TRIBUNALE DI MILANO. FALLIMENTO R.G. N. 432/16 EMILFIN S.R.L. G.D. Dottor Federico Rolfi Curatore Dott. Luigi Donzelli

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1 COPIA DI CORTESIA DEPOSITO PCT IL 19 OTTOBRE 2016 TRIBUNALE DI MILANO FALLIMENTO R.G. N. 432/16 EMILFIN S.R.L. G.D. Dottor Federico Rolfi Curatore Dott. Luigi Donzelli PERIZIA DI STIMA DELL IMMOBILE SITO IN RHO (MI) Via Olona n 39 Perito estimatore: Geom. Massimiliano Gallo 1 1 di 31

2 Il Geom. Gallo Massimiliano, nato a Milano il 7 gennaio 1979, con studio in Via Barni n. 3 Settimo Milanese (MI), codice fiscale GLL MSM 79A07 F205D, iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Milano al n. 9830, riceve ed accetta l incarico dal Dott. Luigi Donzelli, in qualità di Curatore del Fallimento della società EMILFIN S.R.L., di redigere la perizia di stima del complesso industriale sito in Rho (MI) Via Olona n. 39, al fine di stabilirne il più probabile valore commerciale in regime di libero mercato. Il sottoscritto Geometra si recava sul posto per prendere visione delle unità oggetto di stima e procedeva con la seguente perizia. DESCRIZIONE Trattasi di complesso industriale composto da due parti contigue e comunicanti di diversa epoca costruttiva. La porzione di vecchia costruzione al mappale 263 è formata da: sub. 8 capannoni, uffici, magazzini, spogliatoi, servizi e mensa al piano terra; uffici e sala mensa al piano primo; locale caldaia e ripostigli al piano seminterrato; cabina nitro e cabina enel. sub. 9 abitazione al piano primo. 2 2 di 31

3 sub. 10 abitazione al piano terra. La porzione di recente costruzione al mappale 291 è formata da: capannone ad uso deposito con servizi e locale caldaia. Il tutto circondato da pertinenziale area cortilizia. IDENTIFICAZIONE Il complesso risulta essere edificato su area distinta al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Rho: foglio n mappale n sub. 8 - piano T-1 -S1 - categoria D/7 Rendita Catastale ,00; foglio n mappale n sub. 9 - piano 1 - categoria A/3 - Classe 4 consistenza 5 vani Rendita Catastale 477,72; foglio n mappale n sub piano T - categoria A/3 - Classe 4 consistenza 5 vani Rendita Catastale 477,72; foglio n mappale n piano T - categoria D/7 Rendita Catastale , di 31

4 COERENZE DELL'UNITA IMMOBILIARE IN UN SOL CORPO A nord: fiume Olona; ad est: Via Don Rigamonti; a sud: Via Olona; ad ovest: mappali 572, 608 e 607. CONSISTENZA E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Il complesso oggetto di stima, la cui costruzione risale ai primo anni '90, è composta da tre corpi di fabbrica, di cui due comunicanti, di 1-2 piani fuori terra contornato da area di cortile. L ingresso avviene dalla Via Comunale attraverso cancello in ferro pedonale e cancello motorizzato carraio, l'accesso all'unità avviene dal cortile di proprietà attraverso porte e portoni sezionali. La zona di ubicazione dell edificio è periferica rispetto al centro del Comune classificata come "zona industriale" in prossimità della principali arterie che rendono agevole il collegamento con paesi limitrofi e autostrada. Il fabbricato è situato in zona industriale con presenza di unità commerciali e industriali, in un ambito che gode di tutte le infrastrutture primarie e secondarie. L edificio si presenta in medie stato conservativo, attualmente libero, inutilizzato ed abbandonato. 4 4 di 31

5 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE La porzione di immobile al mappale 291 è stato realizzato con elementi prefabbricati posati in opera, la struttura portante è in calcestruzzo armato precompresso, copertura in tegoli prefabbricati rivestiti con elementi metallici e tamponamenti perimetrali in pannelli prefabbricati con tinteggiatura esterna. Per quanto riguarda le finiture interne si notano le seguenti caratteristiche: pavimentazioni in battuta di cemento; pavimentazione e rivestimenti servizi in ceramica impianto elettrico in canaline esterne; impianto antincendio incompleto; impianto riscaldamento con termoconvettori e termosifoni; serramenti esterni in alluminio con mono vetro e ferro con mono vetro. La porzione di immobile al mappale 263 è stato realizzato con elementi prefabbricati posati in opera, la struttura portante è in calcestruzzo armato precompresso, copertura a botte in elementi prefabbricati rivestiti con elementi metallici, copertura piana in elementi prefabbricati rivestiti con guaina bituminosa e tamponamenti perimetrali in pannelli prefabbricati con tinteggiatura esterna. Per quanto riguarda le finiture interne si notano le seguenti caratteristiche a seconda della destinazione d'uso. Per la porzione destinata a deposito/magazzino si notano le seguenti finiture e caratteristiche: 5 5 di 31

