Tribunale di Alessandria Sezione fallimentare N.29/2018 R.F.

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1 Tribunale di Alessandria Sezione fallimentare N.29/2018 R.F. Fallimento METIS S.R.L. IN LIQUIDAZIONE Sentenza n.35/2018 del 4-7 maggio 2018 Giudice Delegato: Dott.ssa ENRICA BERTOLOTTO Curatore: Avv. Luca Canepa RAPPORTO DI CONGRUITA RELATIVO A PROPOSTA D ACQUISTO IMMOBILE AD USO BOX IN COMUNE DI SANREMO Esperto alla stima: Geom. Stefano Mantelli Codice fiscale: MNTSFN70E07A182P Studio in: Corso Roma Alessandria Telefono: Fax: mantellistefano@libero.it Pec: stefano.mantelli@geopec.it Pag. 1

2 PREMESSA Con ordinanza dell Ill.mo Giudice Dott.ssa Enrica Bertolotto, in data 29/05/2018 veniva conferito al sottoscritto geom. Stefano Mantelli libero professionista iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Alessandria al n ed all Albo del Giudice del Tribunale di Alessandria al n.149/111, l incarico di consulente tecnico d ufficio nel procedimento di cui in epigrafe. In seguito ad offerta d acquisto proposta al Curatore Fallimentare Avv. Luca Canepa per il box in Comune di Sanremo (IM) ubicato in Strada Solaro n.28 identificato a Foglio 36 mappale 1025 sub.40, lo scrivente ha provveduto a redigere la presente relazione di verificare della congruità del prezzo offerto. In data 13/07/2018 il sottoscritto CTU provvedeva ad eseguire visita sopralluogo al fine di acquisire elementi utili alla redazione della presente relazione (consistenza, tipologia del bene, ubicazione e grado di conservazione. IDENTIFICAZIONE DEI BENI DATI CATASTALI L immobile oggetto della presente relazione è un box ubicato in un complesso di autorimesse in Comune di Sanremo (IM) Strada Solaro n.28. Mappa catastale Agenzia delle Entrate con individuazione del mapp.1025 Pag. 2

3 Di seguito vengono illustrati gli identificativi catastali : Catasto Fabbricati N.C.E.U. Comune di Sanremo (Codice I138) IDENTIFICATIVI: Sezione urbana Foglio Particella Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita SR C/ m 2 16 m 2 Euro 108,46 Indirizzo: STRADA SOLARO n.28 Piano S1 Intestazione METIS S.R.L. con sede in Vigevano Codice fiscale Coerenze: intercapedine sub.1, sub.41, corsia comune sub.1, box sub.39 ELABORATO PLANIMETRICO CATASTALE DESCRIZIONE IMMOBILI Il bene oggetto della presente relazione di stima è una unità immobiliare ad uso box appartenente ad un complesso di autorimesse interrate articolate su due livelli, uno seminterrato ed uno interrato con ingresso da Strada Solaro n. 28 a Sanremo (IM). Il piano piano seminterrato (S1) è composto da 24 autorimesse, il piano interrato (S2) è composto da 21 autorimesse. L ingresso Pag. 3

