T R I B U N A L E D I V E L L E T R I

Transcript

1 T R I B U N A L E D I V E L L E T R I SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Tosti Francesco, nell'esecuzione Immobiliare 243/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** UDIENZA

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Titolarità... 4 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 5 Dati Catastali... 6 Precisazioni... 6 Patti... 7 Condizioni... 7 Parti Comuni... 7 Servitù... 7 Caratteristiche costruttive prevalenti... 7 Stato di occupazione... 8 Provenienze Ventennali... 9 Formalità pregiudizievoli Normativa urbanistica Regolarità edilizia Vincoli od oneri condominiali Stima / Formazione lotti Riserve e particolarità da segnalare Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 243/2014 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO Con udienza del 26/11/2014, il sottoscritto Geom. Tosti Francesco, con studio in Via Lata, 217/E Velletri (RM), archingegnosrl@hotmail.com, PEC francesco.tosti@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 25/02/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Audino Riccardo presso il Tribunale di Velletri. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Villetta ubicata a Anzio (RM) - Via Topazio n 19, già Via della Spadellata DESCRIZIONE L'immobile oggetto della presente è ubicato in Comune di Anzio, zona Spadellata, e precisamente in via Topazio, 19. La zona è raggiungibile percorrendo la strada statale SR 207 "Nettunense" per poi immettersi, attraversando il passaggio a livello, in via Cavallo Morto. Una volta svoltato in via Taglio delle Cinque Miglia e percorso circa 1 km, sulla destra ci si immette in via Topazio. L'immobile di cui sopra è così costituito: - Villino sviluppantesi su un unico livello, con annessa area pertinenziale, sito in Comune di Anzio (Rm) alla Via Topazio n 19 (già Via della Spadellata), composto di complessivi 5,5 vani catastali; - locale C/2, posto al piano seminterrato (catastalmente terra) della consistenza di mq. 92,00 e superficie catastale di mq. 143, con annessa area pertinenziale; - area urbana della superficie catastale di mq. 204, il tutto a confine nel suo insieme con terreni distinti con le particelle 248, 420 e 465, detta Via Topazio, salvo altri. Quanto sopra risulta distinto nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 3, particella 265: * sub 503 e 504 graffati, zona censuaria unica, categoria A/7, classe 3, consistenza 5,5 vani catastali, rendita catastale 639,12 Via Topazio già Via della Spadellata n 19, piano T (villino); * sub 501 e 502 graffati, zona censuaria unica, categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 92 superficie catastale mq. 143, rendita catastale 437,13, Via Topazio n 19, piano T (locale C/2); * sub 505, zona censuaria unica, categoria F/1 area urbana, superficie catastale mq. 204, Via Topazio n 19, piano T (area urbana). LOTTO UNICO 3

4 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Villetta ubicata a Anzio (RM) - Via Topazio n 19, già Via della Spadellata TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni Diritto di piena proprietà del Sig. **** Omissis ****, sui seguenti fabbricati in Anzio (RM), Via Topazio n 19, e precisamente: - villino posto sul solo piano terra, composto di complessivi 5,5 vani catastali, con annessa corte pertinenziale. Censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Anzio, al foglio 3, particella 265, sub. 503 e 504, cat. A/7, classe 3, vani 5,5, R.C. 639,12; - locale magazzino posto al piano terra con annessa corte pertinenziale, della superficie catastale di mq. 92 circa, censito in Catasto Fabbricati del Comune di Anzio al foglio 3, particella 265, sub. graffati 501 e 502, cat. C/2, classe 3, consistenza mq. 143,00 R.C. 437,13; - area urbana della superficie catastale di mq. 204 circa, censita in Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 3, particella 265, sub. 505, cat. F/1, consistenza mq. 204, senza rendita. CONFINI Il tutto è a confine nel suo insieme con terreni distinti con le particelle 248, 420 e 465, detta Via Topazio, salvo altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Abitazione 88,61 mq 109,95 mq 1,00 109,95 mq 2,90 m terra Cantina 101,18 mq 121,05 mq 0,35 42,37 mq 2,60 m S1 Veranda 11,10 mq 11,10 mq 0,50 5,55 mq 2,90 m T Balcone scoperto 16,77 mq 16,77 mq 0,25 4,19 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 162,06 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 162,06 mq Piano 4

