TRIBUNALE DI ORVIETO

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1 TRIBUNALE DI ORVIETO SEZIONE FALLIMENTARE Giudice: Dott. Claudio Baglioni Proc. n. 1/2013 Relazione di Valutazione dei beni afferenti alla Società Esercizi Cave Edilizia S.E.C.E. S.p.A. Lotto 3 Stima di Terreni, Comune di Orvieto - Comune di Castel Giorgio Località Benano L'Esperto Ing. Paola Provenzano Ing. Paola PROVENZANO n dell Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano già Professore incaricato presso l Università di Roma Tor Vergata Studio Tecnico: Via Caviglia, 3/B Milano Tel/Fax paolaprovenzano@gqistudio.it

2 TRIBUNALE DI ORVIETO SEZIONE FALLIMENTARE Giudice: Dott. Claudio Baglioni Proc. n. 1/2013 Lotto 3 Stima di Terreni, Comune di Orvieto- Castel Giorgio Località Benano 1. DESCRIZIONE DEL LOTTO 3 E UBICAZIONE Il Lotto 3 oggetto della presente stima è costituito da un terreno ubicato in provincia di Terni, in parte nel Comune di Orvieto ed in parte in quello di Castel Giorgio, in località Benano, nell altopiano di Alfina. Si allega planimetria catastale di dettaglio (All.1). Complessivamente ha superficie di ha , dei quali ha , ricadono nel Comune di Orvieto, oltre due strutture adibite a ricovero di mezzi agricoli di circa, rispettivamente, di 200 mq e 300 mq ed ha , ricadono nel Comune di Castel Giorgio. Il terreno è accessibile dalla Strada Vicinale Benano che lo attraversa e dalla Strada Comunale Castel Giorgio - Benano che ne delimita il confine nord. Un'efficiente viabilità interna permette il raggiungimento di tutti gli appezzamenti facenti parte del fondo. Il fondo è ricco di giacimenti basaltici di chiara origine vulcanica che ne determina quindi una buona fertilità. Il terreno è in gran parte pianeggiante, attraversato da un elettrodotto; sono presenti nel sottosuolo delle falde freatiche poco profonde che ne determinano una buona irriguità come testimoniato dalla presenza di vari pozzi di emungimento. Il terreno, che come verrà in seguito detto è condotto in locazione, è adibito in massima parte a seminativo e in minima parte a pascolo, con una piccola zona arborata. 2. PROVENIENZA L immobile è pervenuto nella proprietà della S.E.C.E. con atto ai rogiti del Notaio Luciano 2/11

3 D Alessandro, notaio in Viterbo, del 29 giugno 2005, rep rac ,registrato in Viterbo in data 11 luglio 2005, al n. 5710/1T (All. 2), stipulato tra la parte venditrice, Vetrallini Augusto, Vetrallini Benito, Vetrallini Bruno, e la parte acquirente, Giosuè Adimaro Fiaschi legale rappresentante della SECE. Il bene acquistato viene descritto come di seguito: - appezzamento di terreno nel Comune di Orvieto della superficie complessive di ha , con sovrastanti due fabbricati rurali, confinante con. Strada Comunale Castel Giorgio Benano, strada vicinale Benano, stessa proprietà. - appezzamento di terreno in Comune di Castel Giorgio, della superficie di ha , confinante con terreno stessa proprietà, fosso Citerno, strada vicinale Benano, salvo altri. La superficie totale del terreno è pari a ha: Il prezzo di acquisto dichiarato nell'atto è stato di ,00 3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I terreni afferenti al Lotto 3 risulta censiti con i seguenti identificativi catastali: a. Terreno in Comune di Orvieto superficie Ha fg. part. superficie ha are ca R.D. R.A ,64 12, ,06 0, ,50 15, ,16 0, ,07 0, ,64 17, , ,09 86, ,93 69, ,66 50, ,42 0, ,79 279, ,84 0, ,99 16, ,86 48, ,35 1, ,09 28,07 3/11

4 Terreno in Comune di Castel Giorgio superficie Ha : fg. part. superficie ha are ca R.D. R.A ,87 26, ,58 85, ,82 132, ,69 61,27 Si allega estratto del foglio di mappa (All.1) e visure catastali in All DESTINAZIONE URBANISTICA La destinazione urbanistica dei terreni afferenti al Lotto 3 è stata verificata attraverso i seguenti certificati: - certificato di destinazione urbanistica del 18 febbraio 2005, con prot. 5528, rilasciato dal Comune di Orvieto per i terreni distinti al foglio 112 particelle: 16,17,19,20,21,22,23,24,25,31,32,33,34,35, secondo il quale le suddette particelle risultano ricadenti nella zona classe di vulnerabilità delle componenti geologico ambientali C,D di cui all art.18 comma 3 delle norme tecniche di attuazione, parte strutturale (All. 4). - certificato di destinazione urbanistica del 5 aprile 2005, con prot , rilasciato dal Comune di Orvieto per i terreni distinti al foglio n. 112 particelle 26,27,40, secondo il quale detti terreni ricadono nella zona classe di vulnerabilità delle componenti geologico ambientali C,D di cui all art.18 comma 3 delle norme tecniche di attuazione, parte strutturale (All. 5). - certificato di destinazione urbanistica del 7 febbraio 2005, rilasciato dal Comune di Castel Giorgio (TR) per i terreni distinti al foglio 4, part. 25, secondo il quale detti terreni ricadono nella zona agricola E1 - agricolo normale (All. 6); - certificato di destinazione urbanistica del 9 maggio 2005, rilasciato dal Comune di Castel Giorgio (TR) per i terreni censiti al catasto al foglio n. 5, particelle 5,6,7 secondo il quale detti terreni ricadono in zona agricola E2 - agricolo oggetto di difesa e conservazione del suolo (All. 7). Si aggiunge che per i due fabbricati rurali:. - Fabbricato A, censito al N.C.T. del Comune di Orvieto, al foglio 112, part.50, è stata rilasciata dal Comune di Orvieto, concessione edilizia in sanatoria con n. 126 del 16 4/11