6 pavimentazioni in battuta di cemento; impianto elettrico in canaline esterne; impianto antincendio incompleto; impianto riscaldamento con termoconvettori; serramenti esterni in ferro con mono vetro. Per le porzione a destinazione ufficio, spogliatoi e infermeria, che si sviluppa al piano terra e piano primo, si notano le seguenti finiture e caratteristiche: pavimentazioni in ceramica, granigliato, moquette e laminato; pareti rivestite con vernice smaltata e ceramica e soffitti tinteggiati; impianto di riscaldamento a radiatori; serramenti esterni in alluminio con doppio vetro, legno con mono vetro e ferro con mono vetro; tapparelle in pvc; impianto elettrico e idraulico sottotraccia; porte a battente in legno. Per le porzione a destinazione abitazione, che si sviluppa al piano terra e piano primo, si notano le seguenti finiture e caratteristiche: pavimentazioni in granigliato e laminato; impianto elettrico sottotraccia; impianto riscaldamento con radiatori; serramenti esterni in alluminio con mono vetro e ferro con monovetro; tapparelle in pvc; impianto elettrico e idraulico sottotraccia; 6 6 di 31

7 porte a battente in legno. Le unità, nel complesso, risultano in medio stato di conservazione. REGOLARITA EDILIZIA Le unità risultano essere sostanzialmente conformi alle planimetrie depositate in atti come richiesta presso il catasto telematico in data 27/09/2016. Il CERTIFIATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA rilasciato dal Comune di Rho il 13/09/2016 identifica l'area come produttiva a bassa trasformabilità dove non è ammessa la destinazione d'uso residenziale pertanto non è possibile trasformare l'area in area abitativa. CONFORMITA' CATASTALE Le planimetrie catastali reperite dalla banca dati Catasto sono sostanzialmente conforme allo stato di fatto dell'immobile. CONFORMITA' AMBIENTALI Viste la particolare attività svolta all'interno delle unità oggetto di stima, nel febbraio 2013, la ditta SOLTECO S.r.l. si è occupata della pulizia-bonifica-degasificazione dei serbatoi e tubazioni. 7 7 di 31

8 Attualmente, invece, non è possibile escludere la presenza di amianto nelle strutture poiché si è in attesa di relazione di indagine ambientale, si presume che non ve ne sia presenza poiché la ditta è stata dichiarata in possesso di Certificazione Ambientale conforme alla ISO Vista la mancanza di documentazione attestante il possesso della Certificazione ISO non è possibile stabilire, in questo momento, l'assenza di amianto pertanto sarà necessaria idonea relazione di indagine ambientale. CRITERI DI CALCOLO Per la valutazione della porzione immobiliare sono state eseguite le seguenti operazioni: - sopralluogo per la visione delle unità immobiliari, la verifica della documentazione ricevuta ed un analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di valutazione. A base del calcolo si è tenuto conto dell area lorda delle unità immobiliari, intesa come la superficie commerciale comprensiva delle murature perimetrali ed a mezzaria delle murature confinanti con altre unità e con il vano scala. Il calcolo è stato effettuato graficamente sulla base delle planimetrie recuperate presso il Catasto telematico. GIUDIZIO DI VALORE Il giudizio di valore farà riferimento al 2 semestre del 2015 e la risoluzione della stima si avrà attribuendo all'unità il più probabile valore di mercato nell attuale situazione di fatto e di diritto. 8 8 di 31

9 Per arrivare alla determinazione del valore di mercato si è deciso di adottare il procedimento di stima comparativa, che prevede la comparazione con altre unità immobiliari della stessa tipologia e destinazione nella stessa zona di ubicazione del bene stimato, verificando i valori con cui questi beni vengono scambiati e utilizzando degli opportuni coefficienti correttivi dovuti alla destinazione degli spazi, allo stato di conservazione dell immobile e al grado di commerciabilità. Il valore di scambio di unità immobiliari utilizzato nella zona è stato ricavato dal sito dell Agenzia delle Entrate, sezione Banca dati delle quotazioni immobiliari Semestre 2 Anno STIMA Per determinare il valore di mercato dell'unità oggetto di stima si è proceduto ricercando i parametri e, successivamente, è stata ricavata la superficie commerciale dell'immobile; il prodotto dei due stabilisce la stima. Ricerca parametri di mercato Indagine di mercato - Agenzia World Capital Real Estate Viale Francesco Restelli, 3/7 Milano (MI) propone Vendita capannone INDUSTRIALE di ca MQ - h max 7 mt, completo di impianti e dotato di AREA ESTERNA e UFFICI ,00 Mq 5000 /mq 848,00 - Agenzia TECNOCASA C.so Europa 163/A Rho (MI) propone laboratorio/deposito, zona uffici con servizi e area cortilizia di proprietà ,00 Mq 2384 /mq 457, di 31

