TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione Immobiliare R.G. ESEC. IMM.RI 60/2010 RAPPORTO DI STIMA

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare R.G. ESEC. IMM.RI 60/2010 RAPPORTO DI STIMA Il compendio immobiliare è composto da un appartamento ad uso residenziale ed un posto auto coperto, con relative parti Comuni condominiali, immobili siti in Comune di Nervesa della Battaglia, via Moretti 7/B. Esperite le indagini catastali urbanistiche del caso ed, ottenuta una motivate proroghe per il completamento della C.T.U., compiuto il sopralluogo ed assunte le necessarie informazioni, si riporta nel seguito della presente relazione il risultato della stima eseguita. B. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI Trattasi di un unità abitativa sita al piano primo con garage al piano terra sita in Via Moretti nel Comune di Nervesa della Battaglia. L appartamento è sito al piano primo ed ha accesso dal piano terra tramite un piccolo atrio e vano scale comune con altro appartamento, il garage coperto si trova al piano terra. Gli immobili si trovano

2 all interno di un complesso immobiliare denominato Borgo Moretti avente però accessi indipendenti per gruppi di appartamenti. L appartamento risulta avere una superficie commerciale di circa mq.92, il garage coperto risulta avere una superficie netta di circa mq.20. L appartamento posto al piano primo ed identificato col m.n.203 sub.104 risulta così composto: zona soggiorno-cucina, amplio disimpegno, bagno, disbrigo, studio, camera singole e camera matrimoniale con disbrigo. Il garage coperto posto al piano terra ed identificato col m.n.203 sub.107 risulta avere forma pressoché quadrata, il suo accesso e recesso carraio e pedonale avviene attraverso zona di manovra comune. I beni risultano così identificati al Catasto Fabbricati: Comune di NERVESA DELLA BATTAGLIA Sezione C Foglio 2 Mapp. 203 sub 104 cat. A/2 cl. 3 vani 5,5 R.C. 525,49 Mapp. 203 sub 107 cat. C/6 cl. 4 superficie 20 mq. R.C. 50,61 L unità immobiliare in oggetto si collega alle seguenti parti comuni: Mapp. 203 sub 18, area scoperta di mq.44 Mapp. 203 sub 45, spazio di manovra Mapp. 203 sub 89, area scoperta di mq.58 Mapp. 203 sub 102, ingresso e vano scale. Con le corrispondenti quote di comproprietà sulle parti ed impianti comuni dell intero edificio, quali per legge o per destinazione. D. STATO DI POSSESSO L unità immobiliare all atto del sopraluogo risultava accessibile. Attualmente l unità risulta non occupata.

3 E. SERVITU E VINCOLI L accesso al lotto condominiale avviene dalla strada comunale di via Moretti, la quale dopo un breve tratto di percorrenza si congiunge con la strada Provincale n 248 (via Ivo Lollini). Una volta entrati nel lotto condominiale per accedere all appartamento esecutato bisogna percorrere l area scoperta comune identificata con i subalterni 47 (rampa di accesso sulla quale insiste servitù di passaggio), 45 e 18 nonché attraversare il sub.2 di proprietà di altra ditta sul quale si è creata servitù di passaggio per destinazione di padre di famiglia, da qui si può accedere al sub.102 corrispondente all ingresso e vano scale conducente all appartamento sito al piano primo. Per accedere al garage scoperto è sufficiente percorrere l area scoperta comune identificata con i subalterni 47, 45 e 18. G. VERIFICA URBANISTICA Dalla visione del P.I. vigente e dalla lettura delle Norme Tecniche di Operative, l intero compendio immobiliare risulta classificato in Z.T.O. C1, parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, parzialmente edificate. Dal punto di vista della regolarità urbanistica il fabbricato si compone dalle seguenti licenze/concessioni/autorizzazioni edilizie: - Concessione Edilizia n 127/82 del 21/12/1982 relativa ad intervento di ristrutturazione del tetto; - Concessione Edilizia n 97/97 del 06/09/1997 relativa a ristrutturazione fabbricato; - Concessione Edilizia n 97/vol/97 del 22/04/1998 relativa a voltura della concessione edilizia 97/97 per ristrutturazione fabbricato;

4 - Concessione Edilizia n 97/vol2/97 del 03/09/1998 relativa a voltura della concessione edilizia 97/97 per ristrutturazione fabbricato; - Concessione Edilizia n 305/2000 del 11/05/2001 relativa a modifiche interne e parziale cambio d uso con ricavo di n 3 unità abitative; - Concessione Edilizia n 305/2000/var del 20/12/2001 relativa a variante in corso d opera alla Concessione Edilizia n 305/2000 per modifiche interne e parziale cambio d uso con ricavo di n 3 unità abitative; Ai sensi e per gli effetti del D.P.R. Legge 380/2001 sue modifiche ed integrazioni, si dichiara che gli immobili esecutati sono in regola con la normativa vigente. H. CERTIFICAZIONE ENERGETICA (A.P.E.) Ai sensi e per gli effetti del D. Lgls.192/05 del e successive modificazioni, dichiaro che l immobile è sprovvisto di qualsiasi certificazione energetica; attestato che dovrà essere prodotto in fase di trasferimento del bene. I. DESCRIZIONE SOMMARIA DELLA ZONA Il bene oggetto di perizia comprende un appartamento al piano primo con accesso al piano terra da vano scale comune con altro appartamento ed un garage al piano terra con accesso diretto dallo spazio di manovra scoperto comune. L appartamento è collegato, mediante scala comune coperta, alla corte scoperta comune, attraverso la quale si accede al garage ed alla viabilità stradale pubblica di via Moretti. L immobile si trova inserito in una zona residenziale piana nel centro dell abitato di Nervesa della Battaglia e collegato al contesto urbano ed ai servizi principali (scuole, uffici pubblici, negozi, ecc ) mediante rete stradale Comunale.

