Al Giudice Delegato del TRIBUNALE DI LANCIANO. OGGETTO: PERIZIA DI STIMA DEI BENI DI PROPRIETA della

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1 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 1 Al Giudice Delegato del TRIBUNALE DI LANCIANO OGGETTO: PERIZIA DI STIMA DEI BENI DI PROPRIETA della società FINEKO S.r.l. con sede in Francavilla al Mare (CH), Piazzale Ionio n 1 P. Iva n ; legale rappresentante sig Malandra Antonio. SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO TRIBUNALE DI LANCIANO, Rep del 13/06/2002. Curatore Fallimentare Avv. Cinzia MATTIOLI, via Fabio Filzi n LANCIANO (CH). PREMESSA Il sottoscritto C.T.U. dr. ing. Nicola FARAONE nato ad Ortona (Chieti) il 01/07/1962 iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti al n. 946, professionista in CRECCHIO (Chieti) con studio in Villa Selciaroli al n 131, avendo ricevuto dal Giudice Delegato del Tribunale di Lanciano Dott. Paola DE NISCO l incarico di determinare il più probabile valore di mercato degli immobili di proprietà della società FINEKO S.r.l. con sede in Francavilla al Mare (CH), Piazzale Ionio n 1 P. Iva n ; dopo essersi recato sul posto per esperire le indagini di rito per raccogliere il maggior numero di informazioni possibili e, dopo l acquisizione di tutti gli ulteriori elementi necessari; con la presente relazione procede alla descrizione e valutazione del seguente immobile di proprietà della società WINIA S.r.l. con sede in Lanciano (CH) P. Iva n (Revocatoria a favore del Fallimento FINEKO S.r.l. Nota del 19/11/2002 R.P , R.G ; DOMANDA GIUDIZIALE REVOCA ATTI

2 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 2 SOGGETTI A TRASCRIZIONE, TRIBUNALE DI LANCIANO Rep. n 405 del 08/11/2002): LABORATORIO E LOCALE DI DEPOSITO sito in Lanciano (CH) alla via Firenze civico n 6 piano terra, con annessa corte esclusiva. RELAZIONE DESCRIZIONE DELL IMMOBILE, POSIZIONE CATASTALE E GIURIDICA. LABORATORIO E LOCALE DI DEPOSITO sito in Lanciano (CH) all via Firenze n 6 piano terra, con annessa corte esclusiva. a) Ubicazione e generalità. Il laboratorio e locale di deposito è situato al piano terra e costituisce un corpo prominente, insieme ad un altro locale simile, di un complesso residenziale di recente costruzione, alla via Firenze civico n 6 di Lanciano (CH). Tale via costituisce una traversa della più importante via Del Mare da cui il laboratorio dista poche decine di metri. Lo stesso risulta dotato di una corte esclusiva antistante la porta carrabile che da l accesso al locale di deposito, sfruttabile per tutte le operazioni di carico e scarico merci, e da una corte comune con altri locali e garage per la sosta temporanea dei veicoli e per l accesso ai locali di ufficio del laboratorio. Il tutto si può dire quindi un complesso ben servito, facilmente sfruttabile e in posizione nel contempo tranquilla e vicinissima al centro cittadino. b) Consistenza. Il laboratorio e locale di deposito consta di un grande locale ad uso attività artigianale, tre vani adibiti ad ufficio di cui due adiacenti e il terzo collegato

3 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 3 insieme agli altri due da un disimpegno accessibile dall esterno del fabbricato tramite portoncino di ingresso in alluminio. All interno del laboratorio ed accessibili solo dallo stesso, sono stati ricavati altri tre vani di cui due w.c. (uno con doccia) collegati da un piccolo disimpegno, ed un altro locale realizzato in epoca successiva all accatastamento che contiene la caldaia e un lavatoio. I due w.c. sono ciechi senza apertura verso l esterno, solo il locale C.T. è dotato di una finestra alta che si affaccia direttamente sul locale di deposito. c) Principali caratteristiche costruttive e di rifinitura. Struttura portante in c.a.; Solaio di copertura realizzato in lastre di c.a.p. con impermealizzazione all estradosso; Copertura del laboratorio a terrazza debolmente inclinata realizzata in lastre di c.a.p.; Pavimenti, nel locale di deposito realizzato in cemento industriale, nei locali ufficio e nei bagni in grés porcellanato; Impianto elettrico a norma realizzato sottotraccia negli uffici e nei bagni, a vista in canalette di pvc nel locale di deposito; Impianto di riscaldamento nei locali ufficio a radiatori in alluminio, nel locale di deposito a ventilconvettori estate-inverno; Impianto di climatizzazione nei locali ufficio; Impianto telefonico; N 2 servizi igienici, di cui dotato di doccia, con w.c. e lavabo; Portoncino d ingresso agli uffici in alluminio con affaccio su corte comune; Ingresso carrabile su corte esclusiva con porta zincata a due ante;

