TRIBUNALE DI PIACENZA

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 135/12 R.G.E. PROMOSSA DA: Immobiliare Parigi srl CONTRO: Michinelli Egisto Il perito estimatore : Dott. Ing. Francesco Ghidini Piacenza, lì

2 DATI DEL PROCEDIMENTO E INFORMAZIONI GENERALI All Ill.mo Signor G.E. Dott. A. Fazio. Il sottoscritto, Dott. Ing. Francesco Ghidini, nato a Piacenza il 12/ 11/ 1951 libero professionista in Piacenza, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Piacenza al n. 440, nell udienza del è stato nominato C.T.U. nella Procedura in epigrafe con l incarico di periziare l immobile di proprietà del Sig.. Michinelli Egisto, sottoposto a pignoramento. Ad evasione dell incarico ricevuto, mediante lettera raccomandata a.r. inviata agli esecutati il presso la sua abitazione in Strada Statale n.1 Loc. Rocca Corvi, Ottone PC, fissava il sopralluogo per il giorno 09/12/2012. Al sopralluogo effettuato poi in data , era presente l esecutato.. Nel corso del sopralluogo, si procedeva ad una ricognizione dei luoghi, e si eseguivano i rilievi e le fotografie necessarie. Successivamente veniva effettuato sopralluogo presso il Comune di Ottone. per la verifica della situazione urbanistica dell immobile e per il recupero dei dati anagrafici. Sulla scorta di quanto potuto accertare il sottoscritto CTU ha redatto la sottoesposta relazione peritale. Dati dell esecuzione Esecuzione immobiliare 135/12 RGE, promossa da Immobiliare Parigi srl. contro il Sig.. Michinelli Egisto,. Giudice dell esecuzione Dott. A. Fazio. 2

3 Dati del pignoramento Descrizione Verbale di pignoramento immobili Data: 27/03/ Rep. 977 Estremi trascrizione Data: 23/04/2012 Identificazione immobili Reg. Gen Reg. Part Catasto Fabbricati di Ottone Foglio 169 mapp. 479 subalterno 2 Soggetti a favore IMMOBIARE PARIGI SRL C.F Soggetti contro, diritto e quote MICHIINELLI EGISTO, nato a Imola BO , proprietà il Verifica documentazione ex art. 567 C.P.C. La documentazione prodotta dal creditore corrisponde a quella prevista dall art. 567, comma 2, C.P.C. Lotto da periziare Premessa Occorre premettere che l oggetto della presente Procedura Esecutiva è costituito da n. 1 bene immobile sito in Loc. Rocca Corvi Strada Statale 45 n. 1. La descrizione dettagliata dell immobile viene demandata ai paragrafi successivi, ma si ritiene opportuno elencare da subito la consistenza. 3

4 Designazione lotto Lotto Entità/Tipologia Proprietà 1 Rustico al piano terra,i,ii Michinelli Egisto. 4

5 1 LOTTO Identificazione dell immobile Entità/tipologia Rustico in pietra su tre piani Localizzazione Comune di Ottone PC Strada Statale 45, n. 1, Loc. PC - Loc. Rocca Corvi Dati catastali Dati attuali Il bene è censito al Catasto del Comune di Ottone come segue: Catasto Fabbricati, foglio mappale 479 sub. 2 categoria - cat. A/7, Classe 2, 6 vani, Rendita Euro 356, Ditta intestata L unità identificata come subalterni 8 risulta correttamente in capo a Michinelli Egisto Analisi di conformità tra dati catastali e pignoramento Le risultanze catastali sono coerenti con quanto indicato in pignoramento Analisi di conformità tra dati catastali e stato dei luoghi Lo stato dei luoghi non è conforme a quanto desumibile dagli atti catastali. In particolare al piano terra risulta edificato un locale evidenziato in rosso nella pianta non corrispondente alla situazione catastale. Al piano secondo, sottotetto, destinato catastalmente a soffitta stenditoio, risultano realizzate senza 5

6 autorizzazione edilizia pareti divisorie e ricavati locali adibiti a civile abitazione da parte dell esecutato Confini Dell alloggio: Il bene in oggetto confina su tutti i lati con area esterna pertinenziale della stessa proprietà ma non oggetto di pignoramento 1.2 Titolarità e provenienza Passaggi nel ventennio Non si registrano passaggi nel ventennio Titolarità attuale Il bene risulta in capo a Michinelli Egisto, nato a Imola BO il in piena proprietà Descrizione dell immobile Intero fabbricato e terreno di pertinenza Trattasi di rustico isolato, disposto su tre livelli con corpo adiacente destinato a terrazzo e cantina. Il fabbricato è ubicato in loc. Rocca Corvi, n. 1 e fronteggia, sul lato Nord, la Strada Statale 45. Ha accesso carraio e pedonale dalla strada da cui dista circa 15 m. Sul lato Sud scorre il fiume Trebbia visibile dalla casa. Il fabbricato presenta un primo impianto di età di oltre cento anni. Successivamente è stato ristrutturato nel 1992, con rifacimento dei solai, consolidamento delle murature e loro rivestimento in pietra. I lavori dal 1992 sono poi proseguiti sino ad oggi con la realizzazione di interventi non autorizzati (corpo al piano terra e trasformazione di sottotetto in abitazione). La località Rocca Corvi dista pochi chilometri da Ottone in direzione di Genova. 6