4 e l uscita al complesso avviene su Strada Solaro con cancello carraio automatizzato; i livelli sono collegati internamente da una rampa di scale. La struttura è realizzata in cemento armato e le suddivisioni interne sono realizzate in blocchetti di calcestruzzo; le autorimesse sono tutte pavimentate, intonacate e tinteggiate, dotate di basculante zincata automatizzata. PROVENIENZA IMMOBILI - Con atto Notaio Gabriele Garbarino del 25/02/2008 rep /15959 trascritto a Sanremo in data 10/03/2008 ai n.1622/2475 la Società Metis S.p.A. ha acquistato l area su cui ha edificato il complesso dalla - Con atto Notaio Gabriele Garbarino del 18/07/2014 rep.16760/21477 trascritto a Sanremo in data 22/07/2014 ai n.5427/4461 la Società Metis S.p.A. ha trasformato la ragione sociale in Metis S.r.l.; - Con atto Notaio Gabriele Garbarino del 27/07/2017 rep /23699 trascritto a Sanremo in data 31/07/2017 ai n.5010/6455 la Società Metis S.r.l. ha trasferito la sede sociale a Vigevano TITOLI EDILIZI Il complesso è stato edificato in forza di Permesso di Costruire n.230/2006 del 12/09/2007 rilasciato dal Comune di Sanremo alla con successiva voltura alla società Metis S.p.A. del 27/02/2008; D.I.A. in variante del 22/12/2008, fine lavori del 05/10/2009 e richiesta di agibilità del 09/10/2009. ISCRIZIONI IPOTECARIE - TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni -Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato del 25/02/2008 repertorio n /15960 a rogito Notaio Gabriele Garbarino di Acqui Terme, trascritta a Sanremo il 10/03/2008 al R.G. n e R.P. n. 432, a favore di Cassa di Risparmio di Savona S.p.A. con sede a Savona e C.F Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Biella in data 12/10/2017 rep.1811 trascritta a Sanremo il 09/01/2018 al R.G. n. 165 e R.P. n. 20 a favore BANCA SELLA S.P.A. per ,86 (capitale ,93) Trascrizioni - Convenzione edilizia del 29/07/2009 repertorio n /21856 a rogito Notaio Angelo Navone di Albenga (Sv), trascritta a Sanremo il 07/08/2009 al R.P. n e R.G. n. 8394, stipulata tra Metis S.p.A. e il Comune di Sanremo - Decreto di ammissione al concordato preventivo del 09/11/2015 rep. n del Tribunale di Alessandria, trascritto a Sanremo in data 01/02/2016 ai nn. 635/473. Pag. 4

5 CRITERI DI STIMA VALUTAZIONE IMMOBILI Per la valutazione dei beni immobili di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato peculiare del bene stesso in relazione a : Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante; Condizioni di accesso pedonali e veicolari; Vetustà, stato di conservazione e manutenzione; Esistenze di aree e sedimi di proprietà esclusivi, esistenza di servitù o gravami pregiudizievoli; Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene (vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc ) Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima sintetico comparativo o comparativo diretto, fondato su di un giudizio di equivalenza economica tra il bene interessato e altri a questo similari che trovino espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul medesimo mercato, trattati in termini statistici; sono state inoltre considerate le condizioni di sofferenza del mercato immobiliare, si è quindi utilizzato un prezzo unitario di stima prudenziale. Il sottoscritto ha inoltre tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nell Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze II sem. 17). La comparazione avviene ovviamente, con beni in regime di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi. dove: P0 = prezzo unitario ordinario; Pi = prezzo unitario del bene iesimo similare; Si = superficie convenzionale del bene iesimo similare. da cui Vm = P0 Sb dove : Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima; P0 = prezzo unitario ordinario; Sb = superficie convenzionale del bene oggetto di stima. VALUTAZIONE PROPOSTA D ACQUISTO Sulla base di quanto sopra esposto lo scrivente ritiene che l offerta d acquisto proposta per il bene in oggetto pari ad ,00 risulta congrua con i valori di mercato recenti. ********** VALORE DI MERCATO La valutazione sopra enunciata è una valutazione di mercato. Il valore di mercato è suscettibile di variazione, tenuto conto delle contrattualità fra le parti, delle condizioni economiche di merca- Pag. 5

6 to e delle prospettive dell eventuale utilizzo. La cifra su esposta può pertanto variare alternativamente del 20%in più o meno. CONCLUSIONI Tanto riferisce il sottoscritto, sulla base delle considerazioni sopra esposte, della documentazione reperita, delle informazioni tecniche ricevute ed accertate, in evasione dell'incarico ricevuto, restando a disposizione per eventuali chiarimenti o ulteriori necessità. Alessandria, lì 20/11/2018 Il CTU (Geom.Stefano Mantelli) Allegati : 1_ Documentazione fotografica 2_ Planimetria catastale N.C.E.U. 3_Visura catastale Pag. 6

7 Tribunale di Alessandria Fall.29/2018 R.F. ALLEGATI 1 _ DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Pag. 7

8 Foto 1 Ingresso comune da Strada Solaro Foto 2 Corridoio manovra comune p.s1 Pag. 8

9 Foto 3 Interno box tipo p.s1 Pag. 9

10 Tribunale di Alessandria Fall.29/2018 R.F. ALLEGATI 2 _ PLANIMETRIA CATASTALE NCEU Pag. 10

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12 Tribunale di Alessandria Fall.29/2018 R.F. ALLEGATI 3 _ VISURA CATASTALE Pag. 12

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