C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione. Giudice Delegato: Dr.ssa IRENE LUPO Curatore Fallimentare: Avv. Salvatore Marceca

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione N. Gen. Rep. 804/2013 data udienza di verifica crediti: Giudice Delegato: Dr.ssa IRENE LUPO Curatore Fallimentare: Avv. Salvatore Marceca RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Unico Esperto alla stima: Arch. Stefania Tateo Codice fiscale: TTASFN74A47B180B Partita IVA: Studio in: Corso Magenta Milano Telefono: Fax: pag. 1

2 Beni in Trezzo sull Adda (MI) Via Rocca n. 2 e 2 A LOTTO UNICO Rapporto di stima Lotto Unico- Fallimentare n. 804/ IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE: Identificativo corpo: Appartamento. Immobile in comune di: Trezzo sull Adda (Milano) alla Via Rocca n Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F L immobile oggetto di valutazione, é costituito da una appartamento per civile abitazione al piano 1-2. Eventuali comproprietari: nessuno. Identificato al catasto fabbricati: Intestazione: l immobile in esame, risulta in ditta a: C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F , proprietaria per la quota di 1/1. Identificazione catastale: l unità immobiliare, é identificata al catasto fabbricati al: Foglio n. 8, particella n. 117, subalterno n. 706, piano 1-2, categoria A/2, classe 2, consistenza 5 vani, rendita 361,52; Derivante da: l immobile oggetto di procedura, é pervenuto, per la quota di 1/1, alla società C.3 Edilizia Srl, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. PAVONI Fabrizio di Bergamo del , repertorio n /9522 e trascritto a Milano 2 in data ai nn / Confini: L abitazione, confina a nord con parti comuni, a sud con Via Fiume, ad ovest con Via Rocca e ad est con altra proprietà. Identificativo corpo: Posto auto. Immobile in comune di: Trezzo sull Adda (Milano) alla Via Rocca n. 2 A. 1.2.Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F L immobile oggetto di valutazione, é costituito da un posto auto al piano T di pertinenza all abitazione. Eventuali comproprietari: nessuno. Identificato al catasto fabbricati: Intestazione: l immobile in esame, risulta in ditta a: C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F , proprietaria per la quota di 1/1. Identificazione catastale: l immobile, é identificato al catasto fabbricati al: foglio 18, particella 117 subalterno 713, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza 12 mq, rendita 30,37; Derivante da: l immobile oggetto di procedura, é pervenuto, per la quota di 1/1, alla società C.3 Edilizia Srl, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. PAVONI Fabrizio di Bergamo del , repertorio n /9522 e trascritto a Milano 2 in data ai nn / Confini: il bene, confina a nord con altra proprietà, ad ovest con il subalterno n. 712, ad est con il subalterno n. 714 e a sud con parti comuni. Precisazioni: gli immobili oggetto della presente relazione, sia pur singolarmente individuabili catastalmente, trovano migliore collocazione sul pag. 2

3 mercato immobiliare, se considerati come LOTTO UNICO (il posto auto viene considerato di pertinenza all abitazione). Quanto sopra descritto è esplicitamente riportato nell atto di provenienza degli immobili. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA Gli immobili oggetto di valutazione, sono costituiti da una abitazione al piano primo e secondo, e dal posto auto di pertinenza, al piano T. L abitazione risulta composta al piano primo, dall ingresso/soggiorno, dalla cucina, da un bagno e dal disimpegno e al piano secondo (sottotetto abitabile), da una camera da letto, da un vano ad uso ripostiglio, da un bagno e dal disimpegno, oltre ad un balcone. Caratteristiche zona: centrale normale. Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. Collegamenti pubblici presenti nella zona: autobus. Sevizi offerti dalla zona: attività commerciali, farmacia, banche, scuole e ufficio postale. 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: Appartamento + posto auto. Occupato Note: Al momento del sopralluogo, i beni in esame, sono risultati occupati senza titolo, dal Sig. Cristian Sava, per uso abitativo e posto auto. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuna Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Al nominativo C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F , per il periodo che va dal al (data comprensiva della trascrizione di fallimento) relativamente agli immobili oggetto della presente procedura, risultano individuate le seguenti formalità: Iscrizioni: Ipoteca volontaria (attiva) a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO SPA, con sede in Bergamo C.F , e contro C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo C.F , derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario a rogito del Notaio PAVONI Fabrizio di Bergamo in data , repertorio n /9523, iscritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data ai nn / Importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,00. pag. 3

