T R I B U N A L E D I P I S T O I A

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1 T R I B U N A L E D I P I S T O I A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Lacanà Orazio, nell'esecuzione Immobiliare 322/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1 di 9

2 SOMMARIO INCARICO PREMESSA DESCRIZIONE LOTTO UNICO STIMA 2 di 9

3 INCARICO All'udienza del 14/05/2018, il sottoscritto Ing. Lacanà Orazio, con studio in Largo San Biagio, Pistoia (PT), orazio.lacana@gmail.com, PEC lacana.orazio@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 14/05/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Uzzano (PT) - Via dei Fabbri n. 1, piano T-1 DESCRIZIONE Porzione di piccolo fabbricato condominiale, da terra a tetto, libero su tutti i lati, posto in Comune di Uzzano, località Forone, via dei Fabbri n. 1, e precisamente appartamento per civile abitazione, posto al piano primo, lato nord-ovest, composto da vano scale esclusivo con terrazza, entrambi coperti, ingresso, ampio soggiorno, cucina, tre camere, due disimpegni, due bagni, ripostiglio, due balconi, anteriore e posteriore, quest ultimo dotato di piccolo ripostiglio, oltre a resede in proprietà esclusiva, posto al piano terra, lato via dei Fabbri. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Uzzano (PT) - Via dei Fabbri n. 1, piano T-1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Proprietà **** Omissis ****, passo comune, Via dei Fabbri, Via dei Baronti, salvo se altri confini. 3 di 9

4 CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 118,00 mq 137,00 mq 1,00 137,00 mq 3,00 m 1 Balcone scoperto 17,00 mq 17,00 mq 0,20 3,40 mq 0,00 m 1 Ripostiglio esterno 1,50 mq 2,00 mq 0,40 0,80 mq 0,00 m 1 Terrazza Ingresso 4,50 mq 5,50 mq 0,30 1,65 mq 0,00 m 1 Giardino 48,00 mq 48,00 mq 0,08 3,84 mq 0,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 146,69 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 146,69 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 23/07/1999 al 29/09/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 10, Part. 322, Sub. 7 Categoria A3, Cl.5, Cons. 8 Rendita 371,85 Piano T-1 Graffato 561 sub 6 Dal 29/09/2005 al 17/10/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 10, Part. 322, Sub. 7 Categoria A3, Cl.5, Cons. 8 Rendita 371,85 Piano T-1 Graffato 561 sub 10 Dal 17/10/2005 al 13/01/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 10, Part. 322, Sub. 7 Categoria A3, Cl.5, Cons. 8 Rendita 371,85 Piano T-1 Graffato 561 sub 10 Dal 13/01/2006 al 16/05/2018 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 10, Part. 322, Sub. 7 Categoria A3, Cl.6, Cons. 8 Superficie catastale (escluse aree scoperte 139 mq.) Rendita 433,82 Piano T-1 Graffato 561 sub 10 Il titolare catastale corrisponde a quello reale. 4 di 9

5 la U.I. attuale è derivata dai seguenti immobili soppressi, originari del precedente: - foglio 10 particella 322 subalterno 1 - foglio 10 particella 561 subalterno 6 - foglio 10 particella 322 subalterno 2 - foglio 10 particella 577 subalterno 1 - foglio 10 particella 577 subalterno 2 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A mq. (139 mq.) 433,82 T sub 10 Corrispondenza catastale Non sussiste conformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale in atti. Sono state rilevate difformità nella distribuzione interna dei vani cucina, ripostiglio, disimpegno, camera e w.c.. STATO CONSERVATIVO L'abitazione si presenta, in generale, in buono stato di conservazione; il servizio igienico (su lato nordest) non è stato completato e mancano alcuni sanitari. Il resede esclusivo, a verde, appare non manutenuto. PARTI COMUNI Le parti comuni sono indicate nell'elaborato planimetrico catastale, e precisamente sono rappresentate dal percorso pedonale con scale, identificato dalla particella 560. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato è costituito da una struttura portante di tipo misto, muratura e c.a.. L'appartamento è esposto sui lati nord-est, nord-ovest e sud-ovest. L'altezza interna utile è mediamente di 2,98 cm., con gradino in parte del soggiorno. Le strutture verticali sono in muratura intonacata e le strutture di piano sono in laterocemento. La copertura è a falde inclinate, con manto in laterizio. Le pareti interne sono intonacate. La pavimentazione interna in genere è in piastrelle di ceramica/gres porcellanato; nelle camere è costituita da parquet. Gli infissi esterni son in alluminio anodizzato mentre quelli interni sono in legno tamburato. Gli impianti elettrico ed idrico sono sottotraccia, mentre l'impianto termico, costituito da caldaia a gas (posizionata nel ripostiglio esterno) e termosifoni a parete, è integrato da stufa posta nel soggiorno. L'abitazione è dotata di resede/giardino esclusivo, incolto, prospiciente la via dei Fabbri. Non è presente posto auto. 5 di 9

6 STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile, al momento del sopralluogo, è risultato occupato dalla famiglia dell'esecutato. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 24/06/1974 al 28/11/1995 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N **** Omissis **** 24/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 28/11/1995 al 17/10/2005 **** Omissis **** Divisione Rogante Data Repertorio N Raccolta N **** Omissis **** 28/11/1995 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Pescia (Pistoia) 14/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 17/10/2005 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N **** Omissis **** 17/10/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Pescia (Pistoia) 26/10/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 6 di 9

