AUTOCAR GIACOSA SAS di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C.

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1 CONSULENZA TECNICA STRAGIUDIZIALE Relazione tecnica integrativa AUTOCAR GIACOSA SAS di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C. RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 5 Via del Tago n. 12, Milano (MI) Esperto alla stima: Arch. Stefania Tateo Codice fiscale: TTASFN74A47B180B Partita IVA: Studio in: Corso Magenta Milano Telefono: Fax: stefaniatateo@hotmail.it pag. 1

2 Bene in Milano (MI) Via Del Tago n. 12 LOTTO 5 Relazione di consulenza tecnica stragiudiziale- Lotto 5 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DI VALUTAZIONE: Identificativo corpo: Appartamento + cantina + posto auto. Immobile in comune di: Milano (Milano) alla Via Del Tago n Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1000/1000 relativo alla società AUTOCAR GIACOSA SAS di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C., con sede in Cormano, C.F L immobile oggetto di valutazione, é costituito da un appartamento per civile abitazione al piano terra con annesso locale cantina al piano S1 e posto auto al piano T. Eventuali comproprietari: nessuno. Identificato al catasto fabbricati: Intestazione: l immobile in esame, risulta in ditta a: AUTOCAR GIACOSA SAS di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C., con sede in Cormano, C.F , proprietaria per la quota di 1/1. Identificazione catastale: l unità immobiliare, sita in Milano alla Via Del Tago n. 12, é identificata al catasto fabbricati al: foglio 18, particella 144 subalterno 1, piano T-S1, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 9, consistenza 7.5 vani, rendita 1.297,60. Derivante da: l immobile, é pervenuto alla società Autocar Giacosa Sas di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C., per la quota di 1/1, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. VENTURA MARIO di Milano del , repertorio n /24177 e trascritto a Milano 1 in data ai nn. 2407/1232. Confini: l abitazione, confina a nord con il cortile condominiale, a sud con Via Del Tago, ad ovest con altra proprietà e ad est, con parti condominiali. Il locale cantina, confina a nord con il cortile condominiale, a sud e ad ovest con il corridoio comune e e ad est con altra proprietà. Il posto auto confina a nord, est ed ovest con altre proprietà e a sud con parti condominiali. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA L immobile oggetto di valutazione, é costituito da una abitazione al piano terra con annesso locale cantina al piano S1 e posto auto al piano T. L abitazione é composta da soggiorno, cucina, due bagni, disimpegno e quattro camere da letto, oltre a due balconi. Caratteristiche zona: periferica normale. Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi riservati ai residenti. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. Collegamenti pubblici presenti nella zona: autobus, metropolitana, Ferrovie Nord Milano e tangenziale Nord. Sevizi offerti dalla zona: attività commerciali, farmacia, parchi, scuole, banca, ospedale e ufficio postale. pag. 2

3 3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI A seguito di indagini, svolte dalla scrivente presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano/Territorio- Sezione di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data , al nominativo AUTOCAR GIACOSA SAS, con sede in Settimo Milanese (MI), C.F , per il periodo che va dal allo , relativamente all immobile oggetto della presente procedura, risultano individuate le seguenti formalità: 3.1. Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Nessuna Pignoramenti: Nessuno Altre trascrizioni: Trascrizione a favore della MASSA DEI CREDITORI DELLA AUTOCAR GIACOSA SAS DI PERACCHI GIOVANNI ANTONIO ANGELO & C. e contro AUTOCAR GIACOSA SAS DI PERACCHI GIOVANNI ANTONIO ANGELO & C., con sede in Cormano (MI) C.F , derivante da decreto di ammissione a concordato preventivo emesso dal Tribunale di Milano- Seconda Sezione Civile in data , repertorio n e trascritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 in data ai nn / Note: gravante sul bene in esame e su altri cespiti di proprietà della società Autocar Giacosa Sas Altre limitazioni d'uso: Nessuna. Descrizione: Appartamento di cui al punto 1.1. Il fabbricato condominiale, di cui l immobile oggetto di valutazione é parte integrante, è sito nel Comune di Milano, località Bruzzano, alla Via Del Tago n. 12. La zona è destinata prevalentemente ad edifici residenziali, con la presenza di attività a servizio della residenza (farmacie, banche, supermercati, ufficio postale etc.). La zona è raggiungibile mediante linea metropolitana M3 San Donato - Comasina, fermata AFFORI e linea ATM n e 41; inoltre, la zona è servita dal passante (Ferrovie Nord Milano) stazione di Bruzzano e dalla Tangenziale Nord. La palazzina condominiale, costruita negli anni 70, è composta da un piano primo interrato adibito a cantine e da sei piani superiori adibiti ad appartamenti per civile abitazione. Appartamento per civile abitazione al piano terra con annesso locale cantina al piano S1 e posto auto al piano T, siti in Milano (MI), alla Via Del Tago n. 12. MILANO Foto satellitari pag. 3

