TRIB U N AL E DI AN CONA

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1 TRIB U N AL E DI AN CONA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Uncini Enrico, nell'esecuzione Immobiliare 305/2013 del R.G.E. promossa da SMIAM ASCENSORI srl contro Quercetti Davide Codice fiscale: QRCDVD62T29G003I Via San Bernardo 5/a Offagna (AN) Nato a Offagna il 29/12/1962 1

2 INCARICO Con udienza del 31/03/2015, il sottoscritto Arch. Uncini Enrico, con studio in Via Raffaele Grilli, Jesi (AN), uncini.enrico@libero.it, PEC enrico.uncini@archiworldpec.it, Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 22/04/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Ercolini Francesca presso il Tribunale di Ancona. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Offagna (AN) - Piazza del maniero (Coord. Geografiche: Lat '39" Long '29") DESCRIZIONE Si tratta di una porzione di un edificio posto sulle mura storiche di Offagna. Attualmente non è utilizzato dall'esecutato Sig. Quercetti Davide in quanto non abitabile. Si sviluppa su due livelli ed ha una terrazza in comune con altra proprietà confinante. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Offagna (AN) - Piazza del maniero COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: Quercetti Davide (Proprietà 1/1) Codice fiscale: QRCDVD62T29G003I Via San Bernardo 5/a Offagna (AN) Nato a Offagna il 29/12/1962 L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: Quercetti Davide (Proprietà 1/1) CONFINI L'immobile risulta confinante con piazza del maniero su due lati, con via Boccolino da Guzzone sull'altro e con altra unità immobiliare per quanto riguarda il quarto lato. 2

3 CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 73,00 mq 83,00 mq 1,00 83,00 mq 2,70 m secondo Abitazione 26,00 mq 29,00 mq 0,50 14,50 mq 2,55 m Soffitta 115,00 mq 126,00 mq 0,20 25,20 mq 1,50 m terzo Terrazza 48,00 mq 55,00 mq 0,20 13,75 mq 0,00 m secondo Totale superficie convenzionale: 136,45 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 136,45 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 23/02/2004 al 23/02/2004 Quercetti Davide Catasto Fabbricati Fg. 3, Part. 232, Sub. 4 Categoria A3 Cl.3, Cons. 7 Superficie catastale 161 Rendita 361,52 Piano 2-3 Dal 03/11/2015 al 03/11/2015 Quercetti Davide Catasto Fabbricati Fg. 3, Part. 232, Sub. 4 Categoria A3 Cl.3, Cons. 7 Superficie catastale 161 Rendita 361,52 Piano 2-3 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. La situazione planimetrica non corrispondeva a quella reale, si è pertanto provveduto alla regolarizzazione della stessa. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A , Corrispondenza catastale 3

4 Lo stato dei luoghi al momento del sopralluogo non corrispondeva a quanto risultante dalla situazione catastale. Si è provveduto, previa autorizzazione del giudice competente alla regolarizzazione catastale che attualmente corrisponde allo stato dei luoghi. PRECISAZIONI La documentazione prevista dall'art. 567 c.p.c. è stata sostituita dalla relazione notarile. PATTI Non ci sono particolari patti da evidenziare. CONDIZIONI Non ci sono particolari condizioni da evidenziare. PARTI COMUNI L'unità immobiliare ha in comune un terrazzo (sub 6) con la proprietà confinante (sub3) SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non ci sono servitù, censi o usi civici gravanti sul bene. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'unità immobiliare in oggetto ha una esposizione prevalente a nord e ovest. L'altezza interna utile varia da m. 2,40 a m. 5,60 per quanto riguarda il piano secondo e, dai 5 cm. ai 2,90 metri per quanto concerne il terzo livello. La muratura, in buone condizioni, è in pietra intercalata da file orizzontali di mattoni, i solai in legno, da ristrutturare come anche la copertura. Il tetto è coperto con coppi e i paramenti esterni sono faccia a vista. La pavimentazione interna è pressochè inesistente come anche gli infissi che, se presenti sono comunque da sostituire. L'abitazione è dotata di tutti gli infissi esterni che sono comunque da sostituire in un eventuale intervento di ristrutturazione. Lo stato generale può essere definito al grezzo da ristrutturare. Non ci sono impianti ne posti auto o altre dotazioni condominiali od esclusive. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti 4

