CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 N.10 TRIBUNALE DI AREZZO Giudice Dr.ANTONIO PICARDI * * * Concordato Preventivo n. 29/2014 PAS FIN S.R.L. * * * CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * * IMMOBILE UBICATO IN VIA AMALFI,1 CESENA - FC 1

2 Allegati: 1) estratto aereo fotogrammetrico per l ubicazione dell immobile; 2) documentazione fotografica dell immobile, 3) planimetrie e visure catastali; 4) elaborati grafici del fabbricato 5) tabelle delle superfici verificate ai sensi della norma UNI 1750/2005 6) estratto della Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari OMI Agenzia delle Entrate - relativo al primo semestre 2014; 7) dichiarazione di conformità del Geom. Simone Camaiti; 8) contratti di locazione; 9) relazione ipocatastale ventennale redatta dal Notaio Dott. Marco Benincasa; 10) incarico-quesiti del Giudice. 11) attestazione D.ssa Luana Baracchi 12) certificato di morte dei Sig.ri Senesi Giovanni e Gallai Elisa 2

3 Il sottoscritto Geom. Pietro Rossetti, iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Arezzo con il n. 774ed all Albo dei Consulente Tecnici Civile - del Tribunale di Arezzo al n con studio professionale in Montevarchi Via Roma nc. 125, è stato nominato CTU nella causa in epigrafe dall Ill.mo Sig. Giudice Dr.Antonio Picardi con l incarico di rispondere ai quesiti sotto riportati. 1. Q U E S I T I 1) esprima il consulente un parere di ragionevolezza, ovvero di manifesta incongruità dei valori risultanti dallo stato analitico ed estimativo delle attività immobiliari allegato al piano ai sensi dell art. 172 comma 2 della legge fallimentare ; 2) provveda ad effettuare le trascrizioni relativamente ai beni di proprietà della società ricorrente, qualora ritenuto necessario. Estensione dei quesiti come da incarico pervenuto mediante posta elettronica certificata del 28/05/2015 (quesito 2): che venga precisato al Geom. Rossetti di effettuare la valutazione di congruità dei valori delle attività immobiliari messe a disposizione della PAS-FIN, accertando anche a) l esistenza di gravami sugli stessi, b) la regolarità urbanistica rilevabile dagli ultimi atti autorizzativi rilasciati dall autorità amministrativa. 2.R E L A ZI O N E Premetto che quanto esposto è frutto di un accurata e ponderata indagine che 3

4 tiene conto anche del particolare momento negativo del mercato immobiliare di cuil immobile in oggetto non è certo esente. E infatti sufficiente consultare le statistiche dei vari istituti nazionali specializzati nel settore per comprendere la gravità del momento non solo in relazione ai valori ma anche e soprattutto per la contrazione degli scambi. Inoltre per un maggior conforto dei valori unitari espressi, gli stessi, sono stati confrontati con la Banca Dati - Quotazioni Immobiliari dell Agenzia delle Entrate relativi al primo semestre Tale indagine è allegata a supporto della presente perizia in attinenza alle tipologie di destinazione d uso da accertare. Premesso quanto sopra e eseguito tutti gli accertamenti necessari ho eseguito il sopralluogo di rito in data 22 luglio 2015per eseguire il rilievo, constatare lo stato dell immobileed acquisire tutti gli elementi necessari alla valutazione. Descrizione dell immobile oggetto di indagine: Lo stabile è ubicato in Comune di Cesena FC- via Amalfi nc. 1 nella zona industriale nord-ovest della città. La zona è ben servita da viabilità e in prossimità delle strade di grande comunicazione. Trattasi di un fabbricato realizzato a metàdegli anni 60 adibito a magazzino, celle frigorifere, con annessi uffici, mensa e una abitazione al piano primo. All immobile si accede direttamente da via Amalfi attraverso il piazzale esclusivo ed una pensilina per il carico e scarico delle merci. Il fabbricato è contiguo, su tre lati, ad altri fabbricati di uguale tipologia. Nello specifico al piano terra troviamo un spazio per le lavorazioni, cinque celle frigorifere, un locale anti-cella, un locale tecnico, due uffici, un 4

5 locale mensa, uno spogliatoio con vari servizi igienici. Le condizioni generali, in relazione all età dello stabile, sono normali ma non eccelse per alcuni locali. L appartamento al piano primo si compone da una cucina, un soggiorno, un disimpegno, un ripostiglio, un guardaroba, due camere, un bagno ed una terrazza sul fronte e laterale dell appartamento. Corredano il quartiere una cantina al piano interrato accessibile dal vano scale interno. All abitazione si accede da via Amalfi attraverso un piccolo resedeed un vano scale esclusivo. L appartamento è in condizioni di conservazione mediocre e abitato. Tutto l edificio è realizzato in c.a. e muratura intonacata con le tecniche costruttive dell epoca. Il tutto come meglio rappresentato nelle planimetrie e dalla documentazione fotografica allegata. Riferimenti Catastali: Comune di Cesena FC - Catasto Fabbricati Foglio 97 particella 406sub 1- cat. D/8 RD 6.560,00; Foglio 97 particella 406sub2 - cat. A/3 cl 4 consistenza 7 vani RD 704,96. Conformità edilizia-urbanistica e catastale Si rimanda alla dichiarazione del Geom. Simone Camaiti del