7 1.3.2 Complesso oggetto della Procedura Trattasi di rustico destinato a civile abitazione che si sviluppa su tre piani fuori terra: un piano terra destinato a cantina ed autorimessa (quest ultima non pignorata); realizzato al rustico; un primo piano destinato a civile abitazione, ancora al rustico; un secondo piano destinato a sottotetto stenditoio, trasformato abusivamente in civile abitazione L esposizione del fronte ingresso è verso Nord. Sul lato Sud. Il fabbricato si affaccia verso il fiume. Al piano terra vi è una zona destinata a cantina, realizzata abusivamente ed indicata in rosso nella planimetria allegata. Si trovano poi locali cantina ed autorimessa. Al piano primo vi è una appartamento, realizzato al rustico, (assenza di pavimento, pareti in forati non intonacate, assenza di impianti e di serramenti) costituito da ingresso, bagno, n. 2 camere, cucina, soggiorno e sala. - Al secondo piano è autorizzato uno stenditoio-soffitta; in realtà è stato ricavato un appartamento finito con ingresso, bagno, cucina, dispensa, sala e letto. Le finiture sono civili I serramenti in legno con vetro-camera; sono pure presenti n. 4 velux, anche essi abusivi. I pavimenti sono in ceramica, le finiture civile. Il piano è attualmente abitato dall esecutato Pertinenze esclusive = Caratteristiche costruttive Strutture Strutture verticali Muratura portante 7

8 Strutture orizzontali Scale Copertura Solaio in laterocemento Struttura in muratura Solaio a falda inclinata in laterocemento Parti edili Manto di copertura Guaina con lastre posate solo al 50% Pareti esterne Pareti interne Muratura in pietrame a vista Tavolati in forati e muratura Finiture Pavimenti rivestimenti Infissi esterni Infissi interni e piastrelle in ceramica (solo secondo piano) Legno + vetro doppio (solo secondo piano Legno (solo secondo piano) Impianti Impianto elettrico Esistente a norma solo secondo piano. Impianto idrosanitario Impianto termico A norma (solo secondo piano) Non presente Altri impianti = Stato di conservazione Strutture Parti edili Finiture Impianti Buono Buono Buone al secondo piano Buoni al secondo piano 8

9 1.3.6 Riferimenti temporali Anno di costruzione Ante 1967 Eventuali interventi successivi Dal 1992 il titolare in modo autonomo sta procedendo al recupero del fabbricato. I lavori sono attualmente in corso anche se in parte privi di permesso edilizio Contesto Caratteristiche di zona e destinazioni prevalenti Qualità del contesto Conformazione planoaltimetrica e natura del suolo Centri urbani più vicini e distanza Presenza di edifici pubblici, commerciali o rilevanti Disponibilità parcheggi Trattasi di rustico isolato in fregio alla statale 45, realizzato in zona di tutela ambientale e di rispetto stradale. La costruzione si affaccia sul fiume Trebbia e su una corona di montagne circostanti. Buona Parte in pendenza e parte pianeggiante. Ottone a 3-4 chilometri Ottone Buona Viabilità infrastrutture e Normale Mezzi di trasporto = Attrezzature urbane e servizi Progetti e iniziative rilevanti Elementi paesaggistici di particolare interesse = = = 9

10 Presenza di rifiuti tossici e/o di sostanze inquinanti = 1.4 Stato di possesso In base a quanto dichiarato dall Esecutato, il bene risulta attualmente nella propria piena disponibilità. 1.5 Regime patrimoniale In base agli atti anagrafici, l esecutato risulta libero di stato. 1.6 Vincoli e oneri Formalità pregiudizievoli Descrizione Ipoteca giudiziale Data: 11/07/ Rep Estremi iscrizione Data: 16/10/2009 Identificazione immobili Reg. Gen Reg. Part Catasto Fabbricati di Ottone Foglio 169 mapp. 479 subalterno 2 Soggetti a favore IMMOBILIARE PARIGI SRL con sede in Castel San Pietro Terme Soggetti contro, diritto e quote MICHINELLI EGISTO nato a Imola BO il Piena proprietà per 1/1 Descrizione Verbale di pignoramento immobili Data: 27/03/ Rep. 977 Estremi trascrizione Data: 23/04/2012 Reg. Gen Reg. Part

