleto 5. Al bene esecutato si accede da via Spoleto 5, in Pesaro, nelle immediate vicinanze del centro storico della città, in un area residenziale immersa nel verde, con alle spalle il fiume Foglia; da qui si raggiungono in pochi minuti le principali arterie di 4/25

5 comunicazione, i servizi, e il centro città. L'appartamento oggetto di perizia è in buono stato di conservazione; la costruzione dell edificio risale al L edificio, intonacato di colore rosso, è in cemento armato e muratura, e presenta alcuni muri di distribuzione interna in cartongesso. La copertura è a falde e presenta dei lucernai. Veduta aerea del lotto su cui insiste l edificio dell appartamento esecutato. L ingresso all appartamento è posto al piano secondo di un edificio composto di piano seminterrato, piano rialzato, piano primo, piano secondo, più un piano di sottotetto. Nel lotto su cui è costruito questo edificio vi insiste anche un altro edificio gemello. L accesso al bene si ha dal giardino condominiale tramite una scalinata che porta al piano rialzato dove si trova il portone di entrata comune agli altri cinque appartamenti. L appartamento si struttura su due livelli: un piano con ampio soggiorno, tre camere e due bagni e, tramite una scalinata che parte dal detto soggiorno, un piano superiore di 5/25

6 sottotetto dove si trovano una sala aperta che affaccia sul terrazzo, una cucina finestrata, un bagno finestrato e un locale caldaia/lavanderia con apertura sul terrazzo. Di proprietà è anche il garage al piano seminterrato raggiungibile da scala interna condominiale, o da passaggio esterno carrabile sul retro dell edificio. L edificio in cui si trova l appartamento oggetto di perizia. 6/25

7 Ingresso al piano rialzato comune a tutti e sei gli appartamenti dell edificio. Vista interna dell ingresso comune. 7/25

8 Rampe di accesso all appartamento. La porta di ingresso affaccia sul soggiorno. 8/25

9 Soggiorno con finestra e porta finestra su terrazzino. Vista del soggiorno con tavolo da pranzo in primo piano. 9/25

10 Altra vista del soggiorno, ripresa dal tavolo dal pranzo. Camera 1 con terrazzino situata a sinistra subito dopo la porta di entrata. 10/25

11 Camera 1 vista dal terrazzo, sullo sfondo, oltre la porta, si vede il soggiorno. Il corridoio di distribuzione per camere e bagni parte dal soggiorno. 11/25

12 Corridoio con armadiatura a muro, in fondo uno dei tre bagni. Bagno 1 finestrato in fondo al corridoio. 12/25

13 Camera 2 con terrazzino. Camera 2. 13/25

14 Bagno 2 finestrato, vista ripresa dal corridoio. Bagno 2 con vasca. 14/25

15 Camera 3 con terrazzino. Altra vista camera 3. 15/25

16 Scala interna che dal soggiorno sale al piano di sottotetto. Rampa della scala interna. 16/25

17 Piano di sottotetto con lucernaio. Spazio di disimpegno nel sottotetto. 17/25

18 Locale caldaia/lavanderia con accesso al terrazzo. Bagno 3 finestrato con doccia. 18/25

19 Bagno 3. Stanza finestrata adibita a cucina, con soffitto inclinato. 19/25

20 Cucina. Cucina. 20/25

21 Accesso al garage con passaggio carrabile sul retro dell edificio. Sul retro sale l argine entro il quale scorre il fiume Foglia. La superficie complessiva del primo piano dell appartamento è di circa 96,92 mq. 21/25

