COMUNE DI CORTEOLONA Via Felice Cavallotti n. 79

Transcript

1 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 217 di 251 FASCICOLO 14 COMUNE DI CORTEOLONA Via Felice Cavallotti n. 79 Parag FASCICOLO 14 COMUNE DI CORTEOLONA - PV Fabbricato con portico e terreno L identificazione e la regolarità catastale,, La formazione di lotti omogenei per la vendita.. Le concessioni edilizie..... La provenienza... Le formalità pregiudizievoli... La descrizione e la consistenza..... La determinazione del più probabile valore di mercato Lo stato di possesso.. Pag. 217 Pag. 219 Pag. 219 Pag. 219 Pag. 220 Pag. 220 Pag. 220 Pag. 224 Pag. 224

2 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 218 di 251

3 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 219 di 251 L IDENTIFICAZIONE DEL BENE E LA regolarità catastale Nel comune amministrativo e censuario di Corteolona, in provincia di Pavia, con accesso da via Felice Cavallotti e stiamo per valutare una porzione di fabbricato di antica formazione oltre a porzione di fabbricato rurale e piccolo appezzamento di terreno, rilevabili in banca dati dell Agenzia del Territorio Catasto Terreni al foglio 6, con gli identificativi: MAPP. QUALITA CLASSE SUPERFICIE (M2) RED DITO Ha are ca Dominicale Agrario 60 FABB RURALE SEMINATIVO Euro 0,91 Euro 0,62 ed al catasto fabbricati, foglio 7, con l identificativo: CONS.ZA MAPP. SUB. VIA P. CAT. CL. R.C. VANI MQ Felice Cavallotti, 79 T A/6 2 2, risultando inseriti, alla data della sentenza dichiarativa del fallimento, in capo alla società C.I.B. COSTRUZIONI IMMOBILIARI BERGAMASCHE S.r.l. con sede in Brusaporto C.F , per l intera quota di proprietà e possesso Risulta inoltre ancora in capo alla società Fallita, un portico di accesso a fabbricato all epoca ristrutturato e poi venduto e nelle more degli atti di vendita, dimenticato. Oggi è rilevabile in banca dati, con l identificativo: CONS.ZA MAPP. SUB. VIA P. CAT. CL. R.C. VANI MQ 712 Felice Cavallotti, 79 T C/ e che se preso in carico dalla procedura, dovrà poi essere venduto agli acquirenti, o al condominio, se costituito, Vale la pena di considerare vantaggioso per la procedura, in funzione di diverse considerazioni e determinazioni assunte in accordo con il Comitato Creditori avvalersi di quanto stabilito dall articolo 104 ter comma 7, della Legge Fallimentare e non prendere in carico il mappale 712, pertanto non ritengo di proseguire nella valutazione. La formazione di lotti omogenei per la vendita Data la particolare natura dei beni e lo stato d uso, nonostante la presenza di più unità immobiliari, viene individuato un solo lotto omogeneo per la vendita. Le concessioni edilizie Sono fabbricati di antica formazione ed antecedenti certamente al 1967

4 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 220 di 251 La provenienza Le visure effettuate presso l Agenzia del Territorio di Bergamo, sezione immobiliare, hanno confermato che le unità immobiliari, come meglio e di fatto descritte al paragrafo che precede, risultano alla data della Sentenza Dichiarativa di Fallimento, inequivocabilmente e certamente in capo alla società C.I.B. Costruzioni Immobiliari Bergamasche S.r.l. in seguito all atto di fusione i incorporazione della società SANCRI S.r.l. del 12 gennaio 2009, n.17935/11965 di repertorio del Notaio Francesco Figlioli di Bergamo, registrato a Bergamo 2 il 4 febbraio 2009 al n.1527, serie 1T trascritto a Pavia con nota in data 5 febbraio 2009 ai nn.2099/1257. Le formalità pregiudizievoli - Ipoteca legale iscritta a Pavia con nota in data 23 ottobre 2007 ai nn.25169/6263, a favore di Equitalia Bergamo s.p.a. ed a carico della società SANCRI s.r.l., capitale Euro ,60, garantito da iscrizione ipotecaria per Euro ,20, - Ipoteca volontaria iscritta a Pavia con nota in data 31 dicembre 1999 ai nn.17400/4995, a favore della Banca Popolare Commercio e Industria società Cooperativa a r.l., ed a carico della società SANCRI s.r.l., capitale , garantito da iscrizione ipotecaria per , - Decreto di ammissione a concordato preventivo con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Bergamo in data 17 luglio 2009, n.23/5 di repertorio, trascritto a Pavia con nota in data 29 luglio 2009 ai nn.16833/10446 a favore della Massa dei creditori della procedura di concordato preventivo della società C.I.B Costruzioni Immobiliari Bergamasche s.r.l. in liquidazione - Sentenza dichiarativa di fallimento con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Bergamo in data 24 giugno 2010, n di repertorio, trascritta a Pavia con nota in data 2 agosto 2010 ai nn.15278/9058, a favore della Massa dei creditori del fallimento della società C.I.B. Costruzioni Immobiliari Bergamasche s.r.l. La descrizione e la consistenza Siamo nel centro storico del comune di Corteolona, in un contesto di abitazioni di antica formazione, complessivamente in non buone condizioni, i particolare l immobile oggetto di valutazione si compone di una porzione di fabbricato su tre piani da terra a cielo con dimensione di circa m 2 30 per piano, con locale cucina a piano terra, una camera e latrina a piano primo e soffitta a piano terzo, oltre a piccolo portico esterno e appezzamento di terreno di m 2 80,00, in pessimo stato di

5 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 221 di 251 conservazione e di manutenzione e da considerare totalmente da ristrutturare, anche allo stato è affittato con regolare contratto di affitto con scadenza a fine anno 2011 con rinnovo automatico di un altro anno. il tutto per una superficie lorda ragguagliata commerciale pari a: Identificazione Superficie Coefficiente di Superficie Reale ponderazione ragguagliata Appartamento Sottotetto e portico Orto Totale superficie ragguagliata A seguire la cartografia catastale STRALCIO DELL ESTRATTO MAPPA

6 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 222 di 251 MAPP. 58 SUB. 2

7 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 223 di 251 MAPP. 712

8 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 224 di 251 La determinazione del più probabile valore di mercato Per la valutazione ho applicato il procedimento detto "comparativo diretto", basato cioè sul raffronto diretto tra il bene in questione ed una molteplicità di beni similari e caratterizzati da una destinazione e tipologia confrontabile e presenti nella medesima zona di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita, in funzione delle diverse tipologie di destinazione presenti, anche consultando la Banca dati delle quotazioni immobiliari pubblicata dall Agenzia del Territorio Osservatorio del mercato immobiliare pari ad /m 2 340,00 per cui si ottiene un possibile valore commerciale dell intero lotto pari ad ,00 ( m 2 84,00 x 340,00). Va considerato inoltre che l immobile è affittato a terzi con un regolare contratto di locazione e che pertanto lo si deve ritenere indisponibile e non liberabile, a termini di legge, in favore di un possibile acquirente se non alla scadenza del contratto di locazione, fatta salva la facoltà di recesso anticipato ( Ex art. 80 comma 2 della Legge Fallimentare). In casi come questo è prassi considerare, così come è consuetudine nella pratica estimativa, una riduzione da un minimo del 15% ad un massimo del 30% del probabile valore di mercato. Nel nostro caso, in virtù del fatto che comunque il contratto è annuale e quindi con possibilità li liberare l immobile nel breve periodo, ritengo giusto applicare, data anche la bassa qualità del manufatto, la riduzione prevista nella misura minima del 15%, e ciò per un probabile valore di mercato totale di ,00 così determinato: Immobile Valore di mercato in Riduzione del 15% per Valore mercato indisponibilità in ridotto in Fabbricato rurale, portico e orto , , ,00 Lo stato di possesso L appartamento risulta affittato con contratto di affitto annuale con scadenza al novembre del 2011