4 Note: tale formalità, grava sui beni in esame. Ipoteca legale (attiva) a favore di EQUITALIA ESATRI SPA, con sede in Milano C.F , e contro C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Milano C.F , derivante da atto amministrativo del giorno repertorio n /19, iscritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data ai nn / Importo ipoteca: ,34; Importo capitale: ,17. Note: tale formalità, grava su un bene e precisamente: abitazione al piano 1-2, identificata al catasto fabbricati al foglio n. 8 particella n. 117 subalterno 706. Ipoteca giudiziale (attiva) a favore di UNICREDIT BANCA SPA, con sede in Bologna C.F e contro C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Milano C.F , derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bergamo in data , repertorio n. 4731, iscritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data , ai nn. 9625/1450. Importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,26. Note: gravante sui beni in esame Pignoramenti: Trascrizione a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARAVAGGIO SOC. COOP. A RESP. LIM., con sede in Caravaggio (BG) C.F e contro C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione, con sede in Milano C.F , derivante da atto dell Ufficiale Giudiziario della Corte di Appello di Milano del , repertorio n , contenente verbale di pignoramento immobiliare, trascritto presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data , ai nn /9653. Note: gravante sui beni in esame Altre trascrizioni: Trascrizione a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione e contro la C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione, con sede in Milano C.F , contenente sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Milano - Seconda Sezione Civile in data , repertorio n. 973/2013, trascritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data ai nn / Note: gravante sui beni in esame Altre limitazioni d'uso: Nessuna Giudizio di conformità urbanistico- edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Conforme Conformità catastale: Conforme. pag. 4

5 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale Identificativo corpo: Appartamento. Spese medie annue. Precisazioni: non è stato possibile reperire informazioni in merito. Spese scadute. Precisazioni: non è stato possibile reperire informazioni in merito. Certificato energetico: non presente. Avvertenze ulteriori: nessuna. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. Attuali proprietari: Gli immobili in esame, sono pervenuti alla società C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo C.F , per la quota di 1/1 dal ad oggi, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. PAVONI Fabrizio di Bergamo del , repertorio n /9522, trascritto a Milano 2 in data ai nn / Precedenti proprietari: In precedenza, i beni sono pervenuti alla società BELCOM SRL, con sede in Trezzo sull Adda C.F , proprietaria per la quota di 1/1 dal al , in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. MATTARELLA Giovanni Batti di Trezzo sull Adda del , repertorio n raccolta 8871, registrato il al n. 90 Serie 1V e trascritto a Milano 2 il , ai nn. 9999/6826, dalla Sig.ra ALBERTONI ANGELA, nata ad Asmara (Etiopia) il C.F. LBR NGL 39E68 Z315S e proprietaria per la quota di 1/1. A sua volta, il tutto è pervenuto alla Signora Albertoni, per la quota di un mezzo, in forza di successione a COLOMBO CAROLINA, deceduta a Vaprio D Adda il , giusta denuncia registrata a Milano il al n ; successione regolata da testamento olografo pubblicato dal Notaio AMATO Luciano di Milano il repertorio 60596/5852, registrato a Milano il al n. 525, serie 1B, trascritto nei RR.II. di Milano 2 il ai nn / La restante quota di un mezzo della nuda proprietà in forza di atto di donazione ricevuto dal Notaio AMATO Luciano di Milano il , repertorio n /3915, registrato a Milano il al n. 5210, serie 1V, trascritto nei RR.II. di Milano 2 il ai nn /23077, cui seguiranno riunioni di usufrutto il in morte di COLOMBO ADELE ed il in morte di TOMASINA FIORENTINO. 7. PRATICHE EDILIZIE-URBANISTICHE: Identificativo corpo: Appartamento + posto auto. Identificativo: n. 1193/2003. Intestazione: Belcom Srl. Tipo pratica: Dichiarazione di Inizio Attività (DIA). Note tipo pratica: n. 1193/2003 del (prot. n. 9331). Per lavori di: ristrutturazione edilizia. Oggetto: ristrutturazione fabbricato residenziale/commerciale. Rilascio in data Note: si riferisce alla ristrutturazione del fabbricato condominiale, di cui fanno parte integrante gli immobili in esame. pag. 5