6 allegata alla presente. Stima Comparativa Premesso quanto sopra, considerato la tipologia, la destinazione d uso, l ubicazione, lo stato di conservazioneed i prezzi di mercato di immobili simili ritengo che il valore delle unità immobiliari possa attestarsi in : STIMA COMPARATIVA DELL IMMOBILE POSTO A CESENA (FC), VIA AMALFI N. 1 ID DESCRIZIONE SUP. LORDA A 1 Cesena, F. 97, p.lla 406 sub. 1 Categoria Catastale: D/8 COEFF. OMOGENEIZ Z. SUPERF. OMOG. VALOR E UNITAR IO VALORE TOTALE Magazzino, mensa e bagni di servizio 342,87 100,00% 342,87 500, ,00 2 Celle frigorifere e c.t. 405,81 100,00% 405,81 500, ,00 3 Uffici 43,73 100,00% 43,73 500, ,00 4 Pensiline 82,85 10,00% 8, , ,50 5* corte, resede* 366,95 0,00 * il valore del resede è ricompreso nel valore del magazzino ,50 B Cesena, F. 97, p.lla 406, sub. 2 Categoria Catastale: A/3 6 Appartamento 111,77 100,00% 111,77 900, ,00 7 terrazza 24,32 10,00% 2, , ,80 8 cantina 42,6 10,00% 4,26 900, , ,80 Totale ,30 ( preciso che il calcolo delle superfici è stato eseguito, per quanto possibile, ai sensi della normativa UNI 1750/2005) Stima analitica del bene sopradescritto Partendo da un calcolo effettuato sui prezzi medi delle locazioni, nonché da i prezzi OMI dell Agenzia delle Entrate del periodo in esame, si è calcolato il canone di affitto mensile pari a 2,880.00e corrispondente ad 6

7 34, annuo. Il reddito di capitalizzazione o reddito netto è dato dal reddito lordo ordinario al netto di tutte le spese a carico della proprietà (Rn = Rl Sp); le spese inerenti la manutenzione, l assicurazione,l amministrazione e servizi, sfitti ed inesigibilità, reintegrazione ed imposte, del calcolo effettuato, nonché da gli studi effettuati da importanti Agenzie di mercato immobiliare e da studiosi di Estimo Immobiliare come Forte/De Rossi, Realfonzo e Micheli, calcolano tali spese in una media del 40,00%. Pertanto il Reddito Netto da capitalizzare, quindi decurtato delle suddette spese è di 20,736.00circa. Considerato che secondo gli ultimi studi delle sopracitate Agenzie specializzate considerano il saggio di capitalizzazione pari al 5% per i garage e i magazzini ed in considerazione de gli svantaggi e dei vantaggi dell immobile si calcola un valore reddituale di 414, STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO TAB.A IMMOBILE POSTO A CESENA (FC), VIA AMALFI N. 1 - F. 97, p.lla 406 sub. 1 Categoria Catastale: D/8 CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Calcolo superficie commerciale ai sensi della norma UNI1750/2005 Locali Sup. Comm. Val. Locaz. Unit. Locaz. Mensile Locaz. Annuale Spese Reddito Netto Saggio Capit. % Valore Magazzini,celle,ecc , , % 20, % 414, Stima analitica del bene sopradescritto Partendo da un calcolo effettuato sui prezzi medi delle locazioni, nonché da i prezzi OMI dell Agenzia delle Entrate del periodo in esame, si è calcolato il canone di affitto mensile pari a e corrispondente ad 5,686.08annuo. 7

