TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI

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1 TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI Relazione di Consulenza Tecnica d'ufficio Procedimento di esecuzione immobiliare promosso da: BANCA DI SASSARI S.P.A. contro xxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxx R.G.= 191/03 Giudice Delegato = Dott.ssa Claudia Belelli Tecnico Incaricato = Ing. Paola Rundeddu Notaio Delegato = Dott. Floris Ill.mo Sig. Giudice dell'esecuzioni Con ordinanza del 03 Giugno 2004, la S.V. nominava Consulente Tecnico d'ufficio me sottoscritta Dott. Ing. Paola Rundeddu, con studio in Cagliari, via Tommaseo 3, iscritta all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Cagliari; lo stesso giorno comparivo davanti al Giudice Esecutore per il giuramento di rito e per il conferimento del seguente mandato: 1) previa descrizione del bene pignorato, anche attraverso rilievi fotografici, effettuare tutti gli accertamenti necessari al notaio per determinare il valore commerciale degli immobili oggetto di pignoramento (es. tipologia del bene, destinazione d uso, vetustà e stato di conservazione, regolarità urbanistica e quant altro richiesto dal notaio); 2) verificare la situazione urbanistica degli immobili pignorati, 1

2 - rifiniture, oltrecchè di elementi di giudizio quali: - l'ubicazione; - l'unicità - da intendersi come non ripetibilità nell'ambito territoriale nel quale esso è inserito; - i servizi pubblici e privati esistenti nella zona. E' l'insieme di tali fattori che concorre alla determinazione del più probabile valore economico del bene in stima. Nel caso in oggetto il parametro tecnico-economico di riferimento assunto è l euro al metro quadro ( /m²) di superficie lorda dell'immobile, in tale valore unitario vengono conglobati sia il valore intrinseco della costruzione, sia il valore delle pertinenze e di tutti gli annessi (i cortili sono considerati per il 10% della loro superficie). Per l immobile in oggetto si assumono i seguenti valori: descrizione superficie (m²) /m² valore ( ) Piano terra , ,00 cortili 4 (10%) 1.800, ,00 Totale ,00 Stante le condizioni d'uso della costruzione, ritengo opportuno introdurre un coefficiente di degrado d'uso pari a 0,25; pertanto, moltiplicando per il complemento di 0,25 il valore innanzi indicato, si ottiene il valore commerciale dell immobile pari a ,00 che arrotondato al migliaio di euro, risulta di euro ,00 diconsi trecentosessantacinquemilaeuro. DISPONIBILITA DELL IMMOBILE L immobile risulta non utilizzato. 5

3 segnalando gli eventuali abusi edilizi e accertando la possibilità di sanatoria secondo quanto previsto dalla legislazione vigente in materia (v. legge n.47 e legge n.724); 3) accertare se l immobile sia libero o occupato e, in quest ultima evenienza, sulla base di quale titolo. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA Le operazioni di sopralluogo ebbero inizio alle ore 10,00 del giorno 07/07/04 quando mi recai nel comune di Cagliari presso l immobile pignorato. Il giorno 30/06/04 ho effettuato le visure delle piante catastali presso gli uffici del catasto di Cagliari. Il giorno 22/07/04 mi sono recata al Comune di Cagliari per acquisire informazioni sull immobile pignorato e per ricercare, presso l Ufficio Condono, un eventuale domanda di concessione in sanatoria. Soltanto il giorno 07/10/04 è stato possibile ritirare la documentazione richiesta presso il Comune di Cagliari. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L immobile pignorato oggetto della presente relazione tecnica è identificato nell'atto di pignoramento immobiliare come: COMUNE DI CAGLIARI Magazzino in via Olbia n. 12 (già civico 25-27) distinto nel N.C.E.U. al foglio 18 mappali 5489 sub 1, 5490, L immobile pignorato, avente accesso dalla via Olbia n. 25, è sito al piano terra di un fabbricato sviluppantesi su sei piani fuori terra. La struttura portante del fabbricato è in c.a., i solai di interpiano 2

4 sono in laterocemento. La facciata prospettante sulla via Olbia, risulta rivestita con lastre di travertino al piano terra e con mattoncini e mosaico ai piani superiori. L immobile, adibito a laboratorio fotografico, è costituito da: atrio d ingresso, sala lavorazione, ufficio, due sale macchine, laboratorio, deposito, due camere oscure, bagno e due cortili. L atrio d ingresso risulta pavimentato in travertino, controsoffittato con doghe di alluminio e con arredi e pareti divisorie in legno laccato. Gli altri ambienti risultano pavimentati in gres ad eccezione dell ufficio e delle due camere oscure pavimentate con piastrelle in ceramica. Gli intonaci interni sono di tipo fratazzato; nelle camere oscure e nel laboratorio le pareti sono piastrellate a metà altezza; nell ufficio le pareti sono rivestite in perlinato; il servizio igienico è piastrellato e completo di sanitari. Il solaio di copertura del deposito e delle due camere oscure risulta realizzato in lastre di eternit e controsoffittato in lastre di truciolare. L immobile è completo di due cortili, uno pavimentato in gres della superficie di circa 10 m², l altro pavimentato in calcestruzzo della superficie di circa 30 m². In quest ultimo sono posizionati quattro serbatoi d acqua da 500 l ciascuno. Gli infissi interni ed esterni sono in legno, quelli esterni sono muniti di grate. L ingresso sul prospetto principale di via Olbia è munito di serranda avvolgibile in acciaio zincato. La superficie lorda complessiva dell immobile è di circa 266 m². L unità immobiliare è in totale stato di abbandono e tutti gli impianti necessitano di un adeguamento alla normativa vigente. 3

5 Lo stato d uso dell immobile è scarso. REGOLARITA EDILIZIA L'immobile risulta edificato sulla base del parere favorevole della commissione edilizia del Comune di Cagliari nella riunione del 15/02/1961 prot. n Rispetto al progetto approvato si sono riscontrate le seguenti opere abusive: 1. aumento planivolumetrico; 2. diversa distribuzione interna. Essendo l ampliamento realizzato antecedentemente al 1986, in quanto a tale data risale la denuncia di variazione all UTE, tali opere abusive risultano sanabili ai sensi della L n.724 e successive modificazioni e integrazioni. La destinazione d uso è di laboratorio fotografico. DESTINAZIONE URBANISTICA L immobile ricade nella zona B - sottozona B2 dello Strumento Urbanistico vigente (vedi allegato). VALORE COMMERCIALE Il valore commerciale dell immobile oggetto della presente relazione viene determinato con riferimento alle valutazioni medie correnti sul mercato locale per immobili aventi caratteristiche similari a quello oggetto della stima. La valutazione dell'immobile tiene conto dei seguenti elementi: - superficie complessiva dell immobile (residenziale e non); - stato d'uso; 4

6 CONCLUSIONI Ritenendo di aver svolto il mandato e ringraziando la S.V. per la fiducia accordatami rilascio la presente relazione. Allegati: - Prescrizioni Urbanistiche; - Copia della planimetria catastale; - Copia del progetto approvato; - Pianta situazione attuale; - Documentazione fotografica. Cagliari, 22/11/2004 Ing. Paola Rundeddu 6