T R I B U N A L E D I T E R A M O

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1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Marini Massimo, nell'esecuzione Immobiliare 240/2016 del R.G.E. promossa da Banca Popolare dell'emilia Romagna Soc. Coop. contro 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Stato conservativo... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 6 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 240/2016 del R.G.E Lotto Unico

3 INCARICO All'udienza del 09/08/2016, il sottoscritto Ing. Marini Massimo, con studio in Corso De Michetti, Teramo (TE), studiomarini.te@libero.it, PEC massimo.marini.508@ingte.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 15/09/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato civile e terreno ubicati a Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Via Meucci n. 1 DESCRIZIONE Trattasi di abitazione con locali accessori, area esterna esclusiva e terreno. LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Fabbricato civile e terreno ubicati a Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Via Meucci n. 1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: xxxxxxxxxxxx xx xxxxxxxxxxx xxxxx x x. xx (Proprietà 1/1) CONFINI 3

4 Il compendio immobiliare confina a giro con via Antonio Meucci, strada comunale, proprietà xxxxxxx xxxxx e xxxxxxx xxxxxx, proprietà xxxxxxxx xxxx e xxxxxxx xxxxxx, proprietà xxxxxxxx xxxx xxxx, xxxxxx xxxxxxx e xxxxxxxx xxxxxx, proprietà xxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxx. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano fondaci piano terra 34,00 mq 50,00 mq 0,50 25,00 mq 2,10 m T portico piano terra 26,00 mq 26,00 mq 0,33 8,58 mq 0,00 m T cantine piano seminterrato 56,00 mq 66,00 mq 0,50 33,00 mq 3,15 m S1 abitazione 66,00 mq 81,00 mq 1,00 81,00 mq 2,70 m T-1 magazzini 74,00 mq 91,00 mq 0,50 45,50 mq 0,00 m S1-T Terreno agricolo 1610,00 mq 1610,00 mq 1, ,00 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 1803,08 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI 1803,08 mq Periodo Proprietà Dati catastali Dal 22/11/1993 al 27/12/2004 DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. xxxxxxxxxxxxxxxxxx nato a xxxxxxx il xxxxxxxx, c.f. xxxxxxxxxxxxxxx proprietà 1/1 Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Catasto Fabbricati Fg. 17, Part. 1566, Sub. 2 Categoria A3 Cl.3, Cons. 6,5 Superficie catastale 111,00 Rendita 335,70 Piano S1-T-1 Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A3 3 6,5 111,00 335,7 S1-T C2 1 76,00 91,00 102,05 S1-T 4

5 Catasto terreni (CT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Graffato Seminativo arborato ,66 4,99 Corrispondenza catastale In generale sussiste la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale ad eccezione di un tramezzo nell'abitazione del piano primo e la destinazione al piano terra del magazzino che risulta essere adibito a cucina. Il terreno è censito al catasto terreni come seminativo arborato mentre in loco sono presenti circa 25 piante di ulivo. STATO CONSERVATIVO Gli immobili oggetto di perizia risultano essere in discreta condizioni di conservazione e manutenzione. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile di maggiore consistenza adibito ad abitazione, risulta essere realizzata con struttura portante in muratura, solai con travi in ferro e tavelloni, pareti esterne in muratura di mattoni e pietra, pareti interne in laterizi legati con malta cementizia, pavimentazione in monocottura e copertura a due falde con sovrastanti coppi. Al piano terra insiste un portico in cemento armato di recente costruzione, mentre le cantine retrostanti l'abitazione risultano essere realizzate in cemento armato con muro di contenimento di buona fattura. Il corpo di fabbrica ad uso magazzino è disposto su due livelli, presenta una struttura portante in muratura, mentre al piano terra risulta essere tamponata in lastre di cemento prefabbricate con sovrastante copertura con pannelli sandwich. STATO DI OCCUPAZIONE Gli immobili risultano essere occupati dal Sig. xxxxxxxxxxxxxxxxxxx e dal genitore xxxxxxxxxxxxxxx. 5

6 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 05/02/1982 al 27/12/2004 xxxxxxxxxxxxxxxxxx nato a xxxxxxx il xxxxxxxxxxx, C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxxx proprietà per 1000/1000 ATTO DI ACQUISTO Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Angelini in Campli (Te) 05/02/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Dal 27/12/2004 xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxx & C. S.A.S. con sede in xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx, C.F. xxxxxxxxxxxxxxx, proprietà 1/1 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Teramo 18/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N ATTO DI ACQUISTO Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Ciampini Biagio 27/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo 29/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 29/09/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Teramo il 08/04/2014 Reg. gen Reg. part. 442 Importo: ,00 A favore di Banca Popolare dell'emilia Romagna Soc. Coop. Contro xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxx Formalità a carico della procedura Ipoteca Legale derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973) Iscritto a Teramo il 20/10/2014 6