8 Il reddito di capitalizzazione o reddito netto è dato dal reddito lordo ordinario al netto di tutte le spese a carico della proprietà (Rn = Rl Sp); le spese inerenti la manutenzione, l assicurazione,l amministrazione e servizi, sfitti ed inesigibilità, reintegrazione ed imposte, del calcolo effettuato, nonché da gli studi effettuati da importanti Agenzie di mercato immobiliare e da studiosi di Estimo Immobiliare come Forte/De Rossi, Realfonzo e Micheli, calcolano tali spese in una media del 40,00%. Pertanto il Reddito Netto da capitalizzare, quindi decurtato delle suddette spese è di 3,411.65circa. Considerato che secondo gli ultimi studi delle sopracitate Agenzie specializzate considerano il saggio di capitalizzazione pari al 3.5 % per gli appartamenti ed in considerazione de gli svantaggi e dei vantaggi dell immobile si calcola un valore reddituale di 97, STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO TAB.B IMMOBILE POSTO A CESENA (FC), VIA AMALFI N. 1 - F. 97, p.lla 406, sub. 2 Categoria Catastale: A/3 CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Calcolo superficie commerciale ai sensi della norma UNI1750/2005 Locali Sup. Comm. Val. Locaz. Unit. Locaz. Mensile Locaz. Annuale Spese Reddito Netto Saggio Capit. % Valore Appartamento,terrazza,cantina , % 3, % 97, Considerato il particolare momento del mercato immobiliare, la destinazione d uso,l ubicazione, le caratteristiche e fatte le doverose riflessioni generali, ritengo di poter esprimere un valore complessivo arrotondato pari a 515,000.00(euro cinquecentoquindicimila/00). 8

9 Valutazione dell usufrutto Da quanto si evince dalla integrazione del 29 Gennaio 2015 dalla Dr.ssa Luana Baracchi dalla domanda di concordato in oggetto il valore della quota di usufrutto dei Sig.ri Senesi Pasquale,Valente e Enzo è pari a: MAGAZZINO E ABITAZIONE VIA AMALFI,1 CS STIMA 515, ETA USUFRUTTUARIO 65 VALORE USUFRUTTO 50.00% VALORE NUDA PROPRIETA 257, Alla luce di quanto sopra esposto,debbo necessariamente esprimere un parere di congruità dei valori risultanti dallo stato analitico ed estimativo delle attività immobiliari espresse nella perizia depositata dalla società e allegata al piano. Accertamenti ipocatastali Per quanto riguarda gli accertamenti suddetti si rimanda alla relazione ipocatastale ventennale relativa al patrimonio immobiliare della società PAS- FIN s.r.l. dei F.lli Senesi redatta dal Notaio Dott. Marco Benincasa in data 12/08/2015, che si produce in allegato. * * * Ritenendo di aver compiutamente espletato l incarico ricevuto nel rispetto delle ritualità e delle norme del codice di procedura civile, ringraziando la S.V. Ill.ma per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio costituita da n. 9 pagine con n. 12 allegati. Rimango a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento. Montevarchi 25 Agosto

10 IL C.T.U. Geom. Pietro Rossetti 10

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12 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Foto 1 Foto 2 Foto 3

13 Foto 4 Foto 5 Foto 6

16 Foto 13 Foto 14

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18 Data: 11/05/ n. T Richiedente: RSSPTR54H11F656D Catasto dei Fabbricati - Situazione al 11/05/ Comune di CESENA (C573) - < Foglio: 97 - Particella: Subalterno: 1 > VIA AMALFI n. 1 piano: T; FO /06/2012 Ultima planimetria in atti Data: 11/05/ n. T Richiedente: RSSPTR54H11F656D Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

19 Data presentazione:14/06/ Data: 11/05/ n. T Richiedente: RSSPTR54H11F656D Catasto dei Fabbricati - Situazione al 11/05/ Comune di CESENA (C573) - < Foglio: 97 - Particella: Subalterno: 2 > VIA AMALFI piano: S-1; Ultima planimetria in atti Data presentazione:14/06/ Data: 11/05/ n. T Richiedente: RSSPTR54H11F656D Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

20 9,95 7,00 34,70 11,80 24,35 4,36 10,97 4,36 4,55 32,22 9,61

21 7,60 2,45 9,05 12,35 4,41 9,66

22 STIMA COMPARATIVA IMMOBILE POSTO A CESENA (FC), VIA AMALFI N. 1 ID DESCRIZIONE SUP. LORDA COEFF. OMOGENEIZZ. SUPERF. OMOG. VALORE UNITARIO VALORE TOTALE A Cesena, F. 97, p.lla 406 sub. 1 Categoria Catastale: D/8 1 Magazzino, mensa e bagni di servizio 342,87 100,00% 342,87 500, ,00 2 Celle frigorifere e c.t. 405,81 100,00% 405,81 500, ,00 3 Uffici 43,73 100,00% 43,73 500, ,00 4 Pensiline 82,85 10,00% 8, , ,50 5* corte, resede* 366,95 0,00 * il valore del resede è ricompreso nel valore del magazzino ,50 B Cesena, F. 97, p.lla 406, sub. 2 Categoria Catastale: A/3 6 Appartamento 111,77 100,00% 111,77 900, ,00 7 terrazza 24,32 10,00% 2, , ,80 8 cantina 42,6 10,00% 4,26 900, , ,80 Totale ,30

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