TRIBUNALE DI ANCONA SEZIONE EE.II.

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1 TRIBUNALE DI ANCONA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Bartolucci Piero, nell'esecuzione Immobiliare 563/2012 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1 di 12

2 INCARICO Con udienza del 02/12/2014, il sottoscritto Ing. Bartolucci Piero, con studio in Via Rismondo, Ancona (AN), ing.piero@tiscali.it, PEC piero.bartolucci@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 14/01/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Zampetti Luca presso il Tribunale di Ancona. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ancona (AN) - Via Togliatti 2 Bene N 2 - Garage ubicato a Ancona (AN) - via Togliatti 2 DESCRIZIONE L'immobile è situato in una zona prevalentemente residenziale caratterizzata da una edilizia sviluppatasi prevalentemente negli anni '80 e '90 con ulteriori sviluppi, di intensità minore, negli anni E' caratterizzata da edifici di piccole dimensioni in particolare con altezze di 2-3 piani fuori terra al massimo. Attualmente la zona risulta dotata dei principali servizi, abbastanza vicino alla zona produttiva- commerciale della Baraccola e ben collegata con il centro città sia per chi usa il mezzo proprio che per chi utilizza i mezzi pubblici. La zona risulta inoltre dotata di una buona percentuale di verde sia privato, dei singoli appartamenti, che pubblico attrezzato. Esternamente sono presenti parcheggi ad uso pubblico più che sufficienti per le necessità dell'edificio. L'edificio in cui si trova l'appartamento oggetto di stima è stato realizzato tra il 2005 e il 2007 e presenta caratteristiche tipiche del quartiere. In particolare si presenta come un edificio a schiera composto da due piani fuori terra destinati alle abitazioni ed un piano seminterrato destinato ai garage privati e alle cantine. La struttura è realizzata con telai composti da travi e pilastri in calcestruzzo armato di tipo tradizionale, i solai sono in latero- cemento e le tamponature esterne composte molto presumibilmente da doppia parete con intercapedine. La copertura è piana calpestabile. L'unità immobiliare oggetto di Esecuzione è un appartamento composto da ingresso/soggiorno, cucina, disimpegno, due bagni e due camere. L'intero appartamento, ad eccezione dei bagni, risulta pavimentato con parquet di tipo tradizionale in legno scuro, tale parquet, a causa di alcune infiltrazioni di acqua avvenute in cucina, in bagno e nella camera principale, risulta essere gravemente danneggiato e pertanto da sostituire; in cucina sono presenti rivestimenti in ceramica, nei bagni sia i pavimenti che i rivestimenti sono in grès porcellanato. Gli infissi esterni sono in legno con vetrocamera oscurati da avvolgibili in pvc con apertura manuale. il portoncino di ingresso è di tipo blindato e gli infissi interni sono in legno. L'appartamento, dalla sua costruzione, non è stato mai abitato. 2 di 12

3 Gli impianti elettrici, per quanto potuto osservare, sembrerebbero in buono stato ed in regola con le normative; a causa della mancanza del contratto di fornitura della corrente elettrica, non è stato possibile verificarne il funzionamento. L'impianto di riscaldamento è realizzato con caldaia a gas autonoma posta nella parete esterna e con radiatori in acciaio; anche in questo caso non è stato possibile verificarne il funzionamento. Si presume comunque che la caldaia, posta all'esterno e priva di manutenzione da diversi anni, sia da sostituire. La suddivisione interna è conforme alle planimetrie depositate presso il Comune di Ancona e alla planimetria catastale. Esternamente è presente una corte di discrete dimensioni in parte pavimentata ed in parte destinata a verde; tale corte, nel lato posteriore, è suddivisa in due zone a quote differenti. BENE N 2 - GARAGE UBICATO A ANCONA (AN) - VIA TOGLIATTI 2 Garage privato con accesso da tunnel condominiale. Il garage è dotato di una porta basculante in acciaio zincato con apertura manuale, è dotato di finestre di areazione che danno su una bocca di lupo. Il garage ha pianta ad L e puo ospitare una sola autovettura di dimensioni normali oppure due di dimensioni molto piccole.presenta inoltre una zona laterale (dove risulta impossibile posteggiare una ulteriore autovettura) che pertanto può essere utilizzabile come cantina. LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ancona (AN) - Via Togliatti 2 Bene N 2 - Garage ubicato a Ancona (AN) - via Togliatti 2 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) BENE N 2 - GARAGE UBICATO A ANCONA (AN) - VIA TOGLIATTI 2 L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) 3 di 12

