TRIBUNALE DI VERBANIA SEZIONE EE.II. 08 PERIZIA EPURATA

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1 TRIBUNALE DI VERBANIA SEZIONE EE.II. 08 PERIZIA EPURATA Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Savazzi Maurizio, nell'esecuzione Immobiliare 118/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 5 Condizioni... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riserve e particolarità da segnalare

3 INCARICO In data 26/11/2015, il sottoscritto Geom. Savazzi Maurizio, con studio in Via Carcano, Lesa (NO), geo.savazzi@gmail.com, PEC maurizio.savazzi@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 27/11/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. D'Urso Mauro presso il Tribunale di Verbania. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Vico Bella Venezia, 6 DESCRIZIONE Appartamento di 2 locali più servizi posto auto coperto. L'abitazione è sita al piano Secondo dello stabile denominato Condominio Belvedere. Complessivamente lo stabile è disposto su quattro piani fori terra ed uno interrato. Il condominio è composto da 48 unità immobiliari di cui 3 Beni comuni non censibili (corselli, vani scala e ascensore), 1 negozio, 33 tra autorimesse e posti auto, 1 ufficio/studio, 1 magazzini/deposito e 9 abitazioni. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Vico Bella Venezia, 6 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis ****(Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis ****(Proprietà 1/1) CONFINI 3

4 Confini dell'appartamento in senso orario: Appartamento sub.30, Via Tacchini, Muri perimetrali mappale 262, Appartamento sub.32, Vano scala sub.3. Confini del posto auto in senso orario: Posto auto sub.14, Muri perimetrali mappale 262, Autorimessa sub.14 e area di manovra sub.1. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 57,30 mq 60,00 mq 1,00 60,00 mq 2,70 m 2 Balcone scoperto 6,79 mq 6,79 mq 0,25 1,70 mq 0,00 m 2 Posto auto coperto 14,00 mq 14,00 mq 0,50 7,00 mq 2,40 m T Totale superficie convenzionale: 68,70 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 68,70 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 09/10/1992 al 12/11/1996 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 48, Part. 89, Sub. 15 Categoria C6 Cl.2, Cons. 14 Rendita 35,43 Piano T Dal 09/10/1992 al 12/11/1996 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 48, Part. 89, Sub. 31 Categoria A2 Cl.2, Cons. 3 Rendita 333,11 Piano 2 Dal 12/11/1996 al 29/01/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 48, Part. 89, Sub. 15 Categoria C6 Cl.2, Cons. 14 Superficie catastale 16 Rendita 35,43 Piano T Dal 12/11/1996 al 29/01/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 48, Part. 89, Sub. 31 Categoria A2 Cl.2, Cons. 3 Superficie catastale 68 Rendita 333,11 Piano 2 4

5 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A , C ,43 T Corrispondenza catastale A seguito di sopralluogo è stata verificata la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. PRECISAZIONI Non vi sono precisazioni da segnalare. PATTI Non risultano patti da segnalare. CONDIZIONI Non risultano condizioni da segnalare. PARTI COMUNI Le parti comuni condominiali consistono nel vano scala aperto, ascensore, corsello d'ingresso alle autorimesse, piccolo giardinetto antistante l'accesso pedonale. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non risultano servitù o usi civici da segnalare. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI * Fondazioni in C.A. * Esposizione dell'appartamento cieco su due lati, risulta essere per soggiorno e cucina verso Sud/Ovest e per la camera verso Nord/Est. 5

6 * L'altezza utile interna dell'appartamento è di mt.2,70 e l'altezza utile del posto auto coperto è di mt. 2,40. * La struttura verticale è con scheletro in C.A. e tamponamenti in laterizio con camera d'aria, il tutto in buone condizioni di manutenzione e conservazione. * I solai sono in latero cemento mentre i balconi sono in C.A. * La copertura è a due falde in buone condizioni. * Il manto di copertura è in tegole di cotto in buone condizioni. * Le pareti interne sono tavolati in laterizio intonacato e quelle perimetrali in laterizio a camera. * La pavimentazione interna è in piastrelle di ceramica per ingresso, cucina, bagno e soggiorno mentre è in legno per la camera. * Gli infissi esterni sono con finestre a vetro camera e persiane a battente il legno verniciato in buone condizioni. Le porte interne sono in legno. * Le scale sono in C.A. con pedate in pietra, all'interno vi è la colonna ascensore. * L'impianto elettrico è sotto traccia a norma, così come l'impianto idrico e sanitario. L'impianto di riscaldamento è con radiato ad acqua e caldaia murale a gas collaudata. * Non vi è terreno esclusivo. * Il posto auto è coperto e con pavimentazione in cemento verniciato. * Non risultano soffitte o cantine in dotazione all'appartamento. * Le dotazioni condominiali sono limitate al vano scala comune ed all'ascensore oltre che ai corselli di accesso alle autorimesse e posti auto. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile. In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni: Registrazione contratto: 22/09/2014 Scadenza contratto: 30/08/2018 Scadenza disdetta: 31/05/2018 Canoni di locazione Canone mensile: 570,00 Il canone di locazione comprende parziale arredo dell'appartamento come da elenco indicato nel contratto. 6