7 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Pescia - Pistoia aggiornate al 24/05/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Pescia il 26/10/2005 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Ipoteca Legale derivante da Ipoteca Legale Iscritto a Pescia il 28/05/2008 Reg. gen Reg. part. 768 Quota: 1/1 Importo: 5.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Pescia il 20/04/2011 Reg. gen Reg. part. 357 Quota: 1/1 Importo: 5.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Trascrizioni Verbale pignoramento immobili Trascritto a Pescia il 23/10/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA Nel vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Uzzano, il fabbricato ricade in zona B1.2 (Aree edificate a prevalente funzione residenziale, sostanzialmente corrispondenti al vecchio PRG). 7 di 9

8 REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. Il fabbricato di cui la U.I. in oggetto è parte, è stato costruito in forza dei seguenti atti: - Licenza edilizia n. 56 rilasciata dal Comune di Uzzano in data 6 luglio 1974 a **** Omissis **** - Licenza Edilizia n. 5/77 rilasciata in data 27 aprile 1977 a **** Omissis ****, con Prot. Gen. 675, a variante e sostituzione della Licenza Edilizia 56/74. In data 04/06/1977 il Comune di Uzzano ha rilasciato Autorizzazione di Abitabilità con n. prot In data 06/03/1989 il Comune di Uzzano ha rilasciato Concessione Edilizia n. 21/89, P.E. 4388/88 a **** Omissis **** per i lavori di costruzione di muro di recinzione in blocchi di cemento. Il fabbricato è stato interessato da ulteriori numerosi atti edilizi; quelli relativi alla U.I. in oggetto sono i seguenti: - Denuncia di Inizio Attività del 21/05/1998, P.E. 334/98 presentata da **** Omissis **** per opere di manutenzione straordinaria restauro e risanamento conservativo. - Denuncia di Inizio Attività del 21/12/2005, P.E. 1697/2005 presentata da **** Omissis **** per modifiche interne. In atto di provenienza è inoltre stata indicata la Licenza Edilizia n. 310, rilasciata nell'anno 1981, non reperita (o non attinente l'abitazione in oggetto). Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Dal confronto con gli elaborati grafici di progetto, allegati alla Denuncia di Inizio Attività del 21/12/2005, P.E. 1697/2005, il sottoscritto ha rilevato lievi difformità nelle quote interne (variazioni non essenziali) e creazione di un gradino nel vano soggiorno. A seguito delle variazioni interne, di cui sopra, non è stata aggiornata la planimetria catastale. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di vincoli od oneri condominiali. STIMA Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Uzzano (PT) - Via dei Fabbri n. 1, piano T-1 Porzione di piccolo fabbricato condominiale, da terra a tetto, libero su tutti i lati, posto in Comune di Uzzano, località Forone, via dei Fabbri n. 1, e precisamente appartamento per civile abitazione, posto al piano primo, lato nord-ovest, composto da vano scale esclusivo con terrazza, entrambi coperti, ingresso, ampio soggiorno, cucina, tre camere, due disimpegni, due bagni, ripostiglio, due balconi, anteriore e posteriore, quest ultimo dotato di piccolo ripostiglio, oltre a resede in proprietà esclusiva, posto al piano terra, lato via dei Fabbri. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 322, Sub. 7, Categoria A3, Graffato 561 sub 10. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Per poter determinare il più probabile valore di mercato il sottoscritto ha provveduto a paragonare il bene immobile in oggetto con beni aventi caratteristiche quanto più simili possibile, assumendo un parametro tecnico, in questo caso, l unità di superficie convenzionale. Il sottoscritto ha quindi rilevato direttamente i valori a metro quadrato sul mercato immobiliare di zona, avvalendosi anche delle banche dati delle quotazioni immobiliari (borsino Immobiliare, OMI, 8 di 9

9 REQuot) che, per abitazioni civili in zona Suburbana Molinaccio / Torricchio, riporta valori unitari medi compresi tra 1.250,00 e 1.650,00; tali valutazioni unitarie sono riferite ad immobili con caratteristiche generali mediamente buone. Nel caso in esame, tenuto conto delle finiture, degli impianti presenti e dello stato di manutenzione generale, il sottoscritto ha ritenuto di adottare una valutazione unitaria di 1.300,00 per unità di superficie convenzionale. Dalla valutazione complessiva del bene, pari a ,00 in cifra tonda, devono essere detratti i costi da sostenere per la regolarizzazione catastale, pari a 500,00, e deve essere applicata una riduzione percentuale per i meccanismi di asta, pari al 10%. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Uzzano (PT) - Via dei Fabbri n. 1, piano T-1 146,69 mq 1.300,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima in cifra tonda: ,00 Riduzione per spese da sostenere per la regolarizzazione catastale: - 500,00 Stima a Valore di Mercato: ,00 Riduzione per meccanismi di asta (-10%): ,00 Stima a Valore d Asta: ,00 Valore di stima a base d asta in cifra tonda : ,00 (Euro centosettantunomila/00) Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pistoia, li 03/07/2018 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Lacanà Orazio 9 di 9