Napoli Procedimento n 1465/2006 R.G.E., promosso da Credito Emiliano Relazione alla Consulenza Tecnica d Ufficio

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari Tribunale di Napoli Procedimento n 1465/2006 R.G.E., promosso da Credito Emiliano Relazione alla Consulenza Tecnica d Ufficio Incarico conferito con giuramento di rito il Dal G.E. Dott. G. Posteraro Al Consulente Tecnico d Ufficio Ingegnere Antonio Sicignano I parte "Relazione" Consulenza Tecnica d'ufficio richiesta dal Giudice Esecutore Dott. Giancarlo Posteraro; incarico conferito con Giuramento di rito nell'udienza del giorno 12/04/07, al sottoscritto Sicignano Antonio, ingegnere, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli con n 13724, C.T.U. col n Lo svolgimento della consulenza. Le operazioni di consulenza hanno avuto inizio in data 30/04/07 alle ore circa, a seguito delle comunicazioni di rito, presso i beni in via Garigliano,10 a Marano (NA). In tale data, il sottoscritto CTU, coadiuvato da un proprio assistente tecnico, si è recato presso lo stabile oggetto di procedura espropriativa dove, purtroppo, non riusciva a dar seguito alle operazioni peritali poiché gli veniva impedito l accesso agli stessi. Fatta istanza per ottenere l ausilio di fabbro e forza pubblica, in data 14/05/07 alle ore 18:00 circa, accompagnato da una pattuglia dei Carabinieri di Marano lo scrivente riusciva ad accedere alla Unità Immobiliare espropriata e, con l ausilio del proprio collaboratore, portava a termine le operazioni di rilievo metrico, grafico e fotografico nonostante la ferma e concitata opposizione della esecutata. Effettuati i rilievi metrici, grafici e fotografici, compilato il verbale, alle ore 19:30 circa si chiudevano le operazioni di accesso. Successivamente sono stati condotti gli accertamenti in ordine alla conformità degli atti autorizzativi e agli strumenti urbanistici vigenti e agli accertamenti di mercato. Relazione sui beni immobili La proprietà pignorata consiste: 1. un appartamento sito al piano secondo, interno 7, di via Garigliano n 10, in Marano (NA). Detta proprietà è individuata nel NCEU del Comune censuario di Marano, al Foglio 7; Particella 2; Subalterno 19; Categoria A/2; classe 6, Consistenza 5,5 vani; Rendita 468,68; 2. un box garage sito al piano primo seminterrato di via Garigliano n 10, in Marano (NA). Detta proprietà è individuata nel NCEU del Comune censuario di Pozzuoli, al Foglio 7; Particella 9007; Subalterno 1; Categoria C/6; classe 5, Consistenza 34 m 2 ; Rendita 158,04;

2 L appartamento confina con: o cassa scale e pianerottolo; o appartamento int. 9) scala C ; o appartamento int. 9) scala B. Il garage confina con: o corridoio di accesso; o proprietà Zitiello; o terrapieno. a) L Unità immobiliare oggetto di procedura espropriativa è pervenuta all esecutata in virtù di un atto di compravendita del 22/11/1999 rep rogato dal notaio L. Testa, trascritto in data 11/12/1999 ai nn / Concessione edilizia, conformità agli strumenti urbanistici, rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione. Ai fini della conformità della costruzione agli strumenti urbanistici, è stato accertato che l'intero territorio di comunale è soggetto al Piano Regolatore Generale del Comune di Marano, nel Piano Regolatore Generale il cespite oggetto di procedura espropriativa si trova in zona B. Lo stabile di via Garigliano n 10 è stato edificato conformemente a quanto previsto dalla concessione edilizia n 1754 del 26/04/1974 ed è stato ultimato nel Detto stabile è conforme al PRG e non sussistono evidenze di abusi o infrazioni rispetto a quanto previsto dalla Legge 47/85 e s.m.i. Descrizione del contesto e delle unità immobiliari Condizioni estrinseche, caratteri del contesto urbano. Via Garigliano è una strada a medio/alta densità di traffico sita in zona semi centrale del comune di Marano. I palazzi hanno uno sviluppo di tipo intensivo a 5-6 piani f.t., il traffico veicolare è sostenuto e, nelle immediate vicinanze, è possibile trovare ogni tipo di negozio ed attività commerciale. Il centro città è facilmente raggiungibile con auto propria in pochi minuti, il centro di Napoli analogamente. Condizioni intrinseche, caratteristiche dell Unità Immobiliare Si premette che si andrà a descrivere nel dettaglio solo l appartamento pignorato in quanto il box garage oltre ad essere piuttosto agevole (è circa 34 mq) non ha altre caratteristiche di rilievo. Lotto 1) Appartamento al secondo piano L ingresso dell appartamento è sito accanto alle scale di accesso ai piani superiori, all entrata si accede immediatamente ad un ampio salone soggiorno con affaccio sul cortile interno del complesso immobiliare sito in via Garigliano 10. Detto salone occupa una superficie in pianta di mq 29 circa e consente l accesso a tutte le altre stanze costituenti il cespite pignorato. Attraverso una porta-finestra aero-illuminante è possibile l affaccio su di un balcone di dimensioni 6,8 x 1,6 in comune con un altra stanza (camera da letto padronale). Sulla destra è possibile il passaggio in cucina, cucina di dimensioni 4 x 3,9 m dotata di porta-finestra che consente l affaccio attraverso un articolato balcone da mq sul vialetto d accesso allo stabile.

3 Sempre attraverso il salone si accede ad un piccolo disimpegno, di dimensioni 1,4 x 1,5 che consente l accesso alle tre altre stanze che costituiscono l unità immobiliare pignorata, che sono, in senso antiorario: il bagno, di dimensioni 1,8 x 2,7 m, finemente piastrellato a tutta altezza, dotato di finestra aero-illuminante che affaccia sul vialetto di accesso allo stabile; una stanza da letto di dimensioni 3,7 x 2,9 m, dotata di finestra aero illuminante che consente l affaccio sul balcone lato vialetto d accesso; la stanza da letto padronale, di dimensioni 4,6 x 3,9 m, dotata anch essa di porta finestra aeroilluminante che però è orientata verso la coorte interna, ovvero ha lo stesso orientamento prevalente del salone. L appartamento è in buone condizioni globali, le finiture ed i rivestimenti sono di buona qualità come gli impianti ed i pavimenti. L erogazione dei servizi di impianto (acqua, luce, gas) risulta regolare. Stima delle unità immobiliari. Premessa. La presente stima è redatta seguendo il criterio del "valore di mercato". Sono utilizzati nel calcolo il procedimento di stima per confronto diretto. Con questo procedimento, rilevato il valore di costo dell'unità di superfice preso a parametro (mq.), si è potuto risalire al prezzo medio di mercato delle U.I. che, per analoghe caratteristiche di qualità ed ubicazione, possono compararsi a quelle da stimare. Stima degli immobili Trattazione Volendo calcolare il valore legale del cespite è necessario prendere a riferimento la rendita catastale dei singoli lotti (l appartamento ed il box garage pertinenziale) che risultano rispettivamente essere pari a: 468,68; 158,04; Con queste rendite si ha un valore complessivo del bene pari ad ,00 valore non adeguato agli attuali parametri del mercato immobiliare. Si riportano allora di seguito le condizioni estrinseche (di zona) ed intrinseche (dell immobile) relative all unità immobiliare; si sottolineano quelle condizioni non soddisfatte: Condizioni estrinseche: ubicazione, collegamenti, posizione, condizioni igieniche, attività economiche, categorie di fabbricati della zona, categorie prevalenti delle unità immobiliari, strade di accesso, traffico e rumorosità, disponibilità di parcheggio, vicinanza ad attrezzature e servizi. Condizioni intrinseche: destinazione, epoca di costruzione, caratteristiche architettoniche, stato di manutenzione, orientamento, luminosità, grado di finitura, coibenza termica, coibenza acustica, esposizione rispetto a strade, piazze, parchi e giardini; distribuzione dei locali interni e loro dimensioni, numero dei servizi, box e posti auto, regolarità nella fornitura di acqua potabile.

