TRIBUNALE DI TREVISO. FALLIMENTO INIZIATIVE INDUSTRIALI S.R.L. n 192/2014 PERIZIA DI STIMA

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1 TRIBUNALE DI TREVISO FALLIMENTO INIZIATIVE INDUSTRIALI S.R.L. n 192/2014 PERIZIA DI STIMA Immobili ad uso residenziale e locali accessori siti in Via Carducci, 4 Rivignano (UD) G.D.: dott. Gianluigi Zulian Curatore: dott. Giovanni Battista Armellin Treviso, 03 aprile 2015

2 INDICE 1 PREMESSA LE OPERAZIONI PERITALI INDIVIDUAZIONE DEI BENI L INTRODUZIONE: DEFINIZIONE DEI LOTTI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE: DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI VERIFICA REGOLARITA EDILIZIO-URBANISTICA TITOLI AUTORIZZATIVI ABUSI EDILIZI: VERIFICA STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI VERIFICA TITOLO DI PROVENIENZA ed ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: IDENTIFICAZIONE DELLA PROPRIETA STIMA IMMOBILI FONTI DI INFORMAZIONE VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI VALUTAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO VALUTAZIONE DEL VALORE DI REALIZZO ALLEGATO 1: DOCUMENTAZIONE ESTRATTA C/O UFFICIO TECNICO COMUNALE ALLEGATO 2: ISPEZIONE C/O AGENZIA DEL TERRITORIO PLANIMETRIE E VISURE CATASTALI ALLEGATO 3: DOCUMENTAZIONE VERIFICA ISCRIZIONE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ALLEGATO 4: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PAG. 2 di 14

3 1 PREMESSA Il sottoscritto Ing. Andrea Nicoletti, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso al n 2603, è stato incaricato dal curatore fallimentare, dott. Giovanni Battista Armellin, della redazione di perizia di stima degli immobili indicati di seguito. 2 LE OPERAZIONI PERITALI 2.1 INDIVIDUAZIONE DEI BENI L INTRODUZIONE: Gli immobili oggetto di stima sono due fabbricati, a destinazione residenziale, siti in via Carducci, 4 in Rivignano (UD). I fabbricati, con ampia area esterna, attualmente si presentano in condizioni di manutenzione pessime e si sviluppano l uno su due piani fuori terra (tale immobile è privo di copertura ed in condizioni statiche precarie), l altro su tre piani fuori terra,. I fabbricati sono molto datati e non si è potuto reperire alcun documento di rilevanza anche c/o l ufficio tecnico del comune di Rivignano (l unica documentazione disponibile è l accatastamento del 1939). Gli immobili sono individuati nelle planimetrie seguenti: ESTRATTO DI MAPPA PAG. 3 di 14

4 FOTOGRAMMETRICO DEFINIZIONE DEI LOTTI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE: I beni oggetto della presente stima, sono di seguito identificati c/o l AGENZIA DELLE ENTRATE: Comune di Rivignano (UD), Via Armentarezza, 2 - Catasto dei Fabbricati: Fg. 16 Mn. 67 cat. A/5 cons. 2,5 vani abitazione Fg. 16 Mn. 65 graffato 398 cat. A/6 cons. 10 vani abitazione (fabbricato eretto sui seguenti terreni: Mn.67 Sup.ha ; Mn.65 Sup.ha ; Mn.398-Sup.ha ). Comune di Rivignano (UD), Via Armentarezza, 2 - Fg. 16 Mn. 64 semin. arbor. sup. 360 mq Per un maggior dettaglio in riferimento alle planimetrie catastali si faccia riferimento all individuazione riportata in ALLEGATO DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immobili oggetto di stima sono due fabbricati con ampia area esterna, così descritti: il fabbricato fronte strada, realizzato in muratura, si sviluppa su piano terra e piano primo, si presenta privo di copertura, con solai parzialmente demoliti, privo di qualsiasi finitura ed impianto, ed in condizioni statico-strutturali precarie; PAG. 4 di 14