5 settembre 1997 (All. 8); - Fabbricato B, censito al N.C.T. del comune di Orvieto al foglio 112, part. 51, è stata rilasciata, dal Comune di Orvieto, concessione edilizia in sanatoria con n. 124 del 16 settembre 1997 (All. 9). 5. STATO DI POSSESSO Il terreno risulta locato come da contratto che si allega (All.10). Se ne riportano gli elementi essenziali: Locatore : SECE spa Locatario: Sig. Fausto Rubini Contratto: Stipulato in data 6 ottobre 2009 in Viterbo, registrato a Viterbo in data 20 ottobre 2009 al n Decorrenza: dal 22 agosto 2009 Scadenza: 10 novembre 2014, scadenza improrogabile e senza necessità di disdetta e con assoluta esclusione di rinnovazione tacita; viene prevista una penale di /giorno 100,00 per il ritardo nella riconsegna del Fondo. Condizioni particolari: a) nel caso in cui l affittuario avesse concluso la cultura in atto e raccolto il prodotto, dovrà consentire al Locatore di poter provvedere alla coltivazione del Fondo per l annata agraria successiva. b) l affittuario potrà richiedere e riscuotere tutti i premi comunitari e nazionali e regionali e provinciali per l uso ed utilizzo di colture ed allevamenti esercitati sul Fondo per il periodo della locazione. Canoni: è pattuito un canone di ,00 per il primo anno e di ,00 per gli anni successivi, per cui per l intero periodo della locazione il canone complessivo sarà di ,00 6. STIMA DEL LOTTO 3 La stima dei beni afferenti al Lotto 2 è stata sviluppata alla data di redazione della presente relazione, pertanto, ha tenuto conto dell'attuale andamento del mercato dei terreni, nel territorio di Orvieto, secondo quanto descritto dalle fonti di informazione ufficiali (vedi Valori agricoli medi -Agenzia del Territorio -Prov. Terni). Il procedimento estimativo è basato sul solo metodo sintetico. Le osservazioni sono state raccolte dai Valori agricoli medi pubblicati dall'agenzia 5/11

6 del Territorio (Prov. Terni). I valori ultimi disponibili sono del 2011 e riportano che per terreni a coltura seminativo, in Orvieto, il valore è di /ha. E' necessario, tuttavia, evidenziare che negli ultimi due anni il mercato dei terreni si è sensibilmente arrestato, su scala nazionale e anche nel territorio di Terni, anche in risposta della particolare congiuntura economica. Vengono suggeriti dagli attuali osservatori immobiliari valori all'attualità corrispondenti ai valori del , per i quali per terreni a coltura seminativo, in Orvieto le quotazioni erano di /ha. Terreno Loc. Benano, Altopiano di Alfina (Prov. Terni,Comuni Orvieto e Castelgiorgio) FM part sup u.m. tipo /mq Comune di Orvieto seminativo 1, , pasc cespuglio 0, , seminativo 1, , pascolo 0,272 48, pascolo 0,272 21, seminativo 1, , seminativo 1, , seminativo 1, , seminativo 1, , seminativo 1, , pasc cespuglio 0, , seminativo 1, , pasc cespuglio 0, , seminativo 1, , seminativo 1, , pasc cespuglio 0, , seminativo 1, , , mq Capannone 1 170, , mq Capannone 2 170, ,00 Comune di Castel Giorgio , seminativo 1, , seminativo 1, , seminativo 1, , sem arborato 1, , ,05 TOTALE VALORE STIMATO Tab.1. Superfici e valutazione totale valore calcolato , ,00 Per i locali deposito, invece, si assume un valore unitario di 170,00/mq, tenuto conto della struttura dei capannoni e della loro vetustà. 6/11

7 Adottando tali quotazioni, si ottengono i valori delle singole particelle riportate nella tab.1, di seguito allegata. Il valore stimato del terreno e dei locali deposito è complessivamente di ,97. Tenuto conto, pertanto, dei valori dei terreni e dei fabbricati rurale, la sottoscritta stima il valore del Lotto 3 pari a: ,00. Infine, si precisa che il terreno in oggetto è ricco di giacimenti basaltici, pertanto, se potesse essere utilizzato per la coltivazione di una cava avrebbe un valore molto più elevato, ma detta possibilità è attualmente esclusa dal piano regolatore del Comune di Orvieto. Milano, Il CTU Paola Provenzano 7/11

8 Elenco allegati All.0 Elaborato Fotografico All.1 planimetria catastale del terreno All.2 atto di acquisto All.3 visure del terreno All.4 certificato di destinazione urbanistica prot All.5 certificato di destinazione urbanistica prot All.6 certificato di destinazione urbanistica del 7/2/2005 All.7 certificato di destinazione urbanistica del 9/5/2005 All.8 concessione edilizia in sanatoria n. 126 All.9 concessione edilizia in sanatoria n. 124 All.10 contratto di locazione 8/11

9 All.0 ELABORATO FOTOGRAFICO 9/11

10 Tribunale di Orvieto- Sez. Fallimentare Proc. n. 1/2013 Foto 1 Foto 2 10/11

11 Foto 3 11/11

12 12/11