6 Identificativo: n. 146/2005. Intestazione: Belcom Srl. Tipo pratica: Permesso di Costruire in Sanatoria n. 146/2005. Note tipo pratica: n. 146/2005 del (prot. n ). Per lavori di: recupero fabbricato ad uso residenziale/commerciale. Oggetto: variante alla DIA n. 1193/03. Rilascio in data Note: tale pratica edile, ha riguardato modifiche distributive al piano sottotetto, cambio di destinazione d uso, sostituzione delle ringhiere e delle recinzioni. Identificativo: n. 147/2005. Intestazione: Belcom Srl. Tipo pratica: Permesso di Costruire in Sanatoria n. 147/2005. Note tipo pratica: n. 147/2005 del (prot. n ). Per lavori di: recupero fabbricato ad uso residenziale/commerciale. Oggetto: variante alla DIA n. 1193/03. Rilascio in data Rilascio del certificato di Agibilità in data prot. n Descrizione dell immobile: Abitazione di cui al punto 1.1. Ubicazione e caratteristiche di zona Il bene in oggetto, è costituito da un appartamento per civile abitazione al piano 1-2, sito a Trezzo sull Adda (MI), alla Via Rocca n. 2 (angolo Via Fiume). Il comune di Trezzo sull Adda, in provincia di Milano (da cui dista circa 31 Km dal capoluogo lombardo), di circa abitanti, è attraversato dal fiume Adda e confina con i comuni di Vaprio, Grezzago, Cornate, Capriate, Busnago e Bottanuco. L unità immobiliare in esame, fa parte integrante di un fabbricato condominiale, costruito anteriormente al 1 settembre 1967 ed ubicato in pieno centro cittadino. La zona è destinata prevalentemente ad edifici residenziali, con la presenza di attività a servizio della residenza (farmacie, banche, scuole, supermercati, ufficio postale etc.) L immobile é facilmente raggiungibile dalla autostrada A4 Milano - Venezia con uscita per Trezzo sull Adda, per poi proseguire sulla SP 2, fino ad incrociare a sinistra la Via Camillo Benso Cavour. Dalla citata via, si procede verso la Piazza Nazionale, per poi svoltare alla rotonda a sinistra sulla Via Vittorio Veneto. Giunti alla fine della suddetta via, si prosegue a destra sulla Via Fiume e subito a sinistra sulla Via Rocca al civico n. 2, oggetto di procedura. La palazzina condominiale, è stata oggetto di ristrutturazione ed attualmente, è composta da un piano interrato adibito a locali deposito, da un piano terra destinato a locali commerciali e da un piano primo adibito ad appartamenti per civile abitazione, collegati a loro volta, mediante scale interne, al piano secondo (sottotetto abitabile), oltre all area di pertinenza al piano terra adibito a posti auto. L accesso al fabbricato condominiale, avviene dall area cortilizia (con ingresso pedonale comune dal civico numero 2 e di Via Rocca), e mediante vano scala condominiale esterna si accede al piano primo; dall esterno, i veicoli accedono dal civico numero 2 A della stessa via, mediante cancello carrabile automatico. pag. 6