5 I beni non sono comodamente divisibili in natura. I coefficienti sopra riportati sono stati determinati sulla base dei riferimenti standard, dal Manuale della Banca Dati dell'osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicato dall'agenzia del Territorio e dal D.P.R. 138/1998 del per la determinazione delle consistenze degli immobili urbani. In sede di sopralluogo si è rilevata la presenza di piccoli corpi di fabbrica abusivi non suscettibili di sanatoria edilizia ai sensi dell'art. 36 D.P.R. 380/2001 le cui superfici non vengono computate ai fini della stima ma solo ed esclusivamente ai fini della determinazione dei costi di demolizione e trasporto a pubblica discarica per la bonifica e conseguente ripristino dello stato dei luoghi. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 27/04/1999 al 28/12/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 3, Part. 265, Sub Categoria A7 Cl.3, Cons. vani 5,5 Rendita 639,12 Piano T Dal 27/04/1999 al 28/12/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 3, Part. 265, Sub Categoria C2 Cl.3, Cons. 92,00 Rendita 437,13 Piano S1 Dal 03/12/2003 al 28/12/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 3, Part. 265, Sub. 505 Categoria F1 Cl.204,00 mq. Piano T Dal 28/12/2006 al 13/10/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 3, Part. 265, Sub. 505 Categoria F1, Cons. mq. 204 Dal 28/12/2006 al 13/10/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 3, Part. 265, Sub Categoria C2 Cl.3, Cons. mq.92 Rendita 437,13 Dal 28/12/2006 al 13/10/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 3, Part. 265, Sub Categoria A7 Cl.1, Cons. vani 5,5 Rendita 639,12 Piano terra 5

6 Il Sig. **** Omissis **** C.F.**** Omissis **** è proprietario per 1/1 in separazione dei beni dal 28/12/2006 ad oggi degli immobili sopra indicati e situati in Comune di Anzio (Rm), Via Topazio n 19 (già Via della Spadellata). Si conferma corrispondenza tra la titolarità catastale e quella reale. Con Divisione del 03/12/2003 n /2003 in atti dal 03/12/2003 (protocollo n ) viene costituito il sub 505 Cat F1 come area urbana. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato F A7 3 5,5 vani 639,12 T si F C2 3 92,00 mq. 437,13 S1 si F F1 204,00 mq. T CO CO Corrispondenza catastale In sede di sopralluogo si è constatata la corrispondenza catastale con lo stato dei luoghi, fatta eccezione per: 1) realizzazione al piano seminterrato di tramezzature, senza variazione della consistenza; 2) realizzazione all'interno del lotto sul lato nord-ovest di corpo di fabbrica adibito ad ufficio-archivio ed ampliamento del fabbricato confinante (mappale 420) di proprietà della Sig.ra **** Omissis **** sul terreno oggetto della presente; 3) realizzazione di locale deposito sul lato nord-est del lotto. Gli abusi di cui ai punti 2 e 3 non sono suscettibili di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001, e pertanto oggetto di demolizione e trasporto a pubblica discarica per la bonifica dell'area e ripristino dello stato legittimato. PRECISAZIONI 6

7 Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza della documentazione di cui all'art. 567 del c.p.c., confermando la congruenza, al momento del pignoramento,tra esecutato e soggetto titolare dei diritti reali oggetto di pignoramento. PATTI In sede di sopralluogo effettuato in data (secondo) si è constatata la presenza di cittadini extracomunitari, per i quali il Sig.**** Omissis **** (parte esecutata) ha dichiarato che l'occupazione è avvenuta con giusto titolo, e che avrebbe consegnato al sottoscritto tutta la documentazione necessaria. A seguito di quanto sopra in data si è proceduto a fare richiesta di nomina del custode giudiziario. In data , unitamente al custode giudiziario nominato Sig.ra **** Omissis ****, ho effettuato ulteriore sopralluogo per rilevare le superfici abusive e reperire la documentazione di cui sopra. Durante l'accesso si rilevava che gli occupanti precedentemente rilevati non erano più presenti in loco; a tal proposito il Sig.**** Omissis **** mi ha dichiarato di aver liberato l'immobile. CONDIZIONI In sede di sopralluogo effettuato in data (secondo) si è constatata la presenza di cittadini extracomunitari, per i quali il Sig.**** Omissis **** (parte esecutata) ha dichiarato che l'occupazione è avvenuta con giusto titolo, e che avrebbe consegnato al sottoscritto tutta la documentazione necessaria. A seguito di quanto sopra in data si è proceduto a fare richiesta di nomina del custode giudiziario. In data , unitamente al custode giudiziario nominato Sig.ra **** Omissis ****, ho effettuato ulteriore sopralluogo per rilevare le superfici abusive e reperire la documentazione di cui sopra. Durante l'accesso si rilevava che gli occupanti precedentemente rilevati non erano più presenti in loco; a tal proposito il Sig.**** Omissis **** mi ha dichiarato di aver liberato l'immobile. PARTI COMUNI L'immobile oggetto della presente non è inserito in alcun contesto condominiale. Trattasi di lotto singolo con accesso esclusivo. Non esistono parti comuni. SERVITÙ Non si segnala l'esistenza di servitù gravanti sull'immobile oggetto di pignoramento. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI 7