5 L. DESCRIZIONE DEL BENE I beni come anzidetto sono ubicati in Comune di Nervesa della Battaglia, via Moretti, e sono composti un appartamento ed un garage, oltre alla proporzionale quota sulle parti ed impianti comuni di cui all art.1117 e segg. del CC. L anno di edificazione originario del fabbricato originario è riconducibile agli anni a cavallo del 1900 con intervento di ristrutturazione ed ampliamento eseguiti a cavallo dagli anni 80 fino all ultimo intervento eseguito nel Esternamente il fabbricato risulta completamente tinteggiato. Appartamento m.n.203 sub.104 del foglio 2 Sezione C: piano primo altezza 2.70 ml.: l appartamento risulta essere così composto: zona giorno composta da una stanza ad uso cucina-soggiorno, un amplio disimpegno ed un bagno. La zona notte accessibile tramite un disimpegno, si compone di una camera matrimoniale con guardaroba, una camera singola ed uno studio con piccolo terrazzino. L appartamento risulta avere affacci ad est ed ovest, mentre le altre due pareti (nord e sud) sono cieche in quanto adiacenti ad appartamenti di altra ditta. Per quanto concerne le finiture dell appartamento, l ingresso avviene tramite un portoncino tamburato (non antisfondamento), anche le porte interne sono del tipo tamburato, gli infissi sono in legno con vetrocamera, oscuri esterni in legno da riverniciare in quanto rovinati. Gli impianti idrico ed elettrico sono presenti ed a norma anche se da testare, l impianto di riscaldamento è del tipo a termosifoni posti su ogni stanza e guidati da una caldaia a gas posta nel disbrigo. La stanza cucina-

6 soggiorno ed il disbrigo risultano avere pavimento in linoleum, il bagno ha pavimento in piastrelle rialzato di 20cm. dalla pavimentazione del resto dell appartamento, le restanti stanze (camere e studio) hanno pavimentazione in parquet. Le pareti verticali del bagno e del locale cucina-soggiorno sono interamente rivestite da cielo a terra di piastrelle. Tutte le stanze, in particolare il bagno presentano macchie di muffa dovute a scarsa ventilazione delle stanze e presenza di ponti termici; L immobile è inoltre dotato di impianto citofonico. Garage coperto m.n.203 sub.107 del foglio 2 Sezione C: piano terra altezza 2.88 ml.: posto auto coperto di forma pressoché quadrata accessibile direttamente dall area scoperta comune, la sua superficie utile è di circa mq.20, il pavimento è in piastrelle, risulta essere presente impianto elettrico, le pareti interne ed il solaio sono intonacati a civile. L unica accesso dall esterno per luce ed aria è rappresentato dal portone d ingresso in legno. Parti comuni: Area scoperta, m.n.203 sub.18, trattasi di area scoperta pavimentata di mq.44 destinata a posteggio e corte comune. Spazio di manovra, m.n.203 sub.45, trattasi di area scoperta pavimentata destinata a spazio di manovra. Area scoperta, m.n.203 sub.89, trattasi di area scoperta pavimentata di mq.58 destinata a posteggio e corte comune. Atrio e vano scale, m.n203 sub.102, trattasi di ingresso e vano scale comune fra due unità abitative.

7 N. METODO DI STIMA: Atteso il particolare scopo della stima, il cui criterio rispondente si identifica nella ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità, allo scopo, si è reso necessario esperire indagini preliminari e di ciò si è tenuto opportunamente conto nella relazione : a) - delle caratteristiche intrinseche degli immobili con particolare riguardo a: - il tipo di costruzione; - il grado delle rifiniture; - lo stato di conservazione caratterizzato sopratutto da macchie di umidità; - le caratteristiche architettoniche e funzionali; - il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi; - la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente riscontrabili per tale tipo di edifici; - la destinazione d'uso; - la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati; - la consistenza complessiva; b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali: - l ubicazione, la prossimità ed il collegamento viario; - l'efficienza dei servizi pubblici nella zona; - l'urbanizzazione della zona; c) - delle condizioni attuali del mercato: - andamento dei prezzi in generale; nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto economico degli immobili.

8 Nell individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto conto in particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone limitrofe o paragonabili. Completate le indagini preliminari, si è proceduto alle valutazione richiesta utilizzando la stima per comparazione. Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione la superficie. Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio: In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione : val. : p = val.x : px da cui : val.x = val p x p dove : val = somma dei recenti e normali valori unitari di fabbricati simili presi a confronto. p = somma delle superfici abitative degli stessi fabbricati simili. val.x = il più probabile valore unitario dei locali oggetto di stima. px = superficie dei oggetto di stima. O. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA: Lo scrivente, in base al rilievo in loco, alle ricerche di mercato, alle informazioni assunte ed alla specifica conoscenza che lo stesso ha dei beni in parola, alla visure delle mappe catastali ed al P.I. Comunale, ha attribuito i seguenti valori unitari ( val./ p): - APPARTAMENTO, PIANO PRIMO comprese pari comuni (m.m.203 sub.104): Superficie Lorda appartamento piano primo

9 mq 92 x. 850,00/mq.= ,00= - GARAGE, PIANO TERRA (m.m.203 sub.107): Superficie netta garage piano terra mq 20 x. 500,00/mq.= ,00= TOTALE : ,00= ARROTONDATI AD ,00= Diconsi EUROOTTANTOTTOMILA/00 Gli immobili esecutati composti come anzidetto da un appartamento ed un garage sono strettamente collegati fra loro e risultano quindi indivisibili in due o più lotti di vendita.

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