T R I B U N A L E D I T E R A M O

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1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Rasetti Demetrio, nell'esecuzione Immobiliare 301/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 3 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Precisazioni... 5 Stato conservativo... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 6 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Stima / Formazione lotti... 7 Riserve e particolarità da segnalare... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 301/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 30/09/2016, il sottoscritto Arch. Rasetti Demetrio, con studio in Via Piero Gobetti, Teramo (TE), studiorasetti@virgilio.it, PEC demetrio.rasetti@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 24/11/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Crognaleto (TE) - Frazione Nerito DESCRIZIONE Trattasi di edificio con specifica destinazione (attività produttiva e commerciale) insistente su area di pertinenza. L'immobile si compone di quattro livelli, un semineterrato, un piano terra un piano primo ed un piano secondo sottotetto. Al bene si accede dal lato sud da strada Via Nazionale. Il bene si colloca nell'are urbana della frazione Nerito di Crognaleto Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Crognaleto (TE) - Frazione Nerito COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI il corpo di fabbrica insiste sulla particella 128, essa confina a nord con particella 123, a est con particella n a sud con strada Via Nazionale, ad ovest con particella 127. CONSISTENZA Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano 3

4 Netta Lorda Convenzionale Opificio oltre ad area di pertinenza vano scala, a opificio oltre a area di pertinenza vano scala e a Opificio oltre a vano scala ed ascensore, e balcon 210,00 mq 220,00 mq 0,30 66,00 mq 2,60 m seminterrato 195,00 mq 200,00 mq 1,00 200,00 mq 3,40 m Terra 200,00 mq 210,00 mq 1,00 210,00 mq 2,75 m primo opificio oltre vano scala, ascesore e balconi Abitazione oltre a vano scala, ascensore e balconi 100,00 mq 105,00 mq 0,50 52,50 mq 2,50 m secondo 100,00 mq 105,00 mq 0,80 84,00 mq 2,50 m secondo Totale superficie convenzionale: 612,50 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 612,50 mq è possibile effettuare una divisione per singolo piano, determinando diverse unità immobiliari. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 25/01/1989 al 11/12/2002 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 76, Part. 128 Dal 11/12/2002 al 11/12/2002 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 76, Part. 128, Sub. 1,2,3 Categoria D8 Dal 11/12/2002 al 19/04/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 76, Part. 128, Sub. 1,2,3 Categoria D8 il fabbricato è stato realizzato su terreno di proprietà da parte della sig. #XXXXXXXXX# DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A3 2 3, , D8 4045,92 S1-T

5 EU Corrispondenza catastale Non è stata riscontrata corrispondenza tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto emerso dagli accertamenti catastali, pertanto in relazione a tale difformità si è proceduto su autorizzazione del giudice a predisporre pratica docfa da presentare telematicamente presso l'agenzia dell'entrate ufficio del territorio per cambio di destinazione d'uso da categoria A/3 (abitazione di tipo economica) a categoria D/8(Uffici) la trasmissione telematica della variazione di destinazione d'uso sarà a cura dello scrivente CTU a seguito di aggiudicazione del bene su istanza dell'aggiudicatario o delegato alla vendita. PRECISAZIONI Il compendio immobiliare oggetto di pignoramento fu realizzato su appezzamento di terreno identificato catastalmente al fg. 76 part. 128, 11, 127. Le particella 127 ed 11 confinati con la n. 128, risultano su dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà di proprietà della titolare dell'atto concessorio n.81/82 prot Il corpo di fabbrica ha una area di sedime tutta all'interno della particella 128. La particella 127 utilizzata per le distanze legali non è oggetto di pignoramento. STATO CONSERVATIVO L'immobile o unità immobiliari che costituiscono i beni oggetto della procedura si presentano in uno stato di conservazione e manutenzione appena sufficiente, il livello di efficienza e dotazione impiantistica è sufficiente alla destinazione d'uso riscontrata, il livello manutentivo delle finiture esterne sono in relazione alla destinazione d'uso ed allo stato generale riscontrato e pertanto appena sufficiente. L'immobile necessita di piccole manutenzioni di carattere ordinario. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'edificio, realizzato intorno agli anni 80 presenta la struttura è in c.a. e tamponature in laterizio comune, l'esposizione è discreta presentando le facciate più esposte ad est ed ovest, mentre quelle più corte e chiuse guardano a nord e sud. Le altezze interne variano per singolo livello: un piano seminterrato h= m 2,60; piano terra h= m 3,40; piano primo h= m 2,75 piano secondo sottotetto h med.=m 2,50. La copertura è in latero cemento, con sovrastanti manti. Gli infissi interni sono in alluminio. Gli impianti hanno caratteristiche tipiche per le attività produttive e/o artigianali con livello manutentivo sufficiente. L'area esterna di pertinenza risulta recintata. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore. 5

6 L'intero immobile è utilizzato per finalità produttive dalla ditta proprietaria, la stessa ha regolarmente chiesto di essere autorizzata a continuare ad occupare gli immobili oggetto di pignoramento, sino alla loro vendita PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 25/01/1989 al 22/11/2002 Dal 11/12/2002 al 11/12/2002 Dal 11/12/2002 al 19/04/2017 **** Omissis **** atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Giovanni B. Bracone 25/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria RR.II. 23/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Notaio Giovanni B. Bracone 25/01/1989 **** Omissis **** atto di donazione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Eugenio Giannella 22/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria RR.II. Teramo 11/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** conferimento in società Rogante Data Repertorio N Raccolta N Eugenio Giannella 22/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria RR.II. Teramo 11/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 6

