TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE IV CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE IV CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Imm. n R.G. 954/2010 Parte ricorrente Parte resistente Giudice CTU Custode G.E. DOTT.ssa SIMONA SANSA Dott. Arch. Ugo Caminiti Avv. Giuseppe Aprile D E T E R M I N A Z I O N E D E I B E N I P I G N O R A T I Tecnico incaricato Arch. Ugo Caminiti Iscritto al Tribunale Civile - Penale - Corte d Appello di Roma Iscritto all Ordine degli Architetti di Roma con il n Codice fiscale : CMN GUO 64B 18D268P Partita Iva Con studio in Roma : via Luigi Rizzo n 50 Tel.06/ Fax 06/ auc@tiscali.it

2 T R I B U N A L E D I R O M A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Caminiti Ugo, nell'esecuzione Immobiliare 954/2010 del R.G.E. promossa da Codice fiscale: Nato a contro Codice fiscale: 1 di 9

3 INCARICO Con udienza del 15/05/2015, il sottoscritto Arch. Caminiti Ugo, con studio in Via Ottorino Lazzarini, Roma (RM), auc@tiscali.it, PEC arch.ugo.caminiti@pec.archrm.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 29/05/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Sansa Simona presso il Tribunale di Roma. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Luigi Bellardi n 7 n 19 DESCRIZIONE L'immobile in oggetto è sito nel Comune di Roma,Via Luigi Bellardi n 7 n RM - Municipio IV e precisamente nel quartiere Pietralata. Il quartiere di Pietralata si trova nell'area nord/est della città confina a nord con i quartieri di Monte Sacro, Monte Sacro Alto e Ponte Mammolo ad est con il quartiere Ponte Mammolo a Sud con i quartieri Collatino e Tiburtino ad ovest con il quartiere Nomentano Il fabbricato è identificato con il numero 3 del lotto C scala L l'appartamento è posto al piano V interno 12. Dal cortile condominiale alberato si trovano tutte le scale dei fabbricati che costituiscono l'intero comparto e da qui si accede all'immobile. La zona è ben collegata con i mezzi pubblici e con la metropolitana Linea B nel quartiere è presente anche l'ospedale Sandro Pertini. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Luigi Bellardi n 7 n 19 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 1/1) Codice fiscale: Nato a 2 di 9

4 Come riportato in premessa e all art 3 del CONTRATTO DI CESSIONE REPERTORIO N RACCOLTA La signora () assegnataria dell immobile ha acconsentito al trasferimento della proprietà dell immobile a favore del figlio facente parte del suo nucleo familiare con la contestuale costituzione a proprio favore e del coniuge del diritto di abitazione dell alloggio CONFINI Detto immobile confina con: vano scala, vano ascensore, appartamento interno 11, e distacco su cortile interno salvo altri CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza abitazione 100,00 mq 124,00 mq 1,00 124,00 mq 3,00 m 5 balconi 0,00 mq 8,00 mq 0,25 2,00 mq 3,00 m V Totale superficie convenzionale: 126,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI 126,00 mq Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 08/01/2008 Dal 08/01/2008 al 15/12/2015 Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Roma Proprietà per 1/1 Catasto Fabbricati Fg. 603, Part. 913, Sub. 29, Zc. 5 Categoria A4 Cl.4, Cons. 6,5 Superficie catastale 126 Rendita 1.141,37 Piano 5 Catasto Fabbricati Fg. 603, Part. 913, Sub. 29, Zc. 5 Categoria A4 Cl.4, Cons. 6,5 Superficie catastale 126 Rendita 1.141,37 Piano V Piano 3 di 9

5 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 4 6, ,37 V Corrispondenza catastale In data 18/02/2014 l'immobile è stato oggetto di nuovo accatastamento con denuncia di variazione catastale DOCFA prot. n Rm ma le trasformazioni e gli ampliamenti denunciati non sono del tutto sanabili. E' stato utilizzato un balcone per allargare la cucina e realizzare un bagnetto. Per poter procedere alla vendita dell'appartamento si è reso necessario riportare l'immobile a allo stato catastale originario. Si rende necessaria la variazione in quanto la planimetria in atti è stata presentata in mancanza di titolo edilizio abilitativo,in data 28/12/2015 l'immobile è stato oggetto RC18/Dichiarazione di nuova costruzione e di variazione RM DOCFA telematico -Comune: H501 foglio: 0603 particella: subalterno: 0029 Ufficio Provinciale di Roma - Territorio Servizi Catastali in Data: 31/12/2015 Ora: a accettato e con Ricevuta Avvenuta Denuncia di Variazione Protocollo n.: RM Codice di Riscontro: 000AN8XP4 Operatore: CMPMRC PRECISAZIONI Al momento dei sopralluogo la proprietà risultava occupata dall esecutato e dai genitori dello stesso, i quali sull'immobile vantano il diritto di abitazione come stabilito nell atto di acquisto. Come riportato in premessa e all art 3 del CONTRATTO DI CESSIONE REPERTORIO N RACCOLTA La signora ) assegnataria dell immobile ha acconsentito al trasferimento della proprietà dell immobile a favore del figlio facente parte del suo nucleo familiare con la contestuale costituzione a proprio favore e del coniuge del diritto di abitazione dell alloggio CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L immobile pignorato, fa parte di un complesso edilizio costituito da due edifici posti ad L confina, in senso anti orario, con via Martelli, con Viale Giuseppe Stefanini, con via Luigi Bellardi e con Largo Gustavo Uzielli. L accesso alle due palazzine, e da via Luigi Bellardi 7 e 19 4 di 9

