TRIBUNALE DI VERCELLI ESECUZIONE IMMOBILIARE N /2012 R.G.E.

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1 Incarico Il sottoscritto Vantaggiato geom Francesco, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Vercelli al n 1843, ha ricevuto, dal presidente del Tribunale di Vercelli Dott. Francesco Bernardini, Giudice dell Esecuzione, incarico di descrizione e valutazione dei beni oggetto della Procedura Esecutiva Immobiliare n 10028/2012 R.G.E., incarico accettato prestando giuramento di rito in pari data, in evasione dal quale presente relazione con la quale sarà data come richiesto, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti proposti nel mandato, seguendo il medesimo schema. Premessa I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono ubicati a Serravalle Sesia (VC) in Via Ducale n 19, in un condominio formato da cinque piani (compreso il piano seminterrato), realizzato intorno gli anni '80. Il pignoramento in oggetto comprende un appartamento sito al piano seminterrato, separato dal resto del complesso, con ingresso separato e indipendente che si affaccia sul giardino condominiale. Titolarità dell'immobile L'appartamento oggetto dell'esecuzione appartiene a tuttoggi alla seguente esecutata: - - Ubicazione Come già anticipato il bene oggetto del pignoramento risultano ubicati a Serravalle (VC) in Via Ducale n 19. L'appartamento è posto al piano seminterrato, separato dal resto del complesso, posto sul lato sudest e con ingresso indipendente che si affaccia sul giardino condominiale, accessibile con una scala esterna in pietra, posta lateralmente rispetto il condominio. Lo stabile si trova in zona appena fuori dal centro della città di Serravalle, in una via parallela a Corso Matteotti (strada principale di collegamento della città), distante circa mt. 800 dal Bowling di

2 Serravalle e non più di 2,5 Km dalla zona industriale di Vintebbio. É posto vicino a una nuova area di espansione del nucleo urbano. L immobile è censito al N.C.E.U. al foglio 44 mappale 702 subalterno 15, interno 30, piano S1, categoria A/3 (abitazione di tipo economica) consistente in 4 vani. il condominio confina con i mappali e Via Ducale. Consistenza Il bene è formato da un soggiorno, un piccolo cucinino (angolo cottura), due camere da letto, da un bagno e da un ripostiglio, disposto tutto su un piano. L alloggio ha una superficie lorda pari a 70 mq, composta da 4 vani. Cronistoria Catastale Anteriormente l immobile in oggetto non ha mai modificato le sue consistenze catastali e nel corso degli anni ha cambiato alcuni proprietari, più precisamente: Fino al 07/11/1990 Proprietaria: Fino al 24/10/2002 Proprietari: (atto di compravendita del 08/11/1960 Voltura n /1991 Repertorio n 8600 emesso dal Notaio Troisi, Registrazione a Novara n 3426 del 26/11/1990). Fino al 27/10/2005 Proprietario: (atto di compravendita del 25/10/2002 Trascrizione n /2002 in atti dal 03/12/2002 Repertorio n emesso dal Notaio Rajani Pierlevino).

3 Ad oggi Proprietari: (atto di compravendita del 16/04/2008, Trascrizione n /2008 in atti dal 24/04/2008 Repertorio n emesso da Notaio Rajani Pierlevino). Dati Catastali L alloggio ubicato a Vercelli (VC) in Via Siracusa n 19 ha i seguenti dati, secondo le Visure catastali aggiornate: Indirizzo catastale : Via Ducale Foglio Mappale Sub Zona Cens. Catasto Fabbricati Dati di Classamento Categoria Classe Consistenza A/3 U 4 VANI 202,45 S1 Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale esistente. Piano Parti Comuni L'immobile, oggetto del presente riferimento, è accessibile dal cortile condominiale che si accede da via Ducale, grazie a una scala esterna posta a sud del condominio per raggiungere anche le autorimesse censite al mappale 699. L'alloggio è accessibile grazia ad un ingresso personale indipendente a servizio esclusivo. Caratteristiche Costruttive Il condominio è limitrofo ad altri immobili di simili caratteristiche, come anticipato ha un giardino intorno al fabbricato con accesso da Via Ducale; nel lotto limitrofo sono presenti anche delle autorimesse prefabbricate di proprietà diverse.

