Perizia Tecnica Integrativa

Transcript

1 Perizia Tecnica Integrativa Premesso che Io Sottoscritta Annalisa Bozzi, architetto, nata a Benevento il 02/02/1977 alla Via Bosco Lucarelli n 27 ed ivi residente, Iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Benevento al n 721 dal 20/02/2005,con studio tecnico in Via Torre della Catena,58 codice fiscale BZZ NLS 77B42 A7835, il giorno 01/06/2011 sono stata nominata C.T.U dall Ill.ma Dott.ssa Maria Letizia D Orsi, Giudice presso la sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Benevento,nella Causa: Procedura esecutiva immobiliare n. 127 /2003 R.G. Esecuzioni, Con del 17/04/2012 il Dott. Fabrizio Russo, delegato alla vendita dei beni immobili relativi alla procedura in epigrafe, chiedeva i seguenti chiarimenti: 1) se l'immobile è libero da formali vincoli locativi; 2) se sulla stima del compendio immobiliare si è tenuto conto dell'incidenza negativa dei costi necessari per il ripristino del terreno circostante il capannone ind.le nella parte retrostante dello stesso, la mancanza dei parcheggi, della cabina elettrica e dell' accatastamento in Catasto Fabbricati; 3) se il capannone ind.le (l interno non risulta descritto dettagliatamente) è dotato di tutti gli impianti necessari, se gli stessi risultano adeguati alla normativa vigente ed eventualmente quantificare gli oneri necessari per l adeguamento, decurtandoli dalla stima; 4) se sono state eseguite foto dei beni ritraenti gli interni del capannone ind.le;

2 5) se risulta richiesto il certificato di destinazione urbanistica dei terreni pignorati o accertare che gli strumenti urbanistici relativi ai suddetti terreni, non siano stati modificati, anche mediante piani regolatori solo adottati dagli organi comunali competenti; 6) calcolare gli oneri necessari per l accatastamento del capannone nel Catasto fabbricati Si forniscono i seguenti chiarimenti : 1) In seguito ad indagine all'agenzia delle Entrate di Benevento, Ufficio del Registro, si è appurato che l'immobile è libero da formali vincoli locativi,come da risposta dell'ufficio del 05/06/2012 Prot. n (allegato n. 3). Era già stata condotta una ricerca,portando agli stessi risultati, per questo motivo, nella perizia tecnica consegnata, non era stato citato il vincolo locativo come gravante sul bene. 2) Si, nella Perizia Tecnica da me svolta, a pag.13 si legge, tra i parametri che ne hanno determinato la valutazione: Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria: + 0,12 si assume il coefficiente massimo poiché l area prospiciente il lato posteriore del manufatto presenta una frana che richiede interventi di manutenzione straordinaria, alla pag.12 della perizia,per lo stesso motivo,nell'attribuire il valore al coefficiente utile per il calcolo Qualificazione dell ambiente esterno: si è assunto un valore pari a 0.00.

3 3 e 4) E' stato convocato numerose volte l'unico proprietario dell'immobile in oggetto, ma non ha mai ritirato raccomandate, ne si è presentato sul posto in seguito a convocazione, non è stato quindi possibile accedere all'interno dell'immobile poichè chiuso, ma solo procedere a scattare delle foto dalle vetrate esterne verso l'interno. 5) Nella Concessione edilizia (già fornita in allegato) n.734 del 01/03/2001 rilasciata dal Comune di Sant' Arcarcangelo Trimonte (Bn) e recante protocollo n.704 si legge a pag.3 : La risposta al punto cinque dei chiarimenti richiesti è già stata da me fornita nella relazione consegnata alla risposta al Quesito n.3. In essa si cita la concessione edilizia su indicata, da me richiesta e data dal Comune di Sant'Arcangelo Trimonte, nella quale si esplicita la destinazione urbanistica del terreno in oggetto, ne si ha motivo di dubitare, essendo la concessione stata approvata dal Comune, ente preposto a questo, che contenga informazioni non veritiere, nel qual caso il Comune non avrebbe rilasciato autorizzazione. In ogni caso,si è domandata documentazione integrativa al comune, richiedendo di specificare, in tale documentazione, con quale atto di pianificazione territoriale si è determinata la destinazione urbanistica della zona nella quale ricade l'area oggetto della