7 PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Non vi sono atti successivi al pignoramento. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di verbania aggiornate al 11/02/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Cessione garanzia di mutuo Iscritto a Verbania il 30/06/2005 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 Capitale: ,00 Interessi: ,00 Percentuale interessi: 2,35 % Rogante: Marsano Ilario Data: 22/06/2005 N repertorio: N raccolta: Ipoteca Legale derivante da Ipotega legale ai sensi art.77 dpr 602/73 Iscritto a Verbania il 17/03/2008 Reg. gen Reg. part. 496 Importo: ,66 Capitale: ,83 Ipoteca Legale derivante da Ipoteca legale ai sensi art.77 dpr 602/73 Iscritto a Verbania il 19/07/2010 Reg. gen Reg. part Importo: ,38 Capitale: ,19 Trascrizioni COSTITUZIONE FONDO PATRIMONIALE Trascritto a Verbania il 24/01/2000 Reg. gen Reg. part. 520 Annotazioni a iscrizioni 7

8 ATTO PUBBLICO CONSERVATIVO Iscritto a Verbania il 09/03/2006 Reg. gen Reg. part. 855 FRAZIONAMENTO IN QUOTA Iscritto a Verbania il 06/11/2006 Reg. gen Reg. part NORMATIVA URBANISTICA L'immobile è inserito nel Nucleo di Antica Formazione dell'abitato di Pallanza e descritto nel vigente Piano Regolatore in con la seguente dicitura: EDIFICI CON CARATTERI MORFOLOGICI TRADIZIONALI RICORRENTI. Nell'estratto allegato è verificabile la tipologia di intervento ammesso. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Anno di costruzione 1992 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. E' stata redatta APE aggiornata alla data del 15 febbraio 2016, l'appartamento ricade in classe energetica "C" Kwh/mc.anno = 89,49 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. Dalla dichiarazione da parte dell'amministratore non risultano vincoli, oneri, rate insolute condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI 8

9 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Vico Bella Venezia, 6 Appartamento di 2 locali più servizi posto auto coperto. L'abitazione è sita al piano Secondo dello stabile denominato Condominio Belvedere. Complessivamente lo stabile è disposto su quattro piani fori terra ed uno interrato. Il condominio è composto da 48 unità immobiliari di cui 3 Beni comuni non censibili (corselli, vani scala e ascensore), 1 negozio, 33 tra autorimesse e posti auto, 1 ufficio/studio, 1 magazzini/deposito e 9 abitazioni. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 48, Part. 89, Sub. 31, Categoria A2 - Fg. 48, Part. 89, Sub. 15, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il valore risulta essere quelle medio di mercato per unità immobiliari complementari presenti in zona. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Appartamento Verbania (VB) - Vico Bella Venezia, 6 68,70 mq 1.500,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 Valore finale di stima: ,00 Il valore è stato determinato con il confronto dei prezzi medi di mercato immobiliare in zona. RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE L'immobile è occupato con regolare contratto di locazione con scadenza al 30 agosto

10 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Lesa, li 19/02/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Savazzi Maurizio ELENCO ALLEGATI: N 10 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 11/02/2016) N 1 Planimetrie catastali - Planimetrie appartamento e posto auto (Aggiornamento al 11/02/2016) N 2 Visure e schede catastali - Visure appartamento e posto auto. (Aggiornamento al 29/01/2016) N 1 Visure e schede catastali - Elenco subalterni (Aggiornamento al 01/02/2016) N 1 Estratti di mappa - Catasto urbano e terreni (Aggiornamento al 11/02/2016) N 1 Altri allegati - Dichiarazione amministrazione stabile (Aggiornamento al 29/01/2016) N 1 Tavola del progetto - Planimetria appartamento (Aggiornamento al 29/01/2016) N 1 Altri allegati - Estratto di PRGC (Aggiornamento al 16/02/2016) N 1 Altri allegati - Contratto di locazione (Aggiornamento al 10/02/2016) N 1 Altri allegati - Relazione notarile (Aggiornamento al 12/01/2016) N 7 Altri allegati - Ispezioni ipotecarie (Aggiornamento al 11/02/2016) N 1 Altri allegati - APE (Aggiornamento al 16/02/2016) N 1 Altri allegati - Documento caldaia (Aggiornamento al 10/02/2016) N 1 Altri allegati - Certificato residenza e matrimonio (Aggiornamento al 05/02/2016) 10

11 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A , C ,43 T Corrispondenza catastale A seguito di sopralluogo è stata verificata la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Lesa, li 19/02/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Maurizio Savazzi 2