Il C.T.U. Geom. Galeazzi Maurizio. Iscritto al n. 302 dell'elenco dei Consulenti Tecnici Giudiziari

Transcript

1 T R I B U N A L E D I L A T I N A Sezione EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Galeazzi Maurizio, nell'esecuzione Immobiliare 249/2013 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** Il C.T.U. Geom. Galeazzi Maurizio Iscritto al n. 302 dell'elenco dei Consulenti Tecnici Giudiziari 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 4 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Formalità pregiudizievoli... 6 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 249/2013 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 20/06/2016, il sottoscritto Geom. Galeazzi Maurizio, con studio in Via del Lido - fabb.2 sc.e - c.c.morbella Latina (LT), geometragaleazzi@libero.it, PEC maurizio.galeazzi@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 20/07/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Santi Cosma e Damiano (LT) - II traversa Via Campanili DESCRIZIONE Gli immobili in argomento risultano ubicati nel territorio del Comune di Santi Cosma e Damiano (LT), al civico n.34 di Via Campanili (II Traversa) e precisamente in zona semicentrale a carattere residenziale ed agricolo. La zona risulta urbanizzata, completa di viabilità di accesso, risultano presentila maggior parte dei servizi pubblici, sono presenti arterie di rapido transito e i collegamenti con i centri abitati limitrofi sono garantiti da linee urbane ed extraurbane. L immobile oggetto di stima è localizzato al piano terra ed interrato di un fabbricato ad un piano fuori terra. L'abitazione dislocata su due livelli identificata con il sub 3, con accesso comune con altra unità immobiliare non oggetto di esecuzione attraverso una corte o giardino; Questa risulta composta da: PIANO TERRA: ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, n.3 letto, n.2 w.c. e n 2 balconi; PIANO INTERRATO: vano e destinazione non residenziale (cantina con altezza m. 1,55) con accesso da vano scala mediante transito da corte comune. La pavimentazione dell'abitazione in pietra naturale, rivestimento in ceramica per cucina e per i w.c., infissi in alluminio con avvolgibili in plastica, porte interne in legno tamburato, porta di ingresso blindata; Le strutture portanti verticali sono state realizzate muratura portante ed i solai in latero/cemento. L immobile è provvisto di impianti tecnologici quali: impianto elettrico e di approvvigionamento idrico, tutti funzionanti. Non si rilevano irregolarità strutturali di rilievo. Le condizioni generali dell immobile sono normali, gli spazi si presentano ben distribuiti ed arieggiati; L aspetto architettonico dell intero stabile si presenta discreto per posizionamento ed orientamento. Lo stato generale dell'appartamento risulta discreto, risultano necessari interventi di manutenzione ordinaria per ripristinare i fenomeni di muffe e condense, distacchi degli intonaci esterni. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Santi Cosma e Damiano (LT) - II traversa Via Campanili COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 La documentazione prevista dall art. 567 c.p.c., comma 2 non risulta completa 3

4 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Gli immobili che costituiscono il lotto oggetto di esecuzione risultano distinti presso l'agenzia delle Entrate settore Territorio della Provincia di Latina nel Comune di Santi Cosma e Damiano al: foglio 60 mappale 328 lo stesso confina con: Nord:Mappale 860 Sud: Mappale 180 Est: Mappali 878 Ovest: Viabilità comunale CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente 4 Superficie Convenzionale Altezza Abitazione 175,41 mq 200,25 mq 1,00 200,25 mq 3,00 m T Balcone 63,25 mq 65,80 mq 0,40 26,32 mq 3,00 m T Cantina 46,22 mq 58,36 mq 0,20 11,67 mq 1,55 m 1/s Totale superficie convenzionale: 238,24 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI 238,24 mq Periodo Proprietà Dati catastali Dal 10/06/1994 al 24/10/2002 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 60, Part. 328, Sub. 3, Zc. 1 Categoria A2 Cl.4, Cons. 9 Rendita ,00 Piano

