TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE TECNICA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice dell esecuzione : Dr.ssa Maria Elena Del Forno Procedura Esecutiva n. 93/2000 R.G.E. Promossa da : Società Italiana Gestione Crediti S.P.A. Roma Contro : omissis RELAZIONE TECNICA

2 INDICE Pag 1) PREMESSA 3 2) DESCRIZIONE DEI BENI IMMMOBILI E IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI 4 3) DESTINAZIONE DEGLI IMMOBILI 6 4) INDICAZIONE DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA PRE E POST PIGNORAMENTO E DELLA CONFORMITA DEI BENI 4 5) DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI IMMOBILI 6 5.1) DESCRIZIONE APPARTAMENTO 6 6) CONCLUSIONI 11 ALLEGATI VERBALI DI ACCESSO 2 di 11

3 1) PREMESSA Il sottoscritto Ingegnere Giovanni Robustelli, nato a Sarno il 01/06/1967 ed ivi residente al Vico Marcullo n.8, iscritto all ordine degli ingegneri della provincia di Salerno al n dell albo, nominato Consulente Tecnico d Ufficio nell udienza del 14/02/2006 dal Giudice dell esecuzione dr.ssa Maria Elena Del Forno per la procedura esecutiva n. 93/00 del Registro Generale Esecuzioni, a procedere alla stima dei beni immobili oggetto del pignoramento (cfr. allegato n.1 ), promosso dalla Società Italiana Gestione Crediti S.P.A. nei confronti di omissis e residente a Nocera Superiore alla via Nazionale n.279. Il suddetto pignoramento è stato notificato il 06/07/2000 e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno il 05/09/2000 ai numeri 24068/19039 (cfr. allegato n.2 ) a favore della Società Italiana Gestione Crediti S.P.A. e contro omissis Il sottoscritto dopo aver scrupolosamente effettuato i necessari sopralluoghi ed indagini conoscitive, redige la presente relazione composta da: Descrizione dei beni immobili e identificazione catastale dei beni pignorati; Destinazione dell immobile; Indicazione della destinazione urbanistica pre e post pignoramento e della conformità dei beni; Determinazione del valore dei beni con indicazione dei criteri di stima seguiti; Conclusioni. Allegati : a) Documentazione amministrativa; b) Documentazione catastale U.T.E.; c) Certificato di destinazione urbanistica; d) Certificati visura conservatoria RR.II.; 3 di 11

4 e) Documentazione fotografica; f) Floppy disk. 2) DESCRIZIONE DEI BENI IMMMOBILI E IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI 2.1) Appartamento in Nocera Superiore alla Via Nazionale n.279, piano terzo della scala A contraddistinto con il numero interno sette, composto di due vani ed accessori, confinante con cortile di accesso, con proprietà dei coniugi omissis, con proprietà di omissis e con vano scala. L appartamento all Ufficio del Territorio di Salerno è censito nel N.C.E.U. del Comune di Nocera Superiore alla partita 3711, foglio 12 particella n. 434 sub 15 via Nazionale n. 242 cat. A/2 cl.3 vani 3.5 R.C. 180,76 (cfr. allegato n. 3a-3b). Tale bene pervenne alla Sig. omissis in virtù di atto a rogito dr. Fabrizio Amato (cfr. allegato n.4), in Cava dè Tirreni il 22 settembre 1992, trascritto alla Conservatoria dei R.R.I.I. di Salerno il 12/10/1992 ai numeri 23840/19982 (cfr. allegato n.5). 3) DESTINAZIONE DEGLI IMMOBILI La destinazione attuale dei beni immobili descritti nella presente relazione è la seguente: 3.1) Appartamento in Nocera Superiore alla Via Nazionale n.279, piano terzo della scala A contraddistinto con il numero interno sette, composto di due vani ed accessori per una superficie commerciale calcolata seconda le norme UNI di mq 67,82, di proprietà del Sig. omissis e esclusivamente e concretamente destinato ad abitazione e posseduto dal omissis con la propria famiglia (cfr. allegato n.6). 4 di 11

