RELAZIONE TECNICA DI STIMA

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1 Perugia, 01 dicembre 2008 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI PERUGIA UFFICIO FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 53/07 Fall. N 53/07 GIUDICE Delegato Dott.ssa Teresa Giardino Curatore: Rag. Lorenzo Ducci RELAZIONE TECNICA DI STIMA Il Tecnico Via dei Filosofi, 41/A Perugia Tel 075/ fax 075/ e.mail r.trabalza@tin.it

2 PREMESSA Con comunicazione del 22/07/2008 il Curatore Rag. Lorenzo Ducci nominava, per la stima dei beni di proprietà della società fallita, il sottoscritto, nato a Perugia il 08/06/1969 ed ivi residente, per la professione in Via dei Filosofi n. 41/A, iscritto all ordine dei Dottori Agronomi e Forestali della Provincia di Perugia al n GIURAMENTO ED INCARICO Il Curatore del fallimento conferiva allo scrivente il seguente incarico: separare i lotti della società da quelli dei soci ed integrare la specifica documentazione. CIÒ PREMESSO In ottemperanza all'incarico affidato, in base ai dati acquisiti e successivamente e- laborati, lo scrivente ha effettuato tutte le operazioni necessarie per la stesura della presente relazione tecnica estimativa. DATI SALIENTI DELLA SOCIETA' Denominazione attuale: omissis Sede Sociale: omissis Partita Iva: omissis Dichiarazione di Fallimento: Fallimento n. 53/07 dichiarato il 14/12/2007 depositato il 14/12/

3 DETERMINAZIONE E FORMAZIONE DEI LOTTI Dopo aver esaminato la consistenza e le caratteristiche delle proprietà mobiliari ed immobiliari in estimazione, lo scrivente ritiene opportuno suddividere la stima dei beni immobili in N. 4 LOTTI, e precisamente: Lotto 1: Locale a destinazione commerciale in Foligno, Via Umberto I n. 7; Lotto 2: Magazzino in Foligno, Via Umberto I n. 7; Lotto 3: Ufficio in Foligno, Via Umberto I n. 7; Lotto 4: Garage in Foligno, Via Butaroni n. 4/a; L O T T O N. 1 Beni di pertinenza della - omissis - per la piena proprietà. UBICAZIONE E DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE Il bene oggetto di stima è rappresentato da un locale a destinazione commerciale ad uso negozio, facente parte di un fabbricato di maggiore consistenza a prevalente destinazione residenziale, sito in Comune di Foligno, Via Umberto I n. 7. Il fabbricato, edificato antecedentemente al 1 settembre 1967 ed elevato su quattro piani fuori terra, presenta struttura portante in muratura mista e facciate intonacate e tinteggiate. Ad esso si accede attraverso il chiostro condominiale, tramite porta in alluminio e vetri. Descrizione dei locali: l unità immobiliare oggetto di stima è situata al piano terra dell immobile sopra descritto e vi si accede tramite porta in alluminio e vetri, che affaccia nel chiostro condominiale, oppure tramite portone in legno, che immette direttamente nella pubblica via. E composta da n. 4 vani e doppi servizi, per una superficie commerciale pari a mq 178,56 circa. 3

4 Per quanto riguarda le finiture interne, si precisa che i pavimenti sono in monocottura, i soffitti a volte e le pareti sono intonacati e tinteggiati a tempera, gli infissi sono in legno. Il locale è dotato di impianto di riscaldamento autonomo. CONFINI DELLA PROPRIETA' Il locale in oggetto confina con: spazi condominiali, vicolo privato su due lati, salvo altri. DISPONIBILITA Il bene oggetto di stima è libero. RILEVAZIONI PRESSO L'U.T.E. DI PERUGIA N.C.E.U. del Comune di Foligno Foglio particella 91 - sub. 83 z. c. 1 piano T - Cat. C/1 Classe 13 Consistenza 92 mq - Rendita 3.620,57. RILIEVI IPOTECARI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei RR. II. di Perugia, i beni immobili in estimazione risultano gravati come segue: Iscrizioni ipotecarie 4