4 Foto satellitari. Palazzina condominiale alla Via Del Tago n. 12 L immobile oggetto di valutazione, é costituito da un appartamento al piano terra, facente parte del fabbricato condominiale sopra descritto, e con accesso a sinistra per chi sale la scala dell androne condominiale. L abitazione distinto con il numero interno 1, allo stato attuale, è composto dal soggiorno, dalla cucina, dal disimpegno, da due bagni e da quattro camere da letto, oltre a due balconi. Accessori: Descrizione: Locale cantina di cui al punto 1.1. Il locale cantina al piano S1, di pertinenza dell abitazione e distinto con il numero interno 1, presenta pianta rettangolare e superficie utile di circa 10 mq. Tale immobile, raggiungibile dal cortile condominiale, mediante rampa esterna, risulta essere il primo a sinistra per chi si immette nel corridoio comune condominiale. Descrizione: Posto auto di cui al punto 1.1. Si accede al posto auto al piano terra, mediante cancello carrabile ingresso dal civico numero 12 di Via Del Tago e precisamente, risulta essere il secondo posto auto a sinistra. La superficie complessiva del bene in esame, di pertinenza all abitazione e contraddistinto con il numero interno 1A, è pari a 8 mq. 4. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 5: 4.1. Criterio di stima: La metodologia di stima utilizzata, è quella sintetico-comparativa, basata sulla comparazione del bene in oggetto con altri ad esso similari per destinazione d uso, tipologia, localizzazione, consistenza, vetustà e stato di manutenzione. Le fonti da cui sono state ricavate le informazioni relative alle quotazioni immobiliari sono state: - le agenzie immobiliari, ricadenti nel Comune di Milano, il cui valore unitario per immobili similari a quello in esame ed ubicati nella stessa zona di interesse, varia da un minimo di /mq 1.600,00 ad un massimo di /mq 3.300,00 e per un valore medio pari a /mq 2.450,00. - l OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia delle Entrate (aggiornato al 2 semestre 2014), da cui si ricava che per immobili a destinazione residenziale di tipo civile, in normale stato conservativo, ubicati nella fascia denominata D/04 Periferica/Bovisasca/Affori/P. pag. 4