6 L edificio si affaccia, da un lato, su Viale Giuseppe Stefanini ed ha al piano terra, per tutta la sua lunghezza, dei negozi ai quali si accede esclusivamente da Viale Giuseppe Stefanini ( l altro fronte principale si affaccia sull area interna pertinenziale adibita a giardino ). L edificio è costituito da sette piani oltre il piano rialzato, di sole abitazioni, suddivisi in tre corpi scala M-L-I, ciascuno con sedici appartamenti, ai quali si accede dall area interna pertinenziale adibita a giardino. Il condominio, in cemento armato, è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967 l appartamento si trova al quinto piano della scala L, con ascensore L immobile pignorato è stato venduto all attuale proprietario, in data 08/01/2008, dalla AZIENDA TERRITORIALE PER L EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA DEL COMUNE DI ROMA con atto del Notaio Giuseppe Perez Pensabene, repertorio n , raccolta n 29446, registrato a Roma il L appartamento, da ricerche fatte presso l ATER, viene identificato come Codice Immobile n Fabbricato 3, Lotto C. L immobile si sviluppa su un unico livello ed è composto, da : Ingresso, corridoio, tre camere, cucina, ripostiglio, due bagni e un balcone. L'appartamento è con doppio affaccio una sull area interna adibita a giardino condominiale e l altra su via Martelli con un balcone parzialmente aggettante. Il sottoscritto C.T.U., ha potuto constatare che lo stato di manutenzione esterno dell edificio è risultato buono, così come lo stato di mantenimento dell appartamento è buono. L appartamento nel corso degli anni ha subito trasformazioni e lavori interni quindi sono state apportate le seguenti modifiche : demolizione del tramezzo di divisione tra il vano soggiorno ed il vano pranzo; il balcone che si affaccia sul cortile/giardino Condominiale, chiuso su tre lati e non aggettante rispetto alla facciata, è stato accorpato all appartamento e la sua superficie, di circa mq 4,0, è stata utilizzata per ingrandire la cucina e creare un secondo bagno, entrambi finestrati. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile al momento del sopralluogo risultava occupato dall'esecutato de dai genitori. Nell'allegato 7 CONTRATTO DI CESSIONE DI PROPRIETA all' art 3 attribuisce alla signora il diritto di abitazione che accettano ed acquistano e trasferisce (all'esecutato) che accetta ed acquista la proprietà gravata dal diritto di abitazione. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 08/01/2008 al 15/12/2015 ( C.F. ( proprietario per (PIENA PROPRIETA'). CONTRATTO DI CESSIONE IN PROPRIETA' Rogante Data Repertorio N Raccolta N NOTAIO GIUSEBBE PENSABENE PEREZ 08/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. CONSERVATORIA DEI REGISTRI 10/01/ di 9

7 IMMOBILIARI DI ROMA 1 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 30/07/2010 ( a ( C.F. ( pignorante CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI ROMA 1 08/12/2015 pignoramento a favore Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Conservatoria Registri Imobiliari Roma 1 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 30/07/ Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Roma 1 aggiornate al 30/12/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Iscrizione volontaria derivante da mutuo Iscritto a Roma il 10/01/2008 Reg. gen Reg. part. 598 Importo: 0,00 A favore di UNICREDIT BANCA SPA TRASCRIZIONE A FAVORE Trascritto a Roma il 10/01/2008 Reg. gen Reg. part Formalità a carico dell'acquirente 6 di 9

