UNIVERSITA' DEGLI STUDI DI CAGLIARI
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- Gianluca Franco
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1 UNIVERSITA' DEGLI STUDI DI CAGLIARI LABORATORIO DI ESTIMO Prof G. Marchi Responsabile scientifico: prof. G. Marchi Progettazione e programmazione applicativo: Ing. M. Argiolas.3I Valutatore Codice Anno 06/007 Caratteristiche dell'immobile oggetto di stima Comune Provincia Zona Omogenea Cagliari CA via Biasi via dei Giudicati Indirizzo piano anno costr. via S. Carlo Borromeo N xx x di x 96 Coordinate LAT 39 8' 5'' N LONG. 9 6' 0'' E foglio xx mapp xxx sub 0 App. quadrivano cat classe A/3 vani cat 6,0 Ingresso Anditi Salone Studio Cucina Angolo cottura Bagno Servizio Camera Camera Camera 3 Camera 4 Altre camere (somma mq) Disimpegni Ripostigli Superfici coperte calpestabili 5,43 mq 5,94 mq 7,84 mq,8 mq 6,00 mq 7,0 mq 8,04 mq 3,08 mq Superficie pareti (a) (b) Pareti interne non portanti Pareti portanti / pareti perimetrali Superfici scoperte Balconi e terrazze scoperti Balconi e terrazze coperti Patii e porticati Verande Giardini di appartamento Giardini di ville / villini Altro (specificare) Altre superfici Calcolo delle superfici Cantina / mansarda senza finestra Cantina / mansarda con finestra Superficie utile Sup. commerciale 5% 35% 35% 60% 5% 0% 3,9 mq 6,48 mq 0% 5% Quantità da computare Max computabile Sup. scoperte da computare 4,0 mq Max computabile 3,80 mq Sup. da computare,00 mq Max computabile VERSIONE VALUTATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI 94,63 mq 08,67 mq 9,79 mq,53 mq 9,79 mq 3,75 mq 3,75 mq 3,33 mq 0,50 mq 0,50 mq 4,9 mq Pianta dell'immobile ai vari livelli, allegati cartografici e fotografici comparazione diretta comp. indiretta ad affitto corrente Riepilogo valori unitari a mq relativi alle differenti stime '36,3 /mq comp. diretta con i nuovi estimi catastali 7,86 /mq '86,48 /mq VERSIONE VALUTATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI
2 ) Stima per comparazione diretta caratteristiche valori minmax Definizione dei valori minimi e massimi delle caratteristiche qualitative localizzazione posizione tipologia produttività totale DA 0 A 30 DA 0 A 0 DA 0 A 5 DA 0 A 5 DA 50 A 00 IMMOBILE viale Ciusa mq App. quadrivano Privato Coordinate LAT 39 3' 49'' N LONG. 9 6' 0'' E 9,4,94,89 6,75 7 IMMOBILE via Capula mq App. trivano Coordinate LAT 39 3' 50'' N LONG. 9 6' 49'' E 8,39 3,69,66 0,50 74,3 IMMOBILE 3 App. quadrivano via Mainas mq Coordinate LAT 39 3' 4'' N LONG. 9 6' 0'' E 9,4 4,,4 73,7 IMMOBILE 4 App. pentavano via dei Giudicati mq Coordinate LAT 39 3' 47'' N LONG. 9 6' 53'' E 0,7 5,70,63 5,5 7,85 IMMOBILE 5 App. quadrivano via dei Giudicati mq Coordinate LAT 39 3' 39'' N LONG. 9 7' 6'' E 0,7,37 0,97 7, IMMOBILE 6 App. trivano via Capula mq Coordinate LAT 39 3' 5'' N LONG. 9 6' 56'' E 8,4,8 0,50 74,39 IMMOBILE 7 App. pentavano via Salvator Rosa mq Privato Coordinate LAT 39 4' '' N LONG. 9 6' 4'' E 9,4 3,46,59 6,00 70,46 IMMOBILE OGGETTO DI STIMA via S. Carlo Borromeo x mq App. quadrivano 8,54,83 7,7 78'00 '4,00 /mq 0'00 '75 /mq 70'00 '5 /mq 35'00 '5 /mq 0'00 '00 /mq 40'00 3'0 /mq 350'00 '50 /mq 3400,0 300, ,0 Prezzo unitario (/mq) 800,0 600,0 400,0 00,0 000,0 800,0 600,0 400,0 00, ,0 800,0 VERSIONE VALUTATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI Punteggio Qualitativo EVENTUALI IMMOBILI DA NON CONSIDERARE : Selezionare la metodologia di interpolazione SELEZIONE MANUALE DEI DUE IMMOBILI CHE DEFINISCONO LA RETTA DI INTERPOLAZIONE Immobile di riferimento inferiore Immobile di riferimento superiore 70,0 74, 4,00 /mq 75 /mq 5 mq 80 mq UTILIZZARE LA RETTA DI REGRESSIONE PER L'INTERPOLAZIONE Rsq Valore di mercato previsto 4% 36,3 /mq
3 Valore unitario stimato '36,3 /mq Valore complessivo stimato 56'608,69
4 ) Stima per comparazione indiretta Determinazione del saggio di capitalizzazione reddito Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc) a distanza pedonale Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsione di peggioramenti o miglioramenti ambientali Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio Caratteristiche di panoramicità Caratteristiche di prospicienza e di luminosità Quota rispetto al piano stradale Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali Età dell'edificio Caratteristiche di Produttività valori estremi r medio (%) +/ 0, +/ 0,8 +/ 0,8 valore assegnato 3,00 0,04 0,04 +/ 0,08 0,0 +/ 0,06 0,0 +/ 0,36 0,4 +/ 0,0 0,04 +/ 0,08 0,0 +/ 0,06 +/ 0,6 0,0 +/ 0, 0,0 +/ 0,0 0,0 +/ 0,0 r (%) = 3,39 caratteristiche valore assegnato DIFFERENZA Valori delle caratteristiche nella comparazione indiretta riportati nella stessa scala della comparazione diretta localizzazione posizione tipologia produttività 8,54,83 totale Determinazione della percentuale del reddito lordo annuo relativa alle spese e imposte Spese di manutenzione ordinaria o straordinaria 3,5% Alee per sfitti ed inesigibilità Spese per assicurazioni Spese per servizi ed amministrazione 3,5% Spese di ammortamento Aliquote per imposte e tasse 6,0% totale = 33,0% Quantificazione del valore di mercato R = canone d'affitto mensile Ca = canone annuo posticipato Ic = interessi sulla caparra Rl = Ca+Ic = reddito annuo lordo Rn = Rl (Ca x Spese) = r. a. netto '00 '008,3 '008,3 8'045,44 Valore unitario '86,48 /mq Saggio di interesse bancario per investimenti privi di rischio 0,5% VERSIONE VALUTATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI 3) Stima per comparazione diretta con i nuovi estimi catastali foglio xx mapp xxx sub 0 cat A/3 classe n vani catastali 6,0 tariffa catastale 4,79 Rendita catastale 56,73 Valore catastale totale (Per imposta di registro ed ipocatastali) 9'65,3 valore unitario per mq 7,86 Valore catastale totale (Ai fini ICI e per immobili soggetti ad IVA) 6'956,65 valore unitario per mq 48,06 TABELLA RIASSUNTIVA Criterio di stima Stima per comparazione diretta Stima per comparazione indiretta ad affitto corrente Stima per comparazione diretta con i nuovi estimi catastali Valore unitario per mq '36,3 '86,48 7,86 Valore totale 56'608,69 37'609,09 9'65,3 Data Revisione Firma 3 4 5
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UNIVERSITA' DEGLI STUDI DI CAGLIARI LABORATORIO DI ESTIMO - Prof- G. Marchi
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