5 il fabbricato all interno, realizzato in muratura, si sviluppato su piano terra, primo e secondo, e si presenta in pessime condizioni di manutenzione; sono presenti finiture di scadente qualità e stato di manutenzione, ed anche in questo caso le condizioni staticostrutturali sono precarie. Si riporta nel seguito la uniche planimetrie disponibili (le planimetrie catastali): Piano terra Piano primo PAG. 5 di 14

6 Piano secondo Per maggiori dettagli si faccia riferimento alle fotografie riportate in ALLEGATO 4. Come da indicazioni dell amministrazione comunale, gli immobili con la relativa area ricadono: parzialmente in zona residenziale B1 e pertanto l'indice di fabbricabilità è pari a 3,00 mc/mq; parzialmente in area verde privato e orti. Dall analisi dello stato di fatto, si evidenzia che: la volumetria attualmente presente è pari a circa mc (si precisa che tale valutazione è indicativa e può non essere precisa, in quanto effettuata con rilievo in sito considerando le attuali non facili condizioni di accesso all area; si dovrà quindi successivamente, in fase progettuale, procedere alla precisa definizione di tale parametro), sulla base di una valutazione cartografica della porzione di area ricadente in zona residenziale B1, tale porzione è indicativamente di superficie pari a 680 mq, quindi con una volumetria complessiva consentita (rif. indice di fabbricabilità di 3,00 mc/mq) pari a mc (si precisa che tale valutazione è indicativa e può non essere precisa, in quanto è stato possibile effettuarla esclusivamente con rilievo su cartografia disponibile e con lettura in scala delle dimensioni; si dovrà quindi successivamente, in fase progettuale, procedere alla precisa definizione di tali parametri). Per maggiori dettagli si faccia riferimento all'estratto della zonizzazione del P.R.G.C. e le norme di attuazione riportate in ALLEGATO 1. Si precisa infine che il fabbricato posto sul filo strada può essere demolito ma deve essere ricostruito secondo quanto previsto dal P.R.G.C.. PAG. 6 di 14

7 2.2 VERIFICA REGOLARITA EDILIZIO-URBANISTICA TITOLI AUTORIZZATIVI Non si sono potuti reperire i titoli autorizzativi degli immobili, visto che c/o l ufficio tecnico comunale non sono disponibili documenti per gli immobili oggetto di stima. Si precisa che gli immobili risultano accatastati nel 1939 (unico dato disponibile relativo all epoca di realizzazione della costruzione), quindi in assenza di titoli edilizi ma, come da indicazione dei tecnici comunali, eretti legittimamente in quanto il Comune di Rivignano all'epoca non aveva alcun regolamento urbanistico e/o di trasformazione del territorio ABUSI EDILIZI: Come indicato al paragrafo precedente, gli immobili risultano accatastati nel 1939 (unico dato disponibile relativo all epoca di realizzazione della costruzione), quindi in assenza di titoli edilizi ma, come da indicazione dei tecnici comunali, eretti legittimamente in quanto il Comune di Rivignano all'epoca non aveva alcun regolamento urbanistico e/o di trasformazione del territorio. Per tale ragione quindi non risulta possibile individuare/identificare alcun abuso edilizio. 2.3 VERIFICA STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI A seguito di sopralluogo effettuato, si è rilevato che gli immobili, date le condizioni, non risultano abitabili. 2.4 VERIFICA TITOLO DI PROVENIENZA ed ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO RELATIVO AI SEGUENTI IMMOBILI: Comune di RIVIGNANO Foglio 16 Catasto Fabbricati: Mn.67; M.li graffati; fabbricato eretto sui seguenti terreni: Mn.67 Sup.ha ; Mn.65 Sup.ha ; Mn.398-Sup.ha ; Mn.64 Sup.ha ; PAG. 7 di 14