5 Dal 30/10/1953 Santarelli Maria Rita, nata a Offagna il 13 settembre 1940, c.f. SNTMRT40P53G003M, proprietaria per 18/72 per successione. Ancona 05/04/ Osimo 01/03/ Dal 08/03/1971 Santarelli Edda, nata a Montefano il 27 luglio 1929 SNTDDE29L67F496C, per la quota indivisa di 9/72. Ancona 02/11/ Osimo 08/03/ Dal 05/10/1982 Dal 05/10/1982 Santarelli Elisa, nata a Montecarotto il 21 marzo 1930, c.f. SNTLSE30C61F453G, titolare per 4/72 per successione. Santarelli Massimo, nato a Offagna il 23/07/1926, c.f. SNTMSM26H23G003W, PER LA QUOTA DI 4/72, PER SUCCESSIONE. Ancona 08/06/ Tolentino Ancona 08/06/

6 Tolentino Dal 18/02/1994 Santarelli Maria Pia, nata a Tripoli (Libia) l'11 gennaio 1936, c.f. SNTMRP36A51Z326M, per la quota di 4/72 per successione. Ancona 08/06/ Tolentino Dal 18/02/1994 Santarelli Luciano, per la quota di 18/72, per successione. Ancona 24/09/ Dal 29/09/2001 Dal 29/09/2001 FONDAZIONE ITALIANA PER LA RICERCA SUL CANCRO Sala Elisa, per i 9/72 di diritti indivisi. Milano Ancona 11/02/ Ancona 11/02/

7 Ancona 25/06/ Ancona 25/06/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Ancona aggiornate al 18/11/2013, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca legale derivante da volontaria Iscritto a Ancona il 13/09/2003 Reg. gen Reg. part Importo: 200,00 Contro Quercetti Davide Formalità a carico della procedura pignoramento immobiliare Trascritto a Ancona il 22/08/2013 Reg. gen Reg. part A favore di SMIAM ASCENSORI srl Contro Quercetti Davide Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione Gli oneri di cancellazione ammontano a euro 1094,00. Sono gratuiti, in virtù del decreto Bersani, nel caso si tratti di ipoteca a garanzia di un mutuo. NORMATIVA URBANISTICA L'unità immobiliare fa parte di un complesso più ampio che costituisce il centro storico di Offagna, definito nel Piano Regolatore Generale come zona A1, "centro storico".la sottozona A1 deve essere oggetto di Piano Particolareggiato ai sensi della L. 1150/42 ovvero di Piano di Recupero ai sensi della L. 457/78 esteso all intera superficie compresa nel perimetro indicato nella Tav. P/3. Il Piano Particolareggiato dovrà prevedere, in genere, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, 7

8 restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia; potranno essere previsti anche interventi di demolizione con e senza ricostruzione ed anche di nuova edificazione qualora giustificati dall esigenza di ripristinare l integrità del tessuto edilizio storico REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Non ci sono autorizzazioni edilizie richieste nel Comune di Offagna. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Le uniche difformità riscontrate sono state quelle catastali già evidenziate e regolarizzate. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI La formazione di più lotti si ritiene di difficile realizzazione e non economicamente remunerativa pertanto la presente perizia sarà costituita da un lotto unico. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Offagna (AN) - Piazza del maniero Si tratta di una porzione di un edificio posto sulle mura storiche di Offagna. Attualmente non è utilizzato dall'esecutato Sig. Quercetti Davide in quanto non abitabile. Si sviluppa su due livelli ed ha una terrazza in comune con altra proprietà confinante. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 232, Sub. 4, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,50 Per la valutazione dell immobile è stato adottato un criterio di stima per comparazione diretta prendendo in considerazione alcuni parametri : zonale,costruttivo,funzionale, estetico architettonico, ambientale e di commerciabilità. Sono stati inoltre considerati quale riferimento: i valori unitari minimi e massimi risultanti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari messa a disposizione on-line dall Agenzia del Territorio (Osservatorio Immobiliare). i valori minimi e massimi che emergono dalle proposte e vendite mediate dalle 8

9 agenzie immobiliari che operano in zona; i valori unitari minimi e massimi che scaturiscono dalla stima indiretta (o per capitalizzazione dei redditi) di immobili con analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche, adottando quale parametro economico il canone di locazione annuo Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Fabbricato Civile Offagna (AN) - Piazza del maniero 136,45 mq 650,00 /mq ,50 100, ,50 Totale lotto: ,50 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Jesi, li 03/12/2015 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - avvisi di ricevimento raccomandate N 2 Planimetrie catastali - accatastamento e planimetrie N 3 Altri allegati - estratto del PRG e NTA N 4 Atto di provenienza N 5 Foto L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Uncini Enrico 9