7 TREZZO SULL ADDA Appartamento per civile abitazione al piano 1-2 con annesso posto auto al piano T, siti in Trezzo sull Adda (MI), alla Via Rocca n. 2 e 2 A ed identificati al catasto fabbricati al fg. n. 8, ptc. n. 117 subalterni nn. 706 e 713 Foto satellitare Appartamento per civile abitazione al piano 1-2 con annesso posto auto al piano T, siti in Trezzo sull Adda (MI), alla Via Rocca n. 2 e 2 A ed identificati al catasto fabbricati al fg. n. 8, ptc. n. 117 subalterni nn. 706 e 713 Foto satellitari Foto satellitare ed estratto di mappa Foto satellitari. Fabbricato condominiale alla Via Rocca angolo Via Fiume. Ingresso dal civico n. 2 di Via Rocca pag. 7

8 Foto satellitari. Fabbricato condominiale Caratteristiche strutturali e rifiniture del fabbricato condominiale Il fabbricato condominiale, di cui fanno parte integrante i beni in esame, è stato costruito con struttura portante di pilastri e travi in c.a. e solai in latero - cemento; le murature di tompagno sono a cassetta dello spessore di 30 cm ed i tramezzi interni sono realizzati in forati dello spessore di 10 cm. Il secondo piano (sottotetto), presenta copertura a falde costituito da capriate in legno lamellare e manto in coppi. Il corpo scala condominiale, di pianta rettangolare, è stato realizzato con struttura portante in cemento armato, così come i gradini ed i ballatoi di arrivo e di riposo; le alzate e le pedate, compreso i pianerottoli, sono rivestiti in marmo di colore grigio; le pareti del corpo scala, compreso i solai, sono rifinite ad intonaco civile liscio e tinteggiati con idropittura per esterni di colore beige e grigio; la ringhiera é in ferro verniciato di colore grigio. Gli accessi comuni alla palazzina condominiale avvengono dall area cortilizia, mediante cancello pedonale elettrico in ferro (dal civico n. 2 di Via Rocca) e dal cancello carrabile elettrico in ferro (dal civico n. 2 A di Via Rocca. L area di pertinenza del fabbricato, risulta recintata su tre lati da muretto basso con sovrastante ringhiera in ferro sulla Via Rocca e Via Fiume e in metallo di colore verde, sui restanti lati a confine con altre proprietà; è pavimentata in parte con autobloccanti e in parte terreno con sovrastante rete metallica per i posti auto. L edificio condominiale, presenta un secondo ingresso pedonale sulla Via Fiume n. 24. I prospetti esterni dell edificio, in buone condizioni di conservazione e manutenzione, sono rifiniti ad intonaco ed idropittura per esterni di colore beige. Via Rocca Via Fiume Via Rocca Foto n Appartamento per civile abitazione al piano 1-2 con annesso posto auto al piano T, siti in Trezzo sull Adda (MI) alla Via Rocca n. 2. Fabbricato condominiale Via Rocca Foto n. 4. Ingresso condominiali dai civici numeri 2 e 2 A di Via Rocca pag. 8

