CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO per l'udienza del 11 LUGLIO

Transcript

1 TRIBUNALE DI VITERBO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n 131 / 11 promossa da ITALFONDIARIA contro CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO per l'udienza del 11 LUGLIO Premesso: che è in corso presso il Tribunale di Viterbo, Sezione Esecuzioni Immobiliari, l'esecuzione Immobiliare n 131/2011, ITALFONDIARIA / ; che il Giudice dell'esecuzione ha nominato il sottoscritto geometra Riccardo De Santis, con studio in Viterbo str. Cassia sud 3, Consulente Tecnico di Ufficio nella Esecuzione stessa e ricevuto il giuramento di rito, affidandogli i quesiti al fine di determinare il valore di vendita dei beni esecutati e formare uno o più lotti di vendita secondo le caratteristiche dei beni. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO Preliminarmente il CTU ha controllato la documentazione agli atti e sono state eseguite visure ipocatastali in aggiornamento e accertata la rispondenza, dei beni pignorati, con gli identificativi catastali. Con provvedimento, il G.E. nominava custode giudiziario

2 del bene esecutato, il Dr. Andrea Cardoni, con il quale lo scrivente C.T.U. concordava i termini di accesso all'immobile. Il sottoscritto ha eseguito insieme al custode il sopralluogo sull'immobile in oggetto, come meglio descritto nella copia del verbale d'accesso redatto e sottoscritta congiuntamente al Custode Giudiziario (documento in carico al custode giudiziario). È stata acquisita copia del titolo di provenienza dell'immobile (Allegato 1) e predisposto l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. È stata estratta copia della documentazione mappale planimetrica presso l'agenzia del Territorio. Rilevata una difformità nell'estratto di mappa si è provveduto alla correzione previa autorizzazione da parte del Giudice. Infine dopo la stima del bene esecutato, constatata l'infrazionabilità in più lotti si è provveduto alla creazione dell'unico lotto. IMMOBILI PIGNORATI Pignoramento Immobili del 07/06/2011 a favore di ITALFONDIARIA S.P.A. Con sede in Roma c.f Contro nato a al n R.G. n.6145 R.P. relativamente alle unità negoziali con quota di diritto di piena proprietà. I beni pignorati sono costituiti da: piena proprietà di una abitazione di tipo civile identificato presso l'agenzia del Territorio al foglio 244 con particella 308 del Comune di Viterbo (VT); autoimessa identificato presso l'agenzia del Territorio al foglio 244 con particella 337 del Comune di Viterbo (VT); terreni identificatati presso l'agenzia del Territorio al foglio 244 con le particelle 442 e 441 (quest'ultima attualmente 463 a seguito di variazione eseguita dal sottoscritto ed autorizzata dal Giudice)

3 del Comune di Viterbo (VT). FORMAZIONE DEI LOTTI Viste le caratteristiche degli immobili pignorati pur considerando il periodo economico immobiliare precario e debole, il C.T.U. ha ritenuto opportuno comprendere la proprietà in un unico lotto: 1. LOTTO NUMERO UNO piena proprietà dell'intera abitazione con accessori di pertinenza, oltre al terreno circostante ed al garage diritto di piena comproprietà (1000/1000) COMUNE DI VITERBO (VT) Ubicazione: STR. CASSIA SUD nc. 96/B Abitazione: Foglio 244 particella 308 categoria catastale A/2 di classe 1 a consistenza 8 vani rendita 743,70 terreno: Foglio 244 particella 463 (ex 441) categoria ente urbano di mq 440 senza rendita propria terreno: Foglio 244 particella 442categoria uliveto di classe 1 superficie mq.5140 Locale Autorimessa: Foglio 244particella 337 categoria catastale C/6 di classe 1 consistenza mq. 40 rendi ta 146,67 INTESTATO CATASTALMENTE AL

4 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI l'immobile pignorato risulta completamente libero è situato lungo la strada statale cassia sud, ed è composto da un terreno di forma irregolare che circonda l'abitazione ed un locale garage, l'accesso (poco agevole) è garantito da una lingua di terra che collega la strada d'accesso ed il terreno in oggetto. La struttura principale si articola su due piani. Il piano seminterrato risulta in muratura e c.a. completamente privo di impianti è allo stato grezzo e presenta delle tramezzature (vedi allegato 2) in forati mai completate e prive di intonaco, risultano installati i controtelai delle porte interne e gli infissi esterni in alluminio bianco ad eccezione della porta d'accesso laterale che non è provvista di serramenti, il tutto per una superficie complessiva di mq.84. La destinazione d'uso del locale seminterrato risulta essere abitativa come si evince dalla pratica di condono edilizio presentata presso il comune di Viterbo nel Il piano terra è collegato solo esternamente con il piano seminterrato in quanto all'interno dei locali, esiste una predisposizione per il collegamento ma attualmente non è dotata di scala, sono presenti delle tramezzature allo stato grezzo come nel piano seminterrato e non esistono impianti quali riscaldamento, elettrico, gas citofonico ed è sprovvisto di infissi sia esterni che interni. La superficie totale dei locali posti al piano terra è pari a mq. 49. le tamponature originali del piano terra sono in legno e solo successivamente sono state rivestite sia esternamente che internamente con delle pareti in muratura. Il tetto è completamente in legno e versa in buone condizioni. A poca distanza dall'abitazione è presente un locale garage completamente indipendente con strutture in muratura, serramenti in ferro privo di impianti e con pavimentazione in battuto di cemento il tutto in cattive condizioni

