TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE G. D.: DOTT. ADOLFO CECCARINI CURATORE: AVV. LUCA GRATTERI CTU: GEOM. M. MOGAVERO CONSULENZA TECNICA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE G. D.: DOTT. ADOLFO CECCARINI CURATORE: AVV. LUCA GRATTERI CTU: GEOM. M. MOGAVERO CONSULENZA TECNICA FALLIMENTO N. 289/2015 CI.VA.LI. S.R.L. RELAZIONE SULL IMMOBILE SITO NEL COMUNE DI PALESTRINA (RM) ALLA VIA PIERANTONIO PETRINI N. 36 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

2 INDICE A. PREMESSA... 1 B. OGGETTO DELLA STIMA E QUESITI... 1 C. SVOLGIMENTO DELLE ATTIVITA PERITALI... 2 D. CONCLUSIONI... 6 ELENCO ALLEGATI... 6 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

3 A. PREMESSA Il sottoscritto Geom. Massimo Mogavero, con studio in Rignano Flaminio (RM) alla via Tiziano, 2 (tel. e fax massimomogavero56@gmail.com), iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Roma al n , in data 26 novembre 2015 veniva nominato, dal Comitato dei Creditori, coadiutore per la stima degli immobili di proprietà del fallimento CI.VA.LI. S.R.L. B. OGGETTO DELLA STIMA E QUESITI - Oggetto: Relazione tecnico-edilizio-urbanistica, nonché estimativa delle unità immobiliari site nel Comune di Palestrina (RM), alla Via Pierantonio Pietrini n Quesiti: 1) accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta negli atti di provenienza; 2) comunicare, ove necessario, le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla comunicazione dei relativi costi per la correzione o redazione dell accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente censite; 3) confermare l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 4) confermare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità, alla comunicazione dei relativi costi per la presentazione di pratiche relative alla regolarità urbanistica; 5) costi per la definizione delle pratiche edilizie e catastali. 6) dire se è possibile vendere il bene in uno o più lotti, provvedendo in quest ultimo caso, alla loro formazione; 7) accertare se l immobile è libero o occupato, acquisire il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene; 8) indicare l esistenza sui beni di eventuali vincoli artistici, ambientali, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accertare l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale ed eventuali spese condominiali scadute e non pagate. 9) determinare il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile. Pagina 1 di 6 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

4 C. SVOLGIMENTO DELLE ATTIVITA PERITALI Il sottoscritto in data 02 giugno 2016 dava inizio alle operazioni peritali con la disamina della documentazione amministrativa e tecnica presente negli archivi della Società CI.VA.LI. S.R.L., per poi effettuare un primo sopralluogo in data 13 giugno 2016 presso le unità immobiliari site in Pescara (PE) ed in data 28 luglio e 11 ottobre 2016 presso le unità immobiliari site nei Comuni di Colonna, Zagarolo e Palestrina della Provincia di Roma, al fine di accertare le consistenze e lo stato di fatto delle unità immobiliari oggetto di perizia. Dall esame della documentazione ed in seguito ai sopralluoghi, è stato accertato che: 1) Le unità immobiliari, oggetto della presente perizia, sono pervenute alla Società CI.VA.LI. S.R.L. con: - atto di compravendita rogato dal notaio Dr. Patrizio Sbardella in Palestrina, in data 27 gennaio 2010, con numero di repertorio e numero di raccolta L oggetto della compravendita riguarda un appartamento composto da cantina posta al piano seminterrato, ingresso, salone, camera, ripostiglio e giardino al piano terra oltre quattro camere, cucina, due bagni e balcone al piano primo e due cantine con accesso dalla corte esterna. Il tutto meglio specificato nell allegato titolo di proprietà (Allegato 1). I dati riportati nell atto individuano la proprietà ed i relativi confini, pertanto la descrizione dell unità immobiliare, dei confini ed i dati catastali risultano essere: DESCRIZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE, DEI DATI CATASTALI E DEI CONFINI Trattasi di un appartamento con annesso giardino oltre a numero due cantine sito nel Comune di Palestrina (RM) alla Via Pierantonio Pietrini n. 36, strada del centro storico del comune di Palestrina. DATI CATASTALI L appartamento e le pertinenze, sono censite nel Catasto del Comune di Palestrina (Codice: G274), come segue: - foglio 17, part. 1031, subalterno 6, Categoria A/4, classe 3, vani 9, rendita catastale euro 455,52. - foglio 17, part. 1033, subalterno 1 (Appartamento piano S1-T-1 ); - foglio 17, part (Giardino); - foglio 17, part. 1031, subalterno 12, Categoria C/2, classe 9, 30 mq., rendita catastale euro 86,76 (Cantina); Pagina 2 di 6 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