5 Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro omissis -, i- scritta in data 05/02/1998 al n. 347 di reg. part. Seguono: annotazione del 21/01/04 n. 160 di reg. part. per riduzione di somma, annotazione del 21/01/04 n. 161 di reg. part. per restrizione di beni, annotazione del 21/01/04 n. 162 di reg. part. per frazionamento in quota. Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro omissis - i- scritta in data 09/05/2002 al n di reg. part. Seguono: annotazione del 21/01/04 n. 157 di reg. part. per riduzione di somma, annotazione del 21/01/04 n. 158 di reg. part. per restrizione di beni, annotazione del 21/01/04 n. 159 di reg. part. per frazionamento in quota. GRAVAMI Non risultano. SITUAZIONE TECNICO URBANISTICA - CONDONO EDILIZIO Dagli accertamenti eseguiti presso i competenti uffici del Comune di Foligno, si è rilevato che per il fabbricato oggetto di stima, edificato antecedentemente al 01/09/1967, sono state rilasciate le seguenti autorizzazioni: Concessione edilizia n. 343 del 26/06/1981; Autorizzazione edilizia n. 483 del 13/12/1982; Concessione edilizia n. 25 del 23/01/1984; Concessione edilizia n. 57 del 11/02/1985; Permesso di abitabilità prot. n. 4015/85 del 16/02/1985; Permesso di abitabilità n. 55 del 05/04/1986. Il fabbricato ospitante la porzione immobiliare oggetto di stima, risulta inoltre vincolato ai sensi delle legge 01/06/1939 n. 1089, poiché dichiarato di particolare inte- 5

6 resse storico-artistico con dichiarazione del Ministro Segretario di Stato per la Pubblica Istruzione del 07/11/1960. Dal sopralluogo effettuato in data 21/08/2007 è emerso che il locale è conforme alle planimetrie catastali. ACQUISIZIONE DEI BENI Il locale commerciale è pervenuto alla società omissis - tramite atto di compravendita a rogito Notaio Maria Luigia Fino del 23/13/1985, trascritto a Perugia in data 06/04/1985 al n di reg. part. L atto, a favore di - omissis - e contro o- missis - riporta la particella n. 91 sub. 50; questa in seguito è stata soppressa ed ha generato, insieme ad altre particelle, la particella n. 91 sub. 83 in oggetto. PROCEDIMENTO E CRITERIO DI STIMA Per attribuire agli immobili in oggetto il giusto valore di mercato, vista la natura e lo scopo della presente stima, lo scrivente ha reputato idoneo utilizzare il metodo di stima "sintetico comparativo". Tale criterio si basa su tre presupposti fondamentali: 1. Esistenza nel mercato della zona di immobili simili a quello in oggetto; 2. Presenza di valori di mercato noti e recenti; 3. Esistenza di un parametro di confronto, sia tecnico che economico. Lo scrivente ha effettuato un'indagine di mercato volta al reperimento di valori e di prezzi storici di beni simili per ubicazione, natura, destinazione urbanistica. Si tiene conto, inoltre, di ogni altro elemento che può influire in positivo o in negativo sui valori. Sulla base delle informazioni raccolte è stato possibile definire un sistema di riferimento, tramite il quale si è giunti alla definizione del valore di mercato dei beni oggetto di stima. 6

