TRIBUNALE DI ORVIETO

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1 TRIBUNALE DI ORVIETO SEZIONE FALLIMENTARE Giudice: Dott. Claudio Baglioni Proc. n. 1/2013 Relazione di Valutazione dei beni afferenti alla Società Esercizi Cave Edilizia S.E.C.E. S.p.A. Lotto 7 Stima di Capannone (sub.8) ubicato a Cittaducale (Rieti), Viale delle Scienze n.16 L'Esperto Ing. Paola Provenzano Ing. Paola PROVENZANO n dell Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano già Professore incaricato presso l Università di Roma Tor Vergata Studio Tecnico: Via Caviglia, 3/B Milano Tel/Fax paolaprovenzano@gqistudio.it

2 TRIBUNALE DI ORVIETO SEZIONE FALLIMENTARE Giudice: Dott. Claudio Baglioni Proc. n. 1/2013 Lotto 7 Stima di Capannone (sub.8) ubicato a Cittaducale (Rieti), Viale delle Scienze n DESCRIZIONE SINTETICA DEL LOTTO 7 Il Lotto 7 oggetto della presente stima consiste di porzione di un capannone ad uso esposizione e produzione, ubicato nel Comune di Cittaducale (RI), Località Santa Rufina, con antistante piazzale. Esso è parte di un comprensorio industriale ed ha accesso da Viale delle Scienze n. 16, attraverso i piazzali del Lotto 5 (particella 120, sub. 5), nonché dalla Via Benito Graziani, sul retro del complesso, con accesso carraio. Il Lotto è, nella sua attuale configurazione, identificato al foglio 5 del Comune di Cittaducale (RI) particella 120, sub UBICAZIONE DEL LOTTO 7 Il Lotto è inserito nella zona industriale di Rieti, all'interno del Comune di Cittaducale, a poche decine di metri dalla Strada Statale Salaria per l Aquila, in una zona produttiva ben conosciuta, in cui sono sorte, e stanno sorgendo, molte attività di commercio all ingrosso e piccole industrie. La Zona industriale è molto ben realizzata, con strade ampie e ben collegate sia al contesto cittadino che alle vie di grande comunicazione. 3. PROVENIENZA L immobile è pervenuto nella proprietà della SECE Società Esercizi Cave Edilizie S.p.A., a seguito di atto di compravendita del 13 maggio 2009 (All. 1) ai rogiti del Notatio dott. Adriano Crispolti, rep e rac , registrato in Perugia il 15 maggio 2009 al n. 7843, e trascritto in Rieti il 19 maggio 2009 al n. 3317, tra Monte 2/16

3 dei Paschi di Siena Leasing & Factoring Banca per i servizi finanziari alle Imprese S.p.A., quale venditore, e S.E.C.E., quale acquirente. Nell'atto di compravendita il bene viene descritto come di seguito: immobile in Comune di Cittaducale, frazione Santa Rufina, viale della Meccanica, (.) e precisamente: porzione su due piani adibita ad esposizione e produzione e corte pertinenziale annessa di mq circa (.), censita nel Catasto Fabbricati al Foglio 5 particella 120 sub.8 - S.Rufina via della Meccanica snc - P.T. - categ. D/1 - r.c. euro ". L immobile era pervenuto a MPS Leasing & Factoring Banca per i Servizi finanziai alle Imprese S.p.A. per atto del Dott. Stefano Andreani, Notaio in Terni in data 30 ottobre 2002, rep. n. 4099/1552 registrato a Terni il 30 ottobre 2002 al n. 194 e trascritto a Rieti, in data 31 ottobre 2002 al n del reg. part., per averlo acquistato dal sig. Giosuè Adimaro Fiaschi. La MPS Leasing, con contratto n lo aveva poi concesso in locazione finanziaria alla SECE S.p.A. 4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il Lotto 6 oggetto di stima consta del seguente bene identificato al N.C.E.U. del Comune di Cittaducale (RI), al foglio 5, particella 120, sub. 8, Via della Meccanica snc, P.T., categoria D/1, rendita ,00 Si allegano visure in All REGOLARITA' URBANISTICA In data 21 settembre 1992, il Comune di Cittaducale rilasciava, con prot. 1262, alla CARTADUE srl, al momento proprietaria dell immobile, Concessione Edilizia per la esecuzione di ampliamento di un capannone industriale in Santa Rufina, Via delle Scienze Nucleo Industriale (all. 3). In data 05 giugno 2003, con prot. n. 7186, è stata presentata da SECE al responsabile dello sportello unico per l edilizia del Comune di Cittaducale (RI) denuncia di Inizio Attività per l esecuzione dei lavori di completamento dell Opificio sito Via della Meccanica. In data 12 settembre 2006, è stata comunicata l'ultimazione dei lavori per la 3/16

