PARAGRAFO 3.5 FASCICOLO 5. MARTINENGO (BG) Via Derusco, 32/36 APPARTAMENTO E AUTORIMESSA

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Eduardo Zamboni
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53 di 140 PARAGRAFO 3.5 FASCICOLO 5 MARTINENGO (BG) Via Derusco, 32/36 APPARTAMENTO E AUTORIMESSA IL FASCICOLO CONTIENE Parag. 3.5 FASCICOLO 5 COMUNE DI MARTINENGO - (BG) Via Derusco, 32/36 Appartamento e autorimessa Pag.

1 53 di 140 PARAGRAFO 3.5 FASCICOLO 5 MARTINENGO (BG) Via Derusco, 32/36 APPARTAMENTO E AUTORIMESSA IL FASCICOLO CONTIENE Parag. 3.5 FASCICOLO 5 COMUNE DI MARTINENGO - (BG) Via Derusco, 32/36 Appartamento e autorimessa Pag. 53 L identificazione e la regolarità catastale.. Pag. 55 La provenienza. Pag. 55 I gravami e le formalità pregiudizievoli.. Pag. 55 La descrizione e la consistenza... Pag. 55 La determinazione del più probabile valore di mercato. Pag. 60

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3 55 di 140 L identificazione e la regolarità catastale Nel comune Amministrativo e Censuario di Martinengo in provincia di Bergamo, appartamento indipendente con corte e autorimessa posti in via Derusco ai civici 32/36, rilevabili in banca dati dell Agenzia del Territorio di Bergamo Catasto Fabbricati, al foglio29 con gli identificativi: MAPP. SUB. VIA PIANO CAT. CLASSE CON SISTENZA VANI MQ Derusco, 36 T-1 A/ , Derusco, 32 T C/ ,81 e risultano correttamente inseriti in capo alla IMMOBILIARE MANENTI S.r.l. con sede in Via Divisione Julia, 5 a Bergamo, Codice Fiscale , per l intera quota di proprietà e possesso, trovando in un tempo la perfetta rispondenza con la cartografia catastale. La provenienza Le visure effettuate presso l Agenzia del Territorio di Bergamo, sezione immobiliare, hanno confermato che le unità immobiliari, come meglio e di fatto descritte al paragrafo che precede, risultano alla data inequivocabilmente e certamente in capo alla IMMOBILIARE MANENTI S.r.l. con sede in Via Divisione Julia, 5 a Bergamo, Codice Fiscale per la quota intera di proprietà e possesso per averle acquisite in forza di decreto di trasferimento immobili del Tribunale di Bergamo, trascritto a Bergamo in data 8 aprile 2006 ai numeri 21925/12327 I gravami e le formalità pregiudizievoli Ipoteca volontaria in data 20 maggio 2006 ai numeri 30950/7423 a favore BANCA DI CREDITO COOPERATIVO OROBICA DI BARIANO E COLOGNO AL SERIO SOCIETA COOPERATIVA con sede in Cologno al Serio contro IMMOBILIARE MANENTI S.r.l. con sede in Bergamo capitale Euro ,00 Tasso Interesse annuo 5.311%, Somma Iscritta Euro ,00 Durata 20 anni, La descrizione e la consistenza. Su impianto antico, con fine ristrutturazione, è stata ricavata una unità abitativa piacevole, ben distribuita e ben realizzata. L appartamento, su due livelli, si compone a piano terra di un ingresso in ampio locale soggiorno con soffitto a voltine in mattoni lasciati a vista con pavimentazioni in ceramica tipo Brunelleschi R.C.

56 di 140 riproducente il cotto, muro in pietra a vista e

Posteriormente un vano a bagno con disimpegno di uscita nel

le tre camere, il bagno e il ripostiglio oltre ai due

Ottimo il livello di finitura di tutta la casa che si

conservazione, con impianti elettrici a norma e il

Più che adeguato il cortile anteriore, con aiuole e

A carico della proprietà sussiste un diritto di passo

465. L appartamento risulta utilizzato con regolare

4 56 di 140 riproducente il cotto, muro in pietra a vista e grande camino, oltre che da un ampio vano cucina. Posteriormente un vano a bagno con disimpegno di uscita nel cortile comune con accesso all autorimessa di buone dimensioni. Con comoda scala si accede al piano superiore dove vi sono le tre camere, il bagno e il ripostiglio oltre ai due terrazzi, con tetto in legno e le travi sono a vista. Ottimo il livello di finitura di tutta la casa che si presenta in perfette condizioni sia di manutenzione sia di conservazione, con impianti elettrici a norma e il riscaldamento è autonomo. Più che adeguato il cortile anteriore, con aiuole e piantumazione. A carico della proprietà sussiste un diritto di passo attraverso il cortile in favore del vicino di cui al mapp L appartamento risulta utilizzato con regolare contratto di affitto sottoscritto in data con scadenza al il tutto per una superficie commerciale ragguagliata pari a: descrizione m 2 reali Coeff. Pond. m 2 ragguagliati Appartamento Balconi Giardino esclusivo Autorimessa Totale superficie ragguagliata a seguire la cartografia catastale

5 57 di 140 L ESTRATTO DI MAPPA

6 58 di 140 CARTOGRAFIA CATASTALE - APPARTAMENTO MAPP. 406 SUB 8

7 59 di 140 CARTOGRAFIA CATASTALE - AUTORIMESSA MAPP. 406 SUB 9

8 60 di 140 La determinazione del più probabile valore di mercato Il più probabile valore di mercato è stato ricercato attraverso l applicazione dell opportuno procedimento, noto alla pratica estimativa, detto "comparativo diretto", basato cioè sul raffronto diretto tra i beni in questione ed una molteplicità di beni similari e caratterizzati da una suddivisione delle superfici lorde confrontabile e presenti nella medesima zona di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita. L andamento del mercato immobiliare in zona per immobili con le medesime caratteristiche, come dato statistico, rilevato dalle tabelle pubblicate dall Agenzia del Territorio, raccontano di valori compresi tra 830,00/m 2 ed 1.400,00/m 2 ovviamente riferito al secondo semestre Le quotazioni di vetrina delle Agenzie immobiliari della zona arrivano anche ad 2.000,00 ma sostanzialmente confermano i dati rilevati Nel nostro caso, in considerazione dello stato dell abitazione e della sua collocazione e sempre nella considerazione della finalità della perizia, ritengo che la proprietà possa esprimere un valore unitario di 1.300,00 e ciò per un più probabile valore di mercato di ,00 (m x 1.300,00) che si arrotonda ad ,00 comprensivo anche del valore dell autorimessa, pertinenziale, e non cedibile separatamente. Va però considerato come l appartamento oggi è occupato in virtù di regolare contratto di affitto con scadenza al , pertanto le unità immobiliari sono da considerarsi, a mio parere, indisponibili e non liberabili, a termini di legge, in favore del possibile acquirente, se non alla scadenza del contratto di locazione. In casi come questo è prassi considerare, così come è consuetudine nella pratica estimativa, una riduzione da un minimo del 15% ad un massimo del 30% del probabile valore. Nel nostro caso, nonostante la durata del contratto ancora lontana e in virtù del fatto che comunque il possibile acquirente percepirà un reddito, sino alla scadenza dei contratti di affitto, ritengo possibile applicare, data anche la qualità del manufatto, la riduzione prevista nella misura minima del 15%, e ciò per un più probabile valore di mercato di , come di seguito determinato Valore in Riduzione del 15% per indisponibilità in Valore mercato ridotto in , , ,00

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