4 richiesta e gli estremi di approvazione di tale atto. Risulta dunque (allegati n. 1 e 2 ), come già esplicitato, che l'area su indicata rientra in Zona D1 del Piano Insediamenti produttivi approvato con decreto della Giunta Regionale della Campania n del 20/05/1992 e successiva VARIANTE approvata, in conformità al PRG vigente, con delibera di C.C. N1 del 26/03/ ) Gli oneri necessari per l accatastamento del capannone nel Catasto fabbricati, si calcolano in Euro 1300,00 (milletrecento,00) più IVA e C.P.A. come per legge. Benevento,29/05/2012 IL C.T.U. Arch. Annalisa Bozzi

5 Perizia Tecnica Premessa Io Sottoscritta Annalisa Bozzi, architetto, nata a Benevento il 02/02/1977 alla Via Bosco Lucarelli n 27 ed ivi residente, Iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Benevento al n 721 dal 20/02/2005,con studio tecnico in Via Torre della Catena,58 codice fiscale BZZ NLS 77B42 A7835, il giorno 01/06/2011 sono stata nominata C.T.U dall Ill.ma Dott.ssa Maria Letizia D Orsi, Giudice presso la sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Benevento,nella Causa: Ediltecnica S.n.c. di Casamassa Roberto/Industria Confezioni Donna di Sanzari Filippo S.A.S. Mi si formulavano i seguenti quesiti: 1 Esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento; 2 Esatta individuazione ed elencazione dei beni componenti il lotto; 3 Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico; 4 Identificazione catastale degli immobili; 5 Indicazione dello stato di possesso; 6 Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene; 7 Valutazione complessiva dei beni;

6 8 Nel caso di quota indivisa,fornire altresì valutazione della sola quota; Capitolo I Elenco qui di seguito le operazioni peritali effettuate sul luogo dove sorge il fabbricato oggetto di causa ed esattamente in Sant Arcangelo trimonte (Bn) alla Contrada Casavecchia, come da verbali di sopralluogo allegati: Primo Sopralluogo :data : 12/07/2011 inizio operazioni peritali ore: 10,30, fine operazioni peritali : Secondo Sopralluogo :data : 29/07/2011 inizio operazioni peritali ore: 10,30, fine operazioni peritali : Allegati - Elaborato di Stima - Documentazione fotografica Documentazione richiesta e ottenuta da Pubblici Uffici: - Visura storica per immobile - Planimetria catastale

7 - Visura Ipotecari - Permesso di Costruire rilasciato Capitolo II Risposta Quesiti 1 e 2 Descrizione Fabbricati e terreni A) Il fabbricato in oggetto insiste su un terreno di forma trapezoidale confinante per un lato corto con la strada comunale, per due lati lunghi con strade di penetrazione dell insediamento produttivo e sull ultimo lato corto alle spalle dell ingresso principale con un terreno di altra proprietà su cui insiste altro insediamento industriale ed posto ad un livello inferiore rispetto al piano di appoggio del fabbricato in oggetto. Il fabbricato oggetto della nostra analisi, consta in un capannone industriale in struttura prefabbricata in cemento armato precompresso con tamponature in pannelli prefabbricati in c.a., alleggeriti con lastre di polistirolo ed è di forma rettangolare. L edificio che si sviluppa in senso ortogonale alla strada comunale su indicata, e presenta le aperture con finestre a nastro protette da inferriate di ferro preverniciato, si sviluppa su di un livello per una dimensione di 20,60 x 50,00 m ed

8 un altezza di 5,20 m e su due livelli per dimensioni 20,60 x 10,60 m ed un altezza di 7,00 mi La copertura consta in travi di cemento armato dalla forma triangolare e copertura curva. Risposta Quesiti 3 Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico Il terreno su cui insiste il fabbricato in oggetto ricade in zona PIP: Piano Insediamento Produttivo del Comune di Sant Arcangelo Trimonte (Bn) ed è regolare alla destinazione urbanistica poiché trattasi di capannone industriale, destinato ad attività produttiva ed è stato approvato dal Comune di Sant Arcangelo Trimonte con Concessione Edilizia n 734 rilasciata il 01/03/2001, in seguito a parere favorevole della commissione edilizia e con parere sanitario favorevole rilasciato il 12/03/2001. Il fabbricato costruito nel aprile del 2001 risponde a quanto previsto dalla concessione, tuttavia non è stato sottoposto a collaudo né vi è traccia del certificato di regolare esecuzione. Il lotto di terreno su cui insiste il capannone manca dei parcheggi come della cabina elettrica ma soprattutto si rileva una frana che interessa la parte retrostante del lotto.

