TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA FALLIMENTO n. 33/2009 G.D.: Dott.ssa NICOLETTA LOLLI Fallimento:., con sede in Selvazzano Dentro (PD), Via Don Bosco n. 68/b cap 35030, cod. fiscale Curatore: Dott. Emilio Bergo - V.le della Navigazione Int. 68/2, Padova. C.T.U.: ing. Augusto D Urso, Via P. Liberi n. 15/A Padova tel. e fax INDICE Incarico, quesito pag. 2 Identificazione catastale dei beni pag. 2 Descrizione dei beni e formazione dei lotti Lotto n. 1, BENE A pag. 7 Regolarità catastale pag. 8 Confini pag. 8 Provenienza dei beni pag. 9 Diritti di proprietà pag. 9 Diritti di godimento e di garanzia di terzi pag. 10 Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli pag. 10 Servitù pag. 12 Destinazione urbanistica dei terreni pag. 13 Determinazione del valore di mercato pag. 13 Allegati pag. 16 Pagina 1 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

2 1. INCARICO - QUESITO RELAZIONE TECNICA Il sottoscritto ing. Augusto D Urso, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Padova col n. 941 e all Albo dei Consulenti Tecnici di Codesto Tribunale con il n. 647, nominato C.T.U. nella procedura in oggetto, veniva incaricato di stimare il compendio immobiliare di proprietà del fallimento. Il C.T.U., dopo avere eseguito i sopralluoghi utili per l identificazione dei beni e i necessari accertamenti presso la P.A., redige la seguente relazione di risposta al quesito proposto. A) ELENCO, DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEI BENI IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI BENE A Catasto terreni, Comune di Padova, Fg. Particella Qualità Classe Superficie (m2) R.D. R.A. vigneto ,00 0,71 seminativo ,24 5, vigneto ,25 0, semin arbor ,42 1, semin arbor ,31 0, semin arbor ,74 0,61 Pagina 2 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

3 883 semin arbor ,03 7,4 889 semin arbor ,40 203, semin arbor ,38 68,34 Totali ,77 288,07 Intestazione catastale: - S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro, c.f proprietà per 1/2; -Sacro Cuore S.r.L. con sede in Dolo, c.f proprietà per 1/2. (Cfr. vista dall alto a pag. 21, planimetria allegata a pag. 22 e 23 e visure catastali a pag. 33 e seguenti). BENE B Catasto terreni, Comune di Brugine (PD), Fg. Particella Qualità Classe Superficie (m2) R.D. R.A ente urbano ente urbano Totali Catasto fabbricati, Comune di Brugine (PD), Fg. Particella Categoria Classe Consistenza (m2) Rendita D/1 38, area urbana area urbana Pagina 3 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

4 724 area urbana area urbana area urbana area urbana area urbana area urbana area urbana area urbana area urbana area urbana - - Totali ,73 Intestazione catastale particella m. 246 Catasto Fabbricati: -ENEL S.p.A. con sede in Roma, c.f proprietà per 1/1 per il fabbricato; -Immobiliare _ O.e C. con sede in Selvazzano Dentro, c.f proprietà per l area. Intestazione catastale delle altre particelle del Catasto Fabbricati: - S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro, c.f proprietà 1/1. Il C.T.U. ha ritenuto di non procedere alla valutazione dei beni. Infatti, si BENE D Catasto terreni, Comune di Rubano (PD), Fg. Particella Qualità Classe Superficie (m 2 ) R.D. R.A. Pagina 4 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

5 tratta di particelle di modesta entità destinate a strada, parcheggio e verde pubblico che sono rimaste intestate alla fallita per errori di voltura o mancato perfezionamento degli atti di cessione gratuita alla P.A. (cfr. vista dall alto a pag. 24, planimetria allegata a pag. 25 e 26 e visure catastali a pag. 76 e seguenti). BENE C Catasto terreni, Comune di Selvazzano Dentro (PD), Fg. Particella Qualità Classe Superficie (m2) R.D. R.A seminativo ,06 3, semin arbor ,91 2, semin arbor ,33 1, semin arbor ,36 0,22 Totali ,66 7,58 Intestazione catastale: - S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro, c.f proprietà 1/1. Il C.T.U. ha ritenuto di non procedere alla valutazione dei beni. Infatti, si tratta di particelle di modesta entità destinate a strada che sono rimaste intestate alla fallita per errori di voltura o mancato perfezionamento degli atti di cessione gratuita alla P.A. (cfr. vista dall alto a pag. 27, planimetria allegata a pag. 28 e visure catastali a pag. 104 e seguenti) semin arbor ,39 0,27 Pagina 5 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