7 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; NORMATIVA URBANISTICA L'edificio ricade all'interno della Zone di recente edificazione di tipo residenziale, punto sette delle N.T.A. (pag. 24 e seguenti) del P.R.E. del Comune di Crognaleto. REGOLARITÀ EDILIZIA Il compendio immobiliare risulta essere stato realizzato mediante concessione edilizia n. 81/82 prot. 625, e successiva autorizzazione per intervento di risanamento e riqualificazione N. 48/2002 In sede di sopralluogo espletato presso gli uffici tecnici comunali, si è potuto costatare che non risultano ulteriori atti o richieste. Il compendio immobiliare oggetto di pignoramento fu realizzato su appezzamento di terreno identificato catastalmente al fg. 76 part. 128, 11, 127. Le particella 127 ed 11 confinati con la n. 128 risultano su dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà di proprietà della titolare della concessione n.81/82 prot Il corpo di fabbrica ha una area di sedime tutta all'interno della particella 128. La particella 127, utilizzata per le distanze legali, non è oggetto di pignoramento. In relazione alla difformità riscontrata nella destinazione d'uso dell'unità immobiliare definita catastalmente con il sub 3, il sottoscritto provvederà su istanza dell'aggiudicatario e/o delegato alla vendita alla trasmissione telematica dell'allegato DOCFA. Le difformità potranno essere sanate nei termini consentiti (120 giorni dal decreto di trasferimento). STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Crognaleto (TE) - Frazione Nerito Trattasi di edificio con specifica destinazione (attività produttiva e commerciale) insistente su area di pertinenza. L'immobile si compone di quattro livelli, un semineterrato, un piano terra un piano primo ed un piano secondo sottotetto. Al bene si accede dal lato sud da strada Via 7

8 Nazionale. Il bene si colloca nell'are urbana della frazione Nerito di Crognaleto Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 76, Part. 128, Sub. 3, Categoria A3 - Fg. 76, Part. 128, Sub. 2, Categoria D8 - Fg. 76, Part. 128, Sub. 1, Categoria EU L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Nello stabilire il più probabile valore di mercato si è fatto riferimento sia alle quotazioni dell'osservatorio immobiliare, sia ad agenzie immobiliari, inoltre tali riferimenti sono stati rapportati allo stato di conservazione. Identificativo corpo Bene N 1 - Fabbricato Commerciale Crognaleto (TE) - Frazione Nerito Superficie convenzionale Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 612,50 mq 550,00 /mq ,00 100, ,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Valore di stima: ,00 Il compendio immobiliare oggetto di pignoramento fu realizzato su appezzamento di terreno identificato catastalmente al fg. 76 part. 128, 11, 127. Le particella 127 ed 11 confinati con la n. 128, risulta su dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà di proprietà della titolare della concessione n.81/82 prot Il corpo di fabbrica ha una area di sedime tutta all'interno della particella 128. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 05/05/2017 ELENCO ALLEGATI: Altri allegati - Allegato A Documentazione Catastale L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Rasetti Demetrio 8

9 Altri allegati - Allegato B Documentazione Ipocatastale Altri allegati - Allegato C Documentaszione edilizia ed urbanistica Altri allegati - Allegato D Documentazione fotografica Altri allegati - allegato E Documentazione Integrativa Atti di provenienza, verbale sopralluogo, DOCFA per variazione destinazione d'uso, scheda AEDES 9

10 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Crognaleto (TE) - Frazione Nerito Trattasi di edificio con specifica destinazione (attività produttiva e commerciale) insistente su area di pertinenza. L'immobile si compone di quattro livelli, un semineterrato, un piano terra un piano primo ed un piano secondo sottotetto. Al bene si accede dal lato sud da strada Via Nazionale. Il bene si colloca nell'are urbana della frazione Nerito di Crognaleto Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 76, Part. 128, Sub. 3, Categoria A3 - Fg. 76, Part. 128, Sub. 2, Categoria D8 - Fg. 76, Part. 128, Sub. 1, Categoria EU L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'edificio ricade all'interno della Zone di recente edificazione di tipo residenziale, punto sette delle N.T.A. (pag. 24 e seguenti) del P.R.E. del Comune di Crognaleto. Prezzo base d'asta: ,00 10

11 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 301/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Ubicazione: Crognaleto (TE) - Frazione Nerito Bene N 1 - Fabbricato Commerciale Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: Fabbricato Commerciale Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 76, Part. 128, Sub. 3, Categoria A3 - Fg. 76, Part. 128, Sub. 2, Categoria D8 - Fg. 76, Part. 128, Sub. 1, Categoria EU Superficie 612,50 mq L'immobile o unità immobiliari che costituiscono i beni oggetto della procedura si presentano in uno stato di conservazione e manutenzione appena sufficiente, il livello di efficienza e dotazione impiantistica è sufficiente alla destinazione d'uso riscontrata, il livello manutentivo delle finiture esterne sono in relazione alla destinazione d'uso ed allo stato generale riscontrato e pertanto appena sufficiente. L'immobile necessita di piccole manutenzioni di carattere ordinario. Trattasi di edificio con specifica destinazione (attività produttiva e commerciale) insistente su area di pertinenza. L'immobile si compone di quattro livelli, un semineterrato, un piano terra un piano primo ed un piano secondo sottotetto. Al bene si accede dal lato sud da strada Via Nazionale. Il bene si colloca nell'are urbana della frazione Nerito di Crognaleto SI SI L'immobile risulta occupato dal debitore. 11