7 Il parametro tecnico di raffronto è stato individuato nel metro quadrato per i fabbricati. ATTRIBUZIONE DEL VALORE Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo al principio dell ordinarietà e concretezza, che presiede all attività di stimatore, nella valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare, dell attuale andamento del mercato immobiliare locale. Infine nella determinazione dei valori di stima dei beni immobili si ha riguardo dell andamento delle aste giudiziarie svolte nel circondario del Tribunale di Perugia. I valori unitari applicati alle unità immobiliari, derivano da un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione per ragioni di brevità. RIEPILOGO DELLE CONSISTENZE E DEI VALORI: 1. Locale commerciale Mq. 178,56 X /Mq 1.900,00 = ,00 Tale importo, arrotondato a ,00 (Trecentotrentanovemila/00 euro), rappresenta il più probabile prezzo di mercato dei beni in oggetto. (Lotto n. 1) 7

8 L O T T O N. 2 Beni di pertinenza della società omissis - per la piena proprietà. UBICAZIONE E DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE Il bene oggetto di stima è rappresentato da una porzione di fabbricato ad uso magazzino, facente parte di un fabbricato di maggiore consistenza a prevalente destinazione residenziale, sito in Comune di Foligno, Via Umberto I n. 7. Il fabbricato, edificato antecedentemente al 1 settembre 1967 ed elevato su quattro piani fuori terra, presenta struttura portante in muratura mista e facciate intonacate e tinteggiate. Descrizione dei locali: l unità immobiliare oggetto di stima è situata al piano primo sottostrada della palazzina sopra descritta e vi si accede tramite una porta in legno. E composta da un unico locale, per una superficie commerciale pari a mq 38,08 circa. Per quanto riguarda le finiture interne, si precisa che i pavimenti sono in cotto, le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati a tempera. Il locale è sprovvisto di impianto di riscaldamento. CONFINI DELLA PROPRIETA' Il locale in oggetto confina con: stessa ditta, vicolo privato, salvo altri. DISPONIBILITA Il bene oggetto di stima è libero. 8

9 RILEVAZIONI PRESSO L'U.T.E. DI PERUGIA N.C.E.U. del Comune di Foligno Foglio particella 91 - sub. 84 z. c. 1 piano S1-T - Cat. C/2 Classe 4 Consistenza 41 mq - Rendita 84,70. RILIEVI IPOTECARI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei RR. II. di Perugia, i beni immobili in estimazione risultano gravati come segue: Iscrizioni ipotecarie Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro omissis - i- scritta in data 05/02/1998 al n. 347 di reg. part. Seguono: annotazione del 21/01/04 n. 160 di reg. part. per riduzione di somma, annotazione del 21/01/04 n. 161 di reg. part. per restrizione di beni, annotazione del 21/01/04 n. 162 di reg. part. per frazionamento in quota. Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro omissis - i- scritta in data 09/05/2002 al n di reg. part. Seguono: annotazione del 21/01/04 n. 157 di reg. part. per riduzione di somma, annotazione del 21/01/04 n. 158 di reg. part. per restrizione di beni, annotazione del 21/01/04 n. 159 di reg. part. per frazionamento in quota. GRAVAMI Non risultano. 9

10 SITUAZIONE TECNICO URBANISTICA - CONDONO EDILIZIO Dagli accertamenti eseguiti presso i competenti uffici del Comune di Foligno, si è rilevato che per il fabbricato oggetto di stima, edificato antecedentemente al 01/09/1967, sono state rilasciate le seguenti autorizzazioni: Concessione edilizia n. 343 del 26/06/1981; Autorizzazione edilizia n. 483 del 13/12/1982; Concessione edilizia n. 25 del 23/01/1984; Concessione edilizia n. 57 del 11/02/1985; Permesso di abitabilità prot. n. 4015/85 del 16/02/1985; Permesso di abitabilità n. 55 del 05/04/1986. Il fabbricato ospitante la porzione immobiliare oggetto di stima, risulta inoltre vincolato ai sensi delle legge 01/06/1939 n. 1089, poiché dichiarato di particolare interesse storico-artistico con dichiarazione del Ministro Segretario di Stato per la Pubblica Istruzione del 07/11/1960. Dal sopralluogo effettuato in data 21/08/2007 è emerso che il locale è conforme alle planimetrie catastali. ACQUISIZIONE DEI BENI Il locale è pervenuto alla società omissis - tramite atto di compravendita a rogito Notaio Maria Luigia Fino del 23/13/1985, trascritto a Perugia in data 06/04/1985 al n di reg. part. L atto, a favore di omissis e contro omissis, riporta la particella n. 91 sub. 50; questa in seguito è stata soppressa ed ha generato, insieme ad altre particelle, la particella n. 91 sub. 84 in oggetto. PROCEDIMENTO E CRITERIO DI STIMA 10