6 655 semin arbor ,66 1, semin arbor ,17 0,1 700 semin arbor ,94 1,19 Totali 450 4,16 2,58 Intestazione catastale: -- di _ S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro, c.f proprietà 1/1. Il C.T.U., dopo avere ispezionato i luoghi e sentito il Curatore, si riserva di produrre eventuale relazione integrativa dopo avere acquisito le necessarie informazioni. Infatti, si tratta di particelle di modesta entità (totale 450 m 2 ) site in Via Natta, Zona Industriale del Comune di Rubano. L area è interamente recintata e interposta tra un fabbricato per attività produttive e un area destinata allo sport; al suo interno è ubicata una baracca di cantiere (cfr. foto n. 5 e 6). (cfr. vista dall alto a pag. 29, planimetria allegata a pag. 30 e visure catastali a pag. 120 e seguenti). BENE E Catasto terreni, Comune di Saccolongo (PD), Fg. Particella Qualità Classe Superficie (m2) R.D. R.A semin arbor ,14 4,51 Catasto fabbricati, Comune di Saccolongo (PD), Pagina 6 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

7 Fg. Particella Categoria Classe Consistenza (m2) Rendita D/ ,51 Intestazione catastale al C.T. della particella n. 250: - con sede in Selvazzano Dentro, c.f proprietà 1/1. Intestazione catastale al C.F. della particella n. 250: ---- con sede in Saccolongo, c.f proprietà 1/1. Il C.T.U. ha ritenuto di non procedere alla valutazione dei beni. Infatti, si tratta di area di pertinenza di un fabbricato artigianale di proprietà della --- che, per omessa denuncia catastale, non è stata censita all urbano. (cfr. vista dall alto a pag. 31, planimetria allegata a pag. 32 e visure catastali a pag. 128 e seguenti). a) DESCRIZIONE DEI BENI E FORMAZIONE DEI LOTTI LOTTO N. 1 BENE A Diritto venduto: proprietà per la quota indivisa di 1/2. Ubicazione. Comune di Padova, Cavalcavia Camerini Via Natisone nel quartiere Sacro Cuore, in zona limitrofa al centro cittadino. Qualità. Terreno pianeggiante destinato parte a verde pubblico attrezzato di interesse generale con sovrapposta area di rispetto e parte ad area per servizi pubblici di quartiere, parcheggio e sede stradale, gravato da servitù di elettrodotto. Composizione. Unico lotto di terreno pianeggiante, con contorno poligonale, avente superficie catastale complessiva di m 2 (cfr. documentazione Pagina 7 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

8 fotografica allegata a pag. 16 e seguenti). b) IDENTIFICAZIONE CATASTALE BENE A Catasto terreni, Comune di Padova, Fg. Particella Qualità Classe Superficie (m2) R.D. R.A. 772 vigneto ,00 0,71 seminativo ,24 5, vigneto ,25 0, semin arbor ,42 1, semin arbor ,31 0, semin arbor ,74 0, semin arbor ,03 7,4 889 semin arbor ,40 203, semin arbor ,38 68,34 Totali ,77 288,07 a) REGOLARITÀ CATASTALE Il censimento catastale dei beni è regolare. b) CONFINI DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Da nord, in senso orario secondo la mappa del C.T., Fogli 21 e 22 del Comune di Padova: Via Natisone, 472, 896, 897, 392, 391, 555, 513, 770, 771, 769, 765, 841, 888, 499, 767. Pagina 8 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

9 c) PROVENIENZA La proprietà dei terreni censiti al C.T. Comune di Padova, Fg. 21 particelle nn. 766 di m 2, 764 di m 2 e 390 di m 2 dalle quali derivano per, successivi frazionamenti, i terreni sopra descritti come BENE A è pervenuta: per la quota indivisa di 1/2 alla S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f dalla sig.ra -- nata a Curtarolo (PD) il c.f. -- Atto di compravendita in data rep notaio Umberto Ferrigato di Schio, trascritto a Padova il ai nn R.G. e R.P. (cfr. visura allegata a pag. 170); per l ulteriore quota indivisa di 1/2 alla S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f da Padova Sport Investimenti S.r.L. con sede in Padova c.f Atto di compravendita in data rep notaio Donato Cazzato di Padova, ivi trascritto il ai nn R.G. e R.P. (cfr. visura allegata a pag. 176); con atto notarile pubblico del rep. n notaio Nicoletta Spina di Padova, ivi trascritto il ai nn R.G. e R.P., la vendeva alla Suprema 90 S.p.A. la quota indivisa di 1/2 dei beni censiti al C.T. Comune di Padova, Fg. 21 particelle nn. 776 di 250 m 2, 775 di 300 m di m 2, 773 di 155 m 2, 772 di m 2 e 390 di m 2 (cfr. visura allegata a pag. 187). Conclusioni: i passaggi nel ventennio sono regolari. d) DIRITTI DI PROPRIETÀ S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f , Pagina 9 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

