TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO FALLIMENTO N.102/07 GIUDICE DELEGATO: DOTT.

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Federica Miele
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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO FALLIMENTO N.102/07 GIUDICE DELEGATO: DOTT. GIANLUIGI CANALI CURATORE: DOTT. FEDERICO PRIGNACCA PREMESSA Il Curatore Dott. Federico Prignacca nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare. Indichi, a norma dell art.2826 c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili, fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione dell Ici. Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati. Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità immobiliari. RELAZIONE LOTTO 2 Piena proprietà di area con soprastante capannone artigianale e palazzina uffici in comune di Cazzago S.Martino via Pastore n DATI CATASTALI 1

2 L immobile è identificato al N.C.E.U. a seguito di denuncia di nuova costruzione n.1372 del come segue: Comune di Cazzago S.Martino Foglio 28 Mapp.47 Intestati: p. T 1 - int. soggetto fallito 1/1 piena proprietà DESCRIZIONE Trattasi di opificio confinante con quello descritto al punto precedente costituito da area con soprastanti capannone e palazzina uffici siti in Cazzago S.Martino via Pastore n Il capannone ad un piano fuori terra della superficie coperta di mq circa dimensioni in pianta 39,60 x 40,00 ed altezza ml.5,40 è costituito da due campate accostate di luce 20 ml. ed è destinato a magazzino. Il fabbricato edificato nel 1986 presenta strutture portanti (pilastri e travi) in c.a.p., travi di copertura doppia pendenza, tegoli di copertura in c.a.p. con soprastante manto in eternit con interposti lucernari fissi ondulati, pannelli di tamponamento prefabbricati, pavimento industriale in battuto di cemento, serramenti in alluminio, portoni in ferro. Il capannone è dotato di impianto di illuminazione con lampade a fluorescenza, distribuzione f.e.m. con blindo sbarre e canaline, riscaldamento con generatori di aria calda alimentati da caldaie a gasolio, carroponte da 10 tonn. All interno del capannone in lato nord è realizzato un soppalco in ferro non autorizzato. 2

3 In aderenza al capannone in lato ovest è realizzata una palazzina uffici servizi a due piani fuori terra oltre cantinato, della superficie complessiva di mq.560 circa così suddivisa: mq.120 circa posti al piano interrato (non accatastati) e destinati a magazzino; mq.220 circa posti al piano terra e destinati ad uffici, divisi in due corpi distinti rispettivamente di 5 locali più servizi e 4 locali più servizi, oltre a porzione di mq.160 destinati a spogliatoi, servizi, mensa ed uffici tecnici; mq.220 circa posti al primo piano suddivisi in due distinti corpi di fabbrica destinati ad appartamenti (ex uffici) rispettivamente composti da tre locali più servizio e da cinque locali e servizi; mq.170 circa destinati a terrazza costituente la copertura piana della zona spogliatoi servizi, mensa, uffici tecnici; il tutto come meglio rappresentato nelle planimetrie catastali e di progetto allegate. La palazzina uffici di pregevole architettura presenta le facciate in parte di tipo tradizionale intonacate e tinteggiate ed in parte realizzate con vetro facciata e serramenti in alluminio. Gli uffici a piano terra presentano pavimenti in ceramica, divisorie realizzate parte con pareti mobili e parte in laterizio, serramenti in alluminio brunito con vetro camera, illuminazione con plafoniere neon, riscaldamento con ventilconvettori a pavimento alimentati con caldaia a gasolio; il magazzino al piano interrato si presenta con pavimento in battuto di cemento, pareti tirate al civile, illuminazione con neon. 3