8 TRASCRIZIONE CONTRO Trascritto a ROMA il 30/07/2010 Reg. gen Reg. part Note: TRASCRIZIONE CONTRO del 30/07/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI ROMA Repertorio del 17/06/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in ROMA(RM) TRASCRIZIONE CONTRO Trascritto a ROMA il 18/06/2012 Reg. gen Reg. part Note: TRASCRIZIONE CONTRO del 18/06/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 8372 del 12/04/2012 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in ROMA(RM) NORMATIVA URBANISTICA L immobile è identificato nel N.P.R.G. di Roma al Foglio 11- Via Tiburtina ( ALL.TO 4 STRALCIO N.P.R.G. ) e risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Piano regolatore della città di Roma approvato dal Consiglio Comunale con deliberazione n 18 del 12/02/2008, l immobile ricade: SISTEMI e REGOLE, sistema insediativi Città Consolidata tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera ( T3 ). Piano Regolatore Generale approvato con D.P.R. 16/12/1965, e successive varianti, l immobile ricadeva in ZONA E/3 ( Espansione riservata all edilizia economica e popolare). L immobile ricade all interno del perimetro del 1 PEEP nel Piano di Zona n.14 Tiburtina Nord. REGOLARITÀ EDILIZIA L immobile in argomento, sito a Roma in via Luigi Bellardi 7-19 E' stato costruito con Concessione Edilizia n 160 rilasciata dal Comune di Roma in data 12/04/1964 all Istituto Autonomo Case Popolari, edificato con Protocollo Progetto n 33689/62, ( ALL.TO ) n 6. In riferimento alla licenza n 160, del 12/04/1964, non è stata rilasciata dal Comune di Roma la Licenza di Abitabilità. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. 7 di 9

9 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. L'appartamento è stato oggetto di variazione catastale in data 18/02/2014 con prot. n RM Sono stati accatastati delle trasformazioni e aumenti di volume non autorizzati. Gli illeciti edilizi accertati senza richiesta di autorizzazioni non sono sanabili. In particolare è stata ampliata la cucina ed è stato realizzato un bagno in luogo di un balcone di circa mq 4.0 chiuso su tre lati e non aggettante rispetto alla facciata. Inoltre è stato demolito il tramezzo di divisione tra il vano pranzo ed il vano soggiorno E stata eseguita una visura, presso l Ufficio Condono Edilizio di Roma, ma non risultano presentate domande di Condono Edilizio, per l immobile pignorato. Il proprietario non ha presentato né è in possesso di documenti che attestino la regolarità urbanistica /edilizia dei sopra citati abusi In data 10 dicembre 2015 allo scrivente è stata data conferma dal tecnico dell'ufficio edilizio del municipio di competenza di via Tiburtina. Per la VENDITA pertanto si è reso necessario riportare l'immobile allo stato catastale originario. Il costo dello smantellamento delle opere costruite senza le autorizzazioni e la rimessa in pristino degli ambienti è valutabile in circa 8.000,00. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Se pure richiesto, non è stato possibile accertare se esistono vincoli e oneri condominiali gravanti sull immobile. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Luigi Bellardi n 7 n 19 L'immobile in oggetto è sito nel Comune di Roma,Via Luigi Bellardi n 7 n RM - Municipio IV e precisamente nel quartiere Pietralata. Il quartiere di Pietralata si trova nell'area nord/est della città confina a nord con i quartieri di Monte Sacro, Monte Sacro Alto e Ponte Mammolo ad est con il quartiere Ponte Mammolo a Sud con i quartieri Collatino e Tiburtino ad ovest con il quartiere Nomentano Il fabbricato è identificato con il numero 3 del lotto C scala L l'appartamento è posto al piano V interno 12. Dal cortile condominiale alberato si trovano tutte le scale dei fabbricati che costituiscono l'intero comparto e da qui si accede all'immobile. La zona è ben collegata con i mezzi pubblici e con la metropolitana Linea B nel quartiere è presente anche l'ospedale Sandro Pertini. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 603, Part. 913, Sub. 29, Zc. 5, Categoria A4 8 di 9

10 Valore di stima del bene: ,00 L'immobile è stato acquistato con il diritto di abitazione, quindi la quota di vendita dell'immobile è pari al 65% inoltre come già precisato per riportare l'attuale stato dell'immobile allo stato catastale e quindi vendibile bisogna sottrarre le spese necessaria per il ripristino dei locali che sono quantificati pari a 8.000,00 quindi si avrà , ,00 = ,00 Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Roma (RM) - Via Luigi Bellardi n 7 n 19 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 126,00 mq 2.400,00 /mq ,00 65, ,00 Totale lotto: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Roma, li 31/12/2015 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - verbale di accesso N 2 Altri allegati - allegato fotografico N 3 Altri allegati - inquadramento territoriale N 4 Altri allegati - stralcio PRG N 5 Altri allegati - visura e planimetria catastale N 6 Altri allegati - licenza ediizia N 7 Altri allegati - contratto di cessione in proprietà N 8 Altri allegati - ispezione ipotecaria L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Caminiti Ugo 9 di 9