22 La superficie complessiva del piano di sottotetto è di circa 71,76 mq di cui mq 12,87 di locale caldaia-lavanderia. La superficie complessiva dei cinque terrazzi è di circa 30,72 mq. La superficie del garage è di circa 17,34 mq. STATO DI POSSESSO DEI BENI Il bene esecutato risulta di proprietà del Sig. XXXXX per 1/2 e della Sig.ra XXXXX per 1/2 - che ivi risiedono con atto di compravendita a rogito Notaio Ferri del trascritto il al n VINCOLI E ONERI GRAVANTI SUI BENI All atto del Notaio Cesare Licini depositato presso il Tribunale di Pesaro il 9 agosto 2012, sulla quota di comproprietà pari ad ½ dell unità immobiliare oggetto della presente consulenza tecnica, insiste il gravame sottoelencato: - Verbale di pignoramento immobili del tribunale di Pesaro in data 26 giugno 2012 repertorio n. 1403, trascritto presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Pesaro Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 29 giugno 2012 al n Registro particolare a favore del FALLIMENTO VELA D ORO S.R.L., codice fiscale , e contro il Sig. XXXXX (per la quota di ½ pro indiviso). Da successiva ispezione ipotecaria presso l Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Pesaro Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare, fino alla data del non sono emerse ulteriori iscrizioni o trascrizioni. ELENCO CREDITORI ISCRITTI I creditori iscritti in relazione al bene in oggetto sono pertanto i seguenti: - Fallimento Vela d oro srl. REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE L intervento di costruzione delle due palazzine ad uso abitativo in via Spoleto ha preso avvio regolarmente con concessione edilizia n.51 del 11 febbraio Allo stato di fatto attuale, rispetto al progetto approvato, risultano le seguenti difformità: 22/25

23 - al piano di ingresso dell appartamento è assente il muro di divisione tra il salotto e il vano adiacente; - nel vano previsto per la cucina, stanza a sinistra dell ingresso, si trova una camerastudio, mentre la cucina è presente al piano superiore di sottotetto. STIMA COMMERCIALE Il bene esecutato è all'interno del centro abitato di Pesaro, in Via Spoleto 5, località Tombaccia. La superficie complessiva dell appartamento è data dalla somma della superficie del piano secondo (circa mq. 96,92), del piano di sottotetto (circa mq. 58,89 di superficie abitativa e mq 12,87 di locale caldaia-lavanderia), dei cinque terrazzi (circa mq. 30,72) e del garage (circa mq. 17,34). Ragguagliando la superficie del terrazzo con un coefficiente di 0,30 e, terrazzi e garage con un coefficiente di 0,50, si ottiene la superficie commerciale totale di circa mq. 180,05 (mq. 96,92 + mq. 58,89 + mq. (12,87 x 0,50) + mq. (30,72 x 0.30) + mq. (17,34 x 0,50). Eseguite le opportune indagini di mercato e consultate in loco alcune agenzie immobiliari, sono state effettuate comparazioni con immobili di caratteristiche simili nella stessa zona. Sono state successivamente consultate le statistiche dell'osservatorio Immobiliare dell'agenzia del Territorio, che per immobili simili danno dei valori registrati di compravendita (generalmente inferiori alle reali transazioni di mercato) oscillanti tra e al mq. commerciale. 23/25

24 Sopra le quotazioni fornite dalla Agenzia delle Entrate. Infine, nelle quotazioni immobiliari presenti su rete internet, si registrano offerte di immobili simili e ubicati nella stessa area con valori che oscillano tra e al mq. commerciale. Considerato pertanto il più che buono stato di conservazione dell'immobile, le rifiniture presenti in esso, la buona zona su cui insiste, ovvero che non risente del traffico delle pur vicine arterie di comunicazione, della prossimità sia al centro della città sia al mare, stante la superficie commerciale di circa mq. 180,05, si stima il valore complessivo dell'appartamento in ,00 ( x mq. 180,05). Pertanto il valore commerciale della parte esecutata, di proprietà del Sig. XXXXX è di ,00 (1/2 di ,00). Urbino, 20 agosto Il C.T.U Arch. Luciano Massi 24/25

25 ALLEGATI 1. Certificati pratiche edilizie-urbanistiche; 2. Certificati Agenzia del territorio, ispezioni ipotecarie; 3. Planimetrie catastali. 25/25