8 VISURA AGGIORNATA AL ; -Successione legittima di Lucca Redento nato a Rivignano il e deceduto a Latisana il , registrata a Latisana al n.83 Vol.104 e trascritta ad Udine il ai nn.7211/5522; EREDI: Comunzzi Annunziata, Lucca Giuliano, Pierino e Maria Pia; BENI: Comune di RIVIGNANO Foglio 14 Mn.393 (ex 104/b)-Sup.ha ; Foglio 16 Mn.64 Sup.ha ; Foglio 26 Mn.83 Sup.ha ; N.C.E.U. Foglio 16 M.li Via Armentarezza n.4-p.t-1-2-cat.a/6-cl.1-vani 10-R.C..610; -Compravendita in data Rep.n Notaio Pirolo, registrato a Cervignano il al n.1173 Vol.83 Privati e trascritto ad Udine il ai nn.19375/15964; Con il quale le Sigg.re Bertussi Luigia Maria detta Luigia e Bertussi Amalia vendono al Sig.Lucca Giuliano che acquista per il prezzo di = il seguente Immobile: Comune di RIVIGNANO Foglio 16 Mn.67 Via Armentarezze n.2-p.t-1-2-cat.a/5-cl.3-vani 2,5-R.C..175; 1)-COMUZZI ANNUNZIATA nata a Rivignano il ; Proprietaria per 3/9; -LUCCA GIULIANO nato a Rivignano il ; Proprietario per 2/9; -LUCCA PIERINO nato a Rivignano il ; Proprietario per 2/9; -LUCCA MARIA PIA nata a Rivignano il ; Proprietaria per 2/9; dei M.li ; 1)-LUCCA GIULIANO nato a Rivignano il ; Pieno Proprietario del Mn.67; PAG. 8 di 14

9 ISCRIZIONI: Negative. TRASC.CONTRO: -Successione Legittima di Lucca Giuliano deceduto il , registrata a Latisana il al n.1 Vol.146 e trascritta ad Udine il ai nn.4899/3517; EREDI: Lucca Pierino e Maria Pia, per ½ ciascuno; BENI: Comune di RIVIGNANO Foglio 16 Per l Intero: Mn.67-Via Armentarezza n.2-p.t-1-cat.a/5-vani 2,5; Per la quota di 2/9: Mn.65 Via Armentarezza n.4-p.t-1-cat.a/6-vani 10; Mn.398 Foglio 16 Mn.64 Sup.ha ; Mn.393 Sup.ha ; Foglio 26 Mn.83 Sup.ha ; -Successione Legittima di Comuzzi Annunziata deceduta il , registrata a Latisana il al n.25 Vol.167 e trascritta ad Udine il ai nn.3296/2408; EREDI: Lucca Pierino e Maria Pia, per 1/6 ciascuno; BENI: Comune di RIVIGNANO Foglio 16 Mn.(65 Via Armentarezza n.4-p.t-1-cat.a/6-vani 10; Mn.)398 Foglio 16 Mn.64 Sup.ha ; Mn.393 Sup.ha ; Foglio 26 Mn.83 Sup.ha ; -Divisione in data Rep.n Notaio Menazzi Alberto e trascritto ad Udine il ai nn.12274/9324; Con il quale i Sigg.Lucca Maria Pia e Pierino dividono gli immobili in comunione con le seguenti assegnazioni: -alla Sig.ra Lucca Maria Pia che accetta i seguenti Immobili: Comune di RIVIGNANO Foglio 16 Mn.(65 Via Armentarezza n.4-p.t-1-cat.a/6-vani 10; Mn.)398 PAG. 9 di 14