5 Il Sig. omissis e la Sig.ra omissis hanno contratto matrimonio in data 20/09/1992 scegliendo il regime della separazione dei beni (cfr. allegato n.7). 4) INDICAZIONE DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA PRE E POST PIGNORAMENTO E DELLA CONFORMITA DEI BENI Dal Certificato di Destinazione Urbanistica (cfr. allegato n.8 ) rilasciato dal Comune di Nocera Superiore, si evince che l area di sedime dell immobile distinto in catasto al foglio 12 mappale n. 434/sub 15 come da estratto catastale di mappa (cfr. allegato n.3c), ha la seguente destinazione: a) nel P.R.G. approvato dal Presidente della Giunta Regionale della Campania con decreto n.3172 del 19/07/76 ricade in zona omogenea B2 - di Completamento Edilizio; b) nella CARTA DELL USO AGRICOLO approvata con Delibera del Commissario ad acta n.2c del 06/11/97 ricade in zona classificata Area Urbana ; c) nel Piano Urbanistico Territoriale della Penisola Amalfitana di cui alla Legge Regionale n.35/87 è compresa nella Zona Territoriale 7 Razionalizzazione Insediativi e Tutela delle Risorse Agricole. Pertanto, visto il pignoramento notificato il 06/07/2000 e la nota di trascrizione dell atto giudiziario emesso dal Tribunale di Nocera Inferiore in data 05/09/2000 su richiesta dell avv. Ugo Sorrentino, legale rappresentante e difensore della Società Italiana Gestione Crediti S.P.A., si può attestare che la destinazione urbanistica dell area di sedime dell immobile sia al momento del pignoramento che alla data odierna era ed è quella attualmente indicata nel certificato di cui sopra alle lettere a, b e c. Circa poi la conformità delle costruzioni, è stata effettuata una ricerca presso lo stesso Comune di Nocera Superiore dal quale si evince che è stata rilasciata regolare licenza n. 50/13 (cfr. allegato n.9 ) in data 26/06/1967 al 5 di 11

6 sig. omissis per la costruzione di un fabbricato per civile abitazione in via Nazionale S. Clemente composto da un piano terra e da n. 8 (otto) piani sovrastanti. Successivamente il Comune di Nocera Superiore e precisamente in data 19/01/1971 ha rilasciato regolare certificato di abitabilità del fabbricato sopraccitato di proprietà del sig. omissis (cfr. allegato n.10 ). Preso atto dei certificati allegati vi evince che i beni sono stati edificati regolarmente e destinati a civile abitazione. 5) DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI IMMOBILI Per quanto concerne l attribuzione del valore e delle case per abitazione e dei locali a destinazione deposito-garage, si è ritenuto opportuno procedere da un lato alla stima analitica e dall altro alla stima sintetica per confronto con altri beni simili disponibili sul mercato nella stessa zona. Per i beni in esame, quindi, si determina da un lato il prezzo base di vendita con il calcolo del saggio di capitalizzazione dei redditi netti annui, il reddito netto si ricava dal reddito lordo annuo detraendone tutte le spese di gestione e dall altro comparando il bene con altri simili di cui sono stati accertati i prezzi. 5.1) DESCRIZIONE APPARTAMENTO L appartamento in oggetto è ubicato al terzo piano interno sette scala A del fabbricato sito in Nocera Superiore alla via Nazionale n. 279, composto da due vani ed accessori e vi si accede dall unica scala comune. La superficie utile di tale abitazione è di mq.59.62, la superficie occupata dalle murature è di mq e la superficie non residenziale (balconi) è di mq.5.93, inoltre ha una altezza di m 3.03 (cfr. allegato n.11 ). Esso e composto da un ingresso-corridoio di disempegno, una cucina, una camera da letto matrimoniale, un soggiorno, un bagno e un ripostiglio. 6 di 11

7 L impianto elettrico e le rifiniture sono state oggetto di manutenzione, l impianto di riscaldamento è del tipo autonomo, gli infissi esterni sono in alluminio con vetro camera mentre quelli interni in legno verniciato e si presentano in ottimo stato, gli impianti igienico-sanitari ed i rivestimenti sono stati rifatti e si presentano in ottimo stato, i pavimenti sono in marmette (cfr. allegato n.12 ). Sommariamente si può dire che lo stato di conservazione è buono. Il fabbricato in questione è stato realizzato con una struttura in cemento armato ed è localizzato in una zona semi centrale del Comune di Nocera Superiore. STIMA ANALITICA DETERMINAZIONE DEL REDDITO NETTO Per la determinazione del reddito lordo annuo si e potuto far riferimento al canone locativo ordinario (legge n. 392 del 27/07/78) computato per una simile unità abitativa posto nello stesso fabbricato dell appartamento oggetto di stima. Tale canone si aggirava intorno ai 300,00 mensili ed il conseguente reddito lordo annuo risultava pari a 3.600,00. Sulla base poi delle informazioni ricevute si sono calcolate le seguenti spese di parte patrimoniale : - manutenzione ordinaria e straordinaria 5,00% - servizi ed amministrazione 2,00% - assicurazione 1,00% - sfitto ed inesigibilità 1,00% - ammortamento 2,00% - imposte, tasse e contributi 14,00% Totale 25,00% Totale complessivo detrazioni 3.600,00 x 0,25 = 900,00 7 di 11

