T R I B U N A L E D I T E R A M O

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1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Noli Pasquale, nell'esecuzione Immobiliare 294/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 5 Formalità pregiudizievoli... 6 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 7 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 294/2015 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 18/05/2016, il sottoscritto Geom. Noli Pasquale, con studio in Via Torre Bruciata, Teramo (TE), studiotecnico@pasqualenoli.it, PEC pasquale.noli@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 09/06/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Bellante (TE) - Via Nazionale, 190, scala B, piano 2-S1 DESCRIZIONE Appartamento al piano secondo composto da ingresso/soggiorno con balcone, cucina con ripostiglio, disimpegno, tre camere, bagno, w.c. e balcone comunicante con la zona notte. Locale cantina al piano interrato. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Bellante (TE) - Via Nazionale, 190, scala B, piano 2-S1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI Appartamento confinante a sud con Via Nazionale SS80, a est con strada privata, a nord con proprietà **** Omissis ****, a ovest con vano scala e proprietà **** Omissis ****. 3

4 CONSISTENZA Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Abitazione 120,00 mq 137,00 mq 1,00 137,00 mq 2,90 m 2 Balcone 23,00 mq 23,00 mq 0,33 7,59 mq 0,00 m 2 Cantina 14,00 mq 19,00 mq 0,35 6,65 mq 2,50 m S1 Totale superficie convenzionale: 151,24 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 151,24 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 22/12/1990 al 27/12/1990 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 49, Part. 416, Sub. 35 Categoria A2 Cl.2, Cons. 7 Piano 2-S1 Dal 27/12/1990 al 01/06/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 49, Part. 416, Sub. 35 Categoria A2, Cons. 7 Piano 2-S1 Dal 01/06/2007 al 14/09/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 49, Part. 416, Sub. 35 Categoria A2 Cl.2, Cons. 7 Rendita 488,05 Piano 2-S1 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato A ,05 2-S1 Corrispondenza catastale 4

5 Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell atto di pignoramento. STATO CONSERVATIVO Fabbricato realizzato negli anni '70, mai ristrutturato, come anche l'unità immobiliare oggetto di valutazione. Impianti non a norma, stato conservativo sufficiente. PARTI COMUNI Le parti comuni consistono nel vano scala e il vano ascensore, oltre l'area esterna. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Fabbricato su cinque piani fuori terra ed un seminterrato avente struttura mista in muratura e cemento armato, copertura a tetto. L'unità immobiliare al piano secondo è composta da un ingresso/soggiorno con balcone, cucina con ripostiglio, disimpegno, tre camere, bagno, w.c. e balcone comunicante con la zona notte. Locale cantina al piano interrato. La pavimentazione interna è in marmo per la zona giorno, in monocottura per la zona notte, ceramica per i bagni, porte interne in legno tamburato laccato, infissi esterni in alluminio verniciato e vetro semidoppio, tapparelle in PVC. Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas ed elementi radianti in alluminio, camino nella cucina. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dai coniugi **** Omissis **** (esecutato) **** Omissis **** (esecutata), unitamento ai propri figli **** Omissis **** nato a **** Omissis ****, **** Omissis **** nato a **** Omissis ****, **** Omissis **** nata a **** Omissis ****. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 30/04/1971 al 27/12/1990 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Angeloni 30/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo 10/05/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 5

6 Dal 27/12/1990 al 01/06/2007 **** Omissis **** Divisione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Bracone 27/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo 16/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 01/06/2007 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Ciampini 01/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo 04/06/ Registrazione Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 09/09/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 04/06/2007 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 p.p. Importo: ,00 6

7 Trascrizioni A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: ,00 Pignoramento immobiliare Trascritto a Teramo il 18/09/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 p.p. A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA Il fabbricato che ricomprende l'appartamento oggetto di valutazione, ricade in zona "B1 ristrutturazione" del P.R.G. adottato dal Comune di Bellante. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Fabbricato realizzato con Concessione edilizia n. 286 del 24/06/1971, successiva variante n. 297 del 06/08/1971, variante in corso d'opera n. 421 del 26/07/1980. Certificato di abitabilità rilasciato dal Comune di Bellante in data 06/07/1981. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e il progetto allegato all'ultima autorizzazione ad accezione dello spostamento di alcune tramezzature interne nella zona giorno. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. Allo stato attuale, gli esecutati non sono in regola con il pagamento delle rate condominiali. 7

8 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile in Bellante stazione, Via Nazionale SS80 n. 190, zona di passaggio, ben fornita dai servizi e dalla infrastrutture, a confine con l'immobile ci sono altre abitazione, negozi, bar; la vetustà, il sufficiente stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma e l'ampia metratura. Sono stati inoltre considerati i suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Bellante (TE) - Via Nazionale, 190, scala B, piano 2-S1 Appartamento al piano secondo composto da ingresso/soggiorno con balcone, cucina con ripostiglio, disimpegno, tre camere, bagno, w.c. e balcone comunicante con la zona notte. Locale cantina al piano interrato. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 49, Part. 416, Sub. 35, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Bellante (TE) - Via Nazionale, 190, scala B, piano 2-S1 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 151,24 mq 600,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Il valore del bene proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento, dello stato di conservazione e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva è determinabile con un abbattimento pari a circa il 20% relativo ad una libera contrattazione di mercato. 8

9 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 28/09/2016 ELENCO ALLEGATI: Altri allegati - Atto di provenienza Altri allegati - Certificato stato di famiglia Altri allegati - Visure ipotecarie Altri allegati - Visura storica catastale Altri allegati - Estratto di mappa Altri allegati - Accatastamento Altri allegati - Autorizzazione edilizia e progetto approvato Altri allegati - Agibilità Altri allegati - Veduta satellitare L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Noli Pasquale Altri allegati - Foto Altri allegati - Visura versione privacy 9

10 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Bellante (TE) - Via Nazionale, 190, scala B, piano 2-S1 Appartamento al piano secondo composto da ingresso/soggiorno con balcone, cucina con ripostiglio, disimpegno, tre camere, bagno, w.c. e balcone comunicante con la zona notte. Locale cantina al piano interrato. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 49, Part. 416, Sub. 35, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il fabbricato che ricomprende l'appartamento oggetto di valutazione, ricade in zona "B1 ristrutturazione" del P.R.G. adottato dal Comune di Bellante. Prezzo base d'asta: ,00 10

11 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 294/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Bellante (TE) - Via Nazionale, 190, scala B, piano 2-S1 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 49, Part. 416, Sub. 35, Categoria A2 151,24 mq Pertinenze: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Fabbricato realizzato negli anni '70, mai ristrutturato, come anche l'unità immobiliare oggetto di valutazione. Impianti non a norma, stato conservativo sufficiente. Appartamento al piano secondo composto da ingresso/soggiorno con balcone, cucina con ripostiglio, disimpegno, tre camere, bagno, w.c. e balcone comunicante con la zona notte. Locale cantina al piano interrato. NO 11