10 - Agenzia CASA&INDUSTRIA via Como 3 Lainate (MI) propone capannoni con uffici, in discreto stato manutentivo ,00 Mq 2970 /mq 673,40 - Agenzia CASA&INDUSTRIA via Como 3 Lainate (MI) propone capannone con uffici, in medio stato manutentivo ,00 Mq 5600 /mq 500,00 Dall indagine di mercato sopra evidenziata si ricavano parametri che variano da /mq 350,00 a /mq 750,00 a seguito di opportune correzioni dovute alle differenti caratteristiche, costruttive e presenza o meno di accessori. Il parametro unitario ricavato è 550,00 /mq. Agenzia delle Entrate Si prende come riferimento i parametri ricavati attraverso la pubblicazione Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio Parametri ricavati per capannoni industriali in ottimo stato conservativo in zona periferica - capannoni industriali da /mq 700,00 a /mq 800,00 La media tra i due valori fornisce un parametro di /mq 750,00 che però è riferito ad immobili in ottimo stato di manutenzione, pertanto si riduce del 30% ottenendo un valore unitario di /mq 550, di 31

11 Determinazione del parametro di mercato Come si può notare i valori per le abitazioni ricavati da indagine di mercato e da pubblicazione OMI sostanzialmente coincidono pertanto si adotta il valore unitario di /mq 550,00. Determinazione del valore di mercato dell'appartamento ed accessori Determinazione superficie commerciale dell unità immobiliari con coefficienti correttivi. Porzione mappale 291: - capannone mq 1.575,00 (100%) = mq 1.575,00 - tettoia mq 133,20 (30%) = mq 39,96 - cortile mq 3446,00 (2%) = mq 68,92 TOTALE mq 1.683,88 Porzione mappale 263 sub 8: - capannone mq 1.667,00 (100%) = mq 1.667,00 - magazzini e spogliatoi mq 180,00 (100%) = mq 180,00 - tettoia mq 9,00 (30%) = mq 2,70 - cabina enel mq 15,20 (20%) = mq 3,04 - cabina nitro mq 25,40 (20%) = mq 5,08 - cantina mq 241,00 (25%) = mq 60,25 - uffici mq 233,20 (100%) = mq 233, di 31

12 - terrazzi e balconi mq 276,50 (33%) = mq 91,24 - cortile mq 2990,90 (2%) = mq 59,82 TOTALE mq 2.302,33 Porzione mappale 263 sub 9: - abitazione pertinenziale mq 69,70 (110%) = mq 76,67 - balconi mq 6,00 (33%) = mq 1,98 - scala mq 7,20 (15%) = mq 1,08 TOTALE mq 79,73 Porzione mappale 263 sub 10: - abitazione pertinenziale mq 84,70 (110%) = mq 93,17 - scala mq 3,40 (15%) = mq 0,51 TOTALE mq 93,68 Totale complessivo della superficie commerciale mq 1.683,88 + mq 2.302,33 + mq 79,73 + mq 93,68 = mq 4.159,62 Valore di mercato del complesso: 4.159,62 mq x 550,00 = ,00 (duemilioniduecentottantasettesettemilacentonovantuno/00 ) di 31

13 Valore di mercato delle unità immobiliare arrotondato ,00 (duemilioniduecentottantottomila/00) Settimo Milanese, 18 Ottobre 2016 Il Perito Geom. Gallo Massimiliano All. Inquadramento mappa Inquadramento satellitare Foto Planimetrie catastali Visure catastali di 31

14 Inquadramento mappa primo lotto di 31

15 Inquadramento satellite di 31

16 Foto PORZIONE MAPPALE VISTA DA CORTILE INTERNO PORZIONE MAPPALE VISTA INTERNA di 31

17 PORZIONE MAPPALE VISTA INTERNA PORZIONE MAPPALE VISTA INTERNA di 31

18 PORZIONE MAPPALE SERVIZI PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA ESTERNA di 31

19 PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA ESTERNA PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA di 31

20 PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA di 31

21 PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA di 31

22 PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA di 31

23 PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA di 31

24 PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA PORZIONE SUB 8 - CAPANNONE VISTA INTERNA di 31

25 PORZIONE SUB 8 - UFFICI VISTA INTERNA PORZIONE SUB 8 - UFFICI VISTA INTERNA di 31

26 PORZIONE SUB 8 - UFFICI PIANO 1 VISTA INTERNA PORZIONE SUB 8 - UFFICI PIANO 1 VISTA INTERNA di 31

27 PORZIONE SUB 8 - UFFICI PIANO 1 VISTA INTERNA PORZIONE SUB 8 - MAGAZZINI/SPOGLIATOI PIANO T VISTA INTERNA di 31

28 PORZIONE SUB 8 - MAGAZZINI/SPOGLIATOI PIANO T VISTA INTERNA PORZIONE SUB 10 - ABITAZIONE di 31

29 PORZIONE SUB 10 - ABITAZIONE PORZIONE SUB 9 - ABITAZIONE di 31

30 PORZIONE SUB 9 - ABITAZIONE PORZIONE SUB 8 e 9 - VISTA ESTERNA di 31

31 CABINA NITRO E CORTILE VISTA DA VIA OLONA di 31