TRIB U N AL E DI CUNEO

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1 TRIB U N AL E DI CUNEO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Facchini Giuseppe, nell'esecuzione Immobiliare 154/2017 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta...11 Lotto Unico...11 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 154/2017 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 31/10/2017, il sottoscritto Geom. Facchini Giuseppe, con studio in Via Umberto I, Ceva (CN), facchinigiuseppe@virgilio.it, PEC giuseppe.facchini@geopec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 09/11/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Sale San Giovanni (CN) - Borgata Costa n. 6 DESCRIZIONE La proprietà è sita nel Comune di Sale San Giovanni in Borgata Costa n. 6; l'unità è situata in zona extra-urbana e dista circa 2 chilometri dal piccolo centro storico e dai servizi presenti nel Comune. L'immobile è censito al Catasto Fabbricati al foglio 8, particella 384, subalterno 1. L'abitazione è composta da due sgomberi, due cantine, vano scala e due cortili esclusivi al piano terra; ingresso, soggiorno, angolo cottura, tinello, due camere, bagno e disimpegno al piano primo. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 06/02/2018. Custode delle chiavi: IFIR PIEMONTE S.r.l. - ISTITUTO VENDITE GIUDIZIARIE LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Sale San Giovanni (CN) - Borgata Costa n. 6 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: 3

4 **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni Atto di compravendita Notaio Paolo Viglino di Ceva, Repertorio 19'425 del 29/09/2008. CONFINI Il fabbricato è posto alle seguenti coerenze: sotto la terra; ai lati altra u.i.u. foglio 8 particella 145, altra u.i.u. foglio 8 particella 420, altra u.i.u. foglio 8 particella 143, foglio 8 particella 44 e 45; sopra il cielo. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 0,00 mq 104,00 mq 1,00 104,00 mq 2,70 m T-1 Totale superficie convenzionale: 104,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 104,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 27/08/1994 al 12/02/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 384 Piano T-1 Dal 12/02/2000 al 04/05/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 384 Piano T-1 Dal 04/05/2000 al 09/11/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 384 Piano T-1 Dal 09/11/2003 al 29/09/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part

5 Piano T-1 Dal 29/09/2008 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 384 Piano T-1 Dal 09/11/2015 al 13/02/2018 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 384 Superficie catastale mq 92 Piano T-1 Dal 13/02/2018 al 19/02/2018 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 384, Sub. 1 Superficie catastale mq 104 Piano T-1 La ditta corrisponde all'intestazione catastale. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 3 5,5 VANI mq ,42 T-1 Corrispondenza catastale Si precisa che lo stato dei luoghi dell'immobile corrisponde alla planimetria catastale esistente a seguito di Variazione Catastale del 13/02/2018 protocollo n. CN per ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Il cortile esclusivo dal lato sud è gravato da servitù di passaggio a favore di terzi. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI 5

6 L'unità immobiliare si presenta con scarse condizioni di manutenzione; la struttura portante verticale e' costituita da vecchia muratura in pietre e mattoni; gli orizzontamenti sono costituiti in parte da travatura in legno e in parte rotaie in ferro e laterizio; le pareti interne sono tinteggiate; il pavimento è stato realizzato con piastrelle di ceramica; il bagno risulta essere completo di tutti gli accessori ma senza aperture esterne; la porta d'ingresso è in metallo; le porte interne sono in legno tamburato; gli infissi esterni sono in legno con vetro semplice e dotati di persiane; l'impianto elettrico è sottotraccia ma non è recente; l'impianto di riscaldamento non è presente. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Al signor **** Omissis ****, con atto rogito Paolo Viglino di Ceva in data 29 settembre 2008 repertorio numero 19425/11225, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì il 3 ottobre 2008 ai numeri 7591/5693 (in detta trascrizione si evince che il signor **** Omissis **** si trova in regime patrimoniale di separazione dei beni) dai signori **** Omissis ****. Ai signori **** Omissis **** per successione al padre **** Omissis **** deceduto il 9 novembre 2003, ab intestato (denuncia di successione numero 44/1323 dell'ufficio del Registro di Mondovì), trascritta il 7 aprile 2004 ai numeri 3001/ accettazione tacita di eredità trascritta il 3 ottobre 2008 ai numeri 7590/5692. Al signor **** Omissis ****: - per la quota di 1/2 (un mezzo) per successione al cugino **** Omissis **** deceduto il 12/02/2000, ab intestato (denuncia di successione numero 51/1275 dell'ufficio del Registro di Mondovì), trascritta il 16 ottobre 2000 ai numeri 6329/ accettazione tecita di eredità in corso di presentazione; - per la restante quota di 1/2 (un mezzo) con atto di donazione rogito Giacomo Parisi di Ceva in data 4 maggio 2000 repertorio numero /7806, trascritta il 15 maggio 2000 ai numeri 3143/2529 dal signor **** Omissis **** al quale detta quota pervenne con la successione del cugino **** Omissis **** sopracitato. Al signor **** Omissis ****: - per la quota di 2/6 (due sesti) per successione al fratello **** Omissis **** deceduto il 7 dicembre 1985, ab intestato (denuncia di successione numero 93/1102 dell'ufficio del Registro di Mondovì), trascritta il 10 marzo 1986 ai numeri 1231/1029; - per la quota di 1/6 (un sesto) per successione alla sorella **** Omissis **** deceduta il 10 giugno 6