11 Per attribuire agli immobili in oggetto il giusto valore di mercato, vista la natura e lo scopo della presente stima, lo scrivente ha reputato idoneo utilizzare il metodo di stima "sintetico comparativo". Tale criterio si basa su tre presupposti fondamentali: 1. Esistenza nel mercato della zona di immobili simili a quello in oggetto; 2. Presenza di valori di mercato noti e recenti; 3. Esistenza di un parametro di confronto, sia tecnico che economico. Lo scrivente ha effettuato un'indagine di mercato volta al reperimento di valori e di prezzi storici di beni simili per ubicazione, natura, destinazione urbanistica. Si tiene conto, inoltre, di ogni altro elemento che può influire in positivo o in negativo sui valori. Sulla base delle informazioni raccolte è stato possibile definire un sistema di riferimento, tramite il quale si è giunti alla definizione del valore di mercato dei beni oggetto di stima. Il parametro tecnico di raffronto è stato individuato nel metro quadrato per i fabbricati. ATTRIBUZIONE DEL VALORE Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo al principio dell ordinarietà e concretezza, che presiede all attività di stimatore, nella valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare, dell attuale andamento del mercato immobiliare locale. Infine nella determinazione dei valori di stima dei beni immobili si ha riguardo dell andamento delle aste giudiziarie svolte nel circondario del Tribunale di Perugia. I valori unitari applicati alle unità immobiliari, derivano da un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione per ragioni di brevità. RIEPILOGO DELLE CONSISTENZE E DEI VALORI: 1. Magazzino Mq. 38,08 X /Mq 800,00 = ,00 11

12 Tale importo, arrotondato a ,00 (Trentamila/00 euro), rappresenta il più probabile prezzo di mercato dei beni in oggetto. (Lotto n. 2) L O T T O N. 3 Beni di pertinenza della società omissis - per la piena proprietà. UBICAZIONE E DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE Il bene oggetto di stima è rappresentato da una porzione di fabbricato ad uso uffici, facente parte di un fabbricato di maggiore consistenza a prevalente destinazione residenziale, sito in Comune di Foligno, via Umberto I n. 7. Il fabbricato, edificato antecedentemente al 1 settembre 1967 ed elevato su quattro piani fuori terra, presenta struttura portante in muratura mista e facciate intonacate e tinteggiate. Vi si accede da via Umberto I tramite un androne che immette nel chiostro condominiale. La scala in oggetto è la scala E, alla quale si accede tramite porta in alluminio e vetri, che immette nell androne comune dove si trovano il vano scale e l ascensore. Descrizione dei locali: l unità immobiliare oggetto di stima è situata al piano terra e primo del fabbricato sopra descritto e vi si accede tramite un portone in vetro e alluminio, che immette nell androne comune. La composizione interna è la seguente: al piano terra n. 2 vani adibiti ad archivio di superficie utile pari a mq 32,32 circa; al piano primo corridoio, n. 3 uffici, bagno, chiostro privato, disimpegno, n. 4 uffici; il tutto per una superficie commerciale pari a mq 231,70 circa (la superficie del chiostro è stata considerata al 33%). Per quanto riguarda le finiture interne, si precisa che i pavimenti sono in parte in cotto ed in parte in parquet, le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati a tempera. Gli infissi sono in parte in legno verniciato ed in parte in alluminio, provvi- 12