10 proprietà per la quota indivisa di 1/2; Sacro Cuore S.r.L. con sede in Dolo (VE) c.f , proprietà per la quota indivisa di 1/2. e) DIRITTI REALI DI GODIMENTO E DI GARANZIA DI TERZI Non sono stati rinvenuti atti relativi ai diritti indicati. f) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Risultanze delle ricerche effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Padova (situazione aggiornata al (cfr. visure allegate a pag. 136 e seguenti). A. ISCRIZIONI N R.G. e 8474 R.P. del A FAVORE: Banca Antoniana Popolare Veneta Società per azioni con sede in Padova Via VIII febbraio, c.f ; CONTRO: S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f TITOLO: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di apertura di credito. CAPITALE ,00 IMPORTO IPOTECA: ,00. DURATA: anni 4. BENI COLPITI: C.T. Comune di Padova, Fg. 21 particelle nn. 766 di m 2, 764 di m2 e 390 di m 2, all epoca di proprietà S.r.L. per l intero. N R.G. e 5409 R.P. del A FAVORE: Gest Line S.p.A. con sede in Napoli, c.f ; CONTRO: S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f TITOLO: ipoteca legale ai sensi dell art. 77 DPR 602/73 modificato dal D.LGS. 46/99 e dal D.LGS. 193/01. CAPITALE ,12 IMPORTO IPOTECA: ,24. BENI Pagina 10 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

11 COLPITI: tra gli altri, i beni censiti al C.T. Comune di Padova, Fg. 21 particelle nn. 776 di 250 m 2, 775 di 300 m di m 2, 773 di 155 m 2, 772 di m 2 e 390 di m 2 (beni colpiti per la quota di 1/2 di proprietà S.r.L.). Le annotazioni a margine per restrizione dei beni n R.G R.P del e la n R.G R.P del non interessano i beni colpiti dalla presente iscrizione. B. TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI N R.G. e R.P. del A FAVORE: Padova Sport Investimenti S.r.L. con sede in Padova c.f ; CONTRO: S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f TITOLO: contratto preliminare di compravendita del rep. n notaio Donato Cazzato di Padova con cui la S.r.L. si impegnava a vendere la quota di 1/2 dei terreni censiti al C.T. Comune di Padova, Fg. 21 particelle nn. 766 di m 2, 764 di m 2 e 390 di m 2. La compravendita dovrà avvenire non prima del e non oltre il (cfr. visura allegata a pag. 182). N R.G. e 9725 R.P. del annotazione a trascrizione N R.G. e R.P. del A FAVORE: Padova Sport Investimenti S.r.L. con sede in Padova c.f ; CONTRO: House Costruzioni S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f TITOLO: scrittura privata con sottoscrizione autenticata del rep. n notaio Nicoletta Spina di Padova con cui le parti convenivano di modificare il termine per la stipula dell atto di compravendita nel periodo compreso tra il e il e di modificare il prezzo concordato a ,00 (cfr. visura allegata a pag. 185). Pagina 11 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

12 ~N R.G. e R.P. del A FAVORE: Suprema 90 S.p.A. con sede in Dolo (VE) c.f ; CONTRO: S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f TITOLO: atto notarile pubblico del rep. n notaio Nicoletta Spina di Padova con cui la vendeva alla Suprema 90 S.p.A. la quota indivisa di 1/2 dei beni censiti al C.T. Comune di Padova, Fg. 21 particelle nn. 776 di 250 m 2, 775 di 300 m di m 2, 773 di 155 m 2, 772 di m 2 e 390 di m 2 (cfr. visura allegata a pag. 187). ~N R.G. e 4648 R.P. del annotazione a trascrizione N R.G. e R.P. del A FAVORE: Padova Sport Investimenti S.r.L. con sede in Padova c.f ; CONTRO: S.r.L. con sede in Selvazzano Dentro (PD) c.f TITOLO: scrittura privata con sottoscrizione autenticata del rep. n notaio Nicoletta Spina di Padova con cui le parti convenivano di modificare il termine per la stipula dell atto di compravendita, fissandolo al (cfr. visura allegata a pag. 190). g) SERVITU Servitù di elettrodotto costituita con scrittura privata autenticata nelle firme del rep. n notaio Cesare Corradi di Piazzola Sul Brenta, registrata a Venezia il al n. 655 Atti Privati e trascritta a Padova il ai nn R.G. e 6643 R.P. (cfr. visura allegata a pag. 221). h) DESTINAZIONE URBANISTICA DEI TERRENI Il P.R.G. vigente, secondo il certificato di destinazione urbanistica prot. n. Pagina 12 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