4 esecuzione dell Opificio sito in Cittaducale, via della Meccanica (all.4). In data 24 aprile 2009 il Comune di Cittaducale, con prot. n. 7056, rilascia certificato di destinazione urbanistica dell opificio in esame (all.5). In data 14 novembre 2007, è stata presentata all U.T.E. di Rieti denuncia di variazione n. 4456, con cui gli originari sub 6 e 7 (graffati) dell opificio industriale sono stati soppressi dando origine (per frazionamento) a due unità immobiliari (sub. 8 e 9) ciascuna corredata di corte esclusiva. In data 31 marzo 2011, il Comune di Cittaducale, a seguito di richiesta presentata dalla SECE S.p.A. in data 14 marzo 2011, certifica l agibilità degli immobili (all. 6). Alla luce della documentazione acquisita, visto l'immobile, non si sono individuati profili di irregolarità o incongruenze dal punto di vista urbanistico, rispetto allo strumento urbanistico vigente in Cittaducale 6. DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEL LOTTO 7 Il Lotto 7 è parte di un complesso edilizio ad uso produttivo, costituto da tre capannoni, con accessori, edificati su di un lotto di terreno completamente recintato di circa mq ,00, dei quali circa sono coperti e sono scoperti, che costituiscono ampie zone di parcheggi, viabilità interna e zone a verde. In particolare il capannone afferente al lotto 7, e identificato con il sub.8 della part.120. La documentazione in atti prova che il capannone è stato realizzato tra il 2003 ed il 2005, a seguito di denuncia di Inizio Attività per il completamento dell opificio industriale. Esso è composto essenzialmente da un grande capannone a forma rettangolare, a due piani, di totali mq. 2,500 circa, realizzato per essere adibito ad esposizione, ma mai utilizzato. Il capannone che è adiacente al capannone identificato al sub.9 (vedi Lotto 6), facente parte dello stesso complesso, ha, oltre l'accesso comune sulla Via delle Scienze, anche accesso indipendente sulla Via Benito Graziani, retrostante ed una propria area esterna di pertinenza. A servizio della proprietà vi è una cabina Enel (sub. 3). Il capannone copre una superficie di circa mq , si sviluppa su due piani per 4/16

5 una superficie totale di mq ,00 ed ha una altezza interna netta di mq. 3,44 per quanto riguarda il piano terra, e mt per quanto riguarda il piano primo, altezza che diventa di mt. 2,50 sottotrave. La costruzione ha una struttura portante in c.a. ed elementi prefabbricati. La copertura è piana con solaio a lastre di predalles ricoperte di argilla espansa. La parete lunga di confine con l esterno è costituita da una vetrata a tutta altezza con finestrature a quadrotti e struttura in ferro, che rende molto luminosi i due ambienti. Al piano terra, lungo tutta la lunghezza di detta parete sono state inserite n. 8 porte a vetri dotate di maniglioni antipanico, che fungono quindi anche da uscite di sicurezza. Il pavimento del piano terra è di tipo industriale, quello del piano superiore è rivestito in piastrelle in gres di dimensioni cm. 30x30. Dal piano terra è possibile accedere al piano superiore grazie a due scale interne poste alle estremità opposte del capannone, entrambe protette da ringhiere in ferro. Al piano terra, vi sono due blocchi bagni. Il capannone è dotato di impianto antincendio, in comune con l adiacente stabilimento. L impianto elettrico è predisposto, ma non serve sufficientemente l'immobile che, di fatto è privo di punti luce e prese elettriche. Non sono presenti, infine, impianti di condizionamento e/o trattamento dell'aria. Lo stato di conservazione del capannone è buono, in quanto non è stato mai utilizzato. Solo i piazzali esterni richiedono una generale manutenzione. 7. STATO DI POSSESSO L'immobile è libero. 8. CONSISTENZA In occasione del sopralluogo la sottoscritta ha effettuato il rilievo metrico dell'immobile, redigendo opportuno elaborato (All.8), a verifica della planimetria catastale. Dalla superficie effettiva dell'immobile è possibile calcolare la superficie commerciale (vedi Tab.1). 5/16