4 CONSISTENZA Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Abitazione 65,12 mq 75,71 mq 1,00 75,71 mq 2,70 m Giardino 99,00 mq 99,00 mq 0,18 17,82 mq 0,00 m Giardino 83,00 mq 83,00 mq 0,10 8,30 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 101,83 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 101,83 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. sono stati inseriti due coefficienti diversi per il giardino in quanto uno risulta inclinato e gradinato e di minore utilizzo BENE N 2 - GARAGE UBICATO A ANCONA (AN) - VIA TOGLIATTI 2 Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Autorimessa 20,00 mq 26,00 mq 0,50 13,00 mq 2,40 m Totale superficie convenzionale: 13,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 13,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 03/07/2014 al 20/01/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 96, Part. 1198, Sub. 51, Zc. 3 Categoria A2 Cl.3, Cons. 5,5 Rendita 695,93 Piano 1 4 di 12

5 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato A2 3 5,5 695, ,22 BENE N 2 - GARAGE UBICATO A ANCONA (AN) - VIA TOGLIATTI 2 Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato C6 4 26mq 169,19 Corrispondenza catastale La planimetria catastale è conforme allo stato dei luoghi PARTI COMUNI sono in comune le parti del Supercondomnio di via Togliatti 2 in particolare: La scala C il tunnel di accesso ai garage il piazzale parcheggio esterno CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Fondazioni: Sulla base dei sopralluoghi e dei dati acquisiti non è possibile descrive le fondazioni, in ogni caso non si riscontrano problemi dovuti ad infiltrazioni o cedimenti delle fondazioni Esposizione: 5 di 12

6 L'esposizione della zona giorno è ad ovest mentre quella della zona notte ad est Strutture verticali: da quanto si è potuto osservare le strutture principali risultano in cemento armato, i Solai: I solai sono in latero- cemento Copertura e manto di copertura: La copertura è piana calpestabile e ad uso privato di altro proprietario Pareti esterne e finiture: Esternamente la palazzina si presenta in discreto stato di conservazione, risulta intonacata e tinteggiata. non ostante la recente data di ultimazione si possono già notare delle lievi lesioni e scrostanti di porzioni della tinteggiatura esterna. Interni: Internamente la casa si presenta in discreto stato di conservazione ad eccezione del pavimento in parquet che risulta da sostituire e delle pareti tinteggiate che in alcuni punti presentano segni di infiltrazioni; tali infiltrazioni sembrerebbero comunque eliminate. le porte interne sono in legno. Infissi: Gli infissi esterni sono in legno verniciato in buono stato di manutenzione con vetrate di tipo a "vetro- camera", esternamente sono oscurate mediante avvolgibili in pvc con chiusura manuale. L'ingresso principale è costituito da portantino blindato a doppia anta. Impianto elettrico: Gli impianti elettrici, per quanto potuto osservare, sembrerebbero in buono stato ed in regola con le normative; a causa della mancanza del contratto di fornitura della corrente elettrica, non è stato possibile verificarne il funzionamento. Impianto Termico: L'impianto di riscaldamento è realizzato con caldaia a gas autonoma posta nella parete esterna e con radiatori in acciaio; anche in questo caso non è stato possibile verificarne il funzionamento. Si presume comunque che la caldaia, posta all'esterno e priva di manutenzione da diversi anni, sia da sostituire. Terreno esclusivo: esternamente è presente una corte ed un giardino esclusivo Dotazioni condominiali è présente un ascensore per la scala dove è ubicato l'immobile anche se, essendo al primo piano risulterà poco importante, è presente un ampio piazzale esterno per i parcheggi STATO DI OCCUPAZIONE 6 di 12

7 L'immobile risulta libero l'immobile, dalla sua costruzione, non è stato mai abitato BENE N 2 - GARAGE UBICATO A ANCONA (AN) - VIA TOGLIATTI 2 Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 03/07/2007 al 20/01/2015 **** Omissis **** costituzione in seguito a costruzione di fabbricato Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. BENE N 2 - GARAGE UBICATO A ANCONA (AN) - VIA TOGLIATTI 2 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Non sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; 7 di 12

