T R I B U N A L E D I N U O R O

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1 T R I B U N A L E D I N U O R O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Secchi Antonello, nell'esecuzione Immobiliare 21/2015 del R.G.E. promossa da BANCO DI SARDEGNA contro 1

2 INCARICO All'udienza del 17/03/2016, il sottoscritto Ing. Secchi Antonello, con studio in Via Lollove, Nuoro (NU), secchiant@tiscali.it, PEC antonello.secchi@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 18/03/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a San Teodoro (OT) - via Ischia 10, interno 1, piano T (Coord. Geografiche: 40 49'14.2"N 9 39'22.5"E) DESCRIZIONE Il bene oggetto di pignoramento è un appartamento sito al piano terra di un complesso turistico denominato "Condominio Pausania" sito nel Comune di San Teodoro nella località turistica "Lu Fraili" via Ischia n. 10. Il complesso residenziale dove insiste il bene oggetto di stima è formato da 14 unità immobiliari poste tra il piano terra e il piano primo di un fabbricato che si affaccia ad un giardino comune dotato di piscina. L'unità in oggetto risulta distinta in catasto al Foglio 6, Particella 924 Sub. 4 graffato alla Particella 516, sub. 21, cat. A/2, Classe 7, Consistenza 4 vani. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 06/08/2016. In data 19/07/2016 il sottoscritto CTU inviava all'esecutata la raccomandata con ricevuta di ritorno (ritirata il 26/07/2016) dove veniva fissato il sopralluogo e dove si invitava la stessa a contattare il CTU. In data 06/08/2016 il sottoscritto eseguiva il sopralluogo alla presenza dell'amministratore del condominio sig. che in possesso delle chiavi dell'immobile rendeva disponibile la visita. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a San Teodoro (OT) - via Ischia 10, interno 1, piano T COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: 2

3 Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI L'appartamento oggetto di perizia appartiene a un complesso residenziale distinto nel NCEU al Foglio 6, mappale 516, sub. 21 graffato al mappale 924 Sub. 4 l'unità si trova al piano terra e confina a Nord con il cortile di proprietà a Est con il sub 5 (attualmente l'immobile risulta unito al sub 5) a ovest con il Sub. 3 e a Sud con il cortile con annessa piscina condominiale. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 50,00 mq 57,00 mq 1,00 60,00 mq 2,70 m t Cortile 48,00 mq 50,00 mq 0,18 7,74 mq 0,00 m T Loggia 10,00 mq 10,00 mq 0,40 2,00 mq 2,70 m T Totale superficie convenzionale: 69,74 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 69,74 mq L'immobile oggetto di stima è sito nella località turistica denominata "Lu Fraili Alto" la distanza da percorrere per arrivare al mare è di circa 3,00 Km. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 09/07/1990 al 03/03/1998 Dal 03/03/1998 al 22/12/1999 Dal 22/12/1999 al 30/05/2002 Catasto Terreni Fg. 6, Part. 516 Qualità Pascolo Cl.4 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 0,07 Graffato 121 Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 516, Sub. 21 Categoria A2 Cl.7, Cons. 4 Superficie catastale 61 Rendita 340,86 Piano T Graffato 924 Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 516, Sub. 21 3

4 Categoria A2 Cl.7, Cons. 4 Superficie catastale 61 Rendita 340,86 Piano T Graffato 924 Dal 30/05/2002 al 22/09/2006 Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 516, Sub. 21 Categoria A2 Cl.7, Cons. 4 Superficie catastale 61 Rendita 340,86 Piano T Graffato 924 Dal 22/09/2006 al 14/11/2016 ## Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 516, Sub. 21 Categoria A2 Cl.7, Cons. 4 Superficie catastale 61 Rendita 340,86 Piano T Graffato 924 I titolari Catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,86 T 924 Sub 4 Dati identificativi Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Catasto terreni (CT) Dati di classamento Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Graffato Pascolo ,22 0, Corrispondenza catastale In seguito a verifiche eseguite sia durante il sopralluogo che ad un attenta analisi delle planimetrie catastali e di progetto si è riscontrato che lo stato attuale non è corrispondente ne allo stato di progetto e neanche a quello della planimetria catastale. La difformità consiste nell'aver unito attraverso la realizzazione di una apertura l'unità oggetto della presente perizia (Sub 4) con l'unità immobiliare posta al confine (Sub.5) risulta che quest'ultima sia di proprietà dell'ex coniuge dell'esecutata e sia oggetto di pignoramento. 4

