TRIBUNALE DI FIRENZE. Ill. mo Signor Giudice dell Esecuzioni Immobiliari. dott.ssa LuciaSchiaretti. Consulente Tecnico d Ufficio Per. Ind.

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1 1 TRIBUNALE DI FIRENZE Ill. mo Signor Giudice dell Esecuzioni Immobiliari dott.ssa LuciaSchiaretti Consulente Tecnico d Ufficio Per. Ind. Mauro Crini Procedura esecutiva n. 278 /2014 RG

2 2 Premessa In data 25/02/2015 il sottoscritto, Per. Ind. Mauro Crini, con Studio in Firenze, Via Erbosa n.10, iscritto all Albo dei Periti Industriali della provincia di Firenze con il numero 854, prestava giuramento di rito dichiarando di accettare l incarico ricevuto dall Illustrissimo Giudice dell Esecuzione, dott.ssa Lucia Schiaretti, quale Consulente Tecnico d Ufficio nella causa n. 278/2014. Le indagini peritali hanno avuto inizio alla data dell incarico e si sono concluse in data 12/04/2016. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato 1) Descrizione del bene Il bene oggetto di stima è un appartamento per civile abitazione posto nel Comune di Figline Valdarno Incisa (FI) Via Francesco Petrarca n. 123; l appartamento è posto al primo piano di un fabbricato avente strutture portanti verticali e/o orizzontali in c.a. e quindi incombustibili ed ha accesso da resede interno del vano scale condominiale; il fabbricato non è dotato di impianto di ascensore. L abitazione è composta come segue: ingresso, corridoio, cucina/tinello, soggiorno, camera matrimoniale, camera 1,cameretta 2,, bagno completo di servizi igienico-sanitari, ripostiglio, oltre a disimpegno, n. 1 armadio a muro e terrazzo ad L. Dal soggiorno mediante scala interna, si accede al piano seminterrato dove è presente una tavernetta, una sala da pranzo contigua ed un vano ad uso cucina sul lato tergale; sempre sul lato tergale si accede al garage e dall interno del garage si accede ad un corridoio condominiale dove è ubicata la cantina. L appartamento posto al piano primo è complessivamente pari a circa mq di superficie utile netta, oltre al balcone di mq. 29,70, mentre la superficie lorda, comprensiva dei muri interni ed esterni, è di circa mq. 116,65. All appartamento è annesso un piccolo locale ad uso di cantina o ripostiglio posto al seminterrato di circa mq. 7,80 ed un resede esclusivo di circa mq. 132; i locali posti al piano seminterrato hanno una superficie utile netta di circa mq. 53,29 e lorda di circa mq. 67,17. Il box auto ha una superficie utile netta di mq. 21,30 e lorda di mq. 22,40. - si veda planimetria allegata.

3 3 Lo stato di manutenzione ed uso è normale, vi sono rifiniture normali, sufficienti illuminazione ed aerazione, pareti finite con intonaco di tipo civile e tinteggiatura a tempera, la pavimentazione del soggiorno è finita con mattonelle in ceramica smaltata 40x30, nel corridoio/ingresso e nelle due camere i pavimenti sono finiti con mattonelle analoghe dello stesso colore, anche nella camera /studio il pavimento è analogo,come pure nella cucina/tinello il pavimento è finito con mattonelle in ceramica smaltata 40X30 di colore chiaro mentre il rivestimento è presente soltanto sulla parete dove è situato il piano di cottura; il pavimento del ripostiglio è finito con mattonelle sempre di ceramica smaltata 40x30 ; il pavimento del bagno è finito con mattonelle 40x30 in ceramica smaltata il rivestimento sempre in ceramica smaltata 20x25 è di due colori ; le soglie sono a filo pavimento in travertino. Il terrazzo a cui si accede dalla cucina, e da n.2 camere da letto, è ad L in quanto si estende sulla facciata tergale e laterale ed è pavimentato con piastrelle di gres 14x28 e cimasa del davanzale in cotto. La tinteggiatura è a tempera fine su tutte le pareti con vari colori, salvo che su due pareti della cucina finite con vernice lavabile. Infissi: le finestre e le porte-finestre sono in legno naturale e vetro camera e sono tutte dotate di avvolgibile in materia plastica; le porte interne sono in legno naturale tamburato di discreta finitura con bordature sui pannelli e listre sempre in legno naturale. La porta d ingresso è del tipo blindato con pannellatura in legno naturale, così come la porta del ripostiglio. L unità immobiliare è dotata di impianto elettrico sotto traccia, e dispositivo salvavita ; l impianto di riscaldamento e del tipo singolo con caldaia murale a gas metano con produzione di acqua calda, ubicata su una parete del terrazzo adiacente alla cucina, gli elementi radianti sono in ghisa anche al piano seminterrato. La scala di accesso ai locali posti al seminterrato parte dal soggiorno al primo piano ed è realizzata con gradini in legno naturale ed è composta da due rampe, la tavernetta è pavimentata con mattonelle 40x30 in ceramica smaltata, le pareti sono finite ad intonaco al civile, gli infissi sono in legno naturale le finestre sono del tipo vasistas in legno naturale come la porta da cui si accede alla sala da pranzo, la porta di accesso alla cucina è a tre ante con vetri di colore giallo.

