T R I B U N A L E D I V E R B A N I A

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1 T R I B U N A L E D I V E R B A N I A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Lo Maglio Paolo, nell'esecuzione Immobiliare 80/2013 del R.G.E. contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 INCARICO Con udienza del 11/09/2013, il sottoscritto Arch. Lo Maglio Paolo, libero professionista, con studio in Via Montegrappa, Domodossola (VB), paololm@libero.it, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 16/09/2013 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Terzi Massimo presso il Tribunale di Verbania. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Domodossola (VB) - Piazza Tibaldi Ettore n 1 DESCRIZIONE L'unità immobiliare di proprietà dei debitori esecutati Signor **** Omissis **** e Signora **** Omissis ****, e sottoposta a pignoramento immobiliare, è situata al piano primo di un edificio a carattere condominiale. Ubicato in una zona centrale e ricompreso all'interno del perimentro del centro storico, l'intero edificio, caratterizzato da una destinazione d'uso prevalentemente residenziale, oltre che parzialmente commerciale, si sviluppa verticalmente con quattro piani fuori terra oltre ad un ulteriore piano sottotetto non abitabile, ed un piano interrato. L'area risulta facilmente collegata dal punto di vista viario e ben dotata di servizi, oltre che parcheggi pubblici. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Appartamento ubicato a Domodossola (VB) - Piazza Tibaldi Ettore n 1 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI 2

3 L'unità immobilare confina in proiezione verticale verso terra su altra proprietà privata ad uso commerciale, e verso cielo su altra proprietà privata ad uso residenziale. Orizzontalmente confina a nord ed ad est rispettivamente su cavedio di distacco edificio di cui al mappale 87 e cavedio di distacco edificio di cui al mappale 88 entrambi al Foglio 30 N.C.T., mentre a sud e ad ovest rispettivamente con vano scala comune e terrazzo comune. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 52,00 mq 70,00 mq 1,00 70,00 mq 2,70 m 1 Totale superficie convenzionale: 70,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 70,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. I beni non sono separabili in natura. E' stata pignorata l'intera quota del bene e pertanto non viene valutata la possibilità di divisibilità dello stesso. L'unità immobiliare è composta da un un unico appartamento a destinazione d'uso residenziale, non avente caratteristiche di lusso, con accesso diretto dal terrazzo esterno bene comune condominiale. All'interno è presente un ingresso che distribuisce una camara da letto, un locale ripostiglio ed un locale soggiorno - cucina, sul quale si apre direttamente il servizio igienico. Tutti gli ambienti presentano un'altezza interna netta di 270 cm, ad esclusione del bagno che ha altezza di 265 cm in considerazione della presenza di un gradino realizzato al fine di contenere gli impianti di scarico. Il bene non è dotato di locali accessori quali cantine o soffitte. Si specifica che, al fine di una più corretta valutazione di stima, la superficie lorda indicata in 70,00 mq, è stata determinata considerando la superficie interna utile netta ed aggiungendo a questa i muri perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm. La superficie catastale indicata in 82,00 mq. invece è stata ottenuta considerando l'intero spessore delle pareti perimetrali che raggiungono lungo la parete nord anche i 160 cm di spessore. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 26/01/1981 al 01/02/1992 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 20, Part. 6 Categoria A3 Piano 1 3

4 Dal 01/02/1992 al 15/04/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 20, Part. 6, Sub. 37, Zc. 1 Categoria A3 Cl.2, Cons. 3 Piano 1 Dal 15/04/2005 al 11/12/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 20, Part. 6, Sub. 37, Zc. 1 Categoria A3 Cl.2, Cons. 3 Superficie catastale 82 Rendita 232,41 Piano 1 Dalla verifica della visura storica catastale e dalla lettura dei titoli di proprietà al ventennale, non sono emerse discordanze tra i titolari dei diritti catastali e quelli dei diritti reali, che risultano essere gli stessi Signori **** Omissis **** e **** Omissis ****. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano A ,41 1 Catasto terreni (NCT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Ente Urbano Corrispondenza catastale Lo stato di fatto dell'immobile, verificato durante il sopraluogo, e quanto riportato all'interno della planimetria catastale, risultano tra loro corrispondenti. Si specifica che l'intero fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare oggetto di pignoramento, corrisponde al Catasto Terreni nella partita 1 Aree di Enti Urbani e Promiscui al Foglio 30, mappale 91, già mappale 91 sub a. PRECISAZIONI Si precisa che il tratto a piano campagna che permette il collegamento tra Piazza Tibaldi e la scala esterna di collegamento ai terrazzi del piano primo, da uno dei dai quali di accede direttamente all'unità immobiliare oggetto della presente pratica, risulta intestato ad altra proprietà ma che sulla stessa superficie il condominio gode di un diritto di passaggio pedonale e carraio. 4

