TRIBUNALE DI PISA. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Bertini Luciano, nell'esecuzione Immobiliare 219/2015 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI PISA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Bertini Luciano, nell'esecuzione Immobiliare 219/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Precisazioni... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti... 9 Riepilogo bando d'asta...11 Lotto Unico...11 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 219/2015 del R.G.E Lotto Unico...12 Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 16/09/2016, il sottoscritto Geom. Bertini Luciano, con studio in Via Ascoli, San Giuliano Terme (PI), geombertini@interfree.it, PEC luciano.bertini@geopec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 27/09/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Castelfranco di Sotto (PI) - Via Mazzini n 14 DESCRIZIONE Appartamento per abitazione posto ai piani secondo (terzo da terra) e sottotetto non praticabile (quarto da terra) del maggior fabbricato condominiale di vecchia costruzione posto nel centro storico del Comune di Castelfranco di Sotto Via Giuseppe Mazzini n. 14. Detto appartamento è composto, al secondo piano, da cucina-soggiorno, due camere, disimpegno e w.c. ed al piano sottotetto, al quale si accede dalla camera ad ovest a mezzo di scala in legno a comune con l unità limitrofa, da tre locali soffitta non abitabili. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Castelfranco di Sotto (PI) - Via Mazzini n 14 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Lo scrivente comunque ha integrato con la planimetria catastale e con la documentazione anagrafica. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni 3

4 A seguito di richiesta dello scrivente dell Estratto di matrimonio i Servizi Demografici del Comune di Castelfranco di Sotto hanno risposto che: Sono spiacente di comunicarle che i sigg. **** Omissis ****, residenti in questo Comune, non hanno mai richiesto in Italia la trascrizione del loro matrimonio contratto all'estero. Essendo i nominativi di cittadinanza straniera nessun ufficio di stato civile in Italia potrà mai rilasciare un certificato di stato libero. L'estratto di matrimonio potrà essere rilasciato dopo la trascrizione dell'atto di matrimonio nei registri di stato civile CONFINI Via Mazzini, Via Firenze, proprietà **** Omissis ****, salvo se altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 0,00 mq 82,00 mq 1,00 82,00 mq 0,00 m Soffitta non abitabile (superficie con H > ml. 1,5 0,00 mq 22,00 mq 0,20 4,40 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 86,40 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 86,40 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. La superficie utilizzata è la Superficie esterna lorda (SEL) determinata secondo le indicazioni del Codice Delle Valutazioni Immobiliari, delle Linee Guida ABI e del Manuale del CNG (ex norma UNI attualmente ritirata) ai quali si applicano i relativi Coefficienti di differenziazione reperiti in letteratura ed adeguati dallo scrivente al mercato locale. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 05/03/1990 al 14/12/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 107, Sub. 7 Categoria A4 Dal 16/06/2015 al 29/11/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 107, Sub. 7 Categoria A4 Cl.1, Cons. 4,5 Rendita 311,42 Piano 2-3 DATI CATASTALI 4

5 Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 1 4,5 311, Corrispondenza catastale I dati indicati nel verbale di pignoramento sono corrispondenti alle certificazioni catastali in atti. La planimetria catastale è conforme salvo che per l altezza della cucina-soggiorno e della camera ad ovest che sono inferiori poiché in questi locali è stato realizzato un contro soffitto in struttura leggera PRECISAZIONI Nessuna PATTI A seguito di indagine di Anagrafe Tributaria presso l Agenzia delle Entrate di competenza ai nominativi degli esecutati non risultano contratti di locazione, comodato, leasing, ecc.. STATO CONSERVATIVO Il bene in oggetto e le relative pertinenze si presentano in scadenti se non pessime condizioni estetiche e di manutenzione e necessitano di essere adeguate negli impianti. L'esposizione è da considerarsi normale ed i suoi locali, sufficientemente aerati, sono di normali dimensioni in rapporto al loro utilizzo ed alla tipologia storica del fabbricato. Il fabbricato condominiale, nel quale il bene in questione è posto, è in mediocri condizioni estetiche e di manutenzione ed è privo di ascensore. PARTI COMUNI In bene in questione è inserito in un fabbricato condominiale. Le parti comuni e condominiali sono in mediocri e scadenti condizioni. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Il bene in questione non gode di servitù attive e non è gravato da servitù passive ad eccezione dei diritti/doveri di comproprietà e condominio sulle parti e spazi che sono condominiali e comuni per legge uso e consuetudine, delle servitù nascenti dallo stato dei luoghi e dei vincoli derivanti dai regolamenti e piani Comunali e locali in genere e da ciò che risulta iscritto e trascritto. 5