4 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 4 d) Calcolo della superficie utile interna. Laboratorio e locale di deposito mq (15,10x21,60)-[(4,20+2,65)x3,15/2]-(0,50x0,50x2)-(0,40x0,50)+ -[(1,50x3,00)/2]= mq 312,40 Uffici mq (4,65x4,65)+(5,30x4,65)+(4,25x4,65)= mq 66,05 Dis. Uffici mq (1,40x4,65)= mq 6,51 W.C. (n.2) mq [(2,35+1,00)x2,55/2]+[(2,45+1,40)x1,80/2]= mq 7,34 Dis. W.C. mq (1,80x0,90)= mq 1,62 C.T./Lavatoio mq [(4,10+2,55)x3,05/2]= mq 10,14 Totale mq 404,06 e) Calcolo della superficie commerciale (comprensiva dei muri esterni e di metà dei muri interni in comune con altre unità contigue). Laboratorio e locale di deposito mq (15,30x22,05)-[(1,80x3,60)/2]= mq 334,12 Uffici mq (5x16,10)= mq 80,50 W.C. (n.2) mq [(3,80+1,35)x5/2]= mq 12,87 Totale mq 427,49 Corte esclusiva mq (6,00x12,10)+29,60+32,45+[(7,40+6,80)x1,20/2]= mq 143,17

5 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 5 Totale mq 143,17 f) Confinanti. Altro laboratorio e locale di deposito, garage, corte comune, via Firenze; salvo altri e più recenti confini. g) Dati catastali. Il locale risulta censito presso il N.C.E.U. al Foglio n 19 del Comune di Lanciano, p.lla 4078 sub. 98 (Categoria C/3 di Classe 3, Consistenza mq. 315 Rendita Euro 943,57); p.lla 4082 sub. 37 (corte). Entrambe le p.lle e i relativi subalterni risultano intestati alla società WINIA S.R.L. con sede in Lanciano, Cod. Fisc ; proprietà per 1/1. h) Titolo di provenienza. L immobile oggetto di stima è stato acquistato dalla società FINEKO S.r.l. con sede in Francavilla al Mare (CH), Piazzale Ionio n 1 P. Iva n con Atto di Compravendita del 31/01/2001 Rep rogante notaio SORRENTINI Giuseppe; registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chieti con nota del 14/02/2001 R.P R.G Successivamente è stato venduto alla società WINIA S.r.l. con sede in Lanciano (CH) P. Iva n , con Atto di Compravendita del 04/12/2001 Rep rogante notaio SORRENTINI Giuseppe; registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chieti con nota del 02/01/2002 R.P. 51 R.G. 56. Per tale ultimo Atto è stata eseguita Revocatoria a favore del Fallimento FINEKO S.r.l. Trascritto a Chieti con nota del 19/11/2002 R.P , R.G ; DOMANDA GIUDIZIALE REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE, TRIBUNALE DI LANCIANO Rep. n 405 del 08/11/2002. i) Epoca di costruzione.