4 Premesso quanto sopra, si calcola la stima condotta attraverso il procedimento sintetico. Lotto 1) appartamento Tipologia A/2 abitazioni civili coeff. 1,00; Stato Locativo libero coeff. 1,00; Stato Manutentivo buono coeff. 1,00; Consistenza del traffico medio/scarso (all interno) coeff. 1,00; Servizi uno coeff. 0,95; Possibilità di parcheggio: discrete coeff. 1,00; Classe demografica 1,00; Rifiniture del fabbricato buone coeff. 1,00. Lotto 2) box - garage VALORE DEL COEFFICIENTE CORRETTIVO 0,95 Essendo questa una pertinenza dell appartamento mutua lo stesso coefficiente. VALORE DEL COEFFICIENTE CORRETTIVO 0,95 Si precisa che per la zona di Marano Via Garigliano, il valore per gli appartamenti di tipo economico in vendita varia tra 1.760,00 e 2.640,00 a mq; mentre per i locali box auto il valore varia tra 970,00 ed 1.450,00 a mq. Per i cespiti in oggetto, considerato lo stato, la fattura, ed il grado di finitura si può fissare in 2.500,00 a mq il prezzo di vendita per l appartamento ed il il prezzo a mq per il garage. Calcolando al 25% la superficie dei balconi (ai fini della loro valutazione economica e di mercato) si ha una superficie utile di mercato per l appartamento pari a: appartamento 85 mq; balconi 26,26 mq x 0,25 = 6,56 mq; Superficie utile appartamento 91,56 mq Superficie utile box auto 34 mq; Tanto riportato si va a calcolare il valore dell intera proprietà: Lotto Descrizione Valore a mq Valore di mercato Valore arrotondato in c.t. 1 Appartamento x 0, , , Box auto X 0, , , Totale arrotondato ,00

5 Conclusioni La proprietà pignorata consiste: un appartamento sito al piano secondo, interno 7, di via Garigliano n 10, in Marano (NA). Detta proprietà è individuata nel NCEU del Comune censuario di Marano, al Foglio 7; Particella 2; Subalterno 19; Categoria A/2; classe 6, Consistenza 5,5 vani; Rendita 468,68; un box garage sito al piano primo seminterrato di via Garigliano n 10, in Marano (NA). Detta proprietà è individuata nel NCEU del Comune censuario di Pozzuoli, al Foglio 7; Particella 9007; Subalterno 1; Categoria C/6; classe 5, Consistenza 34 m 2 ; Rendita 158,04; L Unità immobiliare oggetto di procedura espropriativa è pervenuta all esecutata in virtù di un atto di compravendita del 22/11/1999 rep rogato dal notaio L. Testa, trascritto in data 11/12/1999 ai nn / L appartamento è attualmente occupato dall esecutata. Come anche confermato dall amministratore pro tempore del condominio, risultano debiti consolidati nei confronti del condominio stesso per oneri straordinari ed ordinari per 6.919,00 al 31/12/2006 oltre 16 rate a pagarsi da 204,30 per risanamento frontalini balconi oneri che andranno sicuramente a sommarsi alla quota debito in quanto gli esecutati hanno già manifestato l intenzione di non pagare. Lo stabile di via Garigliano n 10 è stato edificato conformemente a quanto previsto dalla concessione edilizia n 1754 del 26/04/1974 ed è stato ultimato nel Detto stabile è conforme al PRG e non sussistono evidenze di abusi o infrazioni rispetto a quanto previsto dalla Legge 47/85 e s.m.i. Il valore di tutta la proprietà oggetto di pignoramento complessivamente calcolato, arrotondato, è fissato in ,00 in c.t. Ill.mo Sig. Giudice, nel rassegnare il mandato, rimango a Sua disposizione per ogni ulteriore chiarimento e Le trasmetto le risultanze del lavoro fin qui svolto che ho esteso nella presente relazione di stima. Essa è scritta personalmente con sistema elettronico, seguita dagli allegati; si compone di n 8 pagine e righe 22, fino a questo punto. Nel ringraziarla per la fiducia accordata, porgo distinti saluti, Napoli, li 28/05/2007 Ing. Antonio Sicignano

6 II parte "Allegati" 1. Verbale d accesso; 2. Planimetrie delle unità immobiliari oggetto di perizia; 3. Rilievo fotografico; 4. Visure Catastali delle U.I. oggetto di perizia; 5. Planimetrie Catastali delle U.I. pignorate; 6. Valutazioni immobiliari aggiornate.

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