8 Totale reddito netto annuo 3.600,00-900,00 = 2.700,00. DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Il tasso di capitalizzazione assunto, per la ricerca del prezzo di vendita dell abitazione, è quello corrispondente al saggio medio di fruttuosità fornito da altri investimenti capitalistici fondiari in luogo e relativo ad abitazioni aventi un complesso di caratteristiche analoghe a quella oggetto di stima. Tale saggio e stato ricavato dal rapporto tra i redditi annui, ritenuti continuativi, di beni analoghi di riferimento ed i relativi prezzi di mercato recentemente effettuati. Nella particolare area omogenea di mercato in cui si trova l unita immobiliare in oggetto, l esecuzione del saggio risulta compresa tra i valori 1,50 % e 5,50%. Partendo dal saggio medio, è possibile analizzare una serie di caratteristiche del bene apportando delle aggiunte o delle detrazioni che agiscono, ciascuna con segno positivo o negativo sul saggio medio. 1) Caratteristiche di localizzazione urbana - Centralità dell ubicazione rispetto al centro urbano. -0,1% - Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale. -0,1% - Qualificazione dell ambiente esterno. Idoneità insediativi. +0,2% - Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato. +0,1% - Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio. +0,2% +0,3% 2) Caratteristiche di tipo posizionale - Caratteristiche di panoramicità. +0,1% - Caratteristiche di prospicienza e di luminosità. -0,1% - Quota rispetto al piano stradale. -0,2% - Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti 8 di 11

9 o scoperti. +0,1% -0,10% 3) Caratteristiche tecnologiche - Grado di rifinitura interna ed esterna -0,1% - Porta blindata -0,1% - Sistema di allarme +0,0% - Climatizzazione +0,0% - Riscaldamento autonomo -0,1% - Ascensore -0,1% - Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria +0,0% - Età dell edificio +0,1% -0,3% 4) Caratteristiche produttive - Possibilità di dilatazioni nei pagamenti +0,0% - Suscettibilità di trasformazione e modifiche di destinazione +0,1% +0,1% In definitiva il saggio di capitalizzazione vale : r = 3,0%+(0,0)% = 3,0 % Pertanto il più probabile valore di mercato vale: Vm = Rn = 2.700,00 = ,00 r 3,0% STIMA SINTETICA Totale +0,0% PROCEDIMENTO DIRETTO Tale procedimento estimativo si fonda sulla comparazione tra il complesso delle caratteristiche dell unita immobiliare in esame e quelle di altri immobili sostanzialmente analoghi di cui siano stati accertati i prezzi 9 di 11

10 verificatisi in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel tempo di riferimento della stima. A tal fine si è scelta come zona omogenea di mercato quella nel cui isolato cade l unita immobiliare oggetto di stima. Attraverso un indagine di mercato eseguita presso agenzie immobiliari di riconosciuta serietà professionale e con riferimento a trattative di compravendita effettivamente concluse si è assunto come parametro il Vm/mq. Facendo una media sui valori a metro quadrato rilevati si è stabilito che esso corrisponde a /mq 1.350,00. Calcolo superficie Su = mq (superficie utile) Sm = mq (superficie muratura) Snr = 5.93 mq (superficie non residenziale) Pertanto il più probabile valore di mercato vale : Vm = (Su + 50% Sm + 25% Snr ) x /mq = mq x 1.350,00 /mq = Vm = ,00 Il più probabile valore facendo una media tra la stima analitica e quella sintetica è di ,00. 6) CONCLUSIONI In conclusione per gli immobili individuati, misurati e descritti in precedenza si ottengono i valori di seguito riportati e distinti in lotti: LOTTO A) Appartamento in Nocera Superiore alla Via Nazionale n.279, scala A piano terzo interno sette, composto da soggiorno, letto matrimoniale, cucina, bagno, corridoio e ripostiglio, confinante con cortile di accesso, con proprietà dei coniugi omissis, con proprietà di omissis e con vano scala. 10 di 11

11 L appartamento all Ufficio del Territorio di Salerno è identificato al N.C.E.U. del Comune di Nocera Superiore alla partita 3711, foglio 12 particella n. 434 sub 15 via Nazionale n. 242 cat. A/2 cl.3 vani 3.5 R.C. 180,76. Il bene è di proprietà del sig. omissis Attualmente l appartamento è occupato dal sig. omissis con la propria famiglia. Il sig. omissis è in regime di separazione dei beni. La superficie commerciale calcolata secondo le norme UNI è di mq 67,82. Il più probabile valore di mercato è di ,00. Nel rassegnare la presente relazione, certo di aver svolto il mandato affidatomi, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami, restando a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. Sarno li Il C.T.U. Ing. Giovanni Robustelli 11 di 11