10 Mn.67 Via Armentarezza n.2-p.t-1-cat.a/5-vani 2,5; Foglio 16 Mn.64 Sup.ha ; -al Sig.Lucca Pierino che accetta i seguenti Immobili: Comune di RIVIGNANO Foglio 16 Mn.393 Sup.ha ; Foglio 26 Mn.83 Sup.ha ; 2)-LUCCA MARIA PIA nata a Rivignano (UD) il ; Piena Proprietaria - Beni personali; ISCRIZIONI: Negative. TRASC.CONTRO: -Donazione in data Rep.n Notaio Menazzi Alberto e trascritto ad Udine il ai nn.12275/9325; Con il quale la Sig.ra Lucca Maria Pia dona al Sig.Michelin Sergio che accetta la quota di ½ dei seguenti Immobili: Comune di RIVIGNANO Foglio 16 Mn.(65 Via Armentarezza n.4-p.t-1-cat.a/6-vani 10; Mn.)398 Mn.67-Via Armentarezza n.2-p.t-1-cat.a/5-vani 2,5; Foglio 16 Mn.64 Sup.ha ; -Accettazione Tacita dell eredità del Sig.Lucca Giuliano a favore della Sig.ra Lucca Maria Pia, con Atto in data Rep.n Notaio Talice Paolo e trascritta ad Udine il ai nn.41382/26866; -Accettazione Tacita dell eredità della Sig.ra Comuzzi Annunziata a favore della Sig.ra Lucca Maria Pia, con Atto in data Rep.n Notaio Talice Paolo e trascritta ad Udine il ai nn.41383/26867; 3)-MICHELIN SERGIO nato a Varmo (UD) il ; Proprietario per ½ bene personale; -LUCCA MARIA PIA nata a Rivignano (UD) il ; PAG. 10 di 14

11 Proprietaria per ½ bene personale; ISCRIZIONI: Negative. TRASC.CONTRO: -Compravendita a rogito Notaio Talice Paolo in data Rep.n e trascritto ad Udine il ai nn.41381/26865; Con il quale i Sigg.Michelin Sergio e Lucca Maria Pia vendono alla società Iniziative Industriali SrL con sede in Montebelluna che acquista i seguenti Immobili: Comune di RIVIGNANO Foglio 16 Catasto Fabbricati: Mn.( 65 Via Giosuè Carducci-cat.A/6-vani 10; Mn.)398 Mn.67 Via Giosuè Carducci-cat.A/5-vani 2,5; Si precisa che l area coperta e scoperta dei fabbricati è identificata al catasto terreni con i M.li 65 di mq.320, 398 di mq.89 e 67 di mq.230; Mn.64 Sup.ha ; 4)-INIZIATIVE INDUSTRIALI S.R.L. Sede in Montebelluna; ISCRIZIONI: -Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Treviso Sezione di Montebelluna in data Rep.n.985 ed Iscritto ad Udine il ai nn.20762/2844; Favore: Veneto Banca S.C.P.A. sede in Montebelluna: Contro: Iniziative Industriali S.r.L. Sede a Montebelluna; Capitale ,88; Somma complessiva ,00; BENI: Comune di Rivignano Foglio 16 M.li ; Mn.67; Mn.64; TRASC.CONTRO: -Verbale di Pignoramento Immobili degli Ufficiali Giudiziari di Udine in data Rep.n.2135 e trascritto ad Udine il ai nn.12847/9795; Favore: Veneto Banca S.C.P.A. sede in Montebelluna; Contro: Iniziative Industriali SrL sede in Montebelluna; PAG. 11 di 14