5 Si precisa che lo stato di fatto dell'immobile è corrispondente a quanto indicato nella planimetria catastale, ma non a quanto indicato nella pratica edilizia presentata presso il competente ufficio tecnico comunale. Nello specifico non è stato realizzato il locale antibagno, pertanto al servizio igienico attualmente si accede direttamente dal locale soggiorno-cucina. La realizzazione di questo locale, comporta la necessità di aggiornare la planimetria catastale con incremento della consistenza che passa dagli attuali 3 vani a 3,5 vani con conseguente incremento anche della rendita catastale che aumenta ad euro 271,14. PATTI Si evidenzia come l'immobile non sia gravato da usi civici e da diritti reali o parziali ed in particolare non sussistono diritti di usufrutto. PARTI COMUNI Il bene oggetto di stima si completa con le parti comuni per la proporzionale quota di comproprietà millesimale, sull'area, enti, spazi, impianti e quant'altro di uso comune dell'immobile ai sensi di Legge articolo 1117 c.c., ad eccezione fatta per il cortile ed il solaio, che sono esclusi dagli enti comuni condominiali. SERVITÙ Durante la fase di analisi peritale, non è stata rilevata la presenza di alcuna servitù. Si evidenzia che il balcone ed i terrazzi esterni, dai quali si accede all'unità immobiliare oggetto di stima, siano ricompresi tra gli spazi comuni, e vengono utilizzati quale passaggio di collegamento alle altre unità abitative facenti parte dello stesso edificio. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'unità immobiliare oggetto di pignoramento si caratterizza con una struttura portante in elevazione composta da muratura in pietra intonacata su entrambe le parti, con spessore di circa 160 cm per la parete nord e spessore di 65 cm per le restanti pareti. Gli orizzontamenti di pavimento e di soffitto sono composti da solette in latero cemento. All'interno tutti i locali sono caratterizzati da pavimentazione in piastrelle di ceramica tipo monocottura e da pareti in laterizio intonacate e tinteggiate, ad esclusione delle pareti all'interno del servizio igienico che presentano un parziale rivestimento in piastrelle di ceramica. I serramenti esterni sono composti da finestre in PVC con doppio vetro semplice, completati da persiane, ad esclusione del finestrino del bagno che, con la sola apertura a vasistas si affaccia sulla scala comune e risulta non dotato di alcun elemento esterno oscurante. L'ingresso si caratterizza con la presenza di una porta in alluminio anodizzato e pannellatura in vetro zigrinato, mentre le porte interne sono in legno tamburato. L'unità immobiliare è dotata di un impianto autonomo per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, composto da una caldaia di tipo murale installata all'interno del locale cucina, e da un sistema di distribuzione a termosifoni. 5