5 - foglio 17, part. 1031, subalterno 10, Categoria C/2, classe 6, 91 mq., rendita catastale euro 164,49 (Cantina). I dati catastali dei cespiti vengono riportati nell allegata visura catastale (Allegato 2), mentre la distribuzione delle particelle viene meglio rappresentata nell allegato estratto di mappa (Allegato 3). Confini: L appartamento (particelle 1031 sub sub 1 e 1033), confina con la particella 1029 di proprietà della, con aree condominiali su due lati e con affaccio verso Via del Sole; La cantina (1031 sub 12), confina con la particella 1029 di proprietà della e con aree condominiali per due lati; La cantina (1031 sub 10), confina con la particella 1029 di proprietà della e con vano scale e androne condominiale per due lati. 2) Accertamento della corrispondenza e della presenza presso l UTE di Roma della planimetria catastale. a) Le planimetrie catastali, presenti nell allegato (Allegato 4), identificano le unità immobiliari e la corrispondenza dello stato dei luoghi. PRATICHE CATASTALI Le planimetrie catastali sono conformi allo stato attuale dell appartamento e pertanto non necessita la presentazione di eventuali pratiche. 3) Le unità immobiliari, appartamento e cantine, potranno essere utilizzate secondo la loro destinazione, come si evince dalla documentazione fotografica allegata (Allegato 5). 4) Pratiche edilizie e relativa conformità. L immobile, nello stato in cui si trova, risulta conforme in quanto: - Il fabbricato che ospita le unità immobiliari è stato realizzato in data antecedente al 01 settembre 1967; - Per le opere di ampliamento dell appartamento è stato rilasciato, dal Comune di Palestrina, in data 30 novembre 2009 il permesso a costruire numero 2254; - Successivamente, alla data del permesso a costruire di cui al punto precedente, non sono state eseguite opere che richiedessero la presentazione di pratiche edilizie; - Che il fabbricato è privo del certificato di agibilità. I dati sopra riportati sono stati dedotti dal titolo di proprietà (Allegato 1). Pagina 3 di 6 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

6 Ai fini del trasferimento necessita la redazione dell Attestato di Prestazione Energetica (APE), per l unità immobiliare destinata a civile abitazione. 5) Costi per la definizione di pratiche edilizie. Essendo le unità immobiliari conformi, ai titoli edilizi precedentemente elencati, non necessita la presentazione di pratiche urbanistiche o catastali. Per l Attestato di Prestazione Energetica (APE), richiede un costo totale pari ad. 200,00 (euro duecento/00) oltre Cassa Nazionale Geometri ed imposte come per legge, come da preventivi del Geom. Emanuele Casti (Allegato 6). 6) Possibilità di vendere il bene in uno o più lotti. Trattandosi di un immobile con pertinenze, la vendita avverrà in un unico lotto. 7) Occupazione unità immobiliare. Allo stato le unità immobiliari risultano libere da persone, invece sono presenti degli arredi, come si evince dall allegata documentazione fotografica (Allegato5). Il valore degli arredi verrà considerato nel paragrafo Valore immobile. 8) Vincoli gravanti sulle unità immobiliari. Sul fabbricato, che ospita le unità immobiliari, risultano vincoli artistici, ambientali e storici sulle parti esterne. Non sussistono vincoli da parte del condominio. Le quote condominiali accumulate dal 13/03/2015 fino alla data del 26/01/2017 ammontano, secondo quanto comunicato dallo Amministratore del Condominio, ad 1.366,00 e ad oggi non risultano lavori straordinari approvati dal condominio. Tale quota debitoria, opportunamente aggiornata, dovrà essere versata al condominio prima della compravendita. 9) Valore immobile. Per attribuire alle unità immobiliari il più probabile valore di mercato, si è reso necessario l utilizzo del criterio di stima sintetico comparativo che prevede l esame di immobili aventi caratteristiche simili, posti nella zona ed in vendita. I valori di seguito riportati, sono stati rilevati dai siti delle agenzie immobiliari della zona oltre a quelli riportati dall Osservatorio Immobiliare OMI e dal Borsino Immobiliare, come si evince nell allegato (Allegato 7). L indagine di mercato effettuata, ha preso in esame esclusivamente immobili aventi le caratteristiche simili a quelli oggetto di perizia, posti nel Comune di Palestrina (RM) Pagina 4 di 6 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