8 La situazione della proprietà risulta variata. Vedi immobile principale FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Ancona aggiornate al 16/03/2012, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Ancona il 19/07/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,24 A favore di **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Note: Il valore di cui sopra è stato determinato in seguito a frazionamento di mutuo ipotecario complessivo di ,00 della durata di 16 anni sul lotto originario composto dalla particella 1172 e 1173 del foglio 96. dalla particella 1173, in seguito a frazionamento è scaturita la quota di ,24 gravante sui subalterni nn. 51 (graffato con i sub nn. 21 e 22) e sub 37 della particella 1198 foglio 96 Trascrizioni domanda giudiziale di accertamento giudiziale sottoscrizione atti Trascritto a Ancona il 14/07/2008 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura domanda giudiziale di esecuzione Trascritto a Ancona il 21/10/2008 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura ordinanza di sequestro conservativo Trascritto a Ancona il 07/01/2011 Reg. gen Reg. part. 186 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a Ancona il 02/01/2013 Reg. gen. 3 - Reg. part. 2 Quota: 1000/1000 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura 8 di 12

9 Note: Il pignoramento è cointestato con la **** Omissis **** in regime di comunione legale dei beni NORMATIVA URBANISTICA L'edificio su cui sorge l'immobile oggetto di Esecuzione è stato realizzato in forza del Permesso di Costruire n. 127 del 2005 E' stata presentata certificazione di Agibilità in data 10/12/2007 prof non essendo intervenuta nessuna ulteriore richiesta, risulta ottenuta per silenzio assenzo dopo 60 giorni dal deposito. E' stata archiviata al n. 243/2007 l'area è stata edificata sulla base del Piano di Lottizzazione denominato APL15 REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. L'edificio su cui sorge l'immobile oggetto di Esecuzione è stato realizzato in forza del Permesso di Costruire n. 127 del 2005 E' stata presentata certificazione di Agibilità in data 10/12/2007 prot non essendo intervenuta nessuna ulteriore richiesta, risulta ottenuta per silenzio assenzo dopo 60 giorni dal deposito. E' stata archiviata al n. 243/2007 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Si è riscontrata la completa conformità dell'immobile al progetto autorizzato. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. 9 di 12

10 Spese condominiali Importo spese per l'anno in corso e precedente: 9.085,87 In seguito alla richiesta del sottoscritto all'amministratore Condominiale Sig.ra il Condominio risulta creditore (creditore intervenuto nel procedimento) di 6.604,60 per spese straordinarie e 2841,87 per spese ordinarie al 31/12/2014 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ancona (AN) - Via Togliatti 2 L'immobile è situato in una zona prevalentemente residenziale caratterizzata da una edilizia sviluppatasi prevalentemente negli anni '80 e '90 con ulteriori sviluppi, di intensità minore, negli anni E' caratterizzata da edifici di piccole dimensioni in particolare con altezze di 2-3 piani fuori terra al massimo. Attualmente la zona risulta dotata dei principali servizi, abbastanza vicino alla zona produttiva- commerciale della Baraccola e ben collegata con il centro città sia per chi usa il mezzo proprio che per chi utilizza i mezzi pubblici. La zona risulta inoltre dotata di una buona percentuale di verde sia privato, dei singoli appartamenti, che pubblico attrezzato. Esternamente sono presenti parcheggi ad uso pubblico più che sufficienti per le necessità dell'edificio. L'edificio in cui si trova l'appartamento oggetto di stima è stato realizzato tra il 2005 e il 2007 e presenta caratteristiche tipiche del quartiere. In particolare si presenta come un edificio a schiera composto da due piani fuori terra destinati alle abitazioni ed un piano seminterrato destinato ai garage privati e alle cantine. La struttura è realizzata con telai composti da travi e pilastri in calcestruzzo armato di tipo tradizionale, i solai sono in latero- cemento e le tamponature esterne composte molto presumibilmente da doppia parete con intercapedine. La copertura è piana calpestabile. L'unità immobiliare oggetto di Esecuzione è un appartamento composto da ingresso/soggiorno, cucina, disimpegno, due bagni e due camere. L'intero appartamento, ad eccezione dei bagni, risulta pavimentato con parquet di tipo tradizionale in legno scuro, tale parquet, a causa di alcune infiltrazioni di acqua avvenute in cucina, in bagno e nella camera principale, risulta essere gravemente danneggiato e pertanto da sostituire; in cucina sono presenti rivestimenti in ceramica, nei bagni sia i pavimenti che i rivestimenti sono in grès porcellanato. Gli infissi esterni sono in legno con vetrocamera oscurati da avvolgibili in pvc con apertura manuale. il portoncino di ingresso è di tipo blindato e gli infissi interni sono in legno. L'appartamento, dalla sua costruzione, non è stato mai abitato. Gli impianti elettrici, per quanto potuto osservare, sembrerebbero in buono stato ed in regola con le normative; a causa della mancanza del contratto di fornitura della corrente elettrica, non è stato possibile verificarne il funzionamento. L'impianto di 10 di 12