7 1987, ab intestato (denuncia di successione numero 50/1122 dell'uffcio del Registro di Mondovì), trascritta il 20 giugno 1988 ai numeri 3977/3295 (in detta trascrizione la quota non è corretta); - per la quota di 3/6 (tre sesti) per successione al fratello **** Omissis **** deceduto il 1 dicembre 1992, ab intestato (denuncia di successione numero 12/1189 dell'ufficio del Registro di Mondovì), trascritta il 13 novembre 1993 ai numeri 5903/4848 (in detta trascrizione la quota non è corretta). FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Mondovì il 03/10/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Rogante: Notaio Paolo Viglino di Ceva Data: 29/09/2008 N repertorio: N raccolta: Note: Unicredit S.p.A. quale Banca incorporante Unicredit Family Banck, in forza di atto di fusione per incorporazione a rogito Notaio Andrea Ganelli di Torino in data 19 ottobre 2010, Repertorio 19'430, con effetti a far tempo dal 1 novembre 2010, già Unicredit Consumer Financing Banck S.p.A., già Unicredit Banca per la Casa S.p.A.. Ipoteca legale derivante da Titolo Iscritto a Mondovì il 17/06/2010 Reg. gen Reg. part. 677 Quota: 1/1 Importo: ,70 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Trascrizioni Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Mondovì il 02/08/2017 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente NORMATIVA URBANISTICA 7

8 Il fabbricato pignorato ricade nella seguente area: - area agricola. Tipo di intervento previsto: - risanamento conservativo (edificio di valore culturale - ambientale). - CLASSE II - Porzioni di territorio a moderata pericolosità geomorfologica, edificabili con l'adozione di moderati accorgimenti tecnici (TAV. A5 - Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica). REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Il fabbricato sito nel Comune di Sale San Giovanni è di vecchia costruzione ante anno 1942; da verifica presso l'uffico Tecnico di Sale San Giovanni risulta un provvedimento amministrativo rilasciato e precisamente: - Autorizzazione per esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria di immobile n. 740 rilasciata il 25/10/1979. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Esite l'attestato di prestazone energetica (n. Certificato: del 12/02/2018, classe energetica G, indice di prestazione energetica globale 442,80 kwh/m2, valida fino al 31/12/2019). STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima. 8

9 Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Sale San Giovanni (CN) - Borgata Costa n. 6 La proprietà è sita nel Comune di Sale San Giovanni in Borgata Costa n. 6; l'unità è situata in zona extra-urbana e dista circa 2 chilometri dal piccolo centro storico e dai servizi presenti nel Comune. L'immobile è censito al Catasto Fabbricati al foglio 8, particella 384, subalterno 1. L'abitazione è composta da due sgomberi, due cantine, vano scala e due cortili esclusivi al piano terra; ingresso, soggiorno, angolo cottura, tinello, due camere, bagno e disimpegno al piano primo. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 384, Sub. 1, L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Dal valore di stima di 31'200,00 sono da detrarre i tributi comunali dovuti dal Sig. **** Omissis **** per gli anni 2016 e 2017 per un totale di 559,00. Il valore di stima finale pertanto è di 30'641,00 ( 31'200,00-559,00 = 30'641,00). Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Fabbricato civile Sale San Giovanni (CN) - Borgata Costa n ,00 mq 300,00 /mq ,00 100, ,00 Valore finale di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Ceva, li 19/02/2018 ELENCO ALLEGATI: N 1 Visure e schede catastali - Visura storica per immobile L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Facchini Giuseppe 9

10 N 2 Estratti di mappa - in scala 1:2000 N 3 Altri allegati - Estratto di P.R.G.C. - in scala 1:2000 N 4 Planimetrie catastali - in scala 1:200 N 5 Altri allegati - Planimetria in scala 1:100 N 6 Altri allegati - Pratica Pregeo N 7 Altri allegati - Variazione Catastale N 8 Altri allegati - Attestato di Prestazione Energetica N 9 Altri allegati - Ricevuta trasmissione MAIL - APE N 10 Altri allegati - Ricevuta trasmisisone - APE N 11 Concessione edilizia - Autorizzazione Edilizia prot. n. 740 N 12 Altri allegati - Situazione tributi comunali anni 2016 e 2017 N 13 Foto - 10 su 5 pagine 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Sale San Giovanni (CN) - Borgata Costa n. 6 La proprietà è sita nel Comune di Sale San Giovanni in Borgata Costa n. 6; l'unità è situata in zona extra-urbana e dista circa 2 chilometri dal piccolo centro storico e dai servizi presenti nel Comune. L'immobile è censito al Catasto Fabbricati al foglio 8, particella 384, subalterno 1. L'abitazione è composta da due sgomberi, due cantine, vano scala e due cortili esclusivi al piano terra; ingresso, soggiorno, angolo cottura, tinello, due camere, bagno e disimpegno al piano primo. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 384, Sub. 1, L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il fabbricato pignorato ricade nella seguente area: - area agricola. Tipo di intervento previsto: - risanamento conservativo (edificio di valore culturale - ambientale). - CLASSE II - Porzioni di territorio a moderata pericolosità geomorfologica, edificabili con l'adozione di moderati accorgimenti tecnici (TAV. A5 - Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica). Prezzo base d'asta: ,00 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 154/2017 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Fabbricato civile Ubicazione: Sale San Giovanni (CN) - Borgata Costa n. 6 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Fabbricato civile Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 384, Sub. 1, Superficie 104,00 mq Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: La proprietà è sita nel Comune di Sale San Giovanni in Borgata Costa n. 6; l'unità è situata in zona extraurbana e dista circa 2 chilometri dal piccolo centro storico e dai servizi presenti nel Comune. L'immobile è censito al Catasto Fabbricati al foglio 8, particella 384, subalterno 1. L'abitazione è composta da due sgomberi, due cantine, vano scala e due cortili esclusivi al piano terra; ingresso, soggiorno, angolo cottura, tinello, due camere, bagno e disimpegno al piano primo. NO SI Libero 12