4 4 I pavimenti della sala da pranzo e della cucina sono finiti con mattonelle 40x30 in ceramica smaltata di colore chiaro ; nella cucina è presente un piccolo ripostiglio con porta a soffietto. 2) Individuazione catastale I beni in perizia risultano censiti agli atti dell Agenzia delle Entrate di Firenze e sono classati come segue: Catasto Fabbricati (Comune Censuario di Figline e Incisa Valdarno) Quanto all appartamento, con annessa cantina e resede: Foglio 32, Sezione A, Particella 216, Subalterno 15 graffato alla part. 588 sub. 1 (resede), Categoria A/2, Classe 4, Consistenza 7 vani, rendita catastale 650,74. Catasto Fabbricati (Comune Censuario di Figline e Incisa Valdarno) Quanto al box auto, di fatto unito all appartamento: Foglio 32, Sezione A, Particella 216, Subalterno 12, categoria C/6 di classe 4, mq. 53, rendita 257,30. Quanto al box auto: Foglio 32, Sezione A, Particella 216, Subalterno 11, Categoria C/6 di classe 6, Consistenza mq. 21, rendita 139,91. Il bene risulta giustamente intestato all Esecutato proprietaria per l intero. 3) Accertamento della proprietà Il bene in oggetto è pervenuto all Esecutato (parte acquirente) in forza di atto di compravendita di cui al Repertorio n Raccolta n ai Rogiti del notaio Avv. Vincenzo Persiani con studio in Figline Valdarno (FI) con atto privato autenticato in data 13/07/ ) Corrispondenza del pignoramento Il bene risulta giustamente individuato. 5) Elencazioni gravami Il bene in oggetto è pervenuto all Esecutato in forza di atto di compravendita di cui si è detto sopra, Repertorio n Raccolta n. 4789, in data 13/07/2007.

5 5 Lo stato delle trascrizioni e delle iscrizioni relativamente all immobile in questione risultano le seguenti: 1) Registro generale n , Registro particolare n ; Presentazione n.28 del 05/05/2014; Agenzia del Territorio - nota di Iscrizione n. Rep /4790 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di Mutuo Fondiario Cod. 176 per un capitale ,00. 6) Situazione urbanistica e amministrativa L edificio di cui le unità immobiliari fanno parte è stato edificato in forza della Licenza Edilizia N 236 rilasciata il 31/12/1970 e successiva variante N 97 del 28/6/1972; è stata rilasciato permesso di abitabilità in data 12/12/1972. Sono state presentate domande di condono edilizio con prot in data 30/04/1986, pratica N 875 cui ha fatto seguito il rilascio di concessione a sanatoria N 3346 e 3347 in data 21/06/2001; denuncia di inizio di attività depositata il 15/11/1999 prot con fine lavori depositata in data 13/04/2000 prot. 9604; denuncia di inizio di attività per opere interne per adeguamento funzionale N 279 dell anno Si dà atto che le pratiche di condono sono state presentate a livello condominiale, per aumento di volume e per spostamento di finestre rispetto allo stato di progetto. Tuttavia, da un confronto delle planimetrie di progetto con quelle dello stato attuale dell immobile, risultano varie difformità, fra cui lo spostamento di tramezzi interni e di finestre, dovuti alla diversa realizzazione rispetto allo stato di progetto e/o di variante, ovvero della mancanza da parte della ditta costruttrice della presentazione di una variante finale. Inoltre si fa rilevare che al piano seminterrato risulta installato un angolo cottura, che a norma di regolamento comunale non può esistere. Si ritiene pertanto che l assegnatario dell immobile, per renderlo urbanisticamente conforme, dovrà presentare al comune di Incisa e Figline Valdarno domanda di condono edilizio ai sensi dell art. 31 dell L. 47/85 entro il termine di 60 giorni dall assegnazione. Si precisa che l immobile non è vincolato ai sensi della L. 1089/1939.