5 Dal 24/10/2002 al 06/06/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 60, Part. 328, Sub. 3, Zc. 1 Categoria A2 Cl.4, Cons. 9 Rendita ,00 Dal 06/06/2006 al 29/07/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 60, Part. 328, Sub. 3, Zc. 1 Categoria A2 Cl.4, Cons. 9 Rendita ,00 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,22 T - 1/S Corrispondenza catastale Giusta Variazione Catastale (Docfa) protocollo LT del l'u.i. sub 3 risulta variata, a seguito di sopralluogo si è riscontrata la non conformità e rispondenza tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi. Il CTU come da incarico del G.E. ha proceduto alla variazione catastale (pratica Docfa per diversa distribuzione degli spazi interni) riportando l'attuale consistenza e distribuzione. PATTI L'immobile risulta abitato ed in normale stato di mantenimento, non risultano contratti di locazione. STATO CONSERVATIVO Lo stato generale dell'appartamento risulta normale, risultano necessari interventi di manutenzione ordinaria per ripristinare i fenomeni di muffe e condense, distacchi degli intonaci esterni. PARTI COMUNI l'immobile non risulta inserito in un contesto condominiale, ma gode di parti comuni con altre unità immobiliari, si precisa che l'accesso all'unità immobiliare avviene mediante corte comune e vano scala non di uso esclusivo. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI 5

6 Non si segnala l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Gli immobili in argomento risultano ubicati nel territorio del Comune di Santi Cosma e Damiano (LT), al civico n.34 di Via Campanili (II Traversa) e precisamente in zona semicentrale a carattere residenziale ed agricolo. La pavimentazione dell'abitazione in pietra naturale, rivestimento in ceramica per cucina e per i w.c., infissi in alluminio con avvolgibili in plastica, porte interne in legno tamburato, porta di ingresso blindata; Le strutture portanti verticali sono state realizzate muratura portante ed i solai in latero/cemento. L immobile è provvisto di impianti tecnologici quali: impianto elettrico e di approvvigionamento idrico, tutti funzionanti. Non si rilevano irregolarità strutturali di rilievo. Le condizioni generali dell immobile sono normali, gli spazi si presentano ben distribuiti ed arieggiati; L aspetto architettonico dell intero stabile si presenta gradevole per posizionamento ed orientamento. Lo stato generale dell'appartamento risulta normale, risultano necessari interventi di manutenzione ordinaria per ripristinare i fenomeni di muffe e condense, distacchi degli intonaci esterni. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore/coniuge/figli/comproprietario non esecutato. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Latina aggiornate al 16/09/2013, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca derivante da Mutuo Iscritto a Latina il 12/06/2007 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Ipoteca Legale derivante da ipoteca Iscritto a Latina il 08/02/2010 Reg. gen Reg. part. 642 Importo: ,60 A favore di **** Omissis **** 6

7 Trascrizioni Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Pignoramento Trascritto a Latina il 24/04/2013 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura NORMATIVA URBANISTICA L'immobile ove ubicato risulta ricadere all'interno del vigente P.R.G. del Comune di Santi Cosma e Damiano. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile oggetto di accertamenti e verifiche risulta realizzato in forza a Licenza di Costruzione n 122 rilasciata dal Comune di Castelforte in data L immobile risulta difforme dalla licenza di Costruzione Edile su menzionata in quanto successivamente al rilascio del titolo risultano realizzati opere di edili che consistono nell'ampliamento e relativo aumento di superficie e volume pertanto risulta presentata istanza di Condono Edilizio ai sensi della L.47/85 intestata a Improta Diamante nella qualità di proprietari ed esecutori dell'opera. Dall esame della documentazione presente e depositata presso l'ufficio Condono Edilizio del Comune di Santi Cosma e Damiano è stata accertato che per l istanza di Condono Edilizio non risulta rilasciato alcun titolo legittimatorio, e nonostante le diverse richieste di documentazione integrativa inviate dall'utc in data prot e in data prot con riferimento alla pratica n 295 l'istante non ha provveduto alla integrazione della documentazione richiesta. Risultano versati gli importi a titolo di oblazione pari a Accertato lo stato dei luoghi e delle consistenze dell'unità immobiliare oggetto di esecuzione il sottoscritto CTU ha provveduto alla determinazione delle somme da versare per il completamento dell istanza di condono presentata. Legge 47/85 Oblazione oblazione da versare cosi come autodeterminato dall'istante nella istanza n prot.2627 del , oblazione versata , differenza oblazione da versare Lire ; oblazione da versare a saldo 2.481,11 comprensiva di interessi legali 7