5 Rossi del Comune di Milano, l importo varia da un minimo di /mq 1.750,00 ad un massimo di /mq 2.400,00 e per un valore medio pari a /mq 2.075,00. Dalla media dei suddetti valori, si ricava che il prezzo unitario medio di mercato, è pari a 2.262,50 /mq. Successivamente, alla valutazione del mercato immobiliare, vengono considerate, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile in esame, da cui si evidenzia una buona e funzionale distribuzione interna, una buona illuminazione e ventilazione naturale degli ambienti ed un discreto grado di rifinitura. Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile, risulta essere buono. Infine, il fabbricato condominiale, di cui fa parte integrante il bene in oggetto, è ubicato in zona periferica della città di Milano, ben collegata ed adeguatamente provvista dell urbanizzazione primaria e secondaria e di tutte le attività a servizio della residenza (farmacie, supermercati, bar, banche, ufficio postali etc.). Tutto ciò premesso, considerata l ubicazione dell immobile, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il grado di rifinitura, l età di costruzione (anni 70), nonché gli attuali valori di mercato, si ritiene opportuno incrementare* il prezzo medio di vendita al metro quadro stimato in perizia del (di /mq 2.000,00 - cfr. pag. 12), ai /mq 2.300,00. Per il calcolo della consistenza commerciale del lotto cinque, è stato adottato il metodo delle superfici convenzionali, sommando alla superficie lorda dell abitazione (considerata a filo esterno per le murature confinanti con l esterno ed in mezzeria per le murature in comune con altre proprietà), le superfici lorde dei balconi, del locale cantina al piano S1 e del posto auto al piano terra, ragguagliate queste ultime, con opportuni coefficienti correttivi o ponderali. Di conseguenza, si ottiene: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Abitazione al piano terra Sup. reale lorda Balconi Sup. reale lorda Locale cantina al piano S1 Sup. reale lorda Posto auto al piano T Sup. reale lorda Pertanto, la superficie commerciale dell immobile oggetto della presente stima, è pari, per arrotondamento, a 148 mq Fonti di informazione: - Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di zona; - Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate- Listino 2 semestre 2014; - Quotazioni immobiliari online (siti specializzati) Valutazione corpo In base a quanto premesso, si ricava il seguente valore: ID Destinazione Sup. lorda Valore unitario /mq Valore di mercato Abitazione + cantina + p.a ,00/mq ,00 Totale Lotto ,00 In sintesi: pag. 5

6 ID Immobile Sup. lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Lotto , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria : ,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale: 0, Prezzo base d'asta del lotto 5: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: per arrotondamento: , ,00 Precisazioni*. In riferimento, ai valori di mercato indicati sulla perizia tecnica redatta dalla scrivente e datata , relativamente agli immobili con caratteristiche similari a quello in esame ed ubicati nella stessa zona di interesse, risultava che le quotazioni indicate dall agenzie immobiliari, ricadenti nel Comune di Milano, /mq 1.600,00 ad un massimo di /mq 2.400,00 e per un valore medio pari a /mq 2.000,00 (mentre oggi, risulta un valore medio superiore pari a /mq 2.450,00) e quelle riportate dall OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia delle Entrate (aggiornate al 2 semestre 2013), per immobili a destinazione residenziale di tipo civile, in normale stato conservativo, ubicati nella fascia denominata D/04 Periferica/Bovisasca/Affori/P. Rossi del Comune di Milano, l importo varia da un minimo di /mq 1.750,00 ad un massimo di /mq 2.400,00 e per un valore medio pari a /mq 2.075,00 (quotazioni ad oggi invariate). Tenuto conto dei predetti valori di mercato, la scrivente, fissava un prezzo medio di vendita pari a 2.000,00 /mq, per un valore complessivo del bene in esame, al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trovava, pari a ,00. A seguito di indagini svolte dalla scrivente, sui dati espressi dal mercato immobiliare, si riscontra che le attuali quotazioni delle agenzie immobiliari (in riferimento alla tipologia in esame e alla zona di interesse) risultano incrementate rispetto al 2014, mentre è rimasto invariato il prezzo stabilito dall OMI (per la stessa zona e per la stessa tipologia). Premesso ciò e considerato l ubicazione dell immobile (ben servito e ben collegato), considerate le caratteristiche intrinseche/estrinseche (il discreto grado di rifinitura, una buona distribuzione interna, le pertinenze ecc.) e data l attuale offerta del mercato immobiliare, la scrivente, ritiene opportuno aumentare il valore di stima al metro quadro dell immobile in esame pari a /mq 2.300,00 (rispetto ai /mq 2.000,00 valutati in perizia) per un valore complessivo (decurtato del 15% e nello stato di fatto in cui si trova il cespite), pari a ,00 che in cifra tonda diconsi ,00 (Euro Duecentonovantamila/00). pag. 6

7 Milano, L Esperto della stima Arch. Stefania Tateo Allegati Si allega il seguente documento: LOTTO 5: 1. Ispezione ipotecaria. pag. 7