6 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato, nel quale è posto il bene oggetto della presente, è un vecchio edificio di tre piani fuori terra e sottotetto non abitabile con struttura portante verticale (per quanto rilevabile visivamente) in muratura di pietrame misto, tamponature in muratura, solai (per quanto rilevabile visivamente) con orditura in legno e soprastante scempiato in laterizio; il tetto (del tipo a padiglione con manto di copertura in coppi ed embrici) è costituito (per quanto rilevabile visivamente) da orditura in legno con soprastante scempiato in laterizio ed aggetto di gronda in laterizio. I pavimenti dell appartamento, logori e vetusti, sono parte in piastrelle e parte in piastrelle di graniglia; le soglie delle aperture esterne, logore e vetusti, sono parte in pietra; il bagno (dotato di sanitari e rubinetterie in scadenti condizioni) è parzialmente rivestito con vecchie piastrelle di ceramica di scadente qualità; la cucina è rivestita soltanto per la porzione relativa ai suoi componenti con piastrelle di ceramica in scadenti condizioni. Gli infissi esterni, in legno verniciato in scadenti condizioni, sono dotati di vetro semplice, scurini e persiane in alluminio anodizzato di colore verde scuro; gli infissi interni sono del tipo tamburato in legno del tipo commerciale in scadenti condizioni. Il locale soffitta è inabitabile ed in pessime condizioni. Tutti gli impianti necessitano di essere adeguati. STATO DI OCCUPAZIONE Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile. L immobile è interamente utilizzato dagli esecutati. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 05/03/1970 al 05/03/1990 **** Omissis **** compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N ##Ugo De Crescenzo di Castelfranco di Sotto## 05/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di PISA 09/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N San Miniato 20/03/ Dal 05/03/1990 al **** Omissis **** Compravendita 6

7 14/12/2009 Rogante Data Repertorio N Raccolta N ##Valeria Pansa Longobardo di Empoli## 14/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di PISA 18/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Mutuo Iscritto a Pisa il 18/12/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,04 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Interessi: ,36 Rogante: Valeria Pansa Longobardo di Empoli Data: 14/12/2009 N repertorio: N raccolta: Note: Oneri di cancellazione (D.P.R. 601/73). 35,00 Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Pisa il 28/07/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Oneri di cancellazione (D.P.R. 601/73). 294,00 Oneri di cancellazione Ipoteca volontaria n 5133 del 18/12/2009 Oneri di cancellazione (D.P.R. 601/73). 35,00 7

8 Pignoramento n 7859 del 28/07/2015 Oneri di cancellazione (D.P.R. 601/73). 294,00 NORMATIVA URBANISTICA L immobile in questione è in Zona A - Insediamenti storicizzati e l edificio nel quale è posto è qualificato di particolare valore storico, architettonicoe ambientale in zona urbana ante Invariante strutturale. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Il fabbricato nel quale si trova il bene in questione è stato realizzato anteriormente al 1 settembre 1967 (come si evince anche dalla planimetria catastale d impianto del ) e l unico titolo edilizio reperibile è la DIA pratica 128/08 depositata in data 04 settembre 2008 prot avente ad oggetto la realizzazione di modifiche interne consistenti nella realizzazione di una tramezzatura in cartongesso nella camera ad est per disimpegnare il w.c. In relazione all elaborato grafico allegato alla predetta DIA si rilevano alcune modeste difformità nelle quote in pianta (dovute verosimilmente ad errori grafici e/o di rilievo) ed alla realizzazione di un contro soffitto in struttura leggera che ha ridotto le altezze nei locali cucina e camera ovest. Inoltre dal raffronto tra lo stato attuale del predetto elaborato grafico e la planimetria catastale d impianto del si rileva una diversa conformazione del locale w.c. Tutti gli impianti sono privi di certificazione. Le predette condizioni dovranno essere regolarizzate e le opere non conformi la normativa demolite ed i luoghi condotti in pristino. Poiché la determinazione delle eventuali prescrizioni, sanzioni, oneri economici ed eventuali opere di messa in pristino è di esclusiva competenza dell'ufficio Tecnico Comunale, che potrà effettuare le relative determinazioni soltanto a seguito della richiesta dei necessari provvedimenti autorizzativi e di sanatoria corredata di tutti gli opportuni e necessari elaborati progettuali esecutivi, lo scrivente ritiene di applicare, nella successiva valutazione del bene, un deprezzamento del valore che tenga conto dell incertezza economica conseguente le predette condizioni che si riflette in modo sostanziale sull appetibilità del beni ed è assorbente i conseguenti oneri, adempimenti, spese tecniche e diritti amministrativi. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 8