11 Identificazione immobili Catasto Fabbricati di Ottone Foglio 169, mapp. 479 subalterno 2 Soggetti a favore IMMOBIARE PARIGI SRL C.F Soggetti contro, diritto e quote MICHIINELLI EGISTO, nato a Imola BO , proprietà il Costi di cancellazione formalità pregiudizievoli Il costo per la cancellazione delle formalità di cui sopra è pari a 456, Stato di Condominio Non sussiste stato di condominio. 1.7 Situazione edilizia e urbanistica Classificazione urbanistica Dati Urbanistico Strumento PRG approvato Disciplina di intervento Area: Zona di Tutela e Zona di rispetto Stradale (30 m. e riferimento normativo Interventi ammessi Art e Manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo ed ampliamento, per una sola volta, fino al 20 % della S.U. esistente senza mutamento della destinazione Strumenti autorizzativi Estremi provvedimento autorizzativo Titolare L immobile è antecedente al 1967 e nelle ricerche effettuate presso il comune è emerso un provvedimento di Concessione Edilizia del per sistemazione ed ampliamento del fabbricato. Michinelli Egisto 11

12 Opere Sistemazione ed ampliamento fabbricato Estremi provvedimento autorizzativo N. 529 del Condoni Edilizi E stato effettuato condono edilizio n. 638/28295 per costruzione cantina al piano interrato di mq 30,30 e ampliamento fabbricato di mq Abitabilità/Agibilità Relativamente alla costruzione non vi è alcuna evidenza Conformità edilizia Analisi di conformità L alloggio risulta realizzato prima del Sono in corso interventi non autorizzati costituiti da ampliamento cantina e trasformazione del sottotetto/ stenditoio del piano secondo in abitazione. Detti abusi sono in contrasto con gli strumenti urbanistici. La situazione catastale non è conforme allo stato dei luoghi Strategie, procedura e costi di regolarizzazione La regolarizzazione non risulta al momento possibile almeno per la parte del sottotetto. Mentre per la cantina, si ritiene possa essere regolarizzata la parte sul fronte est, mentre la parte di cantina in ampliamento, lato nord ( verso la strada) non è sanabile. Gli abusi sono indicati in rosso nelle piante dei rilievi. Si stima un onere per procedere alla sanatoria degli abusi sanabili, comprendente lavori e pratiche edilizie, pari a 3.000,00. 12

13 1.7.6 Attestato di Certificazione Energetica Non richiesto Conformità degli impianti Gli impianti esistono solo nella zona abusiva del sottotetto e paiono conformi alle norme di sicurezza. 1.8 Valutazione Il valore dell unità viene stimato sotto l aspetto economico del valore di mercato. Si assumono come dati di base i prezzi pagati per immobili simili, esprimendo in proporzione il valore dell immobile in oggetto. Sulla base della personale conoscenza del mercato, un immobile in posizione analoga, realizzato al rustico, tenuto conto dell uso esclusivo, presenta un valore di mercato, riferito alla superficie commerciale pari a /mq 450,00. La stima viene condotta riferendosi al citato valore ed adottando opportuni coefficienti correttivi, come segue e tenendo conto della situazione abusiva presente: Calcolo della superficie lorda commerciale 1. Superfici abitabile al rustico - piano primo 99,96 mq x 1,00 = 99,96 mq 2. Superfici locali cantina 122,00 mq x 0,25 = 30,50 mq 13

14 3. Sottotetto:99,96 mq x 0,25 = 29,99 mq TOTALE SUPERFICIE LORDA COMMERCIALE 160,45 mq Calcolo dei coefficienti correttivi per la stima del valore di mercato - Coefficiente di funzionalità 0,90 - Coefficiente di esposizione 1,00 - Stato di conservazione 1,00 - Coefficiente di superficie 1,00 - Vetustà 1,00 - livello di piano: 1,00 Calcolo del valore di mercato dell unità Applicando ora i coefficienti correttivi al valore del metro quadro commerciale si ha: 160,45 mq x 450,00 /mq x 0,90 x 1,00 x 1,00x 1,00 x 1,00 x 1,00 = ,20 = arrotondo ,25 In conclusione il valore di mercato dell immobile, tenuto conto degli abusi presenti, alla data odierna risulta pari a: ,00 ( Euro sessantacinquemila/00) Pertanto il valore di mercato del LOTTO 1 è di: ,00 (Euro sessantacinquemila/00) Deprezzamento Per tenere conto di talune condizioni e modalità incidenti sulla probabile 14

15 formazione definitiva del prezzo di trasferimento è opportuno apportare a tale valore un deprezzamento forfettario quantificabile nella misura del 15%: Euro ,00 x 0.85% = ,00 Arrotondati a: Euro ,00 (Euro cinquantacinquemila/00) 15

16 ALLEGATI Elenco allegati _ Googlemaps _ Visura Catastale _ Pianta catastale Foglio169 part. 479 sub.,2 _ Estratto di mappa Foglio 169 Mappale 479 _ Rilievo con piante piano terra, primo e secondo _ Concessione edilizia _ Sanatoria edilizia _Estratto di PRG _ Fotografie n. 9 _ C.Res. Michinelli Egisto _ Verbale di sopralluogo 16

17 INDICE Dati del Procedimento e informazioni generali... 2 Lotto da periziare.. 4 Valutazione.13 Allegati