5 PRECISAZIONI In ottemperanza a quanto richiesto si è verificata preliminarmente la completezza della documentazione di cui all'art. ex comma c.p.c.. I dati riportati nell atto di pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione e dallo stato dei luoghi. PATTI L'immobile risulta ad oggi disabitato e in stato di abbandono, tutte le utenze (elettriche ed acqua)sono inattive; non risultano contratti di locazione in essere. STATO CONSERVATIVO Lo stato dell'immobile nel suo complesso si presente in buone condizioni sia l'interno che il giardino risulta ben conservato. PARTI COMUNI L'immobile pignorato è all'interno del condominio denominato Condominio Pausania, il residence turistico possiede varie porzioni comuni come l'ingresso, il giardino e la piscina. Allo stato attuale risulta un decreto ingiuntivo da parte del Condominio Pausania n. 268/2015 del 24/12/2015 RG. 1064/2015 emesso dal Giudice di Pace del Tribunale di Nuoro contro l'esecutata. La somma che la sig.ra deve versare al condominio è di 6.143,70. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il bene oggetto di stima è un appartamento posto al piano terra del complesso turistico-residenziale denominato "Condominio Pausania" sito nella località "Lu Fraili di Sopra", frazione del Comune di San Teodoro. L'immobile è circondato da altre 14 unità immobiliari che fanno parte del complesso avente tutte ingresso dal giardino principale. L'appartamento è composto da un solo piano terra con giardino di pertinenza esclusiva posto sulla porzione retrostante l'ingresso principale del condominio. La superficie utile del bene in oggetto è di 50,00 mq mentre, quella del giardino è di 48,00 mq. La struttura è in muri portanti in blocchi di laterizio, alcune pareti esterne sono rivestite in pietra. Il solaio intermedio è in laterocemento con altezza L'immobile è internamente (come da progetto approvato) suddiviso in: soggiorno/pranzo, due camere da letto disimpegno e bagno. Rispetto al progetto approvato si è modificata la destinazione del vano soggiorno/pranzo, che attualmente risulta essere camera da letto. Tale cambio di destinazione è stato eseguito a seguito della fusione dell'immobile oggetto di pignoramento con il Subalterno n.5, posto affianco all'immobile in oggetto(vedi foto e planimetria allegata). Le finiture dell'appartamento sono buone, i pavimenti e i rivestimenti del bagno sono in gress-porcellanato, le porte sono in legno tamburato, gli infissi sono in legno meranti con doppi vetri. All' appartamento si accede direttamente dal giardino condominiale attraverso un ampia apertura posta sul soggiorno / pranzo (oggi camera matrimoniale)da segnalare la chiusura dell'accesso all'unità immobiliare posta affianco all'attuale porta-finestra. L'immobile si presenta arredato e ben tenuto. Nell'immobile è presente un impianto di condizionamento formato 5

6 da una unità esterna (poma di calre aria/aria) + una unità interna posta sulla zona disimpegno avente potenza di 3.5 kw. STATO DI OCCUPAZIONE Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile. In data 19/07/2016 il sottoscritto CTU inviava all'esecutata la raccomandata con ricevuta di ritorno (ritirata il 26/07/2016) dove veniva fissato il sopralluogo e dove si invitava la stessa a contattare il CTU. In data 06/08/2016 il sottoscritto dopo varie ricerche, per individuare immobile e proprietà eseguiva il sopralluogo alla presenza dell'amministratore del condominio sig. che in possesso delle chiavi dell'immobile rendeva disponibile la visita. L'immobile in buono stato si presentava libero e non occupato da parecchio tempo, tale situazione è stata confermata dall'amministratore sig., che dichiarava che l'immobile era anche privo di utenze elettriche e idriche. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 09/07/1993 al 03/03/1998 Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Dal 03/03/1998 al 22/12/1999 proprietario per (1/2). Notaio Antonio Sau 09/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio del Registro di Nuoro 03/08/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Eleonora Caputo 03/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio del Registro di Nuoro 25/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 6

7 Dal 22/12/1999 al 30/05/2002 Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Raffaella Caputo 22/12/ proprietario per (1/2). Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio del Registro di Nuoro 30/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 30/05/2002 al 22/09/2006 proprietario per (1/1). Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Raffaella Caputo 30/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Dal 22/09/2006 al 31/03/2015 proprietario per (1/1). Ufficio del Registro di Nuoro 10/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Raffaella Caputo 22/09/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio del Registro di Nuoro Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 16/10/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 7