6 Sono inoltre presenti l'impianto elettrico e l'impianto gas, che per quanto è stato possibile verificare durante il sopraluogo, risultano entrambi non rispondere più ai requisiti di legge. Lo stato di manutenzione dell'immobile è mediocre, in quanto sono presenti all'interno della camera da letto evidenti ed importanti segni di muffa derivanti da umidità di condensa. Tutte le porte interne versano in un cattivo stato di manutenzione tanto che è necessaria la loro sostituzione con nuove porte, così come è necessaria la sostituzione del lavandino in bagno. L'unità abitativa risulta inoltre necessitante di nuova tinteggiatura all'interno del locale rispostiglio, che attualmente viene utilizzato come ulteriore camera da letto, in quanto le superfici delle pareti sono imbrattate da scritte e disegni. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore/coniuge/figli/comproprietario non esecutato. L'unità abitativa risulta occupata dai soggetti debitori. In considerazione del numero di letti rilevati all'interno dell'abitazione, si ritiene che l'immobile sia inoltre occupato dalla figlia con rispettivo compagno e nipote, presenti anche durante la fase di sopraluogo. PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata La situazione della proprietà risulta variata. Al ventennio la proprietà risultava in capo al Signor **** Omissis ****, nato a **** Omissis ****, **** Omissis ****, il **** Omissis ****,residente in **** Omissis **** Via **** Omissis ****, cui era pervenuta in forza di atto di compravendita a firma del Notaio **** Omissis **** in data 26 gennaio 1981, autenticato al numero di Repertorio, registrato a Domodossola in data 16 febbraio 1981 al numero 342 vol. 212 Mod. I, trascritto a Verbania in data 18 febbraio 1981 ai numeri 1118/922. Con atto di compravendita a firma del Notaio **** Omissis ****, autenticato in data 01 febbraio 1992, al numero di Repertorio, registrato a Domodossola in data 17 febbraio 1992 al numero 184 serie seconda valutazione, trascritto a Verbania in data 26 febbraio 1992 ai numeri 2262/1898, l'immobile è stato trasferito dal Signor **** Omissis ****, ai Signori **** Omissis ****, nato a **** Omissis ****, **** Omissis ****, il **** Omissis ****, e Signora **** Omissis **** in **** Omissis ****, nata a **** Omissis ****, **** Omissis ****, il **** Omissis ****, entrambi residenti in **** Omissis ****, Via **** Omissis ****. Quest'ultimi, con atto di compravendita a firma del Notaio **** Omissis ****, in data 15 aprile 2005, autenticato al numero di repertorio, registrato a Domodossola il 29 aprile 2005 al numero 319 serie 1T, trascritto a Verbania il 30 aprile 2005 ai numeri 6286/3760, vendettero la proprietà ai 6

7 Signori **** Omissis **** nato a **** Omissis ****, il **** Omissis ****, e Signora **** Omissis ****, nata a **** Omissis ****, il **** Omissis ****, entrambi residenti in **** Omissis ****, Piazza **** Omissis ****. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 10/12/2013, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Oneri di cancellazione Oltre al pignoramento in essere non sono presenti ulteriori formalità pregiudizievoli. NORMATIVA URBANISTICA L'edificio insiste su lotto di terreno avente destinazione urbanistica definita dallo strumento vigente quale "Aree per usi privati, residenziali, nuclei di antica formazione" di cui all'art delle N.T.A., e "Centro Storico della Città" di cui all'art delle N.T.A. In allegato si produce Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Domodossola in data 07 ottobre REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. La costruzione dell'intero fabbricato risulta essere anteriore al 01/09/1967. Dalle ricerche effettuate presso l'ufficio tecnico di Domodossola, è risultato che per l'unità immobiliare oggetto di pignoramento, in data 03 maggio 1990 è stata presentata, ai sensi dell'articolo 26 della Legge 47/85 (condono edilizio), pratica per opere interne con oggetto la costruzione di un nuovo bagno. In merito alla conformità edilizia si evidenzia la mancata realizzazione dell'antibagno, che nel progetto corrisponde alla zona ora occupata dalla cucina con conseguente non corrispondenza della posizione delle porte di accesso al bagno e posizione, all'interno dello stesso bagno, dei sanitari. Quanto emerge risulta sanabile con un costo di circa 2.300,00 euro. Dalle ricerche effettuate non è inoltre stata rilevata la presenza di richiesta di agibilità. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 7

8 Per l'unità immobiliare oggetto della presente relazione peritale, si è proceduto con la redazione di Attestato di Certificazione (ora Prestazione) Energetica, contrassegnato dal codice n , con validità decennale a decorrere dalla data del 10/12/2013. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo spese per l'anno in corso e precedente: 1.720,04 Importo medio annuo delle spese condominiali: 450,00 Come da indicazioni ottenute direttamente dall'amministratore condominiale, le spese non ancora pagate relative alla gestione dell'unità immobiliare in oggetto, sono: Consuntivo spese ordinarie: Euro 216,93 esercizio 2010/2011 Euro 444,43 esercizio 2011/2012 Euro 456,10 esercizio 2012/2013 Preventivo spese ordinarie: Euro 575,00 esercizio 2013/2014 Preventivo spese straordinarie per opere di verniciatura facciate: Euro 688,94 esercizio 2013/2014 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Domodossola (VB) - Piazza Tibaldi Ettore n 1 L'unità immobiliare di proprietà dei debitori esecutati Signor **** Omissis **** e Signora **** Omissis ****, e sottoposta a pignoramento immobiliare, è situata al piano primo di un edificio a carattere condominiale. Ubicato in una zona centrale e ricompreso all'interno del perimentro del centro storico, l'intero edificio, caratterizzato da una destinazione d'uso prevalentemente residenziale, oltre che parzialmente commerciale, si sviluppa verticalmente con quattro piani fuori terra oltre ad un ulteriore piano sottotetto non abitabile, ed un piano interrato. L'area risulta facilmente collegata dal punto di vista viario e ben dotata di servizi, oltre che parcheggi pubblici. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 6, Sub. 37, Zc. 1, Categoria A3 al catasto Terreni - Fg. 30, Part. 91, Qualità Ente Urbano L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2) 8