9 All atto definitivo di trasferimento dovrà essere allegato l attestato di prestazione energetica (APE) ai sensi del comma 3 bis dell art. 6 del Dlgs 192/2005, come modificato dal DL 63/2013 convertito nella Legge 90/2013. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Il fabbricato condominiale nel quale il bene in questione è sprovvisto di amministratore e pertanto non è stato possibile assumere informazioni in relazione all importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Castelfranco di Sotto (PI) - Via Mazzini n 14 Appartamento per abitazione posto ai piani secondo (terzo da terra) e sottotetto non praticabile (quarto da terra) del maggior fabbricato condominiale di vecchia costruzione posto nel centro storico del Comune di Castelfranco di Sotto Via Giuseppe Mazzini n. 14. Detto appartamento è composto, al secondo piano, da cucina-soggiorno, due camere, disimpegno e w.c. ed al piano sottotetto, al quale si accede dalla camera ad ovest a mezzo di scala in legno a comune con l unità limitrofa, da tre locali soffitta non abitabili. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 43, Part. 107, Sub. 7, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Per determinare il più probabile valore di mercato del bene in questione lo scrivente ha ritenuto opportuno adottare il criterio di stima a valore di mercato con procedimento sintetico comparativo con beni aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili od assimilabili a quello da valutare. A tale fine è stata svolta una ricerca di mercato effettuata oralmente nella zona (anche se non ufficiale) ed attraverso la consultazione dei portali immobiliari. Altri dati disponibili ed utilizzabili, relativi al mercato immobiliare, sono quelli indicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia del Territorio e quelli reperibili in letteratura da fonti quali il Consulente tecnico immobiliare de Il Sole 24 ORE ed il Borsino Immobiliare. Nell'ambito del processo estimale i dati raccolti come sopra esposto, tenuto conto delle fonti di rilevazione utilizzate e del relativo processo d elaborazione dati, sono stati analizzati e sviluppati, al fine di identificare il più probabile valore di mercato, in relazione alle caratteristiche di ogni singola unità immobiliare. All ordinarietà il valore unitario medio di mercato è risultato essere di ,00/mq. al quale si applica il coefficiente correttivo dello 0,50 relativo l ubicazione (centro storico), il piano (secondo senza ascensore) la vetustà (fabbricato ultracentenario), la qualità e lo stato di conservazione (appartamento popolare in cadenti se non pessime condizioni con impianti inadeguati) e pertanto avremo il valore arrotondato di. 625,00/mq. Al suddetto valore si applica inoltre il coefficiente correttivo dello 0,76 per i deprezzamenti per Assenza della garanzia per vizi (coeff. 0,95) e per Irregolarità edilizia (coeff. 0,75) e pertanto avremo il valore di. 475,00/mq. 9

10 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Castelfranco di Sotto (PI) - Via Mazzini n 14 86,40 mq 475,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. San Giuliano Terme, li 05/12/2016 ELENCO ALLEGATI: N 1 Foto N 2 Planimetrie catastali - attuale e d impianto L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Bertini Luciano N 3 Altri allegati - Borsini immobiliari (FIMAA, Pubblicazioni OMI e Borsino Immobiliare). N 4 Altri allegati - Documentazione anagrafica N 5 Altri allegati - Versione privacy 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Castelfranco di Sotto (PI) - Via Mazzini n 14 Appartamento per abitazione posto ai piani secondo (terzo da terra) e sottotetto non praticabile (quarto da terra) del maggior fabbricato condominiale di vecchia costruzione posto nel centro storico del Comune di Castelfranco di Sotto Via Giuseppe Mazzini n. 14. Detto appartamento è composto, al secondo piano, da cucina-soggiorno, due camere, disimpegno e w.c. ed al piano sottotetto, al quale si accede dalla camera ad ovest a mezzo di scala in legno a comune con l unità limitrofa, da tre locali soffitta non abitabili. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 43, Part. 107, Sub. 7, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L immobile in questione è in Zona A - Insediamenti storicizzati e l edificio nel quale è posto è qualificato di particolare valore storico, architettonicoe ambientale in zona urbana ante Invariante strutturale. 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 219/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Castelfranco di Sotto (PI) - Via Mazzini n 14 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 43, Part. 107, Sub. 7, Categoria A4 Superficie 86,40 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Il bene in oggetto e le relative pertinenze si presentano in scadenti se non pessime condizioni estetiche e di manutenzione e necessitano di essere adeguate negli impianti. L'esposizione è da considerarsi normale ed i suoi locali, sufficientemente aerati, sono di normali dimensioni in rapporto al loro utilizzo ed alla tipologia storica del fabbricato. Il fabbricato condominiale, nel quale il bene in questione è posto, è in mediocri condizioni estetiche e di manutenzione ed è privo di ascensore. Appartamento per abitazione posto ai piani secondo (terzo da terra) e sottotetto non praticabile (quarto da terra) del maggior fabbricato condominiale di vecchia costruzione posto nel centro storico del Comune di Castelfranco di Sotto Via Giuseppe Mazzini n. 14. Detto appartamento è composto, al secondo piano, da cucina-soggiorno, due camere, disimpegno e w.c. ed al piano sottotetto, al quale si accede dalla camera ad ovest a mezzo di scala in legno a comune con l unità limitrofa, da tre locali soffitta non abitabili. NO 12

13 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Mutuo Iscritto a Pisa il 18/12/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,04 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Interessi: ,36 Rogante: Valeria Pansa Longobardo di Empoli Data: 14/12/2009 N repertorio: N raccolta: Note: Oneri di cancellazione (D.P.R. 601/73). 35,00 Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Pisa il 28/07/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Oneri di cancellazione (D.P.R. 601/73). 294,00 13