6 In particolare, si è determinato che la superficie commerciale dell'immobile al Lotto 7 è pari a mq, mentre la superficie delle aree esterne è pari a 3.316,3 mq. Calcolo delle superfici commerciali: Capannone lato Viale delle Scienze (sub ) Piano Sup. lorda [mq] h [m] fattore Sup. commerciale [mq] immobile Sup. Totale Capannone (8) Sup. Totale aree e parcheggi P ,00 3,4 100% 2600 mq 4.000,00 100% 4000 Tab.1. Superfici commerciali 9. STIMA DEL LOTTO 7 La stima del bene è stata sviluppata alla data di redazione della presente relazione, pertanto, ha tenuto conto dell'attuale andamento del mercato dei beni ad uso produttivo della piazza di Rieti, secondo quanto descritto dalle fonti di informazione ufficiali (vedi Rapporto immobiliare Agenzia del Territorio - settore produttivo). Il procedimento estimativo, in questo caso, è stato limitato dal fatto non è stato possibile individuare altri immobili di caratteristiche simili o, comunque, riconducibili a quelle di locale esposizione, tipo show-room. Si aggiunga che l'immobile ricade in un'area prettamente industriale e produttiva, mentre l'immobile dispone di altezze di interpiano non compatibili con la produzione, ma più con l'esposizione, che di fatto non è richiesta nell'area di Rieti. La funzione dell'immobile, infatti, sembra più complementare con l'intero complesso edilizio, sebbene, di fatto essa non è stata mai esercitata, come verificabile dal fatto che non è mai stato utilizzato. Il primo dato disponibile è la rendita catastale (vedi tab.2), dalla quale si deduce un valore catastale di ,00. A fronte dell'assenza di dati sul mercato sia di locazione, che di compravendita per immobili simili, la stima deve ricorrere al metodo del "Costo di costruzione". Quest'ultimo è stimato pari a 400/mq, per capannoni nuovi, mentre per capannoni di circa 10 anni, può essere ridotto, a fronte anche dell'attuale bassa richiesta sull'intero mercato nazionale a 300 /mq. Applicando questo valore alla superficie commerciale, si ottiene il valore sintetico di ,00. A tale valore va aggiunto il valore di ,00 per l'area destinate a 6/16

7 parcheggio (vedi Tab.2). Tribunale di Orvieto- Sez. Fallimentare Proc. n. 1/2013 Considerando, inoltre, la scarsa appetibilità dell'immobile nel mercato locale, tenuto conto, inoltre, della notevole consistenza in relazione anche alle altezze utili dei due piani, si reputa che il valore attuale dell'immobile sia molto penalizzato e che debba essere abbattuto del 15%. Ne deriva che il valore sul mercato è di ,00 (vedi tab.2). Deve, inoltre, aggiungersi che nell'immobile gli impianti sono praticamente inesistenti, in quanto manca l'impianto di condizionamento e sussiste solo la predisposizione dell'impianto elettrico. Al costo sopra calcolato, pertanto, vanno detratti i costi sopra indicati, stimabili in un valore minimo di ,00 per l'impianto elettrico e di ,00 per l'impianto, senza i quali l'immobili non sarebbe utilizzabile. Stima del valore di mercato del Capannone lato Viale delle Scienze (sub.8) Metodo Analitico Canone Rendita S [mq] Costo /m ,00 Rendita annua 2600,00 300,00 Quote Capannone Valore Catastale ,00 IMU 5.904,00 V.capannone ,00 Superfici esterne e parcheggi totale stimato dal costo di costruzione riduzione in funzione della scarsa appetibilità sul mercato attuale totale sul mercato Costo Impianto elettrico Costo Impianto condizionamento S [mq] Costo /m2 4000,00 10,00 V. parcheggio ,00 deprezzamento 15% Metodo Sintetico Metodo Sintetico , , , , ,00 Costo capannone al netto degli interventi di manutenzione straordinaria ,00 Tab.3 All'esito delle considerazioni svolte, la sottoscritta stima il valore del Lotto 7 pari a: ,00 7/16

8 Nell'ipotesi in cui l'organo Giudicante voglia valutare anche l'ipotesi di divisione prospettata per il Lotto 6, che prevede l'accesso indipendente al Lotto 6 dalla Via Benito Graziani (qualora il futuro acquirente sia diverso dal futuro acquirente del Lotto 5 (sub )), dovrà applicarsi una ulteriore riduzione al Lotto 7, per riduzione della superficie esterna adibita a parcheggi e per i costi di apertura di nuovo cancello carraio (vedi All.9). Applicando le detrazioni indicate, si ottiene: Detrazioni per accesso indipendente del Lotto 6 Riduzione della superficie esterna adibita a parcheggi ,00 Costi di ampliamento dell'apertura lungo la recinzione e posa di nuovo cancello automatico ,00 Costo capannone al netto anche dei costi per accesso indipendente ,00 Tenuto conto, delle spese aggiunte, pertanto, in questa seconda ipotesi di divisione, la sottoscritta stima il valore del Lotto 7 pari a: ,00. Milano, Il CTU Paola Provenzano 8/16

9 Elenco allegati All.0 Elaborato Fotografico All.1 atto di acquisto del 13 maggio 2009 All.2 visure catastali All.3 concessione edilizia del 21 settembre 1992 All.4 denuncia si fine lavori del 19 settembre 2006 All.5 certificato di destinazione urbanistica del 24 aprile 2009 All.6 certificato di agibilità del 31 marzo 2011 All.7 mappale e planimetria catastale All.8 Rilievo attuale degli immobili, a confronto della planimetria catastale; All.9 Proposta di modifica degli accessi carrabili ai Lotti 6 (sub.9) e 7(sub.8) 9/16