13 sti di grate e persiane in legno. Le porte interne sono in legno verniciato. Gli uffici sono dotati di impianto di riscaldamento autonomo e di videocitofono. All archivio posto al piano terra si accede tramite una porta blindata ed una scaletta in ferro; presenta pavimenti in cotto e pareti e soffitti intonacati e tinteggiati. CONFINI DELLA PROPRIETA' L unità immobiliare in oggetto confina con: via Butaroni, omissis, salvo altri. DISPONIBILITA Il bene oggetto di stima è libero. RILEVAZIONI PRESSO L'U.T.E. DI PERUGIA N.C.E.U. del Comune di Foligno Foglio particella 87 sub. 5 (graffata con le particelle 88 sub. 6 e 91 sub. 85) z. c. 1 piano T-1 - Cat. A/10 Classe 4 Consistenza 9,5 vani - Rendita 1.987,07; RILIEVI IPOTECARI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei RR. II. di Perugia, i beni immobili in estimazione risultano gravati come segue: Iscrizioni ipotecarie Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro omissis, iscritta in data 05/02/1998 al n. 347 di reg. part. Seguono: annotazione del 21/01/04 n. 160 di reg. part. per riduzione di somma, annotazione del 21/01/04 n. 161 di 13

14 reg. part. per restrizione di beni, annotazione del 21/01/04 n. 162 di reg. part. per frazionamento in quota. Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro omissis, iscritta in data 09/05/2002 al n di reg. part. Seguono: annotazione del 21/01/04 n. 157 di reg. part. per riduzione di somma, annotazione del 21/01/04 n. 158 di reg. part. per restrizione di beni, annotazione del 21/01/04 n. 159 di reg. part. per frazionamento in quota. GRAVAMI Verbale di pignoramento immobili, data 22/05/2006 repertorio n 1, trascritto il 23/06/2006 al n di reg. part. a favore di omissis contro omissis SITUAZIONE TECNICO URBANISTICA - CONDONO EDILIZIO Dagli accertamenti eseguiti presso i competenti uffici del Comune di Foligno, si è rilevato che il fabbricato oggetto di stima è stato edificato antecedentemente al 01/09/1967; successivamente sono state rilasciate le seguenti autorizzazioni: Concessione edilizia n. 343 del 26/06/1981; Autorizzazione edilizia n. 483 del 13/12/1982; Concessione edilizia n. 25 del 23/01/1984; Concessione edilizia n. 57 del 11/02/1985; Permesso di abitabilità prot. n. 4015/85 del 16/02/1985; Permesso di abitabilità n. 55 del 05/04/1986. Il fabbricato ospitante la porzione immobiliare oggetto di stima, risulta inoltre vincolato ai sensi delle legge 01/06/1939 n. 1089, poiché dichiarato di particolare interesse storico-artistico con dichiarazione del Ministro Segretario di Stato per la Pubblica Istruzione del 07/11/

15 A seguito del sopralluogo effettuato in data 21/08/2007, l immobile è risultato conforme alle planimetrie catastali. ACQUISIZIONE DEI BENI Il locale è pervenuto alla società omissis tramite atto di compravendita a rogito Notaio Maria Luigia Fino del 30/08/1988 rep. n , trascritto a Perugia in data 07/09/1988 al n di reg. part. L atto, a favore di omissis e contro omissis. PROCEDIMENTO E CRITERIO DI STIMA Per attribuire agli immobili in oggetto il giusto valore di mercato, vista la natura e lo scopo della presente stima, lo scrivente ha reputato idoneo utilizzare il metodo di stima "sintetico comparativo". Tale criterio si basa su tre presupposti fondamentali: 1. Esistenza nel mercato della zona di immobili simili a quello in oggetto; 2. Presenza di valori di mercato noti e recenti; 3. Esistenza di un parametro di confronto, sia tecnico che economico. Lo scrivente ha effettuato un'indagine di mercato volta al reperimento di valori e di prezzi storici di beni simili per ubicazione, natura, destinazione urbanistica. Si tiene conto, inoltre, di ogni altro elemento che può influire in positivo o in negativo sui valori. Sulla base delle informazioni raccolte è stato possibile definire un sistema di riferimento, tramite il quale si è giunti alla definizione del valore di mercato dei beni oggetto di stima. Il parametro tecnico di raffronto è stato individuato nel metro quadrato per i fabbricati. ATTRIBUZIONE DEL VALORE 15