8 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Nuoro aggiornate al 27/09/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di Mutuo Iscritto a Nuoro il 22/09/2006 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di BANCO DI SARDEGNA Contro Formalità a carico della procedura Capitale: ,00 Trascrizioni Pignoramento Immobiliare Trascritto a Nuoro il 04/05/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di BANCO DI SARDEGNA Contro Formalità a carico dell'acquirente NORMATIVA URBANISTICA Il bene pignorato ricade all'interno del complesso residenziale realizzato con concessioni edilizie n. 35/94, 81/97 e infine n.22 del 04/02/2000. Lo stabile è stato edificato in zona di completamento B (zona omogenea B Frazioni) Comune di San Teodoro REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Concessioni edilizie n. 35/94, 81/97 e infine n.22 del 04/02/

9 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. In seguito alle verifiche eseguite si è riscontrato che lo stato attuale non è corrispondente allo stato di progetto. La difformità consiste nell'aver unito attraverso la realizzazione di una apertura nel disimpegno, l'immobile oggetto di stima con l'immobile posto a confine indicato nell'elaborato planimetrico come Sub.5. Il Subalterno n. 5 risulta che sia di proprietà dell'ex coniuge dell'esecutata e sia anch'esso oggetto di pignoramento. Rispetto al progetto approvato e alla planimetria catastale si è dunque modificata la destinazione del vano soggiorno/pranzo, che attualmente risulta essere una camera da letto matrimoniale. L'appartamento oggetto di perizia allo stato attuale altro non è che la zona notte del Sub. 5 (vedi foto e planimetria allegata). Per sanare tale difformità i costi ammontano a 7.322,70 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che non resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo spese straordinarie già deliberate: 6.143,70 L'immobile pignorato è all'interno del condominio denominato Condominio Pausania, il residence turistico possiede varie porzioni comuni come l'ingresso, il giardino e la piscina. Attualmente il complesso risulta amministrato dalla società S.r.l. Da segnalare l'esistenza di un decreto ingiuntivo del Condominio Pausania il n. 268/2015 del 24/12/2015 RG. 1064/2015 emesso dal Giudice di Pace Tribunale del di Nuoro contro l'esecutata per il pagamento delle spese di gestione condominiale. La somma come da decreto ingiuntivo che la sig.ra deve versare ammontano a 6.143,70. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima. 9

10 Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a San Teodoro (OT) - via Ischia 10, interno 1, piano T Il bene oggetto di pignoramento è un appartamento sito al piano terra di un complesso turistico denominato "Condominio Pausania" sito nel Comune di San Teodoro nella località turistica "Lu Fraili" via Ischia n. 10. Il complesso residenziale dove insiste il bene oggetto di stima è formato da 14 unità immobiliari poste tra il piano terra e il piano primo di un fabbricato che si affaccia ad un giardino comune dotato di piscina. L'unità in oggetto risulta distinta in catasto al Foglio 6, Particella 924 Sub. 4 graffato alla Particella 516, sub. 21, cat. A/2, Classe 7, Consistenza 4 vani. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 516, Sub. 21, Categoria A2, Graffato 924 Sub 4 al catasto Terreni - Fg. 6, Part. 516, Qualità Pascolo, Graffato 121 Valore di stima del bene: ,00 Come descritto l'immobile presenta una difformità di tipo urbanistico dovuta all'unione con altro appartamento attiguo. Tale situazione comporta la necessaria regolarizzazione urbanistica attraverso la messa in ripristino dei luoghi. Il deprezzamento rispetto alla stima indicata è di 7.322,70 e comprende oltre le opere murarie tutte le spese da computare per la regolarizzare quali sanzioni amministrative, oneri urbanistici, spese tecniche. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento San Teodoro (OT) - via Ischia 10, interno 1, piano T Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 5,00 % Valore finale di stima: ,30 69,74 mq 2.100,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Per sanare le difformità descritte nei paragrafi precedenti si è calcolato un costo pari a 7.322,70 che è comprensivo di tutte le spese necessarie per il ripristino dei luoghi rispetto al progetto approvato. RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Le particolarità del bene sono indicate nelle descrizioni della stima. 10

11 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Nuoro, li 18/11/2016 ELENCO ALLEGATI: N 1 Concessione edilizia N 6 Tavola del progetto - Tavole L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Secchi Antonello N 1 Tavola del progetto - Stato di Fatto dell'immobile (Aggiornamento al 06/08/2016) N 3 Planimetrie catastali N 1 Estratti di mappa N 3 Visure e schede catastali Foto Altri allegati - Ispezione Ipotecaria Altri allegati - Verbale di Sopralluogo Altri allegati - Attestato di Prestazione Energetica (APE) Altri allegati - Copia della Raccomandata Esecutato 11