4 Mediante due distinte scale interne si accede agli appartamenti posti al primo piano che presentano pavimenti in ceramica, serramenti in alluminio con tapparelle in pvc, copertura piana inguainata, porte interne in legno laccate. Sono presenti vistose infiltrazioni dalla copertura con ammaloramento di intonaci sia interni che di facciata. Lo stato di manutenzione e conservazione generale è buono anche se sono necessari alcuni interventi sulla copertura e sulle facciate. L area esterna, della superficie di mq circa, in prevalenza adibita a piazzale asfaltato ed in minima parte a verde, è cintata con muretto e cancellata zincate (con esclusione del lato nord verso la stessa proprietà) ed è dotata di doppio cancello pedonale (uno per ogni corpo di fabbrica degli uffici) ai civici 11 e 13 e doppio cancello carraio, alle due estremità del lotto, ai civici 9/b e 13/a. Sui lati nord e sud del capannone risultano realizzate tensostrutture telonate, non autorizzate, per carico, scarico e magazzino; in lato est è realizzata una tettoia, non autorizzata, con struttura di copertura in ferro e tamponamenti con pannelli sandwich. L immobile sorge in zona artigianale urbanizzata del Comune di Cazzago S.Martino, nelle vicinanze dell autostrada Milano Venezia, a breve distanza dal casello di Roveto. L immobile (capannone, uffici piano terra e piano primo lato nord, corte esterna) è attualmente locato alla.. con contratto registrato a Bergamo il n.2803, durata anni 12, scadenza , canone annuo ; l alloggio al primo piano lato sud è locato a 4

5 . con contratto registrato a Bergamo il n.1624 durata anni 4 + 4, canone annuo E in corso un contenzioso per la revoca del contratto di locazione anche al fine di avere la libera disponibilità degli immobili. Confini: in linea di contorno da nord in senso orario: mapp.162, 234, 163, 165, via Pastore. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile ricade su area classificata nel vigente P.R.G. di Cazzago S.Martino come zona D0 soggetta a piano attuativo (comparto Fiesco). Si evidenzia che la lottizzazione del comparto deve essere completata con le cessioni (standards e urbanizzazioni) al Comune. Si allega tavola di azzonamento. I fabbricati sono stati edificati in forza delle seguenti concessioni edilizie: C.E. n.76 del C.E. n.115 del C.E. n.161 del abitabilità n.3/91 del agibilità n.6/91 del Rispetto a quanto autorizzato si rilevano le seguenti difformità: - lievi modifiche alle finestrature primo piano lato terrazza; - realizzazione tettoia lato est; - realizzazione tensostrutture lati nord, sud; - realizzazione soppalco interno lato nord. 5

6 PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Broli del rep.n.36458/11290 trascritto a Brescia i n.6472/4583 e per atto di scioglimento anticipato rogito notaio Ruggiero del rep.66481/12334 e successiva integrazione rogito notaio Ruggiero trascritta a Brescia il n.10728/6623. Si allega copia dei titoli. STIMA In base ai valori correnti di mercato nella zona, tenuto conto della dimensione, del grado di finitura, della dotazione impiantistica, dell ubicazione ed accessibilità, della locazione in essere, della destinazione urbanistica, nonché di ogni altro elemento utile e rilevante, è possibile formulare il seguente giudizio di stima: capannone e servizi piano terra: mq x /mq.700 = uffici piano terra: mq.220 x /mq = uffici abitazione piano 1 : mq.220 x /mq = terrazza: mq.170 x /mq.200 = magazzino interrato: mq.120 x /mq.500 = piazzali

7 sommano arrotondando VALORE STIMATO LOTTO ,00 (diconsi euro un milione ottocentomila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. L immobile è privo di rendita catastale, in proporzione alle superfici complessive commerciali del mapp.234 è possibile ricavare la rendita catastale presunta: mapp.234 map.47 superficie commerciale mq superficie commerciale mq RC ,95 : x = ,43 valore catastale ,43 x 50 = ,98 aumento del 5% ai fini I.C.I ,98 x 1,05 = ,58 valore ai fini I.C.I ,58 SITUAZIONE IPOTECARIA Da visure presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che gli immobili in oggetto risultano colpiti dai seguenti gravami: 1) Ipoteca volontaria di , iscritta il n.20171/4288 quota capitale ) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.30127/7406 quota capitale ,29 3) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.32159/7938 7

8 quota capitale ,99 4) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.32160/7939 quota capitale ,16 5) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.45552/11983 quota capitale ,30 6) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.51046/12988 quota capitale ,13 7) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.10729/

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