5 la superficie totale è di mq.40. La proprietà è completata da un terreno in parte con alberature ad alto fusto e confinante con la strada cassia. All'interno del terreno sono presenti due strutture, la prima in ferro di piccole dimensioni adibito a magazzino e l'altra una tettoia in legno con copertura in lamiera risultano entrambe prive di accatastamento e di regolarità urbanistica. PROPRIETA' - PROVENIENZA STORICA - ESISTENZA DI DIRITTI O PRETESE - Gli immobili oggetto dell'esecuzione sono pervenuti all' esecutato a seguito di atto di compravendita rogato dal notaio Adriano Castaldi in Viterbo (VT) il 20/10/2008 con numero di repertorio raccolta n.8736 registrato a Viterbo il 23/10/2008 al n e trascritto il 24/10/2008 al n reg. gen e al n del reg. part., Dalla certificazione notarile risulta che gli immobili in oggetto distinti catastalmente: catasto fabbricati Foglio 244 part.308 catasto fabbricati Foglio 244 part.337 catasto terreni Foglio 244 part.441 (attualmente 463) catasto terreni Foglio 244 part. 442 sono gravati della seguente formalità: Iscrizione di Ipoteca Volontaria a garanzia di mutuo di Euro /00 concesso da Banca UCB con sede in Milano con atto per Notaio Adriano Castaldi del 20/10/2008 (rep ) iscritta il 24/10/2008 ai n R.G. e 6145 R.P. per euro /00.

6 TITOLI EDILIZI Dalle ricerche effettuate presso l'ufficio tecnico del Comune di Viterbo (VT), l'immobile in oggetto risulta essere stato edificato a seguito delle seguenti concessioni e condoni: 1) concessione edilizia n.190/80 (Allegato 3) 2) variante n.569/81 alla concessione 190/80 (Allegato 4) 3) concessione edilizia in sanatoria n.454 (Allegato 5). 4) concessione edilizia in sanatoria n.903 del 2001 (Allegato 6). Difformità edilizie Alla data attuale per quanto riguarda la casa e il garage risulta autorizzato lo stato dei luoghi nella volumetria e nella destinazione ad eccezione delle nuove tramezzature interne e le variazioni prospettiche sanabili con una pratica edilizia in sanatoria e successiva variazione catastale. Per tale intervento, sentito anche il Comune di Viterbo si può stimare in un importo di circa 5.000,00 tra oneri e spese tecniche. Tale importo è stato considerato dallo scrivente in fase di valutazione immobiliare. Del piccolo magazzino con struttura in ferro e la tettoia in legno attualmente non accatastate e non regolari urbanisticamente si dovrà provvedere alla demolizione.

7 SITUAZIONE CATASTALE Dalle planimetrie catastali, in atti presso l'agenzia del Territorio della provincia di Viterbo, risulta una difformità rispetto allo stato dei luoghi derivante da una diversa distribuzione spazi interni e variazione prospettica che dovrà essere regolarizzato al N.C.E.U. con pratica di variazione planimetrica DOCFA. VALUTAZIONE Per la determinazione del più probabile valore di mercato da porre a base d asta lo scrivente ritiene opportuno adottare il criterio di stima comparativa. Il metodo consiste nel determinare tramite adeguati raffronti, i prezzi della zona, di immobili aventi pressoché analoghe caratteristiche a quelle in esame. Fatte le dovute comparazioni, ho potuto constatare il seguente prezzo di mercato, da applicare all immobile in oggetto. Appartamento mq X 1000 = /00 Garage mq X 600 = /00 Terreno mq X 5 = /00 l'importo totale di proprietà dell esecutato è pari ad /00 che puo essere arrotondato ad /00 REGIME PATRIMONIALE DELL'ESECUTATO Il come da lui dichiarato sull'atto d'acquisto risulta essere coniugato in regime di separazione dei beni DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE La documentazione ipo_catastale prodotta dal creditore procedente, sotto forma di certificato notarile, copre il ventennio antecedente la data

8 di trascrizione del pignoramento. Il Consulente Tecnico d'ufficio ritiene, con la presente relazione tecnica di aver assolto l'incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice dell'esecuzione per qualsiasi chiarimento. Viterbo 09 / 07 / 2013 Il Consulente Tecnico d'ufficio (geometra Riccardo De Santis) ALLEGATI Alla presente consulenza tecnica sono allegati: 1 copia atto di provenienza 2 planimetria stato attuale 3 concessione edilizia 4 variante concessione edilizia 5 sanatoria garage 6 sanatoria appartamento 7 documentazione Fotografica 8 stralcio catastale 9 visure Catastali 10 planimetrie catastali 11 certificato di destinazione urbanistica