9 Unità immobiliare (abitazione al piano 1-2) L immobile oggetto di valutazione, é costituito da un appartamento al piano 1-2, facente parte del fabbricato condominiale precedentemente descritto, e con accesso di fronte, per chi sale la scala condominiale. L abitazione, si sviluppa su due piani collegati da internamente da una scala, ed è composta allo stato attuale, dall ingresso/soggiorno, dal bagno, da un disimpegno e dalla cucina al piano primo e da una camera da letto, da un vano ad uso ripostiglio, da un bagno e da un disimpegno, oltre ad un balcone al piano secondo (sottotetto abitabile). E più precisamente, l abitazione risulta così distribuita: dall ingresso, si accede direttamente nel soggiorno, mentre a destra è presente la scala a chiocciola di collegamento al piano secondo e di fronte si accede al disimpegno. Dal citato corridoio, si prosegue a destra nel bagno 1 e di fronte, si entra nella cucina. Proseguendo dalla scala a chiocciola, si giunge al disimpegno del secondo piano, e da cui si accede a destra nella camera da letto 1, a sinistra nel vano ad uso ripostiglio e di fronte al bagno 2. La camera da letto 1 è dotato di balconcino con affaccio sull area cortilizia condominiale. Tutti gli ambienti sono ben areati ed illuminati naturalmente. L accesso principale all unità immobiliare avviene, mediante porta del tipo blindato, direttamente in un unico ambiente formato da ingresso/soggiorno, di pianta rettangolare e di superficie utile di circa 28 mq. Dal soggiorno, si prosegue di fronte, al disimpegno 1, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 2 mq. A destra del disimpegno, si accede al bagno 1, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 5 mq, mentre di fronte, è presente la cucina, di pianta irregolare e superficie utile di circa 10 mq. Tornando al soggiorno e proseguendo lungo la scala a chiocciola, si giunge al disimpegno 2 di pianta rettangolare e superficie utile di circa 2 mq. A destra del corridoio, si trova la camera da letto, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 20 mq; mediante portafinestra, si accede al piccolo balcone, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 2 mq. A sinistra del disimpegno, si entra nella vano ad uso ripostiglio, di pianta irregolare e superficie utile di circa 13 mq, mentre di fronte si trova il bagno 2, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 4 mq. Appartamento per civile abitazione al piano 1-2, sito in Trezzo sull Adda alla Via Rocca n. 2 Pianta Piano Primo e Secondo. Stato dei luoghi Restituzione grafica su base catastale redatta dalla scrivente pag. 9

10 Rifiniture interne dell immobile L intera abitazione (fatta eccezione per i bagni), presenta pareti, compreso i soffitti (ad esclusione delle travi in legno lamellare al secondo piano), rifiniti ad intonaco civile liscio e tinteggiati con idropittura di colore bianco, mentre di colore giallo per la sola cucina (con angolo cottura rivestito da piastrelle in gres). La pavimentazione è in gres porcellanato nel vano soggiorno/cucina, mentre è in legno. I bagni, dotati di tutti i sanitari e della doccia (bagno 1) e della vasca da bagno (bagno 2), presentano pareti rivestite da piastrelle in ceramica. La scala a chiocciola è in pvc. Le porte interne sono in legno tamburato. Gli infissi sono in legno con vetrocamera, protetti da tapparelle in pvc. Il balcone é pavimentato in gres, compreso il battiscopa. Soggiorno Cucina Soggiorno Foto n. 11 Foto n. 15 Foto n. 19 Ripostiglio Letto Bagno 2 Foto n. 22 Foto n. 27 Foto n. 30 Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società C.3 EDILIZIASRL, con sede in Bergamo, C.F Eventuali comproprietari: nessuno. Superficie lorda complessiva di mq 106. E posto al piano 1-2. L'edificio è stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 ed è composto da n. 4 piani complessivi, di cui n. 3 fuori terra e n. 1 interrato. L immobile ha un'altezza interna di 2.70 m. Consistenza La superficie lorda coperta dell abitazione al piano primo è di mq. L altezza interna utile è di 2.70 m. La superficie coperta interna netta, complessivamente è di mq, ed è così composta: Destinazione Parametro Superficie reale/ Potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Ingresso/Soggiorno Sup. reale netta , Cucina Sup. reale netta , Bagno 1 Sup. reale netta , Disimpegno 1 Sup. reale netta , pag. 10