9 Tale frana interessa la parte terminale lotto, soprattutto il marciapiede e la strada pur se ad un analisi non supportata da indagini strumentali sembrerebbe che il corpo dell edificio non ne sia interessato. Risposta Quesiti 4 e 5 Identificazione catastale degli immobili - Indicazione dello stato di possesso La Ditta ICD INDUSTRIA CONFEZIONI DONNA DI Senzari Filippo è proprietaria di : A) Un terreno sito in Sant Arcangelo Trimonte (Bn) alla Località Casavecchia, e riportato in Catasto terreni al foglio 3 part. 277, classificati come Ente Urbano - esteso per 45 are e 40 ca. Riguardo nello specifico allo stato di possesso: - ICD INDUSTRIA CONFEZIONI DONNA DI SENZARI FILIPPO è unico proprietario (Proprietà 1000/1000)

10 Risposta Quesito 6 Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene Secondo la visura Ipotecaria rilasciata dalla Conservatoria Registri Immobiliari Della Provincia di Benevento, il terreno in oggetto su cui insiste il fabbricato in oggetto sono gravati da: PIGNORAMENTO IMMOBILE - TRASCRIZIONE CONTRO DEL 12/08/2003 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO (vedi allegato)

11 Risposta Quesiti 7 Valutazione complessiva dei beni La metodologia utilizzata sarà quella della comparazione indiretta, utilizzando il calcolo del reddito annuo netto, ottenuto da una analisi del mercato immobiliare della zona ove è situato l immobile, per poi capitalizzare tale reddito, con il calcolo del saggio di capitalizzazione. Vediamo come calcolare il reddito annuo netto: R (netto annuo) = R(lordo annuo) totale spese annue N.B.: il R(lordo annuo) si calcola detraendo al canone di locazione annuo posticipato Cap gli interessi legali derivanti dalle tre mensilità anticipate come fondo dell affittuario e sommandovi l interesse commerciale. Il saggio legale dovuto alla cauzione è, dal 1 Gennaio 1999 pari al 2.5%.

12 La cauzione risulta fruttifera a favore dell affittuario poiché il profitto derivante dall investimento della cauzione a tasso d interesse commerciale è inferiore a quello ottenibile a tasso d interesse legale. Si ottiene quindi: R (lordo annuo)=canone di locazione annuo posticipato interessi legali sulla cauzione +Interessi commerciali di cauzione Interessi legali sulla cauzione= Canone mensile di locazione * numero mensilità * Tasso di interesse legale Interessi commerciali sulla cauzione= Canone mensile di locazione * numero mensilità * tasso d interesse commerciale Il Canone di locazione annuo posticipato Cap si determina posticipando alla fine del primo anno il canone di locazione mensilecm secondo la relazione: Cap = Cm(12+rcomm*78/12) Con rcomm= tasso di interesse commerciale. Per il calcolo del Saggio di Capitalizzazione si tiene conto delle quattordici caratteristiche dell immobile di seguito elencate: I) Ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti.

13 II) Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc). III) Qualificazione dell ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali. IV) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato. IV) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio: V) Caratteristiche di panoramicità. VI) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità. VII) Quota rispetto al piano stradale. IX) Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti. X) Grado di rifinitura interno ed esterno. Livello tecnologico ed efficienza impianti. XI) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria, sicurezza delle situazioni strutturali.