8 STATO DI MANUTENZIONE: mediocre stato di manutenzione, con dotazione logistica di impianti appena funzionale; FONDAZIONI: realizzate con cordolo di c.a. ESPOSIZIONE: Sud; ALTEZZA UTILE INTERNA: ml. 2,90 piano terra, ml. 2,60 piano seminterrato, STRUTTURE VERTICALI: struttura mista. SOLAI: prefabbricati in conglomerato cementizio. COPERTURA: a terrazza. PARETI ESTERNE ED INTERNE: pareti esterne tamponate, intonacate e tinteggiate in colore bianco e piccola parte in cortina, pareti interne intonacate e tinteggiate. PAVIMENTAZIONE INTERNA: gress, piastrelle in ceramica al bagno. INFISSI ESTERNI ED INTERNI: al piano seminterrato infissi esterni in ferro ed interni in legno tamburato; al piano terra infissi esterni in alluminio anodizzato, avvolgibili in plastica e grate in ferro, interni in legno tamburato; IMPIANTO ELETTRICO: sottotraccia a norma, monofase 220V, quadro elettrico non rispondente alla CEI 64:8, parziale adeguamento variante V3. IMPIANTO IDRICO: sottotraccia. IMPIANTO TERMICO: al piano terra adduzione interna sottotraccia presenza di caldaia Ariston, ubicata all'esterno, con potenza nominale pari a 24 kw; al piano seminterrato presenza di scaldabagno elettrico a servizio del bagno; ALTRI IMPIANTI: impianto smaltimento acque nere alla pubblica fognatura; allacciato all'acquedotto comunale. TERRENO ESCLUSIVO: corte esclusiva della superficie di mq ,00 circa. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal Sig. **** Omissis **** (esecutato), C.F. **** Omissis ****, proprietario per 1/1, in regime di separazione dei beni. E' bene precisare che in sede di sopralluogo effettuato in data (secondo) si è constatata la presenza di cittadini extracomunitari, per i quali il Sig.**** Omissis **** (parte esecutata) ha dichiarato che l'occupazione è avvenuta con giusto titolo, e che avrebbe consegnato al sottoscritto tutta la documentazione necessaria. A seguito di quanto sopra in data si è proceduto a fare richiesta di nomina del custode giudiziario. In data , unitamente al custode giudiziario nominato Sig.ra **** Omissis ****, ho effettuato ulteriore sopralluogo per rilevare le superfici abusive e reperire la documentazione di cui sopra. 8

9 Durante l'accesso si rilevava che gli occupanti precedentemente rilevati non erano più presenti in loco; a tal proposito il Sig.**** Omissis **** mi ha dichiarato di aver liberato l'immobile. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 24/02/1985 al 28/12/2006 **** Omissis **** ATTO DI COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio ##Giuseppa Grosso## di Anzio 24/02/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria Roma 2 16/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N presso Anzio 13/03/ Dal 28/12/2006 **** Omissis **** ATTO DI COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio ##Paola Macrì## di Roma 28/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di Roma 2 29/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Roma 6 28/12/ /T Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta variata. 9