6 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 6 L intero complesso immobiliare di cui il laboratorio e locale di deposito fa parte, è stato edificato presumibilmente fra gli anni 1989 e l) Condizioni d uso e manutenzione. Le condizioni d uso e manutenzione sono nel complesso buone. Si lamenta solo qualche debole infiltrazione di acqua piovana dalla copertura a terrazza del locale di deposito. m) Situazione del possesso. Allo stato attuale, il laboratorio con locale di depositi insieme ai locali di ufficio risultano affittati alla società PROMOSERI che si occupa di grafica e stampa pubblicitaria. n) Dati relativi alla Concessione Edilizia. Concessione Edilizia n 335 rilasciata dal Comune di Lanciano (Chieti) in data 27/06/1989, C.E. in variante n 543 del 24/10/1989 e successive. VALUTAZIONE VALORE MEDIO AL MQ. PER IMMOBILI SIMILARI A QUELLO OGGETTO DI STIMA Tenuto in debito conto che: ci troviamo davanti ad una unità immobiliare destinata a laboratorio e locale di deposito, con annessa corte esclusiva, situata nel Comune di LANCIANO (CH) alla via Firenze, dell ubicazione e viabilità della zona interessata, della dotazione di parcheggi, della vicinanza al pieno centro cittadino; possiamo desumere che per immobili aventi caratteristiche analoghe a quello in esame il prezzo medio di mercato, rilevato nella zona da indagini dirette eseguite, può considerarsi pari a Euro 1000,00 al metro quadrato.

7 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 7 CALCOLO Il calcolo estimativo viene fatto applicando un coefficiente di merito che tenga conto del degrado fisico e materiale dell immobile. Abbiamo quindi: Euro/mq. 1000,00 x 0,90= Euro/mq. 900,00 Per la parte ad uso uffici questo valore viene incrementato del 15% per il diverso grado di finitura e la diversa destinazione. Euro/mq. 900,00 x 1,15= Euro/mq. 1035,00 Piano Terra (laboratorio e locale di deposito) mq. 334,12 x Euro/mq. 900,00= Euro ,00 Piano Terra (uffici) mq. 80,50 x Euro/mq. 1035,00= Euro 83317,50 Piano Terra (w.c.) mq. 12,87 x Euro/mq. 990,00= Euro 12741,30 Aree scoperte, corte esclusiva mq. 143,17 x Euro/mq. 90,00 = Euro 12885,30 sommano Euro ,10 GIUDIZIO CONCLUSIVO DI STIMA Premesso quanto sopra si dichiara, a conclusione della presente relazione di stima, che l immobile situato nel Comune di LANCIANO alla via Firenze civico n 6, costituito da grande locale ad uso laboratorio e locale di deposito, tre vani adibiti ad ufficio, due w.c. e un locale lavatoio-c.t. il tutto per una superficie totale coperta di mq. 427; relativa area di corte esclusiva per il carico-scarico delle merci ha, salvo elementi a me sottaciuti, come più probabile prezzo di mercato la cifra di Euro ,10. Valore arrotondabile a Euro ,00.

8 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 8 (diconsi Euro quattrocentodiecimila/00). Tanto il sottoscritto riferisce ad evasione dell incarico ricevuto. Lanciano, 19 giugno 2006 Il C.T.U. dr. ing. Nicola FARAONE Allegati: a) rilievo fotografico dello stato di fatto; b) planimetria con rilievo dal vero dello stato di fatto; c) visure catastali; d) planimetria N.C.E.U. dell unità immobiliare.

9 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 9 Allegato a) RILIEVO FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO Vista esterna ingresso uffici. Vista esterna ingresso uffici.

10 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 10 Allegato a) RILIEVO FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO Vista esterna ingresso carrabile locale di deposito, laboratorio. Vista esterna ingresso carrabile locale di deposito, laboratorio.

11 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 11 Allegato a) RILIEVO FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO Vista esterna ingresso carrabile locale di deposito, laboratorio. Vista esterna ingresso carrabile, via Firenze.

12 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 12 Allegato a) RILIEVO FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO Vista interna locale di deposito, laboratorio. Vista interna locale di deposito, laboratorio.

16 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 16 Allegato a) RILIEVO FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO Vista interna uffici. Vista interna uffici.

17 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 17 Allegato a) RILIEVO FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO Vista interna uffici. Vista interna uffici.

18 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 18 Allegato a) RILIEVO FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO Vista interna ingresso w.c. e locale c.t. Vista interna w.c.

19 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 19 Allegato a) RILIEVO FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO Vista interna w.c. Vista interna lavatoio e locale c.t.

20 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 20 Allegato b) PLANIMETRIA CON RILIEVO DAL VERO DELLO STATO DI FATTO

21 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 21 Allegato c) VISURE CATASTALI

22 STUDIO TECNICO - ing. Nicola FARAONE 22 Allegato d) PLANIMETRIA N.C.E.U. DELL UNITA IMMOBILIARE

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