14 XII) Età dell edificio. XIII) Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui edilizi). XIV) Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione. Nel nostro caso: Il capannone misura ml 82,00 x 28,00. Utilizzeremo un metodo di stima per comparazione indiretta, partendo da un canone di affitto di 2,5 Euro /mq, ottenuto da un analisi di mercato effettuata nella piccola zona industriale di Sant Arcangelo Trimonte e nella più importante zona industriale del limitrofo Comune di Apice. Come prima operazione, calcoliamo il Canone mensile Cm = 2,5 Euro /mq x 2296 mq= 5740 Euro mensili A questo punto, possiamo calcolare il Canone Annuo Posticipato: Cap= Cm (12 + r comm 78/12)= 5740 (12+0,01 x 78/12)= ,10 Euro

15 Ora passiamo al Reddito Lordo Annuo = Canone di locazione annuo posticipato interessi legali sulla cauzione + interessi commerciali sulla cauzione: RLA= 69253,10 0,015 x 11542,18 + 0,01 x 11542,18 = 69253,10 173, ,42 = 69195,39 Euro Passiamo al calcolo delle spese che il proprietario sostiene annualmente: Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria: assumiamo un valore del 5% poiché l immobile in questione è in scarso stato manutentivo Spese per servizi ed amministrazioni: assumiamo un valore pari a 0 perché si tratta di un capannone industriale Alee per sfitti ed inesigibilità: assumiamo un valore pari all 1% Spese per assicurazioni: assumiamo un valore pari all 1,5% Aliquote di ammortamento: assumiamo un valore del 2,5% Aliquote per imposte e tasse: assumiamo un valore del 30% Adesso possiamo calcolare il Reddito annuo netto: Reddito lordo annuo totale spese annue:

16 RNA= 69195,39 40% (69195,39) = 41517,24 Euro; Adesso passiamo al calcolo del SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE: Si parte da un saggio medio che, per i piccoli centri come Sant Arcangelo Trimonte, si assume Rm=4% Adesso passiamo a correggere tale saggio con apposite aggiunte e detrazioni, per ottenere il saggio di capitalizzazione reale; le caratteristiche ed i parametri di cui si tiene conto sono i seguenti: Ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano: si è assunto un coefficiente pari a poiché la zona industriale risulta molto distante dall abitato Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale: si è assunto un coefficiente pari a poiché non ve ne sono Qualificazione dell ambiente esterno: si assume un valore pari a 0.00

17 Livello di inquinamento ambientale; presenza di verde pubblico o privato: si assume un coefficiente pari a Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio: 0.00 Caratteristiche di panoramicità: -0,30 Caratteristiche di prospicienza e luminosità: -0,15 Quota rispetto al piano stradale: + 0,08 Dimensioni ordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti: 0,00 Grado di rifinitura interna ed esterna; efficienza impianti: 0,00 Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria: + 0,12 si assume il coefficiente massimo poiché l area prospiciente il lato posteriore del manufatto presenta una frana che richiede interventi di manutenzione straordinaria Età dell edificio: -0,05

18 Possibilità di dilazioni nei pagamenti: +0,06 Suscettibilità di trasformazione di destinazione: 0,00 Sommando le varie aggiunte e detrazioni al saggio di capitalizzazione medio dal quale siamo partiti, si ottiene il saggio di capitalizzazione reale per l immobile oggetto della stima: (omettiamo il calcolo per brevità): SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE= 4,22 A questo punto possiamo calcolare il VALORE DI MERCATO, mediante la formula: VALORE DI MERCATO = REDDITO NETTO ANNUO/ SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Ottenendo: VALORE DI MERCATO: 41517,24/ 0,0422 = ,16

19 Capitolo III Conclusioni Dall analisi dettagliata del terreno in oggetto si evince quanto segue: Il valore del capannone industriale con relativo terreno identificato catastalmente al Foglio n. 8part.115 sito in Sant Arcangelo Trimonte (Bn) in Località Casavecchia, e riportato in Catasto terreni al foglio 3 part. 277e di proprietà per intero di ICD INDUSTRIA CONFEZIONI DONNA DI Senzari Filippo è di ,16. La metodologia utilizzata per la stima è quella della comparazione indiretta, utilizzando il calcolo del reddito annuo netto, ottenuto da una analisi del mercato immobiliare della zona ove è situato l immobile, per poi capitalizzare tale reddito, con il calcolo del saggio di capitalizzazione. I dati sono stati ricavati da una ricerca di mercato basata sull indagine condotta presso agenzie immobiliari,imprenditori della zona e in base alla propria esperienza. IL C.T.U. Arch. Annalisa Bozzi