10 Con l'atto di Compravendita del 24/02/ Rogante Notaio **** Omissis **** - rep. n 4538 racc. n trascritto presso la Conservatoria di Roma 2 in data 16/03/1985 n reg. gen e registrato presso Anzio in data 13/03/1985 al n di reg. 638 e n vol. 30, i Sig.ri **** Omissis ****, C.F. **** Omissis **** proprietaria per 1/2 e **** Omissis ****, C.F. **** Omissis **** proprietario per 1/2, acquistano il terreno sul quale è stato edificato il fabbricato oggetto della presente. L'atto di provenienza viene allegato alla presente. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Roma aggiornate al 15/09/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Roma il 29/12/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Percentuale interessi: 4,00 % Rogante: Notaio ##Paola Marcì## Data: 28/12/2006 N repertorio: N raccolta: 7852 Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale ai sensi art.77 DPR 602/73 Iscritto a Roma il 10/03/2009 Reg. gen Reg. part Importo: 4.145,40 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 2.072,70 Data: 24/02/2009 Trascrizioni Atto di pignoramento Trascritto a Roma 2 il 12/05/2014 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA 10

11 L'area sulla quale insiste il fabbricato oggetto della presente esecuzione ricade in Zona H1 di P.R.G. del comune di Anzio ai sensi delle Norme Tecniche di Attuazione. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. L'immobile non risulta agibile. Il fabbricato oggetto della presente esecuzione immobiliare è stato edificato abusivamente e per lo stesso inoltrata domanda di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85 in data prot. cn. n In data il Comune di Anzio ha rilasciato Concessione in Sanatoria n Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. In sede di sopralluoghi, il sottoscritto ha rilevato la conformità del fabbricato al progetto allegato alla Concessione in Sanatoria n. 1509, relativamente al fabbricato principale costituito da piano S1 destinato a cantina e piano terra ad abitazione. Contestualmente sono state rilevate le seguenti difformità: 1) realizzazione al piano seminterrato di tramezzature, senza variazione della consistenza, sanabili con inoltro di C.I.L.A. a sanatoria; 2) realizzazione all'interno del lotto sul lato nord-ovest di corpo di fabbrica adibito ad ufficio-archivio ed ampliamento del fabbricato confinante (mappale 420) di proprietà della Sig.ra **** Omissis **** sul terreno oggetto della presente; 3) realizzazione di locale deposito sul lato nord-est del lotto. Gli abusi di cui ai punti 2 e 3 non sono suscettibili di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001, e pertanto oggetto di demolizione e trasporto a pubblica discarica per la bonifica dell'area e ripristino dello stato legittimato. Gli impianti, seppur funzionali, sono obsoleti ed abbisognevoli di interventi di manutenzione straordinaria per la rispondenza alle normative vigenti in materia. I costi relativi agli interventi di demolizione delle porzioni abusive,bonifica dell'area, messa a norma degli impianti sono stati determinati sulla base dei prezzi unitari rilevati sul Tariffario Regionale, stabilendo in sede di valutazione del lotto un deprezzamento pari al 18% del valore di stima. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. 11

12 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Considerata la conformazione dell'area e del fabbricato, il sottoscritto ha ritenuto opportuno costituire un unico lotto. La presente vendita non è soggetta all'applicazione dell'i.v.a. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Villetta ubicata a Anzio (RM) - Via Topazio n 19, già Via della Spadellata L'immobile oggetto della presente è ubicato in Comune di Anzio, zona Spadellata, e precisamente in via Topazio, 19. La zona è raggiungibile percorrendo la strada statale SR 207 "Nettunense" per poi immettersi, attraversando il passaggio a livello, in via Cavallo Morto. Una volta svoltato in via Taglio delle Cinque Miglia e percorso circa 1 km, sulla destra ci si immette in via Topazio. L'immobile di cui sopra è così costituito: - Villino sviluppantesi su un unico livello, con annessa area pertinenziale, sito in Comune di Anzio (Rm) alla Via Topazio n 19 (già Via della Spadellata), composto di complessivi 5,5 vani catastali; - locale C/2, posto al piano seminterrato (catastalmente terra) della consistenza di mq. 92,00 e superficie catastale di mq. 143, con annessa area pertinenziale; - area urbana della superficie catastale di mq. 204, il tutto a confine nel suo insieme con terreni distinti con le particelle 248, 420 e 465, detta Via Topazio, salvo altri. Quanto sopra risulta distinto nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 3, particella 265: * sub 503 e 504 graffati, zona censuaria unica, categoria A/7, classe 3, consistenza 5,5 vani catastali, rendita catastale 639,12 Via Topazio già Via della Spadellata n 19, piano T (villino); * sub 501 e 502 graffati, zona censuaria unica, categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 92 superficie catastale mq. 143, rendita catastale 437,13, Via Topazio n 19, piano T (locale C/2); * sub 505, zona censuaria unica, categoria F/1 area urbana, superficie catastale mq. 204, Via Topazio n 19, piano T (area urbana). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 265, Sub. 503, Categoria A7 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 501, Categoria C2 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 505, Categoria F1 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 504, Categoria CO - Fg. 3, Part. 265, Sub. 502, Categoria CO L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,34 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Il criterio di stima ritenuto idoneo per la valutazione dell'immobile oggetto della presente, è quello sintetico per 12