7 Trascrizioni Reg. gen Reg. part Importo: ,30 A favore di Equitalia Centro S.p.A. Contro xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxx Formalità a carico della procedura Verbale Pignoramento Immobili Trascritto a Teramo il 23/06/2016 Reg. gen Reg. part A favore di Banca Popolare dell'emilia Romagna Soc. Coop. Contro xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione L'onere di cancellazione per ogni annotamento è a carico dell'acquirente. NORMATIVA URBANISTICA Per quanto riguarda la particella n nel P.R.E. del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata ricade: - 22,00% Zona "B"2.1 - Insediamenti a sviluppo lineare - 27,90% Zona "E"1 - produzione agricola - 49,70% Zone territoriali omogenee "M" - Strade da potenziare e/o di nuova previsione - 0,40% Zone "M": definizioni e obiettivi del PRE 1 - PISTA CICLOPEDONALE Per quanto riguarda la particella n nel P.R.E. del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata ricade: - 89,20% Zona "B"2.1 - Insediamenti a sviluppo lineare - 10,50% Zone "M": definizioni e obiettivi del PRE 1 - PISTA CICLOPEDONALE - 0,30% Zone territoriali omogenee "M" - Strade da potenziare e/o di nuova previsione REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. L'immobile di maggiore consistenza adibita al piano terra a fondaci ed al piano primo ad abitazione è stata edificata anteriormente il 01/09/1967. Successivamente sono state rilasciati i seguenti titoli edilizi: - Concessione per eseguire attività edilizia n con prot. n del 02/09/1986; - Revoca della concessione sopra descritta n del 18/09/1986; - Concessione per eseguire attività edilizia n. 0876/II con prot. n del 22/10/1986 per la 7

8 realizzazione di un interrato a ridosso di un fabbricato esistente a seguito di revoca della concessione edilizia n del 02/09/1986; - Concessione per eseguire attività edilizia n. 0876/3 con prot. n del 15/04/1989 per la costruzione di un portico a piano terra in aderenza al fabbricato esistente; - Concessione edilizia in sanatoria di opere abusive n. 318 del 07/12/2004 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato civile e terreno ubicati a Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Via Meucci n. 1 Trattasi di abitazione con locali accessori, area esterna esclusiva e terreno agricolo. Identificato al catasto Terreni - Fg. 17, Part. 1565, Qualità Seminativo arborato al catasto 8

9 Identificativo corpo Bene N 1 Fabbricato civile Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Via Meucci n. 1 Bene N 1- Terreno Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 193,08 mq 500,00 /mq ,00 100, , ,00 mq 3,00 /mq 4.830,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 In C.T ,00 Valore di stima del bene: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 25,00 % = ,00 Valore finale di stima: ,00 (c.t.) Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 29/09/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Marini Massimo 9 Fabbricati - Fg. 17, Part. 1566, Sub. 2, Categoria A3 - Fg. 17, Part. 1566, Sub. 3, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00

10 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato civile e terreno ubicati a Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Via Meucci n. 1 Trattasi di abitazione con locali accessori, area esterna esclusiva e terreno. Identificato al catasto Terreni - Fg. 17, Part. 1565, Qualità Seminativo arborato al catasto Fabbricati - Fg. 17, Part. 1566, Sub. 2, Categoria A3 - Fg. 17, Part. 1566, Sub. 3, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Per quanto riguarda la particella n nel P.R.E. del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata ricade: - 22,00% Zona "B"2.1 - Insediamenti a sviluppo lineare - 27,90% Zona "E"1 - produzione agricola - 49,70% Zone territoriali omogenee "M" - Strade da potenziare e/o di nuova previsione - 0,40% Zone "M": definizioni e obiettivi del PRE 1 - PISTA CICLOPEDONALE Per quanto riguarda la particella n nel P.R.E. del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata ricade: - 89,20% Zona "B"2.1 - Insediamenti a sviluppo lineare - 10,50% Zone "M": definizioni e obiettivi del PRE 1 - PISTA CICLOPEDONALE - 0,30% Zone territoriali omogenee "M" - Strade da potenziare e/o di nuova previsione Valore di stima del bene: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 25,00 % = ,00 Valore finale di stima: ,00 (c.t.) 10

11 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 240/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato civile Ubicazione: Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Via Meucci n. 1 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Stato di occupazione: Fabbricato civile e terreno Identificato al catasto Terreni - Fg. 17, Part. 1565, Qualità Seminativo arborato Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 17, Part. 1566, Sub. 2, Categoria A3 - Fg. 17, Part. 1566, Sub. 3, Categoria C2 Superficie Terreno 1.610,00 mq Fabbricati 314,00 mq Gli immobili oggetto di perizia risultano essere in discreta condizioni di conservazione e manutenzione. Trattasi di abitazione con locali accessori, area esterna esclusiva e terreno. NO Gli immobili risultano essere occupati. Valore di stima del bene: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 25,00 % = ,00 Valore finale di stima: ,00 (c.t.) 11