Il Curatore dott.vincenzo Cristarella nominava il sottoscritto ing. Federico

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA FALLIMENTO N.152/09 SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura soggetta a contributo unificato ex art.9 L n.488 OMISSIS GIUDICE DELEGATO: DOTT.RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT.VINCENZO CRISTARELLA PREMESSA Il Curatore dott.vincenzo Cristarella nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare. Indichi, a norma dell art.2826 c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili, fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione dell Ici. Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati. Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità immobiliari. Successivamente il sottoscritto si recava nel comune di Capriano del Colle ove sono siti gli immobili acquisiti al fallimento; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE 1

2 LOTTO UNICO Piena proprietà di porzione di capannone con annessi uffici, il tutto sito in Comune di Capriano del Colle via Industriale 52. DATI CATASTALI L immobile è identificato al N.C.E.U. a seguito di denuncia di variazione n /2008 del come segue: Comune di Capriano del Colle Foglio 1 Mapp.46/3 431/1 via Industriale 52 p.t 1 cat.c/2 cl.4 mq.586 RC 938,20 Intestati: omissis 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di porzione di capannone ad un piano fuori terra con annessi uffici su due piani, il tutto facente parte del fabbricato industriale sito in Capriano del Colle con accesso da via Industriale 52. La porzione di capannone, della superficie di mq.405 circa ed altezza ml.5,50, presenta strutture prefabbricate in c.a.p. con pilastri, travi doppia pendenza, tegoli di copertura con inseriti lucernari fissi realizzati con lastre ondulate traslucide, pavimento in battuto di cemento, divisorie in prismi intonacati al rustico, tamponamenti con pannelli prefabbricati verticali, impianto di illuminazione con lampade a fluorescenza, riscaldamento con aerotermi (probabilmente non funzionanti) collegati alla caldaia della porzione confinante ( e da scollegare così come eventuali altri impianti). Gli uffici, disposti su due piani, della superficie complessiva lorda di mq.234 sono suddivisi in ingresso, servizio, corridoio e due uffici a piano terra, due 2

3 uffici, vano scala e corridoio al primo piano e presentano le seguenti finiture: pavimenti in piastrelle di ceramica, tramezze divisorie in laterizio intonacate e tinteggiate, servizio con pavimento e rivestimento in ceramica, serramenti in alluminio, illuminazione con plafoniere neon, climatizzazione con fan coils a parete, porte interne in legno, rivestimento scala in marmo. L area cortilizia esterna, della superficie di mq.240 circa è adibita a verde e vialetto d ingresso e cintata con muretto in calcestruzzo e cancellata. L immobile attualmente libero sorge nella zona industriale di Capriano a breve distanza dalla provinciale e dalla nuova linea della TAV. Il fabbricato edificato nei primi anni 80 si presenta in accettabile stato di manutenzione. Si segnala che il capannone è privo di portone d ingresso (tamponato per realizzare gli uffici) in quanto attualmente collegato mediante aperture (che dovranno essere chiuse) alla porzione confinante a suo tempo locata alla fallita; in particolare esistono le seguenti aperture, non rappresentate nella planimetria catastale, che dovranno essere chiuse a cura e spese dell aggiudicatario: porta di collegamento ingresso uffici lato sud ovest; finestra uffici piano primo lato sud ovest; apertura nel tamponamento divisorio sud ovest. Confini: in linea di contorno da nord: altra porzione di capannone su due lati, via Industriale, altra porzione di 3

4 capannone. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile è stato edificato in forza delle seguenti concessioni edilizie: C.E. n.13/81 del C.E. n.318/86 del sanatoria Agibilità 13/81 del D.I.A. n.5876 del (formazione uffici) D.I.A. n.6950 del (recinzione) Agibilità n.8609 del (non reperita presso l Ufficio Tecnico comunale) CERTIFICATI IMPIANTI Non è stato possibile reperire i certificati di conformità degli impianti, che dovranno essere predisposti a cura e spese dell aggiudicatario così come le eventuali opere di messa a norma occorrenti. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Broli del rep.73213/24723 trascritto a Brescia il n.35538/ Si allega copia del titolo. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare 4

5 abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Capriano; imprese e società immobiliari operanti su piazza. In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, dello stato di manutenzione e del grado di finitura, delle caratteristiche costruttive, delle opere necessarie per realizzare una nuova apertura di collegamento al capannone, sacrificando parte degli uffici a piano terra con relativo cancello carraio, delle aperture da chiudere, è possibile formulare il seguente giudizio di stima: capannone mq.405 x /mq.400 = uffici mq.234 x /mq = a dedurre costo opere e perdita superficie sommano

6 arrotondando VALORE STIMATO (diconsi euro trecentocinquantamila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: cat.c/2 RC 938,20 Valore catastale RC 938,20 x 100 = aumento del 5% ai fini I.C.I x 1,05 = ,00 valore ai fini I.C.I ,00 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca volontaria di ,00 a favore di B.C.C. Pompiano e Franciacorta iscritta il n.35539/7974 quota capitale scadenza anni 15. Annotamento del n.31782/5749 ristrutturazione mutuo con proroga scadenza al ) Ipoteca giudiziale di a favore B.C.C. Agro Bresciano iscritta il n.37163/8194 quota capitale ,41 3) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.39231/ Brescia, Allegati: 6

7 Documentazione fotografica Planimetrie catastali Estratti mappa Visure ipotecarie Atti provenienza Concessioni edilizie 7