TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BOLZANO

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1 Sede Legale e Amministrativa Via Romano Guardini,63 Cap TRENTO Tel / Fax 0461 / info@leita.it P.I TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BOLZANO Ns. riferimento FALLIMENTO 08/2017 ********* DI ****************** & C. SAS e legale rappresentante ********* Curatore fallimentare Avv. Roberto Fable Giudice delegato DOTT. FRANCESCA BORTOLOTTI RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA BENI IMMOBILI Il sottoscritto Perito Edile Gabriele Leita, iscritto al Collegio dei Periti Industriali della Provincia di Trento con numero di albo 2172, avendo ricevuto l'incarico di procedere alla stima dei beni immobili riconducibili al legale rappresentate ********* dopo aver effettuato l'esame della documentazione e regolare sopralluogo in loco, presenta quanto segue:

2 PREMESSA Per la redazione della presente stima si è proceduto alla visione dei documenti ricavati presso gli uffici della Conservatoria e Catastali con successivo sopralluogo e verifiche eseguite direttamente presso l immobile di Brescia. OGGETTO DELLA STIMA Oggetto della stima è un immobile sito nel comune di Brescia. COMUNE BRESCIA DI FOGLIO 122 PART. 176 SUB 3 APPARTAMENTO SECONDO PIANO PIAZZA ARNALDO 4 COMUNE DI BRESCIA EDIFICI N. COMUNE FOGLIO MAPPALE SUB CAT DESCRIZIONE 1 BRESCIA A2/4 APPARTAMENTO A SECONDO PIANO PROPRIETÀ ********* 2

3 EDIFICIO FOGLIO 122 MAPPALE 176 SUB 3 FOTO SATELLITE IMMOBILE FOTOGRAFIE ESTERNE 3

4 Oggetto della stima è un monolocale posto al secondo piano di un edificio storico nel centro di Brescia che si affaccia sulla piazza Arnaldo al nr. 4. Alla porzione si accede tramite un ingresso comune posto a piano terra sulla Piazza principale, da cui salendo le scale si raggiunge il secondo piano dove si trova l appartamento. Entrando troviamo un unico locale adibito a cucina soggiorno e letto oltre ad un locale bagno con finestra verso il giroscala interno. La porzione è stata oggetto di una ristrutturazione abbastanza recente (15 anni), anche l esterno dell edificio ha recentemente beneficiato del rifacimento dell intonaco e della tinta esterna. Le finiture risultano buone. Serramenti in legno con finestre a vetro doppio, impianti elettrici ed idraulici apparentemente a norma con le attuali normative in termini di sicurezza. Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale. 4

5 PLANIMETRIE 5

6 GRAVAMI E IPOTECHE EDIFICIO FOGLIO 122 MAPPALE 176 SUB 3 L esame dell estratto Ipotecario eseguito presso la Conservatoria di Brescia non ha evidenziato Gravami e/o Ipoteche a carico dell immobile in questione se non l annotazione del fallimento iscritta dalla procedura. CONSIDERAZIONI UBICAZIONE BENI BRESCIA Il bene oggetto della presente stima si trova nel centro di Brescia in una zona semipedonale. La zona è facilmente raggiungibile da tutte le arterie principali della zona e con tutti i mezzi pubblici della rete urbana. VERIFICA COORISPONDENZE A seguito della verifica interna dei locali e la verifica di quanto presente al Catasto, confermiamo la piena corrispondenza. L immobile è stato edificato ante 1967, in data 23/01/1989 prot dd 25/01/1989 è stata presentata dichiarazione di Inizio Lavori per opere di sistemazione interna. L immobile è dotato di APE (attestazione Prestazione energetica) in Cat. D con validità fino alla data 15/10/

7 PENDENZE CONDOMINIALI Da informazioni raccolte presso l amministratore condominiale Studio ********* rag. Gianfranco di Brescia, la porzione oggetto di stima ha un debito nei confronti del condominio Arnaldo pari ad 434,83 ad oggi (data dell ultima rata scaduta). Nello specifico a fine 2016 la porzione aveva un credito di 14,92 a cui si sono aggiunti 449,76 di debito nell esercizio VALUTAZIONE BENI BRESCIA Il criterio di stima adottato è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello in esame. Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in termini di parametro unitario (mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala che presenta, con il bene stesso, maggiori analogie ed utilizzando come parametro di valutazione la superficie commerciale, ragguagliata ai vani principali dell immobile. Nel nostro caso si valutano al 100% le superfici commerciali comprensive dei muri perimetrali e divisori interni, al 35% le superfici di terrazzi e balconi coperti, al 25% le superfici dei balconi e terrazze scoperte, al 60% le superfici delle verande, al 50% le superfici dei soppalchi ed al 15% le superfici di terreni e giardini di pertinenza, mentre per i vani con destinazione diversa si adotterà un coefficiente inferiore ad 1. Per il reperimento dei prezzi noti sono stati utilizzati i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati del settore, ovvero valori modali pubblicati da Enti di Ricerca, Camere di Commercio, Società Immobiliari, Istituti Bancari, Associazioni di categoria etc. 7

8 Nel caso specifico l immobile è stato considerato come da risanare. Con questo termine si identifica un immobile che va totalmente ristrutturato con rifacimento impianti, rivestimenti, spazi interni eccetera. A parte si dovranno considerare i costi per il consolidamento statico della struttura, da decurtare al valore complessivo precedentemente individuato. Sulla base di parametri di confronto con situazioni analoghe, valutata la posizione dell immobile ed i servizi comuni, valutata la tipologia costruttiva, il valore unitario delle porzioni di immobile si può fissare in: IMMOBILE APPARTAMENTO VALORE UNITARIO O VALUTAZIONE A CORPO 1.600,00/mq VALUTAZIONE SUPERFICI Nella tabella sottostante sono state indicate le superfici commerciali delle porzioni rilevate sulla scorta delle mappe e degli estratti messici a disposizione dal richiedente utilizzando la metodologia sopra descritta prendendo spunto dalla normativa UNI del luglio 1998 ed è stato di seguito applicato il valore unitario. PIANO DESTINAZIONE SUP. COMMERCIALE MQ. SECONDO MONOLOCALE 45,00 VALUTAZIONE IMMOBILE FOGLIO 122 MAPPALE 176 SUB 3 PIANO DESTINAZIONE SUP. COMM. VALORE UNITARIO VALORE TOTALE SECONDO MONOLOCALE , , ,00 8

9 RIEPILOGO COMUNE DESCRIZIONE VALORE COMPLESSIVO BRESCIA MONOLOCALE ,00 OSSERVAZIONI Le valutazioni si riferiscono al mese di settembre ALLEGATI Documentazione fotografica; Estratti Catastali beni; Estratti conservatoria; Planimetrie interne; Copia estratti spese condominiali. Quanto sopra ho riferito. In fede. Il tecnico Gabriele Leita Iscrizione Collegio Periti Industriali Provincia di Trento nr Trento, lì 27 dicembre