11 La superficie lorda coperta dell abitazione al piano secondo (sottotetto) è di mq. L altezza interna utile è di 3.40 m (h massima). La superficie coperta interna netta, complessivamente è di mq, ed è così composta: Destinazione Parametro Superficie reale/ Potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Letto Sup. reale netta , Bagno 2 Sup. reale netta , Disimpegno 2 Sup. reale netta , Vano ad uso ripostiglio Sup. reale netta , Accessori: Descrizione dell immobile: Posto auto di cui al punto 1.2. Si accede al posto auto al piano terra, mediante cancello carrabile condominiale con ingresso dal civico numero 2 A di Via Rocca e precisamente, risulta essere il quarto posto auto a sinistra. La superficie complessiva del bene in esame, di pertinenza all abitazione, è di 12 mq. Posto auto Posto auto al piano T, sito in Trezzo sull Adda alla Via Rocca n. 2 A Pianta Piano T. Stato dei luoghi Restituzione grafica su base catastale redatta dalla scrivente Foto n. 10 Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società C.3 EDILIZIASRL, con sede in Bergamo, C.F Eventuali comproprietari: nessuno. Superficie lorda complessiva di mq 12. E posto al piano T. L'edificio è stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 ed è composto da n. 4 piani complessivi, di cui n. 3 fuori terra e n. 1 interrato. pag. 11

12 Consistenza La superficie lorda del posto auto al piano terra è di 12 mq. Rapporto di stima Lotto Unico- Fallimentare n. 804/2013 Destinazione Parametro Superficie reale/ Potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Posto auto Sup. reale l/n 12 1, Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fabbricato condominiale Strutture verticali Travi Solai Copertura materiale: c.a.. materiale: c.a.. materiale: c.a./laterizio. tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: buone. Componenti edilizie e costruttive: Fabbricato condominiale Cancello Cancello Manto di copertura Pavimentazione esterna Pareti esterne tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro, apertura: elettrica, condizioni: buone. Note: il fabbricato condominiale, di cui fanno parte integrante i beni in esame, è chiuso da recinto in muratura e sovrastante ringhiera, con due accessi pedonale. Nel caso specifico, l ingresso avviene dal civico numero 2 di Via Rocca. tipologia: doppia anta battente, materiale: ferro, apertura: elettrica, condizioni: buone. Note: la palazzina condominiale, è dotata di un unico ingresso carrabile dal civico numero 2 A di Via Rocca. materiale: tegole, condizioni: buone. tipologia: autobloccanti, condizioni: buone. Note: l area cortilizia del fabbricato condominiale, è in parte pavimentato con autobloccanti in cls. materiale: muratura di mattoni forati, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone. Note: le facciate sono rifinite ad intonaco ed idropittura per esterni di colore beige. Appartamento al piano 1-2 Portone di ingresso Infissi esterni Infissi interni Pavimentazione interna Plafoni Rivestimento tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio, condizioni: buone. Note: si riferisce alla porta di ingresso all abitazione in esame, del tipo blindato. tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, condizioni: buone, protezione: tapparelle, materiale protezione: pvc, condizioni: buone. tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: buone. tipologia: piastrelle di gres, condizioni: buone. Note: l intera unità abitativa in esame è pavimentata in gres porcellanato. tipologia: stabilitura, condizioni: buone. ubicazione: cucina, materiale: piastrelle di gres, condizioni: buone. pag. 12