4 L edificio è un esempio di contenitore plurifamiliare con tipologia riconducibile all epoca costruttiva con forme semplici ed elementi compositivi di tipo tradizionale, formato da un corpo centrale di n 5 piani e due alette basse costituite da un piano solo (piano seminterrato); i materiali usati sono di buona qualità, la sua struttura portante è formata dalla classica ossatura con pilastri in c.a. e tamponature in laterizi, con muratura perimetrale intonacata e tintata. Il complesso in generale risulta visivamente piacevole e tranquillo. L alloggio è composta da ingresso unito al soggiorno, una piccola cucina con ripostiglio, due camere, e un bagno. I serramenti esterni sono in legno verniciati color noce con vetri doppi rivolti tutti a est, permettendo una grossa luminosità dell'alloggio, le porte divisorie interne sono anch esse in legno con pannelli tamburati, con portoncino di ingresso anch'esso in legno. Essendo una casa di tipo economico le finiture dell unità abitativa non sono molto pregiate, ma di normale qualità; essa possiede dei pavimenti di piastrelle in ceramiche in tutte le stanza, comprensivi anche di rivestimenti in piastrelle sulle pareti del bagno e della cucina. L appartamento è dotato di impianto elettrico e idrico-sanitario, possiede una caldaia ad uso personale e non centralizzato collegato con il resto del condominio. L alloggio ad oggi risulta in condizioni medio/scarse, per la sua migliore abitabilità necessita di alcuni interventi di manutenzione straordinaria. Il bene gode di una posizione molto favorevole al sole, esso è posizionato a sud-est e riceve molta luce durante il giorno, è posto su una piccola altura e risulta rialzato rispetto al fabbricato più vicino, posto a una notevole distanza. Stato di Occupazione L immobile risulta essere occupato. Durante l accesso all immobile con l avvocato Scarpa, quale custode del bene ipotecato, si è riscontrato che la presenza e l'utilizzo del bene da parte dei proprietari. al suo interno vi erano ancora tutti l'arredo e vari utensili ed elettrodomestici. Formalità Pregiudizievoli Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Vercelli (aggiornate al 03/07/2011), sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli gravanti sull alloggio in oggetto. Iscrizioni

5 Normativa Urbanistica Il Piano regolatore indica l'area in cui si trova l'appartamento (mappale 702, foglio 44 del NCT di Serravalle), oggetto dell esecuzione immobiliare, come area RESIDENZIALE con destinazione specifica:area Edifica Residenziale

6 Regolarità Edilizia L'immobile rispecchia pienamente la scheda catastale depositata presso il Catasto di Vercelli e non presenta difformità edilizie. Note alla regolarità edilizia: Riassumendo l'unità abitativa, oggetto di esecuzione, corrisponde strutturalmente alla planimetria catastale esistente ed è quindi regolare sotto il punto di vista urbanistico. Vincoli o oneri condominiali Sono presenti vincoli e oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente Scopo della Stima Calcolare il Valore di mercato dell immobile al netto del debito residuo derivante dalle ipoteche gravanti. Stima Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, presenza o assenza di ascensore, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Nella presente stima non vengono presi in considerazione alcuni piccoli interventi di piccola manutenzione ordinaria quali piccoli rappezzi di tinteggiature, pulizia generale, ecc Da un indagine svolta presso agenzie immobiliari, è emerso che un ipotetico immobile situato in zona simile, e appartenente alla categoria di fabbricato abitabile, può essere compravenduto a circa euro/mq. Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di mercato dell immobile con il metodo di stima sintetico parametrico, utilizzando il parametro fisico della superficie, espresso in mq.

7 Proporzione: V : P Vx : Px Vx V Px P Stima abitazione Valore abitazione = 800,00 /mq x 80,00 mq = ,00 Al termine della stima sintetica troviamo il valore totale di V1 = ,00 che deriva dal risultato della stima dell abitazione. Conclusioni Aggiungendo il valore della posizione, del riscaldamento autonomo, del giardino e dell'affaccio, viste tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il più probabile valore di mercato dell'immobile oggetto di stima arrotondato ammonta a ,00 (sesantacinquemila,00) Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Vercelli, li 03/03/2013 Il C.T.U. Geometra Vantaggiato Francesco Allegati: - documentazione fotografica - ispezioni ipotecarie - visura catastale storica - scheda catastale