8 Oneri di urbanizzazione: Costo di Costruzione 6.868,87 Urbanizzazione Primaria e secondaria 508,02 Spese Tecniche stimate per il completamento 2.500,00 TOTALE SPESE COMPLETAMENTO PRATICA E ONERI ,00 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Santi Cosma e Damiano (LT) - II traversa Via Campanili Gli immobili in argomento risultano ubicati nel territorio del Comune di Santi Cosma e Damiano (LT), al civico n.34 di Via Campanili (II Traversa) e precisamente in zona semicentrale a carattere residenziale ed agricolo. La zona risulta urbanizzata, completa di viabilità di accesso, risultano presentila maggior parte dei servizi pubblici, sono presenti arterie di rapido transito e i collegamenti con i centri abitati limitrofi sono garantiti da linee urbane ed extraurbane. L immobile oggetto di stima è localizzato al piano terra ed interrato di un fabbricato ad un piano fuori terra. L'abitazione dislocata su due livelli identificata con il sub 3, con accesso comune con altra unità immobiliare non oggetto di esecuzione attraverso una corte o giardino; Questa risulta composta da: PIANO TERRA: ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, n.3 letto, n.2 w.c. e n 2 balconi; PIANO INTERRATO: vano e destinazione non residenziale (cantina con altezza m. 1,55) con accesso da vano scala mediante transito da corte comune. La pavimentazione dell'abitazione in pietra naturale, rivestimento in ceramica per cucina e per i w.c., infissi in alluminio con avvolgibili in plastica, porte interne in legno tamburato, porta di ingresso blindata; Le strutture portanti verticali sono state realizzate muratura portante ed i solai in latero/cemento. L immobile è provvisto di impianti tecnologici quali: impianto elettrico e di approvvigionamento idrico, tutti funzionanti. Non si rilevano irregolarità strutturali di rilievo. Le condizioni generali dell immobile sono normali, gli spazi si presentano ben distribuiti ed arieggiati; L aspetto architettonico dell intero stabile si presenta 8

9 discreto per posizionamento ed orientamento. Lo stato generale dell'appartamento risulta discreto, risultano necessari interventi di manutenzione ordinaria per ripristinare i fenomeni di muffe e condense, distacchi degli intonaci esterni. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 60, Part. 328, Sub. 3, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Lo scopo della stima è di stabilire il valore commerciale delle unità immobiliari alla data di Settembre 2016; La ricerca di tale valore in considerazione dell'andamento di mercato della zona, viene effettuato con il procedimento sintetico del tipo comparativo mediante il raffronto con immobili simili che abbiano formato oggetto di compravendita alla data della ricerca. Da indagini eseguite nella zona è risultato che il parametro più usato per beni simili per condizioni intrinseche è il mq.. Il parametro per la determinazione del valore delle unità a destinazione residenziale considerato lo stato l ubicazione la consistenza e le caratteristiche architettoniche oltre all anno di realizzazione degli immobili varierà da 570,00 a 850,00 al mq. di superficie commerciale di vendita complessiva. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Santi Cosma e Damiano (LT) - II traversa Via Campanili 238,24 mq 750,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Latina, li 22/09/2016 ELENCO ALLEGATI: Foto Estratti di mappa Planimetrie catastali 9 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Galeazzi Maurizio