13 comparazione ad immobili similari, compravenduti nella zona in epoche recenti, dai valori e consistenze note, tali da poterne ricavare prezzi unitari che, opportunamente ragguagliati al fine di considerare tutte quelle caratteristiche distintive, proprie di tale immobile rispetto a quelli presi in esame, ed applicate alle superfici commerciali di cui si dispone, ne origina quello che può intendersi il più probabile valore di mercato che tali immobili avrebbero attualmente in regime di libera contrattazione. I dati circa l'andamento del mercato immobiliare della zona sono stati reperiti presso le fonti del settore (agenzie immobiliari, studi tecnici, studi notarili), valutando il rapporto tra la domanda e l'offerta delle proposte, nonché attraverso la consultazione delle tabelle O.M.I. pubblicate sul sito dell'agenzia delle Entrate e quelle reperite dal Borsino Immobiliare. Da quanto sopra esposto sono scaturiti valori unitari che vanno da un minimo di 1.268,00/mq. ad un massimo di 1.811,00/mq. da calcolarsi sulla superficie convenzionale. Tra le caratteristiche proprie dell'immobile oggetto di stima, sono stati presi in considerazione fattori come la consistenza, la posizione urbanistica, quindi la disponibilità di servizi e collegamenti pubblici, stato di conservazione dell'immobile in sufficienti condizioni con una dotazione logistica di impianti appena funzionale, anno e modalità di costruzione, qualità delle finiture, come rilevabile dalla documentazione fotografica allegata alla presente. La valutazione viene effettuata anche in considerazione della regolarità urbanistica ed in base ad eventuali oneri da affrontare in sede di regolarizzazione. In base a tali considerazioni si è determinato un prezzo unitario identificato in 1.539,00/mq. Al valore finale di stima dovranno essere decurtati i costi relativi alla demolizione dei corpi di fabbrica abusivi e trasporto a pubblica discarica per la bonifica dell'area. Identificativo corpo Bene N 1 - Villetta Anzio (RM) - Via Topazio n 19, già Via della Spadellata Superficie convenzionale Valore di stima: ,34 Deprezzamento del 18,00 % Valore finale di stima: ,48 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 162,06 mq 1.539,00 /mq ,34 100, ,34 Totale lotto: ,34 In sede di sopralluoghi, avvenuti in data , e , si sono riscontrate le seguenti difformità rispetto al progetto allegato al Permesso di Costruire in Sanatoria: 1) realizzazione al piano seminterrato di tramezzature, senza variazione della consistenza; 2) realizzazione all'interno del lotto sul lato nord-ovest di corpo di fabbrica adibito ad ufficio-archivio ed ampliamento del fabbricato confinante (mappale 420) di proprietà della Sig.ra **** Omissis **** sul terreno oggetto della presente; 13

14 3) realizzazione di locale deposito sul lato nord-est del lotto. Gli abusi di cui ai punti 2 e 3 non sono suscettibili di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001, e pertanto oggetto di demolizione e trasporto a pubblica discarica per la bonifica dell'area e ripristino dello stato legittimato. Gli importi sono stati calcolati sulla base dei volumi da demolire e dei prezzi unitari rilevati sul Tariffario Regionale. Pertanto, sulla base di quanto sopra esposto e dello stato di conservazione dell'immobile, abbisognevole di interventi manutenzione straordinaria, si è stabilita una percentuale di deprezzamento pari al 18%. RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE In sede di sopralluoghi, avvenuti in data , e , si sono riscontrate le seguenti difformità rispetto al progetto allegato al Permesso di Costruire in Sanatoria: 1) realizzazione al piano seminterrato di tramezzature, senza variazione della consistenza; 2) realizzazione all'interno del lotto sul lato nord-ovest di corpo di fabbrica adibito ad ufficio-archivio ed ampliamento del fabbricato confinante (mappale 420) di proprietà della Sig.ra **** Omissis **** sul terreno oggetto della presente; 3) realizzazione di locale deposito sul lato nord-est del lotto. Gli abusi di cui ai punti 2 e 3 non sono suscettibili di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001, e pertanto oggetto di demolizione e trasporto a pubblica discarica per la bonifica dell'area e ripristino dello stato legittimato. Gli importi sono stati calcolati sulla base dei volumi da demolire e dei prezzi unitari rilevati sul Tariffario Regionale. Pertanto, sulla base di quanto sopra esposto e dello stato di conservazione dell'immobile, abbisognevole di interventi manutenzione straordinaria, si è stabilita una percentuale di deprezzamento pari al 18%. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Velletri, li 28/08/2015 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Tosti Francesco 14