16 Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo al principio dell ordinarietà e concretezza, che presiede all attività di stimatore, nella valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare, dell attuale andamento del mercato immobiliare locale. Infine nella determinazione dei valori di stima dei beni immobili si ha riguardo dell andamento delle aste giudiziarie svolte nel circondario del Tribunale di Perugia. I valori unitari applicati alle unità immobiliari, derivano da un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione per ragioni di brevità. RIEPILOGO DELLE CONSISTENZE E DEI VALORI: 1. Uffici Mq. 231,70 X /Mq 1.600,00 = ,00 2. Archivio Mq. 32,32 X /Mq 528,00 = ,96 Sommano ,96 Tale importo, arrotondato a ,00 (Trecentoottantasettemilacinquecento/00 euro), rappresenta il più probabile prezzo di mercato dei beni in oggetto. (Lotto n. 3) 16

17 L O T T O N. 4 Beni di pertinenza della società omissis - per la piena proprietà. UBICAZIONE E DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE Il bene oggetto di stima è rappresentato da una porzione di fabbricato ad uso garage, facente parte di un fabbricato di maggiore consistenza a prevalente destinazione residenziale, sito in Comune di Foligno, via Butaroni n. 4/a. Il fabbricato, edificato antecedentemente al 1 settembre 1967, presenta struttura portante in muratura mista e facciate intonacate e tinteggiate. Descrizione dei locali: l unità immobiliare oggetto di stima è situata al piano terra del fabbricato sopra descritto e vi si accede tramite porta metallica basculante ad apertura elettrificata. E costituito da un unico locale di superficie commerciale pari a mq 20,16 circa, comunicante con gli archivi descritti nell unità immobiliare n. 16 Per quanto riguarda le finiture interne, si precisa che i pavimenti sono in cotto, le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati a tempera. CONFINI DELLA PROPRIETA' L unità immobiliare in oggetto confina con: stessa ditta su più lati, via Butaroni, salvo altri. DISPONIBILITA Il bene oggetto di stima è libero. RILEVAZIONI PRESSO L'U.T.E. DI PERUGIA 17

18 N.C.E.U. del Comune di Foligno Foglio particella 87 sub. 3 z. c. 1 piano T - Cat. C/6 Classe 8 Consistenza 18 mq - Rendita 37,18; RILIEVI IPOTECARI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei RR. II. di Perugia, i beni immobili in estimazione risultano gravati come segue: Iscrizioni ipotecarie Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro omissis, iscritta in data 19/11/1993 al n di reg. part. Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro Tardioli omissis, iscritta in data 05/02/1998 al n. 347 di reg. part. Seguono: annotazione del 21/01/04 n. 160 di reg. part. per riduzione di somma, annotazione del 21/01/04 n. 161 di reg. part. per restrizione di beni, annotazione del 21/01/04 n. 162 di reg. part. per frazionamento in quota. Ipoteca a favore di Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a. contro omissis, iscritta in data 09/05/2002 al n di reg. part. Seguono: annotazione del 21/01/04 n. 157 di reg. part. per riduzione di somma, annotazione del 21/01/04 n. 158 di reg. part. per restrizione di beni, annotazione del 21/01/04 n. 159 di reg. part. per frazionamento in quota. GRAVAMI 18