12 BENI: Comune di Rivignano Foglio 16 M.li ; Mn.67; Mn.64; TRASC.CONTRO: - Sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Treviso del 03/04/ registro particolare 4939 registro Generale Repertorio 207/2014 del 17/09/2 Immobili siti in RIVIGNANO (UD) 2.5 IDENTIFICAZIONE DELLA PROPRIETA Alla luce di quanto valutato al paragrafo precedente, si conclude che la società INIZIATIVE INDUSTRIALI S.R.L. è proprietaria per l intero degli immobili identificati al paragrafo STIMA IMMOBILI La valutazione è stata condotta in assenza di ipoteche o simili. I beni sono stati stimati tramite procedimento analitico basato sulle reali caratteristiche del fabbricato e sul valore di mercato di beni analoghi nell area. Il criterio di stima adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili precedentemente descritti è quello comparativo, che si esplica nel rapportare il valore degli immobili con quello di altri simili ed aventi le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche di quelli oggetto della presente valutazione. Si precisa che per la stima si è proceduto calcolando il valore della volumetria esistente, il valore della potenzialità di edificazione aggiuntiva ed il valore dell area a destinazione verde privato/orto. Non si sono effettuate valutazioni in merito alla eventuale demolizione ed edificazione di nuove unità, in considerazione dell elevata variabilità di tale valutazione, senza poter disporre di un progetto, anche di massima, di ciò che potrebbe essere realizzato FONTI DI INFORMAZIONE I valori medi di mercato di beni analoghi sono stati rilevati da operatori del settore siti nel comune di ubicazione dei beni oggetto di stima e dall analisi delle recenti compravendite di beni similari, unitamente ai valori medi di aggiudicazione di beni similari per tipologia e/o ubicazione e caratteristiche intrinseche, derivanti da aste giudiziali VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI In considerazione di quanto esposto in precedenza, tenuto conto della tipologia, delle dimensioni degli immobili e della loro ubicazione, si ritiene, da informazioni assunte relative a PAG. 12 di 14

13 recenti compravendite di immobili di simili caratteristiche e di simile ubicazione, liberi da qualsiasi gravame e limitazione, che il più probabile valore di mercato, considerando anche le attuali condizioni del mercato immobiliare, sia: Volumetria attualmente presente Volumetria disponibile Area con destinazione orto 40,00 60,00 /mc 25,00 40,00 /mc 3-5 /mq Data l attuale situazione del mercato si sono considerati i valori minimi precedentemente indicati. Si procede quindi con la seguente valutazione analitica: DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI: Comune di Rivignano (UD), Via Armentarezza, 2 - Catasto dei Fabbricati: Fg. 16 Mn. 67 cat. A/5 cons. 2,5 vani abitazione Fg. 16 Mn. 65 graffato 398 cat. A/6 cons. 10 vani abitazione (fabbricato eretto sui seguenti terreni: Mn.67 Sup.ha ; Mn.65 Sup.ha ; Mn.398-Sup.ha ). Comune di Rivignano (UD), Via Armentarezza, 2 - Fg. 16 Mn. 64 semin. arbor. sup. 360 mq Volumetria attualmente presente 1.100,0 mc 1.100,0 mq prezzo medio 40 per mc Volumetria disponibile 950,0 mc 950,0 mq prezzo medio 25 per mc Area con destinazione orto 290,0 mq 290,0 mq prezzo medio 3 per mq VALORE STIMATO VALUTAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO A seguito delle valutazioni precedentemente indicate, ricapitolando si conclude quindi che il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima, liberi da qualsiasi gravame e descritti ai paragrafi precedenti, è pari arrotondato a ,00 (SESSANTOTTOMILAEURO) VALUTAZIONE DEL VALORE DI REALIZZO A seguito di recepimento delle recenti indicazioni espresse e già in uso in alcuni TRIBUNALI nell ambito di procedure quali le Esecuzioni Immobiliari, si è ritenuto efficace, ai fini della migliore appetibilità dei beni sopra indicati, definire, in aggiunta al PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO un secondo valore definito come VALORE DI REALIZZO. PAG. 13 di 14

14 Il curatore potrà quindi procedere alla collocazione dei beni secondo un valore più appetibile per il mercato, che potrà essere compreso tra il PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO ed il VALORE DI REALIZZO. In relazione all attuale condizione del mercato immobiliare, all ampiezza del relativo mercato di beni simili a quelli indicati e precedentemente descritti, il VALORE DI REALIZZO è stato indicato pari al PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO indicato al paragrafo precedente ridotto di un terzo, quindi pari arrotondato a ,00 (QUARANTACINQUEMILAEURO). PAG. 14 di 14