15 ELENCO ALLEGATI: Altri allegati - Nomina esperto e fissazione prima udienza Altri allegati - Verbale di Giuramento Altri allegati - Atto di Precetto Altri allegati - Atto di pignoramento con notifiche Altri allegati - Ispezione Ipotecaria Altri allegati - Certificato ipotecario speciale Altri allegati - Avviso ai creditori ex art. 498 c.p.c. Altri allegati - Atto intervento Equitalia sud S.p.A. Altri allegati - Relazione Preliminare_esame della documentazione ipocatastale a firma del Noptaio Anzo Riccardi D'Adamo Atto di provenienza - Compravendita rep Notaio Paolo Macrì Atto di provenienza - Contratto di Mutuo con garanzia ipotecaria Notaio Paolo Macrì Altri allegati - Istanza di Vendita Altri allegati - Nota trascrizione pignoramento Altri allegati - Richiesta accesso atti amministrativi Comune di Anzio con ricevuta pec Concessione edilizia - Concessione in Sanatoria n del Concessione edilizia - Progetto allegato alla Concessione in Sanatoria n del Tavola del progetto - Elaborato grafico stato legittimato e stato rilevato Estratti di mappa - Estratto di mappa aggiornato Visure e schede catastali - Visura storica sub 501 e 502 cantina piano S1 Visure e schede catastali - Visura storica sub 503 e 504 abitazione piano T Visure e schede catastali - Visura storica sub 505 area urbana Planimetrie catastali - elaborato planimetrico Visure e schede catastali - elenco subalterni mappale 265 Visure e schede catastali - scheda sub 501 e 502 Visure e schede catastali - scheda sub 503 e 504 Altri allegati - Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari Altri allegati - Osservatorio quotazioni immobiliari (Anzio)_ listino valori con prezzi mq di zona 15

16 Altri allegati - Perizia ai sensi del D. lgs 196_03 formato privacy Altri allegati - invio relazione legale creditore procedente (ricevuta pec) Altri allegati - invio relazione parte esecutata (copia raccomandata) Altri allegati - Richiesta nomina custode giudiziario Altri allegati - Verbali di sopralluogo Altri allegati - A.P.E. Attestato di Prestazione Energetica Altri allegati - Comunicazione accesso Foto - Relazione fotografica Altri allegati - Avviso cessione Crediti Altri allegati - Atto intervento Equitalia con estratto di ruolo 16

17 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Anzio (RM) - Via Topazio n 19, già Via della Spadellata L'immobile oggetto della presente è ubicato in Comune di Anzio, zona Spadellata, e precisamente in via Topazio, 19. La zona è raggiungibile percorrendo la strada statale SR 207 "Nettunense" per poi immettersi, attraversando il passaggio a livello, in via Cavallo Morto. Una volta svoltato in via Taglio delle Cinque Miglia e percorso circa 1 km, sulla destra ci si immette in via Topazio. L'immobile di cui sopra è così costituito: - Villino sviluppantesi su un unico livello, con annessa area pertinenziale, sito in Comune di Anzio (Rm) alla Via Topazio n 19 (già Via della Spadellata), composto di complessivi 5,5 vani catastali; - locale C/2, posto al piano seminterrato (catastalmente terra) della consistenza di mq. 92,00 e superficie catastale di mq. 143, con annessa area pertinenziale; - area urbana della superficie catastale di mq. 204, il tutto a confine nel suo insieme con terreni distinti con le particelle 248, 420 e 465, detta Via Topazio, salvo altri. Quanto sopra risulta distinto nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 3, particella 265: * sub 503 e 504 graffati, zona censuaria unica, categoria A/7, classe 3, consistenza 5,5 vani catastali, rendita catastale 639,12 Via Topazio già Via della Spadellata n 19, piano T (villino); * sub 501 e 502 graffati, zona censuaria unica, categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 92 superficie catastale mq. 143, rendita catastale 437,13, Via Topazio n 19, piano T (locale C/2); * sub 505, zona censuaria unica, categoria F/1 area urbana, superficie catastale mq. 204, Via Topazio n 19, piano T (area urbana). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 265, Sub. 503, Categoria A7 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 501, Categoria C2 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 505, Categoria F1 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 504, Categoria CO - Fg. 3, Part. 265, Sub. 502, Categoria CO L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'area sulla quale insiste il fabbricato oggetto della presente esecuzione ricade in Zona H1 di P.R.G. del comune di Anzio ai sensi delle Norme Tecniche di Attuazione. Prezzo base d'asta: ,48 17