19 Non risultano. SITUAZIONE TECNICO URBANISTICA - CONDONO EDILIZIO Dagli accertamenti eseguiti presso i competenti uffici del Comune di Foligno, si è rilevato che il fabbricato oggetto di stima è stato edificato antecedentemente al 01/09/1967; successivamente sono state rilasciate le seguenti autorizzazioni: Concessione edilizia n. 343 del 26/06/1981; Autorizzazione edilizia n. 483 del 13/12/1982; Concessione edilizia n. 25 del 23/01/1984; Concessione edilizia n. 57 del 11/02/1985; Certificato di abitabilità prot. n. 4015/85 del 16/02/1985; Permesso di abitabilità n. 55 del 05/04/1986. Il fabbricato ospitante la porzione immobiliare oggetto di stima, risulta inoltre vincolato ai sensi delle legge 01/06/1939 n. 1089, poiché dichiarato di particolare interesse storico-artistico con dichiarazione del Ministro Segretario di Stato per la Pubblica Istruzione del 07/11/1960. Dal sopralluogo effettuato in data 21/08/2007 è emerso che il garage è conforme alle planimetrie catastali. ACQUISIZIONE DEI BENI Il locale è pervenuto alla società omissis tramite atto di compravendita a rogito Notaio Maria Luigia Fino del 30/08/1988 rep. n , trascritto a Perugia in data 07/09/1988 al n di reg. part. L atto, a favore di omissis e contro omissis PROCEDIMENTO E CRITERIO DI STIMA 19

20 Per attribuire agli immobili in oggetto il giusto valore di mercato, vista la natura e lo scopo della presente stima, lo scrivente ha reputato idoneo utilizzare il metodo di stima "sintetico comparativo". Tale criterio si basa su tre presupposti fondamentali: 1. Esistenza nel mercato della zona di immobili simili a quello in oggetto; 2. Presenza di valori di mercato noti e recenti; 3. Esistenza di un parametro di confronto, sia tecnico che economico. Lo scrivente ha effettuato un'indagine di mercato volta al reperimento di valori e di prezzi storici di beni simili per ubicazione, natura, destinazione urbanistica. Si tiene conto, inoltre, di ogni altro elemento che può influire in positivo o in negativo sui valori. Sulla base delle informazioni raccolte è stato possibile definire un sistema di riferimento, tramite il quale si è giunti alla definizione del valore di mercato dei beni oggetto di stima. Il parametro tecnico di raffronto è stato individuato nel metro quadrato per i fabbricati. ATTRIBUZIONE DEL VALORE Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo al principio dell ordinarietà e concretezza, che presiede all attività di stimatore, nella valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare, dell attuale andamento del mercato immobiliare locale. Infine nella determinazione dei valori di stima dei beni immobili si ha riguardo dell andamento delle aste giudiziarie svolte nel circondario del Tribunale di Perugia. I valori unitari applicati alle unità immobiliari, derivano da un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione per ragioni di brevità. 20

21 RIEPILOGO DELLE CONSISTENZE E DEI VALORI: 1. Garage Mq. 20,16 X /Mq 1.000,00 = ,00 Tale importo, arrotondato a ,00 (Ventimila/00 euro), rappresenta il più probabile prezzo di mercato dei beni in oggetto. (Lotto n. 4) RIEPILOGO DELLE VALUTAZIONI N U.I. VIA N. PIANO DESTINAZ. MQ /mq /U.I. 1 7 PT Negozio 2 Umberto I 7 P1S Magazzino 3 7 P1 Ufficio PT Archivio 4 Butaroni 4/a PT Garage 178, , , ,00 38,08 800, , ,00 231, , ,00 32,32 528, , ,00 20, , , , ,00 RIEPILOGO DEI DATI DI RELAZIONE 21 PAGINE ELABORATE AL COMPUTER Perugia, 01 dicembre 2008 IL TECNICO 21