13 40769 rilasciato dal Settore Pianificazione Urbanistica del Comune di Padova in data 24 febbraio 2010 (cfr. allegato pag. 226, planimetria ed estratto N.T.A. pag. 227 e seguenti), classifica l area interessata in parte in AREA PER VERDE PUBBLICO ATTREZZATO DI INTERESSE GENERALE con SOVRAPPOSTA AREA DI RISPETTO, parte AREA PER SERVIZI PUBBLICI DI QUARTIERE PARCHEGGIO, parte SEDE STRADALE. Gli interventi urbanistico-edilizi nella detta area sono disciplinati in via principale dagli articoli delle Norme Tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale. i) DETERMINAZIONE DELL ATTUALE VALORE DI MERCATO Il C.T.U., preso atto che normalmente il mercato non offre i prezzi per aree destinate a VERDE PUBBLICO DI INTERESSE GENERALE e che quindi non dispone di prezzi statisticamente attendibili per aree simili a quelle oggetto di stima, ha ritenuto di determinare il valore venale delle aree ricorrendo a una pluralità di informazioni, dalle quali poi tutti gli elementi valutativi sono stati opportunamente corretti per tener conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei terreni in oggetto. Si evidenzia in particolare come nella valutazione dei beni, in relazione alle N.T.A. specifiche dell area in vigore alla data di riferimento della stima (cfr. art. 29 allegato a pag. 230), il C.T.U. abbia ritenuto importante che alla possibilità edificatoria è ammesso anche l intervento di soggetti privati che viene definito dal Consiglio Comunale e sottoposto a convenzione. Al fine di determinare il valore venale dei beni, il C.T.U. ha tenuto conto: - del valore determinato dal Comune di Padova ai fini I.C.I.; - dei valori di stima di alcune perizie della Corte d Appello Venezia Pagina 13 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

14 nell ambito di ricorsi presentati sia dagli espropriati sia dagli enti esproprianti per ZTO dello stesso tipo; - dei valori di cessione di aree dello stesso tipo nell ambito di alcuni accordi bonari recentemente stipulati da amministrazioni pubbliche con i proprietari nell ambito di procedure espropriative; - di una serie di elementi valutativi raccolti presso gli operatori del settore (agenzie immobiliari, imprese di trasformazione urbana, ecc.); - dei prezzi di vendita rilevati da alcuni atti di compravendita di aree analoghe, anche se in Comuni diversi, per quanto riguarda gli standard urbanistici (indice di copertura, altezze, ecc); - dei valori espropriativi rilevati da alcuni decreti di indennità definitiva emessi da Commissioni Provinciali per aree della stessa destinazione urbanistica; - dei valori di stima determinati nell ambito di valutazioni di convenienza economica alla trasformazione urbana di aree aventi destinazione urbanistica simile. Sulla base degli elementi quantitativi e qualitativi raccolti e opportunamente elaborati, tenuto conto delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle aree oggetto di stima, il C.T.U., tenuto conto dell esistenza della servitù di elettrodotto e delle zone in fascia di rispetto, ritiene che il più probabile valore venale delle aree suddette sia pari a 50,00 (cinquanta/00 euro) per metro quadrato. Valore della quota indivisa di 1/2 dell area denominata BENE A: 1/2 x m x50,00 /m 2 = ,00. Si stabilisce, in arrotondamento, il valore di ,00# In sintesi, il più probabile valore di mercato del compendio immobiliare denominato BENE A è di ,00# Allegati: Pagina 14 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax

15 -documentazione fotografica; -localizzazione dei beni su vista aerea della zona; -planimetrie catastali con evidenziati i beni; -visure catastali; -visure ipotecarie; -certificato di destinazione urbanistica; -estratto P.R.G. e N.T.A.. Padova, 3 marzo 2010 Il C.T.U.: ing. Augusto D Urso Pagina 15 C.T.U. ing. Augusto D Urso, Via Pietro Liberi n. 15/A, PADOVA Tel. e fax