Al Dott. Giovanni Lisi, curatore fallimentare R.P. Costruzioni S.r.l. Sezioni 4.

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Gino Vanni
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1 STUDIO TECNICO Geom. Alessandro Bruni Via V. Veneto, n 33/ AREZZO Tel/fax 0575/ cell. 348/ CF/ BRN LSN 74B21 D077U P.IVA/ Al Dott. Giovanni Lisi, curatore fallimentare R.P. Costruzioni S.r.l. Sezioni 4. PERIZIA relativa a : - Porzione di strada su Via Luca Signorelli (Foglio 143, p.lla 892), - Porzione di strada, in prossimità di Via F.lli Cervi (Foglio 205, p.lla 486). - Premessa: Si precisa che quanto di seguito descritto, è stato desunto dai sopralluoghi fatti dal sottoscritto in data 17 Luglio 2015, alla presenza del curatore fallimentare Dott. Giovanni Lisi e in data 7 Gennaio Porzione di strada su Via Luca Signorelli (Foglio 143, p.lla 892), - Ubicazione e Accessibilità: Il terreno in oggetto, è posto nel Comune di Cortona, Fraz. di Camucia, e identifica la parte finale, del tratto di strada senza uscita, di una traversa di Via Luca Signorelli. Il terreno, confina a sud ovest, con il resede del fabbricato condominiale censito alla p.lla 891, sul cui limite sono posti degli accessi, sia pedonali che carrabili e a nord-est con un terreno coltivato ad ulivi. - Descrizione del terreno e stato di conservazione: Il terreno, nella parte iniziale, a monte, è caratterizzato da notevole pendenza, che ha comportato un dissesto del manto stradale, caratterizzato da un misto asfalto/ghiaia, dovuto allo scolo delle acque meteoriche, rendendolo percorribile in maniera difficoltosa, per i normali automezzi. Nella parte finale, a valle, dove sono posti gli accessi al fabbricato condominiale sopra citato, è pianeggiante e privo di qualsiasi manto stradale. Tale caratteristica, unita ai dissesti dei canali di scolo dei terreni e del tratto di strada a monte, comportano inoltre notevoli, ristagni d'acqua su tale tratto. - Riferimenti Catastali: Dall'esame della documentazione catastale reperibile presso l'agenzia delle Entrate, il terreno risulta censito al Catasto terreni della Provincia di Arezzo, nel Comune di Cortona, Foglio P.lla 892, Uliveto, classe 2, Superficie mq. 252, R.D. 0,78, R.A. 0,78. - Riferimenti urbanistici: 1

2 STUDIO TECNICO Geom. Alessandro Bruni Via V. Veneto, n 33/ AREZZO Tel/fax 0575/ cell. 348/ CF/ BRN LSN 74B21 D077U P.IVA/ Il terreno è inserito nella viabilità pubblica, così come attualmente identificata e normata dal Regolamento Urbanistico del Comune di Cortona. Non si è ritenuto necessario effettuare una ricerca puntuale sul terreno, in quanto gli eventuali titoli edilizi riscontrati, avrebbero sicuramente fatto riferimento al fabbricato censito alla p.lla 891, che non interessa ai fini della redazione delle presente stima. - Considerazioni in merito al valore attuale dell immobile. Per la valutazione dell'immobile, tenuto conto, della destinazione di regolamento urbanistico attuale, che ha quindi eliminato ogni potenzialità edificatoria, si è ipotizzato un calcolo di indennità di esproprio attraverso la moltiplicazione della la superficie catastale dell'immobile per il valore, desunto dalla media, tra quello dell'"incolto produttivo sterile", pari a /mq. 0,15 e quello dei "parchi, sedimi rustici, giardini, orti familiari e resedi", pari a /mq. 8,00, ricavati dai "Valori Agricoli Medi della provincia", relativi alla "regione agraria n 6", estrapolati dall'agenzia delle Entrate della Provincia di Arezzo. La stima attraverso la media di tali valori, permette allo scrivente di identificare, il giusto valore, tenuto conto che, la destinazione del terreno non può essere considerata agricola in quanto costituente tratto di strada e non può essere assunta come resede privato, orto o giardino, del fabbricato limitrofo, in quanto privo di qualsivoglia sistemazione. La media tra i valori sopra indicati è pari ad /mq. 4,075, che arrotondato è pari ad /mq. 4,00. Lo scrivente ritiene di dover decurtare, tale valore, di un ulteriore 25%, in considerazione della titolarità del bene, che non è di proprietà esclusiva e della appetibilità di mercato, il cui interesse è limitato alle proprietà limitrofe al bene oggetto di stima. Da cui /mq. 4,00*25% - = /mq. 3,00. - Considerazioni in merito al valore attuale dell immobile Il prezzo di mercato al mq., sulla base del criterio di stima scelto, è stabilito in /mq. 3,00 (diconsì euro tre/00), la superficie catastale è di mq. 252, da cui il probabile valore di mercato del terreno è pari: mq. 252 * /mq. 3,00 = 750,00. In considerazione che la quota di proprietà della R.P. costruzioni s.r.l., corrisponde a 18890/20000 del totale, il valore di tale quota è pari ad 708,38, che arrotondato per difetto è pari ad 700,00 (diconsì euro settecento/00). 2