6 6 7) Eventuali occupazioni Il bene risulta attualmente occupato dall Esecutata. 8) Stima Criteri di stima Il criterio adottato per la valutazione del bene oggetto della presente perizia è stato di determinare il valore di mercato più probabile. Per la determinazione del valore commerciale sono stati presi in considerazione gli elementi sotto riportati che concorrono alla determinazione del valore stesso. Zona: comune di Figline e Incisa Valdarno (Provincia di Firenze). Destinazione d uso: civile abitazione Piano: primo Rifinitura: normale Stato di manutenzione: normale Illuminazione: buona Riscaldamento: autonomo Superficie lorda: (comprese pertinenze computate con coefficiente riduttivo come da tabella che segue) mq. 192,73 Attraverso la tabella che segue si ragguagliano le superfici dei vari elementi di cui sono composte le unità immobiliari con dei coefficienti che di norma si utilizzano anche per le tabelle millesimali: Appartamento Mq. 116,65 Coefficiente 1 Mq. 116,65 Vani annessi S1 Mq. 67,17 Coefficiente Mq. 40,30 0,60 Balcone Mq. 29,70 Coefficiente Mq ,20 Box auto Mq. 22,40 Coefficiente Mq. 13,44 0,60 Cantina Mq. 8,00 Coefficiente Mq. 3,20 0,40 Resede annesso Mq. 132 Coefficiente Mq. 13,20

7 7 0,10 TOTALE Mq. 192,73 Sulla base di quanto riportato dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, che riporta valori al mq. al lordo di superficie compresi fra ed 1.550, in considerazione che lo stato di manutenzione dell immobile è discreto, si ritiene equo applicare un valore di 1.400/mq. per cui avremo un valore complessivo di ,00, e quindi, in cifra tonda di ,00. Pertanto si ha: 1.400,00 x 192,73 mq. = ,00 Valore commerciale ( Arr.to ) ,00 VALORE DI STIMA ,00 Al fine di facilitare la vendita del bene, in considerazione che questa viene eseguita in via giudiziale, ritengo equo applicare al valore di stima determinato come sopra, una riduzione di circa il 10%, si avrà pertanto il seguente: PREZZO A BASE D ASTA: EURO ,00 (Euro Duecentoquarantatremila /00) 9) Regime impositivo della vendita La vendita del bene immobile oggetto della presente perizia non è soggetta ad IVA. 10) Riepilogo Trattasi di appartamento per civile abitazione di complessivi mq. 293 circa al lordo dei muri, posto al piano primo, composto da ingresso, cucina/tinello, camera matrimoniale, cameretta, camera 2, bagno completo di servizi igienicosanitari con cabina doccia, ripostiglio, disimpegno, terrazzo ad L, oltre a n.1 armadio a muro, ed annessa cantina; all appartamento sono annessi tre vani al piano seminterrato e garage dello stesso stabile. Il bene è occupato dall Esecutato.

8 8 Esso è così individuato al Catasto Fabbricati Comune Censuario di Figline e Incisa Valdarno : Appartamento con annesso cantina e resede: Foglio 32, Sezione A,Particella 216, Subalterno 15 graffato alla part. 588 sub.1 (resede), Categoria A/2, Classe 4, Consistenza vani 7, rendita catastale Euro 650,74. Indirizzo: Via Petrarca n.273 Figline e Incisa Valdarno (FI). Catasto Fabbricati (comune Censuario di Figline e Incisa Valdarno). Box auto, di fatto unito all appartamento: Foglio 32, Sezione A, Particella 216, subalterno 12, categoria C/6 di classe 4, mq. 53, rendita catastale 257,30. Box auto : Foglio 32, sezione A, Particella 216, Subalterno 11, categoria C/6 di classe 6, consistenza mq 21, rendita catastale 139,91. Il bene risulta giustamente intestato a Drappello Amalia proprietaria per l intero. Prezzo base d asta Euro ,00 (Euro duecentoquarantatremila/00) Conclusioni Avendo espletato il mandato conferitomi ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e rassegno la presente relazione restando a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. La presente relazione è composta di n. 8 pagine oltre fotografie ed allegati. Il C.T.U. Per. Ind. Mauro Crini