11 riscaldamento è realizzato con caldaia a gas autonoma posta nella parete esterna e con radiatori in acciaio; anche in questo caso non è stato possibile verificarne il funzionamento. Si presume comunque che la caldaia, posta all'esterno e priva di manutenzione da diversi anni, sia da sostituire. La suddivisione interna è conforme alle planimetrie depositate presso il Comune di Ancona e alla planimetria catastale. Esternamente è presente una corte di discrete dimensioni in parte pavimentata ed in parte destinata a verde; tale corte, nel lato posteriore, è suddivisa in due zone a quote differenti. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 96, Part. 1198, Sub. 51, Zc. 3, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Stima con il METODO COMPARATIVO. Il prezzo unitario al metro quadrato di superficie conguagliata è stato ottenuto dall'analisi dei valori delle vendite immobiliari proposte dai principali network che operano nella zona. Nei quartieri limitrofi si sono trovati n. 13 unità immobiliari in vendita aventi caratteristiche strutturali e di finitura simile all'immobile oggetto di stima. Sulla base di tali dati, le 13 unità immobiliari hanno una superficie complessiva dichiarata di 1178mq e complessivamente il prezzo di vendita è di si ottien pertanto il valore medio al mq pari a /1178 = 2313,24 /mq. Considerando che in sede di compravendita si ha normalmente un abbattimento dei prezzi dovuti alla trattativa di circa 8-10%, si ritiene più corretto utilizzare un prezzo unitario di stima pari a 2.100,00 /mq. Tale valore differisce dal prezzo ottenuto consultando le quotazioni Immobiliari dell'agenzia delle Entrate che definiscono per il Comune di Ancona, zona D1, microzona 6, I semestre 2014, un valore per abitazioni civili in buono stato compreso tra 1550 e Sulla base della personale esperienza ed in considerazione che la microzona 6 comprende anche aree di minor pregio si ritiene corretto l'utilizzo del parametro stimato con il metodo comparativo pari a 2100 /mq. A tale valore vanno dedotte le spese per il ripristino del parquet, delle tinteggiature e per la sostituzione della caldaia, quantificabili forfettariamente pari a sottraendo tale valore all'importo sopra stimato si ottiene: , ,00 = ,00 approssimato a ,00 (duecentomila/00 euro) Bene N 2 - Garage ubicato a Ancona (AN) - via Togliatti 2 Garage privato con accesso da tunnel condominiale. Il garage è dotato di una porta basculante in acciaio zincato con apertura manuale, è dotato di finestre di areazione che danno su una bocca di lupo. Il garage ha pianta ad L e puo ospitare una sola autovettura di dimensioni normali oppure due di dimensioni molto piccole.presenta inoltre una zona laterale (dove risulta impossibile posteggiare una ulteriore autovettura) che pertanto può essere utilizzabile come cantina. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 96, Part. 1198, Sub. 37, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Appartamento Ancona (AN) - Via Togliatti 2 Bene N 2 - Garage Ancona (AN) - via Togliatti 2 101,83 mq 2.100,00 /mq ,00 100, ,00 13,00 mq 2.100,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 11 di 12

12 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Ancona, li 11/05/2015 ELENCO ALLEGATI: ü Altri allegati - VERBALE DI SOPRALLUOGO ü Altri allegati - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ü Altri allegati - DOCUMENTAZIONE URBANISTICA ü Altri allegati - DOCUMENTAZIONE CATASTALE ü Altri allegati - ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Bartolucci Piero 12 di 12