13 Rivestimento Scale Impianti: Appartamentoal piano 1-2 Citofonico Elettrico Fognatura Gas Idrico Termico Note: la cucina, presenta l angolo cottura rivestito con piastrelle di gres porcellanato. ubicazione: bagno, materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone. Note: i bagni, presentano pareti rivestite con piastrelle di ceramica. posizione: interna, materiale: pvc, condizioni: buone. Note: si riferisce alla scala interna a chiocciola, di collegamento al piano secondo, realizzata in pvc. tipologia: video, condizioni: buone, conformità: funzionante. tipologia: sottotraccia, condizioni: buone, conformità: funzionante. tipologia: separata, conformità: funzionante. tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: funzionante. tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale. tipologia: autonomo, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: funzionante. Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico vigente. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Abitazione al piano 1-2 Sup. reale lorda Posto auto al piano T Sup. reale lorda VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO UNICO: 8.1. Criterio di stima: La metodologia di stima utilizzata, è quella sintetico-comparativa, basata sulla comparazione dei beni in oggetto con altri ad esso similari per destinazione d uso, tipologia, localizzazione, consistenza, vetustà e stato di manutenzione. Le fonti da cui sono state ricavate le informazioni relative alle quotazioni immobiliari sono state: - le agenzie immobiliari ricadenti nel Comune di Trezzo sull Adda, il cui valore unitario per immobili similari a quelli in esame, varia da un minimo di /mq 1.200,00 ad un massimo di /mq 2.000,00 e per un valore medio pari a /mq 1.600,00. - l OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia delle Entrate (aggiornato al 1 semestre 2014), da cui si ricava che per immobili a destinazione residenziale di tipo civile, in normale stato conservativo, ubicati nella fascia denominata B/Centrale/Centro Urbano del Comune di Trezzo sull Adda, l importo varia da un minimo di /mq 1.150,00 ad un massimo di /mq 1.450,00 e per un valore medio pari a /mq 1.300,00. pag. 13

14 Pertanto, dalla media dei suddetti valori, si ricava che il prezzo unitario medio di mercato, è pari a 1.450,00 /mq. Successivamente, alla valutazione del mercato immobiliare, sono stati considerati, inoltre, nella valutazione di stima degli immobili, le caratteristiche intrinseche (destinazione d uso, vetustà dell immobile etc.) ed estrinseche (la prossimità al centro cittadino, la possibilità di parcheggiare nella zona etc.). Nel caso specifico, l abitazione presenta una buona e funzionale distribuzione interna, una buona illuminazione e ventilazione naturale degli ambienti ed un buon grado di rifinitura. Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile in oggetto, risulta essere buono. Infine, i beni sono ubicati in pieno centro cittadino e la zona di riferimento, risulta adeguatamente provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e di tutte le attività a servizio della residenza (farmacie, supermercati, scuole, bar, banche, ufficio postale etc.). Tutto ciò premesso, sulla scorta della ubicazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, degli attuali valori di mercato e tenuto conto dell aspetto architettonico dei beni in esame, l età della costruzione ed il grado di rifinitura, si ritiene di dovere assegnare quale prezzo medio di vendita pari a /mq 1.500,00. Per il calcolo della consistenza commerciale del lotto unico, è stato adottato il metodo delle superfici convenzionali, sommando alla superficie lorda dell abitazione (considerata a filo esterno per le murature confinanti con l esterno ed in mezzeria per le murature in comune con altre proprietà), la superficie lorda scoperta del posto auto al piano T, ragguagliata questa ultima, con opportuni coefficienti correttivi o ponderali. Di conseguenza, si ottiene: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Abitazione al piano 1-2 Sup. reale lorda Posto auto al piano T Sup. reale lorda Pertanto, la superficie commerciale degli immobili oggetto della presente stima, è pari, per arrotondamento, a 110 mq Fonti di informazione: - Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di zona; - Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate- Listino 2 semestre 2013; - Quotazioni immobiliari online (siti specializzati) Valutazione corpi In base a quanto premesso, si ricava il seguente valore: ID Destinazione Sup. lorda Valore unitario /mq Valore di mercato Abitazione + posto auto ,00/mq ,00 Totale Lotto Unico ,00 In sintesi: ID Immobile Sup. lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Lotto Unico , ,00 pag. 14

15 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale: 0, Prezzo base d'asta del lotto unico: Valore degli immobili al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano: per arrotondamento: , ,00 Milano, L Esperto della stima Arch. Stefania Tateo Allegati Si allega la seguente documentazione: LOTTO UNICO: 1. Estratto di mappa; 2. Planimetrie catastali; 3. Restituzione grafica; 4. Rilievo fotografico; 5. Visure catastali; 6. Copia pratiche edili; 7. Ispezione ipotecaria. pag. 15