7 ed in posizione analoga, da questa analisi sono stati accertati i seguenti valori di mercato: VALORI IMMOBILI PROVENIENZA DATI ZONA USO DATA VALORE ( ) SUPERFICIE VALORE ( /sq.m) VALORE MEDIO Osservatorio Immobiliare Centro storico Residenziale giu ,00 1, , ,00 Borsino Immobiliare Centro storico Residenziale gen ,00 1, , ,00 Immobiliare.it Centro Residenziale dic ,00 1, , ,00 Tecnocasa Centro storico Residenziale gen ,00 100, , ,00 Immobiliare Liotta Centro storico Residenziale ott ,00 60, , ,33 ML Immobiliare Centro storico Residenziale giu ,00 60, , ,00 FRIMM Centro storico Residenziale gen ,00 35,00 828,57 828,57 VALORE MEDIO /mq 1.195,70 Dall indagine di mercato è stato accertato che, i fabbricati siti nel centro storico del Comune di Palestrina (RM), hanno un valore medio di /mq ,70 (euro millecentonovantacinque/70). Ottenuto il valore di mercato, per ogni metro quadro di superficie, si passa allla valutazione delle unità immobiliari dove, per il calcolo della superficie commerciale, si è ritenuto applicare i seguenti coefficienti di riparametrazione per le varie destinazioni quali: - Coefficiente 1 per l appartamento; - Coefficiente 0,25 per il balcone; - Coefficiente 0,10 per il giardino; - Coefficiente 0,20 per le cantine, in quanto queste non risultano rifinite ma allo stato grezzo e prive di impianto di illuminazione, pertanto si avrà: CALCOLO VALORE DELLE UNITA' IMMOBILIARI IDENTIFICATIVO PIANO DESTINAZIONE SUPERFICIE INDICE DI RIDUZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE VALORE /mq. VALORE TOTALE Particella 1031 Sub 6 S1-T-1 Residenziale 190,44 1,00 190, , ,11 Balcone 7,02 0,25 1, , ,45 Particella 1032 T Giardino 118,61 0,10 11, , ,20 Particella 1031 Sub 12 S1 Cantina 9,88 0,20 1, , ,70 Particella 1031 Sub 10 S1 Cantina 115,87 0,20 23, , ,15 TOTALE 197,46 192, ,56 Dal calcolo è stato accertato che il valore dell appartamento e delle pertinenze ammonta ad ,56 (euro duecentoventinovemilaottocentosette/56). Per gli arredi, trattandosi di materiali di scarsa fattura, il valore stimato a corpo è di 700,00 (euro settecento/00). Pagina 5 di 6 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

8 Pertanto il valore complessivo delle unità immobiliari e degli arredi è pari ad ,56 arrotondato ad ,00 (euro duecentotrentamilacinquecento/00). La valutazione sopra esposta è stata dedotta tenendo conto delle consistenze, dell ubicazione e dello stato delle unità immobiliari oltre che degli arredi. D. CONCLUSIONI Tenuto conto di tutti gli elementi che hanno contribuito alla redazione della presente perizia, sia urbanistici che catastali e relativi allo stato d uso ed al grado di commerciabilità, si dichiara che le unità immobiliari periziate possono essere vendute al valore complessivo sopra esposto. Il sottoscritto Geom. Massimo Mogavero, in espletamento all incarico affidatogli, rassegna al Sig. Giudice Delegato, la presente relazione composta da n. 6 pagine e n. 7 allegati. Roma 27/01/2017 Il CTU Geom. Massimo Mogavero ELENCO ALLEGATI 1) TITOLO DI PROPRIETA ; 2) VISURA CATASTALE; 3) ESTRATTO DI MAPPA; 4) PLANIMETRIE CATASTALI; 5) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA; 6) PREVENTIVO APE; 7) VALORI. Pagina 6 di 6 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

9 ALLEGATO 1 TITOLO DI PROPRIETA Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

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21 ALLEGATO 2 VISURA CATASTALE Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

22 Ufficio Provinciale di Roma - Territorio Servizi Catastali 2. Unità Immobiliari site nel Comune di PALESTRINA(Codice G274) - Catasto dei Fabbricati Data: 06/09/ Ora: Visura per soggetto Visura n.: T Pag: 2 Situazione degli atti informatizzati al 06/09/2016 Segue N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Indirizzo Dati ulteriori Urbana Cens. Zona Catastale Dati derivanti da A/4 3 9 vani Euro 455,52 L VIA PIERANTONIO PETRINI n. 36 piano: S1-T-1; VARIAZIONE del 18/05/1992 in atti dal 24/12/1998 FRAZIONAMENTO (n /1992) C/ m² Totale: 46 m² Euro 86,76 L VIA PIERANTONIO PETRINI n. 36 piano: S1; Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie C/ m² Totale: 138 m² Euro 164,49 VIA PIERANTONIO PETRINI n. 36 piano: S1; Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. Annotazione Immobile 3: Annotazione: classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti della dichiarazione (d.m. 701/94) Totale: vani 9 m² 121 Rendita: Euro 706,77 Intestazione degli immobili indicati al n. 2 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 CI.VA.LI. S.R.L. con sede in ROMA * (1) Proprieta` per 1/1 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 27/01/2010 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 29/01/2010 Repertorio n.: Rogante: SBARDELLA PATRIZIO Sede: PALESTRINA Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n /2010) Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni