T R I B U N A L E D I T R E V I S O

Transcript

1 T R I B U N A L E D I T R E V I S O Fallimento n.259/2014 aperto con sentenza n.274/2014 del Tribunale di Treviso depositata in data 19 novembre 2014 Fallimento della società IMMOBILIARE di & C., con sede in, via c.f., nonché del socio illimitatamente responsabile nato a c.f. GIUDICE DELEGATO: Dott.ssa Caterina Passarelli CURATORE: Dott. Danilo Porrazzo C.T.U.: Arch. Stefano Minetto RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA E STIMA DEI SEGUENTI BENI IMMOBILI : - magazzino deposito attrezzi sito in Susegana (TV), Via 18 Giugno, Censito all U.T.E di Treviso - Comune di Susegana: Catasto Fabbricati: sezione B, foglio n.9, mappale n.425 sub.1 - sub.2 - terreno di pertinenza sito in Susegana (TV), Via 18 Giugno, Censito all U.T.E di Treviso - Comune di Susegana: Catasto Terreni: foglio n.21, mappali n.685 e n.393 Preganziol, il 22/05/2017 Il tecnico Arch. STEFANO MINETTO STUDIO TECNICO Arch. Minetto Stefano - Piazza Gambino, n.3/ Preganziol (TV) Partita IVA Codice Fiscale MNTSFN56S27H022Y - Tel Fax studio@archminetto.191.it Posta certificata: stefano.minetto@archiworldpec.it Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 1

2 T R I B U N A L E D I T R E V I S O Fallimento n.259/2014 Fallimento del Sig. 1) INCARICO QUESITO Il sottoscritto arch. Minetto Stefano con studio tecnico sito in Preganziol, Piazza Gambino 3/15, a seguito dell incarico conferito dal Curatore del fallimento dott. Danilo Porrazzo, procedeva con le operazioni di stima dei valori degli immobili composti da: un magazzino posto al piano terra con relativa area scoperta siti in Susegana (TV), Via 18 Giugno e censiti all U.T.E. di Treviso, Comune di Susegana, foglio n. 21, mappale n.425, sub. 1 e 2 un terreno agricolo sito in Susegana (TV), Via 18 Giugno e censito all U.T.E. di Treviso, Comune di Susegana, foglio n. 21, mappali n.393 e n Per le visure catastali si rimanda all allegato n.6 Il manufatto ad uso magazzino ha una superficie pari a mq 128 e insiste su un terreno di mq 1541 (area urbana). Il terreno adiacente, avente superficie pari a mq 7941 è ad uso agricolo. 2) CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI Sulla base delle attuali risultanze presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, il sig. fallito con sentenza del Tribunale di Treviso del 19/11/2014 è proprietario per la quota di ½ degli immobili di cui all oggetto. Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 2

3 2.1 Titoli di provenienza Gli immobili sono pervenuti al sig. per la quota pari ad ½ con atti di Compravendita del Notaio Enrico Sartorio di Conegliano relativi a: mappale n. 393 (ex mappale n.37/i) Atto del 18/05/1965 rep. n.22427, trascritto il 16/06/1965 al n.8956 e al n.8177 Particolare mappali n. 685 e n.425 (ex mappali n.37/l e n.37/f) Atto del 24/02/1967 rep. n.27410, fasc.n.15833, trascritto il 16/03/1967 al n Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, considerando come arco di tempo il ventennio retro, risultano gravanti sugli immobili oggetto della presente relazione, le formalità pregiudizievoli di seguito riportate. Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Udine Rep.1605 del 20/05/2014 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore della banca Popolare di Cividale scpa - Capitale 83ú522,82 Totale 160ú000,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.3187/2014 del ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca di Credito Cooperativo delle Prealpi soc.coop. Capitale 104ú020,99 - Totale 210ú000,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.3187 del ipoteca giudiziale Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 3

4 derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca di Credito Cooperativo delle Prealpi soc.coop. Capitale 479ú662,63 - Totale 500ú000,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.3398 del ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca di Credito Cooperativo delle Prealpi soc.coop. Capitale 90ú000,00 - Totale 200ú000,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.3729/2014 del 15/07/2014 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca Unicredit Spa Capitale 719ú337,19 - Totale 770ú000,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.4555 del ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca Popolare Friuladria Spa - Capitale 283ú164,91 - Totale 340ú000,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.2713 del ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca di Popolare di Vicenza scpa - Capitale 237ú311,76 - Totale 237ú312,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.3877 del 21/07/2014 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca Popolare Friuladria Spa - Capitale 70ú346,82 - Totale 80ú000,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.4117/2014 del 07/08/2014 ipoteca giudiziale Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 4

5 derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca Unicredit Spa - Capitale 146ú541,78 - Totale 165ú000,00 Iscrizione contro in data R.P R.G Tribunale di Treviso rep.4181/2014 del ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca Unicredit Capitale 1ú200ú000,00 - Totale 1ú200ú000,00 3) ACCERTAMENTI SULLA LEGITTIMITA DELLO STATO DI FATTO L appezzamento di terreno in oggetto ha una superficie totale pari a mq.7941, sul PRG Vigente è indicato come Zona Agricola E 1.2 con Vincolo Idrogeologico mentre nel P.A.T. (Piano per l Assetto del Territorio) recentemente adottato viene indicato come ambito di riqualificazione e riconversione con il simbolo di Attività in Zona Impropria. Attualmente è in corso la consultazione preliminare per la predisposizione del 1 Piano degli Interventi che è l attuazione del P.A.T. e normalmente non ne stravolge gli indirizzi e le prescrizioni e pertanto in questo momento la destinazione del lotto è sostanzialmente agricola, con uso improprio artigianale da riqualificare e riconvertire. Per il fabbricato insistente sul mappale n.425 è stata presentata Domanda di Condono Edilizio il 31/03/1987; il Comune di Susegana ha fatto richieste di integrazioni quali il Parere Beni Ambientali (risultato favorevole e che è ancora valido) ed il Parere Idraulico al Genio Civile (che è scaduto e bisogna quindi richiederlo nuovamente). Per quanto riguarda il ritiro della Concessione in Sanatoria, il Comune di Susegana aveva inoltre calcolato e notificato al sig. un indennità risarcitoria a seguito di danno ambientale pari ad Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 5

6 euro 12ú038,00; nei documenti in possesso dell ufficio tecnico del Comune di Susegana non risultano però attestati di pagamento. Attualmente la domanda di Condono Edilizio n.936/85 risulta presso gli atti del Comune come non definito. Ai fini del mantenimento del fabbricato necessita richiedere un nuovo parere idraulico al Genio Civile con una spesa presunta pari a circa euro 3ú000 e pagare l importo di 12ú038,00 quale indennità risarcitoria. 4) DESCRIZIONE DEL FABBRICATO E CONSISTENZA La proprietà immobiliare oggetto della presente perizia, risulta ubicata nel Comune di Susegana, in Località Colfosco, Via 18 Giugno; essa insiste su un terreno avente una superficie complessiva di mq 7941 (vedi da foto F1 a foto F6 dell allegato 4 Rilievo fotografico ). La destinazione del lotto è sostanzialmente agricola, con uso improprio artigianale da riqualificare e riconvertire. Sul terreno è presente un magazzino-deposito attrezzi avente una superficie pari a mq 128,00. Un aspetto importante riguarda l attuale situazione del terreno che risulta essere ricoperto per buona parte da molti metri cubi di materiali vari anche di grandi dimensioni, come pannelli, pannelloni, canalette in C.A. e detriti di varia natura (vedi foto F4). 5) STRUTTURE E IMPIANTI La struttura del magazzino-deposito attrezzi è composta da platea in C.A., pilastri in ferro e copertura con travi reticolari in ferro con sovrastante lamiera (vedi foto F7-F8-F9). Il manufatto è privo di impianti. Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 6

7 6) CERTIFICAZIONE ENERGETICA Il manufatto oggetto della presente relazione rientra nelle categorie di fabbricati non soggetti a redazione di Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). 7) STIMA DEGLI IMMOBILI Per la stima del più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto, si ritiene adatto applicare il procedimento sintetico-comparativo, sulla base dei correnti prezzi di mercato praticati nella zona per beni simili e considerando anche caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Per i magazzini e depositi attrezzi il parametro di riferimento è la superficie commerciale (espressa in mqe = mq equivalenti), calcolata come di seguito riportato: 7.1 Calcolo della superficie commerciale: PIANO DESTINAZIONE, SUPERFICIE LORDA E COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO SUPERFICIE COMMERCIALE terra Magazzino deposito mq 128,00 x 1,00 Mqe 128, Terreno mq 7941,00 Superficie commerciale complessiva Mqe 128, Calcolo del valore si stima dell immobile Tenuto conto della posizione, degli spazi comuni, delle caratteristiche costruttive, degli aspetti apparenti e possibilmente occulti e di analoghe situazioni di comparazione nel contesto, applicando alla superficie commerciale complessiva un valore pari ad /mqe 150,00 (centocinquanta/00) ed un valore pari ad /mq 4,50 per il terreno si ottengono i seguenti valori: Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 7

8 MAGAZZINO mqe 128,00 x /mqe 150,00 = 19ú200,00 TERRENO mq 7941,00 x /mq 4,50 = 35ú734,50 TOTALE = 54ú934,50 arrotondati ad = 55ú000,00 Valore dell immobile in piena proprietà = 55ú000,00 A detrarre l indennità risarcitoria = 12ú038,00 A detrarre le spesa presunta per il parere idraulico = 3ú000,00 T o t a l e = 39ú962,00 arrotondati ad = 40ú000,00 Pertanto il valore della proprietà di pari ad ½ indiviso è pari ad 20ú000,00 (ventimila/00) Elenco Allegati: 1 Iscrizioni ipotecarie; 2 Rilievi aerofotogrammetrici; 3 Planimetria dei coni visuali; 4 Rilievo Fotografico; 5 Estratto di mappa; 6 Planimetrie e visure catastali; 7 Condono Edilizio 8 Titoli di provenienza Preganziol, il 26/10/2016 Il tecnico Arch. Stefano Minetto Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 8

9 TRIBUNALE DI TREVISO Fallimento n.259/2014 ALLEGATO 1 Iscrizioni ipotecarie Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 9

10 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 7 - segue 10

11 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag segue 11

12 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag Fine 12

13 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 1 - segue 13

14 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 8 - segue 14

15 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 9 - segue 15

16 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag segue 16

17 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag Fine 17

18 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 1 - segue 18

19 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 6 - segue 19

20 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 7 - segue 20

21 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 8 - segue 21

22 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag. 9 - segue 22

23 Ispezione telematica Ispezione ipotecaria Pag Fine 23

24 TRIBUNALE DI TREVISO Fallimento n.259/2014 ALLEGATO 2 Rilievi aerofotogrammetrici Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 24

25 Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 25

26 TRIBUNALE DI TREVISO Fallimento n.259/2014 ALLEGATO 3 Planimetria dei coni visuali Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 26

27 F9 F7 F8 F6 F5 F4 F3 F1 F2 Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 27

28 TRIBUNALE DI TREVISO Fallimento n.259/2014 ALLEGATO 4 Rilievo fotografico Fallimento n.259/2014 Immobiliare di & C. nonché del socio illimitatamente responsabile 28