9 Valore di stima del bene: ,00 La valutazione del bene pignorato è stata effettuata basandosi sulla stima del più probabile valore di mercato opportunamente rivalutato con una serie di coefficienti correttivi determinati in base sia all'esperienza maturata che alla prassi consolidata. Per la determinazione del valore unitario /mq. si sono assunti come base di riferimento i valori pubblicati dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle Entrate di Verbania, primo semestre 2013, e quelli rilevati da indagine di mercato presso agenzie immobiliari locali e tecnici operanti nella zona. I valori di mercato espressi al metro quadrato per edifici residenziali(abitazioni di tipo economico) aventi medesime caratteristiche di quello in oggetto, in normali condizioni di manutenzione e siti in zona centrale, sono: minimo: euro/mq ,00 massimo: euro/mq ,00 Considerato il contesto nel quale è situato l'immobile, la sua età, le caratteristiche estetiche ed il livello delle finiture esterne dell'intero edificio condominiale, nonché posizione, consistenza, qualità, stato di conservazione, e classe energetica specifica dell'unità immobiliare, è stato assunto il valore di base pari ad euro/mq ,00. Tale valore di base è stato opportunamente rivalutato applicando i coefficienti correttivi di seguito indicati: Fattore "categoria catastale": immobile censito all'n.c.e.u. in categoria A/3; coefficiente di correzione 1,05. Fattore "posizione": immobile ubicato in zona centrale / centro storico; coefficiente di correzione 1,10. Fattore "età": costruzione antecedente al 1967 ma con ristrutturazione al 1990; coefficiente di correzione 0,90. Fattore "qualità": l'immobile non è stato fatto oggetto di manutenzioni straordinarie; coefficiente di correzione 0,80. Fattore "conservazione": dal sopraluogo sono stati rilevati alcuni problemi di unidita da condensa, oltre che cattiva conservazione delle porte interne, delle tinteggiature, del lavandino in bagno; coefficiente di correzione 0,90. Fattore "citofono": l'appartamento risulta non dotato di impianto citofonico; coefficiente di correzione pari a 0,98. Fattore "riscaldamento autonomo": l'appartamento risulta dotato di impianto di riscaldamento autonomo; coefficiente di correzione pari a 1,01. Fattore "Acqua calda sanitaria autonoma": l'appartamento risulta dotato di impianto per la produzione di acqua calda sanitaria; coefficiente di correzione pari a 0,99. Fattore "prestazione energetica": l'appartamento risulta appartenere alla classe energetica F; coefficiente di correzione pari a 0,90. Pertanto il nuovo valore unitario determinato applicando i coefficienti correttivi è: euro/mq ,00 x 1,05 x 1,10 x 0,90 x 0,80 x 0,90 x 0,98 x 1,01 x0,99 x 0,90 = 726,06 euro/mq., che viene arrotondato a 726,00 euro/mq. Il più probabile valore di mercato è pari ad euro/mq. 726,00 x 70,00 mq, ovvero ad euro ,00. Il valore dello stesso immobile computato sulla rendita catastale risulta essere pari a: 232,41 euro x 115,50 = ,36 euro nel caso in cui ricada nelle condizioni di prima casa. 232,41 euro x 126,00 = ,66 euro nel caso in cui ricada nelle condizioni di seconda casa. Si evidenzia come i valori riportati dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle Entrate di Verbania, primo semestre 2013 e secondo semestre 2012, presentino una contrazione del valore minimo pari al 12%. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Rif. 1 - Appartamento Domodossola (VB) - Piazza Tibaldi Ettore n 1 70,00 mq 726,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 9

10 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Domodossola, li 12/12/2013 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Lo Maglio Paolo 10