18 SCHEMA RIASSUNTIVO PER LA PUBBLICITÀ ESECUZIONE IMMOBILIARE 243/2014 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,48 Bene N 1 - Villetta Ubicazione: Anzio (RM) - Via Topazio n 19, già Via della Spadellata Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Villetta Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 265, Sub. 503, Categoria A7 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 501, Categoria C2 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 505, Categoria F1 - Fg. 3, Part. 265, Sub. 504, Categoria CO - Fg. 3, Part. 265, Sub. 502, Categoria CO Superficie 162,06 mq Pertinenze: Superficie Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: In sede di sopralluogo effettuato in data (secondo) si è constatata la presenza di cittadini extracomunitari, per i quali il Sig.**** Omissis **** (parte esecutata) ha dichiarato che l'occupazione è avvenuta con giusto titolo, e che avrebbe consegnato al sottoscritto tutta la documentazione necessaria. A seguito di quanto sopra in data si è proceduto a fare richiesta di nomina del custode giudiziario. In data , unitamente al custode giudiziario nominato Sig.ra **** Omissis ****, ho effettuato ulteriore sopralluogo per rilevare le superfici abusive e reperire la documentazione di cui sopra. Durante l'accesso si rilevava che gli occupanti precedentemente rilevati non erano più presenti in loco; a tal proposito il Sig.**** Omissis **** mi ha dichiarato di aver liberato l'immobile. L'immobile oggetto della presente è ubicato in Comune di Anzio, zona Spadellata, e precisamente in via Topazio, 19. La zona è raggiungibile percorrendo la strada statale SR 207 "Nettunense" per poi immettersi, attraversando il passaggio a livello, in via Cavallo Morto. Una volta svoltato in via Taglio delle Cinque Miglia e percorso circa 1 km, sulla destra ci si immette in via Topazio. L'immobile di cui sopra è così costituito: - Villino sviluppantesi su un unico livello, con annessa area pertinenziale, sito in Comune di Anzio (Rm) alla Via Topazio n 19 (già Via della Spadellata), composto di complessivi 5,5 vani catastali; - locale C/2, posto al piano seminterrato (catastalmente terra) della consistenza di mq. 92,00 e superficie catastale di mq. 143, con annessa area pertinenziale; - area urbana della superficie catastale di mq. 204, il tutto a confine nel suo insieme con terreni distinti con le particelle 248, 420 e 465, detta Via Topazio, salvo altri. Quanto sopra risulta distinto nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 3, particella 265: * sub 503 e 504 graffati, zona censuaria unica, categoria A/7, classe 3, consistenza 5,5 vani catastali, rendita catastale 639,12 Via Topazio già Via della Spadellata n 19, piano T (villino); * sub 501 e 502 graffati, zona censuaria unica, categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 92 superficie catastale mq. 143, rendita catastale 437,13, Via Topazio n 19, piano T (locale C/2); * sub 505, zona censuaria unica, categoria F/1 area urbana, superficie catastale mq. 204, Via Topazio n 19, piano T (area urbana). NO 18

19 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Roma il 29/12/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Percentuale interessi: 4,00 % Rogante: Notaio ##Paola Marcì## Data: 28/12/2006 N repertorio: N raccolta: 7852 Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale ai sensi art.77 DPR 602/73 Iscritto a Roma il 10/03/2009 Reg. gen Reg. part Importo: 4.145,40 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 2.072,70 Data: 24/02/2009 Trascrizioni Atto di pignoramento Trascritto a Roma 2 il 12/05/2014 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 19