10 Altri allegati - APE Altri allegati - DOCFA Visure e schede catastali Altri allegati - Documentazione urbanistica 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Santi Cosma e Damiano (LT) - II traversa Via Campanili Gli immobili in argomento risultano ubicati nel territorio del Comune di Santi Cosma e Damiano (LT), al civico n.34 di Via Campanili (II Traversa) e precisamente in zona semicentrale a carattere residenziale ed agricolo. La zona risulta urbanizzata, completa di viabilità di accesso, risultano presentila maggior parte dei servizi pubblici, sono presenti arterie di rapido transito e i collegamenti con i centri abitati limitrofi sono garantiti da linee urbane ed extraurbane. L immobile oggetto di stima è localizzato al piano terra ed interrato di un fabbricato ad un piano fuori terra. L'abitazione dislocata su due livelli identificata con il sub 3, con accesso comune con altra unità immobiliare non oggetto di esecuzione attraverso una corte o giardino; Questa risulta composta da: PIANO TERRA: ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, n.3 letto, n.2 w.c. e n 2 balconi; PIANO INTERRATO: vano e destinazione non residenziale (cantina con altezza m. 1,55) con accesso da vano scala mediante transito da corte comune. La pavimentazione dell'abitazione in pietra naturale, rivestimento in ceramica per cucina e per i w.c., infissi in alluminio con avvolgibili in plastica, porte interne in legno tamburato, porta di ingresso blindata; Le strutture portanti verticali sono state realizzate muratura portante ed i solai in latero/cemento. L immobile è provvisto di impianti tecnologici quali: impianto elettrico e di approvvigionamento idrico, tutti funzionanti. Non si rilevano irregolarità strutturali di rilievo. Le condizioni generali dell immobile sono normali, gli spazi si presentano ben distribuiti ed arieggiati; L aspetto architettonico dell intero stabile si presenta discreto per posizionamento ed orientamento. Lo stato generale dell'appartamento risulta discreto, risultano necessari interventi di manutenzione ordinaria per ripristinare i fenomeni di muffe e condense, distacchi degli intonaci esterni. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 60, Part. 328, Sub. 3, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile ove ubicato risulta ricadere all'interno del vigente P.R.G. del Comune di Santi Cosma e Damiano. Prezzo base d'asta: ,00 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 249/2013 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Santi Cosma e Damiano (LT) - II traversa Via Campanili Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 60, Part. 328, Sub. 3, Zc. 1, Categoria A2 Superficie 238,24 mq Pertinenze: Superficie Stato conservativo: Lo stato generale dell'appartamento risulta normale, risultano necessari interventi di manutenzione ordinaria per ripristinare i fenomeni di muffe e condense, distacchi degli intonaci esterni. Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Gli immobili in argomento risultano ubicati nel territorio del Comune di Santi Cosma e Damiano (LT), al civico n.34 di Via Campanili (II Traversa) e precisamente in zona semicentrale a carattere residenziale ed agricolo. La zona risulta urbanizzata, completa di viabilità di accesso, risultano presentila maggior parte dei servizi pubblici, sono presenti arterie di rapido transito e i collegamenti con i centri abitati limitrofi sono garantiti da linee urbane ed extraurbane. L immobile oggetto di stima è localizzato al piano terra ed interrato di un fabbricato ad un piano fuori terra. L'abitazione dislocata su due livelli identificata con il sub 3, con accesso comune con altra unità immobiliare non oggetto di esecuzione attraverso una corte o giardino; Questa risulta composta da: PIANO TERRA: ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, n.3 letto, n.2 w.c. e n 2 balconi; PIANO INTERRATO: vano e destinazione non residenziale (cantina con altezza m. 1,55) con accesso da vano scala mediante transito da corte comune. La pavimentazione dell'abitazione in pietra naturale, rivestimento in ceramica per cucina e per i w.c., infissi in alluminio con avvolgibili in plastica, porte interne in legno tamburato, porta di ingresso blindata; Le strutture portanti verticali sono state realizzate muratura portante ed i solai in latero/cemento. L immobile è provvisto di impianti tecnologici quali: impianto elettrico e di approvvigionamento idrico, tutti funzionanti. Non si rilevano irregolarità strutturali di rilievo. Le condizioni generali dell immobile sono normali, gli spazi si presentano ben distribuiti ed arieggiati; L aspetto architettonico dell intero stabile si presenta discreto per posizionamento ed orientamento. Lo stato generale dell'appartamento risulta discreto, risultano necessari interventi di manutenzione ordinaria per ripristinare i fenomeni di muffe e condense, distacchi degli intonaci esterni. NO 12

13 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca derivante da Mutuo Iscritto a Latina il 12/06/2007 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Ipoteca Legale derivante da ipoteca Iscritto a Latina il 08/02/2010 Reg. gen Reg. part. 642 Importo: ,60 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Latina il 24/04/2013 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura 13