3 STUDIO TECNICO Geom. Alessandro Bruni Via V. Veneto, n 33/ AREZZO Tel/fax 0575/ cell. 348/ CF/ BRN LSN 74B21 D077U P.IVA/ Porzione di Viabilità su traversa Via F.lli Cervi (Foglio 205, p.lla 486). - Ubicazione e Accessibilità: Il terreno in oggetto, è posto nel Comune di Cortona, Fraz. di Camucia, e identifica la parte finale, di una traversa di Via F.lli Cervi, senza uscita, che collega più fabbricati di civile abitazione. - Descrizione: La strada in cui insiste la p.lla oggetto di valutazione, è stata realizzata, nell'anno 2005 circa (dato desunto dall'esame delle foto aeree), in concomitanza con la costruzione dei fabbricati censiti alla p.lla 484, a cui sono seguiti tutti gli altri insistenti nella area servita dalla strada. - Riferimenti Catastali: Dall'esame della documentazione catastale reperibile presso l'agenzia delle Entrate, il terreno risulta censito al Catasto terreni della Provincia di Arezzo, nel Comune di Cortona, Foglio P.lla 486, Uliveto Vigneto, classe 1, Superficie mq. 150, R.D. 0,85, R.A. 0,62. - Riferimenti urbanistici: Il terreno è inserito nella viabilità pubblica, così come attualmente identificata e normata dal Regolamento Urbanistico del Comune di Cortona. Non si è ritenuto necessario effettuare una ricerca puntuale sul terreno, in quanto gli eventuali titoli edilizi riscontrati, avrebbero sicuramente fatto riferimento ai fabbricati censiti alla p.lla 486, che non interessano ai fini della redazione delle presente stima. - Criterio di stima e considerazioni in merito al valore attuale dell immobile: Le valutazioni in merito al valore di mercato dell'immobile, hanno tenuto conto: 1 - Dell'annessione di fatto del terreno alla strada pubblica, così come peraltro ribadito nel Regolamento Urbanistico del Comune di Cortona, che ha quindi eliminato ogni potenzialità edificatoria. 2 - Dell'impossibilità di effettuare una stima per comparazione o per capitalizzazione dei redditi, data la particolarità dell'immobile, la cui collocazione, le cui dimensioni e posizione, rispetto alle zone centrali della frazione, rendono difficile ipotizzare la possibilità di instaurarvi dei parcheggi pubblici a pagamento o altro tipo di servizio, da cui ricavare un'ipotesi reddituale con la quale, attraverso una stima per capitalizzazione dei redditi, ricavarne un valore. 3 - Della difficoltà di ipotizzare un calcolo di indennità di esproprio per pubblica utilità, di cui al 3

4 STUDIO TECNICO Geom. Alessandro Bruni Via V. Veneto, n 33/ AREZZO Tel/fax 0575/ cell. 348/ CF/ BRN LSN 74B21 D077U P.IVA/ D.P.R. 8 Giugno 2001, n. 327, derivante dalla problematicità di identificare il "valore venale" del bene. Si è inoltre ipotizzato un calcolo "atipico" di indennità di esproprio (in quanto il terreno risulta di fatto edificato e non agricolo) attraverso la moltiplicazione della la superficie catastale dell'immobile per il valore dell'"incolto produttivo e sterile", ricavato dai "Valori Agricoli Medi della provincia", relativi alla "regione agraria n 6", estrapolati dall'agenzia delle Entrate della Provincia di Arezzo, seguendo il principio della "coltura effettivamente praticata",che ha portato ad un valore risibile dell'area, ovvero, mq. 150, per il valore unitario della qualità su indicata, pari ad 0,15/mq uguale 22, Della ineccepibile assenza di appetibilità da parte del mercato immobiliare, per l'impossibilità di utilizzare il terreno in un modo diverso da quello a cui è attualmente adibito, ovvero strada pubblica. Sulla base delle considerazioni sopra espresse, in particolare ai punti 1 e 4 del presente paragrafo e della conseguente impossibilità di trovare un acquirente, che non sia appunto, l'amministrazione Comunale, si è deciso, quindi di non attribuire alcun valore al terreno in questione. - Allegati: - 1a - estratto di mappa catastale F. 143, p.lla b - estratto di mappa catastale F. 205, p.lla a - estratto di regolamento urbanistico, F. 143, p.lla b - estratto di regolamento urbanistico, F. 205, p.lla a, 3b, 3c e 3d - Documentazione fotografica Arezzo li 11 Gennaio 2016 Geom. Alessandro Bruni 4

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